小區(qū)漲停車費(fèi) 到底誰說了算 律師：停車費(fèi)調(diào)價需與業(yè)主協(xié)商

一直以來，許多小區(qū)都存在房多車位少的問題，因?yàn)檐囄痪o張，業(yè)主沒少與物業(yè)爭吵，甚至大打出手。而更讓業(yè)主無語的是，小區(qū)停車費(fèi)還會不時漲價，業(yè)主們卻不知如何是好。6月下旬，西安南郊一小區(qū)張貼通知，從7月起，每月停車費(fèi)由原來的500元漲到1000元，業(yè)主直呼“停不起”。 目前西安多數(shù)小區(qū)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，根據(jù)西安市物價局發(fā)布的相關(guān)規(guī)定，非保障性住房物業(yè)服務(wù)和住宅小區(qū)停車服務(wù)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。那么，小區(qū)收取停車費(fèi)，到底誰說了算？遇到漲價這類問題，到底該怎么做呢？有無相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，又是誰在監(jiān)督執(zhí)行？ 1吐槽 小區(qū)停車費(fèi)翻倍 業(yè)主直呼“停不起” 近段時間，西安雁塔西路世紀(jì)經(jīng)典小區(qū)的業(yè)主們都很煩惱，有車一族的王先生嘆氣說，“有錢買車，卻無錢停車�！睒I(yè)主對于小區(qū)車位漲價的事，都難以承受。 “小區(qū)地下停車位有兩層共120多個，以前停車實(shí)行計(jì)時收費(fèi)和包月，計(jì)時收費(fèi)10個小時5元，一個月下來也就300多元。包月的費(fèi)用為500元，包含150元的管理服務(wù)費(fèi)。前段時間，物業(yè)稱要漲至每個月1000元，業(yè)主們不同意，物業(yè)稱不交錢不能進(jìn)入，但可以以18萬元的價格購買車位。”業(yè)主王先生說，這樣的價格業(yè)主們根本承受不起，他認(rèn)為物業(yè)是為了強(qiáng)制業(yè)主購買車位。由于價格太高，業(yè)主們最近都將車停在附近其他小區(qū)或者路邊，因此產(chǎn)生了很多違停。 幾天前，三秦都市報(bào)記者來到該小區(qū)，看到前段時間張貼的關(guān)于地下車位漲價的通知，現(xiàn)在已不知去向。在小區(qū)地下車庫入口處，張貼著一張不對外開放，禁止外來車輛進(jìn)入的標(biāo)識。 對于這次車位費(fèi)漲價，小區(qū)物業(yè)的工作人員告訴記者，該小區(qū)共有住戶252戶，小區(qū)的負(fù)一、負(fù)二層都是停車位。今年年初，開發(fā)商將部分車位上鎖，不對外停車。漲價的原因是因?yàn)樾�區(qū)里80%的房屋用于辦公，外來人員和車輛很多，車位很緊張，很多購買私家車位的車主回來后，卻發(fā)現(xiàn)自家的車位上停著車，導(dǎo)致業(yè)主無處停車�！俺鲇诜奖阗徺I車位的業(yè)主，開發(fā)商將停車費(fèi)調(diào)至每月1000元，包含150元的管理費(fèi)�！蔽飿I(yè)工作人員說。 2調(diào)查 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)各不同 實(shí)行市場調(diào)節(jié)價 停車費(fèi)翻倍上漲，這樣的做法究竟合適嗎？為此，記者聯(lián)系了西安市物價部門，工作人員告訴記者，2016年6月6日，西安市物價局就已經(jīng)發(fā)布了《關(guān)于放開部分物業(yè)服務(wù)價格后規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)價格行為的意見》（以下簡稱《意見》），《意見》明確，放開的物業(yè)服務(wù)價格的范圍是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車服務(wù)收費(fèi)、非保障性住房及辦公用房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。工作人員介紹，如果停車位是開發(fā)商來開發(fā)投資規(guī)劃建設(shè)的，那么開放商可以從中受益，也可以進(jìn)行調(diào)價，但必須經(jīng)過業(yè)主委員會和物業(yè)進(jìn)行協(xié)商，共同決定租賃價格。 每月收費(fèi)1000元的停車位，這個標(biāo)準(zhǔn)高不高呢？幾天來，記者分別選擇了西安東南西北四個方位10所小區(qū)進(jìn)行了調(diào)查。在華城萬象小區(qū)，根據(jù)車位不同，小區(qū)地下車庫的停車費(fèi)也各不相同，車位費(fèi)大概在500元到600元之間。 在華城泊郡小區(qū)，車位費(fèi)每月700元，其中500元的車位租賃費(fèi)，200元的管理費(fèi)。在余下的8個小區(qū)中，除露天停放車輛的，包月80元，其余的幾個小區(qū)，含管理費(fèi)一個停車位租金大概在400元至700元。 從記者的調(diào)查結(jié)果來看，目前西安多數(shù)小區(qū)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一。 3追問 物業(yè)收費(fèi)合法嗎 收益到底該歸誰 小區(qū)的物業(yè)公司究竟有無權(quán)利收取停車費(fèi)？記者調(diào)查中，多位被采訪業(yè)主有這樣一種說法：小區(qū)的停車費(fèi)應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，物業(yè)無權(quán)收取停車費(fèi)。對此，記者咨詢了律師，律師表示，這種說法并不準(zhǔn)確。 陜西萊頓律師事務(wù)所的何睿律師告訴記者，準(zhǔn)確地說，物業(yè)公司無權(quán)私自收取業(yè)主公共場所、共有道路上車位的停車費(fèi)，但如果得到了業(yè)主大會的授權(quán)，是可以收取該費(fèi)用的，同時收取的費(fèi)用不能據(jù)為己有。目前西安無論什么樣的停車費(fèi)，基本上都只有兩種性質(zhì)，一為土地使用費(fèi)；一為保管費(fèi)用。停車占用一定的土地面積，因此需要支付相應(yīng)的土地使用費(fèi)，同時停車場往往需要有人專業(yè)管理，保護(hù)停放汽車的安全，與車主形成一種保管合同關(guān)系，車主需要支付保管費(fèi)用。 “停車費(fèi)中土地使用費(fèi)部分，應(yīng)該支付給土地的所有者，也就是享有車場土地使用權(quán)的人或者單位。如果是小區(qū)，土地使用權(quán)在開發(fā)商，就應(yīng)該支付給開發(fā)商；如果是業(yè)主已經(jīng)購買了產(chǎn)權(quán)，就無需再支付�！焙晤Ｕf。 根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。據(jù)此規(guī)定，小區(qū)停車位占用小區(qū)公共道路，因此屬于業(yè)主共有。那么在這些地方停車該不該收費(fèi)、收益的歸屬和分配等問題，應(yīng)該由業(yè)主通過業(yè)主大會來討論決定。 4程序 小區(qū)停車費(fèi)調(diào)價 必須走完這四步 小區(qū)停車費(fèi)上漲，業(yè)主又該怎樣維權(quán)呢？作為業(yè)主，何律師建議，首先應(yīng)明確知道小區(qū)停車費(fèi)調(diào)節(jié)所必須經(jīng)歷的4個步驟。 根據(jù)西安市《關(guān)于放開部分物業(yè)服務(wù)價格后規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)價格行為的'意見》規(guī)定，放開的物業(yè)服務(wù)價格的范圍是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車服務(wù)收費(fèi)、非保障性住房及辦公用房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。放開的物業(yè)服務(wù)價格實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主方與依照法定程序選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)服務(wù)合同的形式約定。服務(wù)合同應(yīng)載明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)（停車服務(wù)企業(yè)）制定或調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)履行以下程序： 第一步，公布成本變化情況； 第二步，拿出調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)方案，說明調(diào)價理由； 第三步，就方案與業(yè)主協(xié)商。設(shè)立業(yè)主大會的小區(qū)，需經(jīng)業(yè)主大會依照法定程序討論同意后，與業(yè)主委員會簽署或變更相關(guān)服務(wù)合同；未設(shè)立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，方可簽署或變更相關(guān)服務(wù)合同； 第四步，公示收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。新標(biāo)準(zhǔn)確定后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)（停車服務(wù)企業(yè)）應(yīng)當(dāng)按照明碼標(biāo)價的規(guī)定，將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的配建停車位（車庫），應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建的經(jīng)營性停車場停放自有車輛，不得按經(jīng)營性停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)（停車服務(wù)企業(yè)）和業(yè)主就住宅小區(qū)停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)成新的約定前，仍執(zhí)行現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)。 文/本報(bào)記者謝斌 圖/本報(bào)記者李宗華

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