區(qū)分宅基地房屋買賣與小產權房買賣

區(qū)分宅基地房屋買賣與小產權房買賣

作者：郭靈艷 葉春容 劉兆陽 林惠娟

來源：《法制博覽》2013年第08期

【摘要】本文主要討論了小產權房屋買賣問題，在反對小產權房買賣的同時，適當允許城鎮(zhèn)居民購買村民自身的宅基地住房，以此促進資源的利用。

【關鍵詞】小產權房；房屋買賣；宅基地住房

城鎮(zhèn)房價近幾年迅速上竄，城市居民在農村購房，可以購買到價格相對合理的住房，在一定程度上緩解了住房難的問題，村民都能夠在得到可觀的收益，由此產生了大量小產權房的出現和農村房屋買賣糾紛�！�

一、宅基地房與小產權房的定義

所謂“宅基地房”是指修建于宅基地上的房屋。宅基地是農民基于集體成員身份而享有的福利保障，如果說土地承包經營權滿足了農民“耕者有其田”的愿望，那么宅基地使用權則是實現了農民“居者有其屋”的夢想（1）。所謂小產權房，其通常都是在農村集體土地上，由享有該集體土地所有權的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）府、村委會或是聯合房地產開發(fā)商或是村民在自己的宅基地建設，然后對村集體以外的人銷售的房屋。

二、宅基地房與小產權房的區(qū)別

（一）宅基地房是村民在自家的宅基地上建造的房屋，就其建造的土地權屬上看，宅基地是法定的用于農村集體居民個人建造房屋的土地，用于合法的土地使用權。而小產權房可能是建造在宅基地上，也有建造在集體建設用地上，有的甚至建造在農用土地上。對于后兩種土地，小產權房明顯改變了土地用途，其超過了法定的土地使用權限。

（二）宅基地修建的目的大多是為了自住，而且在農村，普遍的觀念是宅基地作為祖產，一般是不會出賣的。通常在經濟發(fā)達地區(qū)的城鄉(xiāng)結合部，農民才會把多余空置的房屋用于銷售。而后者是一種開發(fā)性建設，修建的目的就是為了對外銷售，賺取利潤。

（三）基于第二條兩者的區(qū)別，從國家保護耕地和保障農村居民基本生活的出發(fā)點看，由于村民出賣自身的宅基地房，一般是基于家里搬遷等原因要將閑置的宅基地房賣給他人，這對于國家保護耕地和保障農村居民住房條件并不沖突。而小產權房則不同，其一般都是以大批量的商品房形式買賣，這對于國家對農村土地的管理及其不利。

（四）對于小產權房和宅基地房，二者在各自的缺陷上和承擔風險上也有很大的區(qū)別。由于小產權房的違法性，注定其房屋買賣合同也不受法律保護。由此產生了一系列的購房糾紛和

各種后續(xù)問題。其中的幾個主要問題大多都集中在購房人的權益保護上，例如以下幾個可能產生的問題：

1.購房人在夠買小產權房后，不能得到國家建設主管部門的批準，無法辦理合法的產權手續(xù)。因而在使用房屋的過程中，遇到房屋質量、售后保修、公共設施，入住后的物業(yè)管理問題，都難以解決。

2.由于小產權房沒有國家認可的產權，購房后，不能轉讓過戶，http://www.lotusphilosophies.com/news/557B7F5369742A63.html對房屋升值保值影響很大，如果遇到國家征地拆遷，購房人不是合法的產權人，很可能就無法得到拆遷補償。

3.購買小產權房，如果發(fā)生糾紛，即使是開發(fā)商違約，訴至法院，法院也不會按照正規(guī)房屋買賣糾紛處理，只能按普通合同無效處理。購房人其中的權益又將無法得到保障。但總體來說，購買村民自身的宅基地房的風險遠遠小于小產權房，因為小產權房在某種意義上可以說是一種不規(guī)范甚至不合法的房地產開發(fā)，購房人在購買小產權房時就要承擔開發(fā)時、開發(fā)后等各個階段的風險。而宅基地房在這些方面就好很多。

三、區(qū)別對待宅基地房和小產權房

正是由于小產權房的諸多缺陷，尤其是其在以下兩個方面嚴重背離了國家的愿望和損害了政府的利益：損害耕地以及農村居民的住房。

政府反對小產權是無可厚非的，但是政府應當區(qū)別對待宅基地房與小產權房。原因主要有三：

第一，對于上訴小產權房的兩個主要缺陷，村民自身的宅基地房出賣則幾乎不會出現上訴問題。

第二，隨著城市化進程的加快，農村居民涌入城市的人口數量大大增加，由此在農村的閑置的宅基地房則大大增加。對于這些宅基地房，一方面房屋主人很多都舉家在外地，房屋長期閑置；另一方面，由于房屋主人通常未取得外地戶口，而且也不會想要拋棄房屋，因此村集體也無權利收回宅基地，由此就造成房屋的長期閑置，浪費房屋資源。

第三，城鎮(zhèn)的住房壓力在現今極大，對于那些想在城市生存，但對于住房實在負擔不起的，這些郊區(qū)閑置的房屋則是最好的去處。因此，適當的宅基地房屋買賣對農村居民和購房者雙方都是有利的，并且也無損國家和政府的利益。

四、解決宅基地房屋買賣糾紛的幾點建議

（一）可以該宅基地房屋買賣合同作為一個長期租賃合同，并且雙方在合同中約定房屋購買人可以對房屋轉租等，充分賦予房屋購買人對房屋行使的各項權利，使之與所有權相近。

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