- 相關(guān)推薦
我國養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式
隨著出生率不斷下降，孩子越來越少，老年人越來越多，到 2050 年 80 歲以上的老年人 將增加 5 倍，全球都面對老齡化問題，但在老齡化社區(qū)或者國家地區(qū)里面，增長最快的是在 發(fā)展中國家， 增長最快的發(fā)展中國家以中國增長的又最快， 所以中國面臨老齡化問題是最嚴 重的。 養(yǎng)老地產(chǎn)是指在人口老齡化日益加重背景下， 由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會機構(gòu)推出 的適宜老年人居住、 符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求， 為老 年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品。 這類老年住宅產(chǎn)品是指可以使老年人獲 得經(jīng)濟供養(yǎng)、 生活照料以及精神慰藉等基本內(nèi)容的居住場所。 它的基本存在形式有以下幾類： 老年社區(qū)、老年公寓、老年住宅、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老院、托老所等。 面對日趨嚴峻的養(yǎng)老問題，社會化養(yǎng)老模式勢在必行，這一趨勢使我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)行 業(yè)面臨巨大的機遇和挑戰(zhàn)。 我國應在根據(jù)自身經(jīng)濟發(fā)展特點發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的同時借鑒國外發(fā) 達國家養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)先進經(jīng)驗，構(gòu)建出我國特有的地產(chǎn)發(fā)展模式。
美國養(yǎng)老運營模式：
美國相對歐洲及其他發(fā)達國家而言， 其老齡化程度較輕， 與中國當前的老齡化階段較為 接近。美國養(yǎng)老地產(chǎn)以商業(yè)化運營為主，突出特點是設(shè)施完善。 在美國， 已經(jīng)形成了較為全面的養(yǎng)老居住建筑和服務設(shè)施類型， 全面覆蓋身體狀況從康 到虛弱， 生活自理程度從獨立居家生活到需要輔助生活的各階段老年人， 具體包括如獨立型 老年住宅、老年公寓、連續(xù)照料退休社區(qū)、老年社區(qū)、老年日托中心、護理院、老年癡呆病 院、臨終關(guān)懷、暫緩照料等。 其中較為典型的一種養(yǎng)老居住模式是老年社區(qū)， 以成熟的商業(yè)化運營模式著稱。 老年社 區(qū)既是美國郊區(qū)化的產(chǎn)物，更源于其特定的地理和社會背景——充裕的土地資源，發(fā)達的市 場環(huán)境，較年輕的老年群體。這類社區(qū)多建設(shè)在郊外地段，以低密度住宅形式為主，主要面 向較年輕、健康、活躍的老年群體，提供居住和配套服務。讓老年人享受郊外的清新空氣和 美好景觀的同時，還能充分利用各類休閑娛樂、康體健身設(shè)施實現(xiàn)健康向上的生活情趣。整 個社區(qū)內(nèi)部形成多層級的設(shè)施配置， 既有集中的社區(qū)配套以滿足較大規(guī)模的聚會與活動， 同 時，在每個組團還設(shè)有基本配套，滿足小組團內(nèi)部相對全面的生活需求，促進居民對居住鄰 里的歸屬感和家庭感。 有的老年社區(qū)不僅提供專門面向老年人的住宅， 還為年輕家庭提供適合的居所， 實現(xiàn)各 年齡階層的混合居住， 既為兩代家庭相鄰而居提供可能， 還能讓老年人在與不同
年齡段人群 廣泛的接觸中，獲得充實與滿足。有的社區(qū)為老人提供了多種可參與的活動內(nèi)容，形成上百 個由社區(qū)居民自行運營的俱樂部和活動項目， 使老人老有所樂。 有的社區(qū)通過與周邊的知名 大學建立合作關(guān)系，可使用大學的教學設(shè)施，并提供終身學習項目，從而吸引了大量高知文 化的老人，使其老有所為，老有所學。美國相對歐洲及其他發(fā)達國家而言，其老齡化程度較 輕，與中國當前的老齡化階段較為接近。 此外， 美國以商業(yè)模式運營老年地產(chǎn)的方式值得借鑒， 將老年地產(chǎn)與休閑、 娛樂、 健康、 教育等產(chǎn)業(yè)整合， 更有針對性地提升了地產(chǎn)的價值和吸引力， 同時促進了產(chǎn)業(yè)鏈的延伸和整 合。 “以房養(yǎng)老”是目前美國一種新型的養(yǎng)老方式，指的是老人可以將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給 銀行、 保險公司等金融機構(gòu)， 定期獲得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務。 房主去世后， 該房產(chǎn)出售用于歸還貸款。 反向抵押貸款在美國的發(fā)展既幫助老人解決了養(yǎng)老問題、 分擔了 政府負擔， 又可以為銀行等金融機構(gòu)提供多種收益方式， 它為解決美國的老齡化問題和社會 保障問題起到了積極作用。 同時，發(fā)達的養(yǎng)老咨詢業(yè)以市場需求為主，服務項目眾多、服務周到。有國家政府的咨 詢服務組織為國家養(yǎng)老政策提供咨詢， 有在市場經(jīng)濟發(fā)展中涌現(xiàn)出的各類公司、 集團為為企、
事業(yè)的各類養(yǎng)老項目、工程提供硬件和軟件方面提供咨詢，也有地區(qū)小公司和個人為社區(qū)、 家庭、 個人養(yǎng)老服務需求提供咨詢。 各類咨詢服務對美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了舉足輕重 的專業(yè)“謀士”作用。
日本養(yǎng)老運營模式：
日本介護保險政策的推行為老年人及其家庭解除了后顧之憂， 使各類養(yǎng)老服務業(yè)形成產(chǎn) 業(yè)鏈，老年地產(chǎn)業(yè)有了新的發(fā)展空間。其設(shè)施的突出特點為保證老人的自助自理。 日本老年住宅主要分為“機構(gòu)設(shè)施”和“住宅”兩大類。 1、 “機構(gòu)設(shè)施”可以做以下分類： 1）護理療養(yǎng)型醫(yī)療設(shè)施 2） 老人保健設(shè)施 3） 特別養(yǎng)護老人住家 4） 養(yǎng)護老人住家 5） 低收費老人住家 以上 5 種機構(gòu)設(shè)施的入住對象一般是需要醫(yī)療或特別護理的老人， 政府對開發(fā)建設(shè)這些 機構(gòu)設(shè)施一般給與一定的建設(shè)費的補助，入住的老人一般也是收入偏低或因慢性病、身體、 精神障礙等原因需要長期療養(yǎng)的特殊人群。類似于我國的公立養(yǎng)老院、敬老院等機構(gòu)。 6）收費老人住家 大致分 3 種類型：健康型、住宅型和需要護理型。其中健康型的收費老人住家不配備護 理服務，老人隨著年齡的增長需要護理服務的時候，可以轉(zhuǎn)移到其他有護理服務的住家。 7） 患有老年癡呆癥
高齡者的集體住家 8） 高齡者生活援助住屋 在“機構(gòu)設(shè)施”類中，最典型的具有代表性的是第 6 類的“收費老人住家” ，這種形式 是現(xiàn)在大多開發(fā)商傾向開發(fā)和經(jīng)營的模式。在“收費老人住家”內(nèi)配置符合日本《護理保險 法》所要求的護理設(shè)施、人員后，經(jīng)營者可以利用護理保險制度向入住老人提供護理服務， 由國家買單。 這種由國家財政支付的護理保險對于提供護理的服務商來說是最安全和最穩(wěn)定 的收入。 2、 “住宅”類的模式分以下 4 種： 1）面向高齡者的住宅 2）年長者住宅 3）銀發(fā)住宅 4 ）自有產(chǎn)權(quán)住宅 “住宅”類中，除第 3 種“銀發(fā)住宅”的入住老人可能需要輕度照顧以外，其他 3 種住 宅模式的入住對象一般為 60 歲以上且生活能夠自理的健康老人。第 1 種“面向高齡者的住 宅”是當前經(jīng)營者傾向的“住宅”類中具有代表性的模式。簽訂了租賃合同后， “面向高齡 者的住宅”的房東可以配置護理、餐飲、清掃、家政等服務以增加收入，入住老人可以根據(jù) 需要選擇服務項目與房東另行簽訂服務合同。 “面向高齡者的住宅”與“收費老人住家”最 大的區(qū)別是“面向高齡者的住宅”不是必須配置護理服務，而“收費老人住家”一般必須配 備護理服務。 由此可以看出，日本的老年住宅模式基本都不是以出售產(chǎn)權(quán)為目的的經(jīng)營模式。 “機構(gòu) 設(shè)施” 模式就是由開發(fā)商建造一所適合老年人居住的設(shè)施， 設(shè)施內(nèi)配置以護理為主的各種服 務；而“住宅”則是房東通過收取租金得到投資回報的模式。
歐洲養(yǎng)老運營模式：
歐洲國家政策傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。 因此歐洲的養(yǎng)老地產(chǎn)以老年公寓為 主。與老年人福利院的生活相比，這樣做的結(jié)果往往使老年人感到孤獨、與外界隔離。荷蘭 弗萊德利克斯堡老年人公寓針對這個問題提供了一個解決之道： 老人雖然居住在獨立的公寓 中， 但從整個建筑空間處理來講， 老人能感到與他人和睦相處的融洽。 由于周圍環(huán)境的特點， 荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓被分成了兩部分： 較大的一棟樓緊鄰高速公路， 較矮的兩棟 樓挨著一條輔路，與一片別墅隔街相望。富于表現(xiàn)性、細致的設(shè)計手法提供了豐富的視覺感 受，從外觀上體現(xiàn)老年公寓的安逸、寧靜和對自然的回歸。這個老年人公寓包括 22 個相互 連接的獨立單元。在主樓的頂層是一個公共活動區(qū)，包括有洗衣室、休息室、室內(nèi)游泳池、 健身中心和客房， 由兩架樓梯和多部電梯提供上下樓服務， 使老年人有進行交流和鍛煉的機 會。主樓底層有服務臺和大堂。每一個獨立的單元都有一個起居室、書房和至少一個陽臺。 在這
樣的公寓中生活，老年人感到自由、舒適。建筑將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、社 區(qū)功能和生態(tài)目標。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨。 德國老年人的居住設(shè)施大致可以分為兩種體系：一種是社會住宅體系，另一種是福利政 策的養(yǎng)老院體系。在德國，為老年住宅內(nèi)的老年人提供生活服務名義上是有州政府負責，但 實際上是由民間福利團體的非盈利民間組織在起作用。 例如德國紅十字會， 勞動者福利團體 等組織在接受政府的公共委托之后，為當?shù)氐睦夏耆俗≌峁└＠⻊�。因此，社會住宅體 系內(nèi)地的老年住宅房產(chǎn)主， 要與提供福利服務的民間福利團體簽訂服務合同， 房產(chǎn)主可依據(jù) 該合同獲得國家提供的建設(shè)自己貸款。 在法國，退休老年人可以享受很好的福利待遇，其每個月的收入比如今一般的年輕人還 要高。因此，法國的老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，而其中最發(fā)達的是養(yǎng)老院，他們提供周到，完善的 服務與照顧。在法國合法登記的養(yǎng)老院接近一萬家，收容了約 65 萬老年人。而不論養(yǎng)老院 是公營還是私營，都統(tǒng)一由社會福利部加以管理，并且納入社會安全保障體系之中。養(yǎng)老院 的醫(yī)療服務則由衛(wèi)生部門進行管理，從而形成了社會福利和醫(yī)療保健相結(jié)合的體制。
歐洲“福利制”是歐洲社會的一個重要特點。在法國，退休的老年人可以享受很好的福利 待遇，其每個月的收入比如今一般的年輕人還要高。因此，法國的老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，而其 中最發(fā)達的是養(yǎng)老院，它們提供周到、完善的服務與照顧。在法國合法登記的養(yǎng)老院接近一 萬家，收容了約 65 萬名老年人。而不論養(yǎng)老院是公營還是私營，都統(tǒng)一由社會福利部加以 管理，并且納入社會安全保障體系之中。養(yǎng)老院的醫(yī)療服務則由衛(wèi)生部門進行管理，從而形 成了社會福利和醫(yī)療保健相結(jié)合的體制。 法國老年住房產(chǎn)業(yè)發(fā)達，其養(yǎng)老設(shè)施大體上分為四種，即收容所、老年公寓、護理院和 中長期老年醫(yī)院。 收容所包括公立和私營兩種， 是為生活能夠自理的老人而建的一種收費較 低的住宅形式。其費用由老年人自理，國家也會為一些低收入的老年人提供住房補貼。收容 所除了提供食宿外， 通常還會提供一般醫(yī)療保健和文化生活服務。 老年公寓通常具備完善的 服務設(shè)施，包括膳食、淋浴、閱覽、文化活動和醫(yī)療保健等項目。根據(jù)不同的收入和生活習 慣等情況，老年公寓可以提供單間，也可以僅提供床位。護理院主要收住失去生活自理能力 的患病老人，有較完善的醫(yī)療和生活服務設(shè)施。中長期老年醫(yī)院則以治療為主，屬于康復醫(yī) 院性質(zhì)。其收治對象為經(jīng)過治療后有希
望恢復生活自理能力的老年患者。
中國養(yǎng)老地產(chǎn)運行模式：
美國日本等國在養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式與經(jīng)驗方面的將對成熟， 對我國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運
營具有重要參考意見。我國養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式主要劃分為三種：政府福利型（福利型養(yǎng)老 院） ，政府收益型（盈利型養(yǎng)老院，老年公寓）和企業(yè)盈利型（老年公寓，養(yǎng)老社區(qū)） 。 對老年住宅產(chǎn)品的分析，可以將養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵歸納為以下四點： 生活配套設(shè)施：包括餐廳、超市、圖書館、休閑娛樂場所、金融服務、停車場、輪椅通 道、消防設(shè)施、公共空問、花園部分等。 醫(yī)療配套服務：包括醫(yī)院、醫(yī)務所、牙醫(yī)診所等。 康復配套服務：包括協(xié)助生活服務，恢復護理，私家看護等。 交通配套服務：公共交通，輪椅公交設(shè)施等。 與一般的商業(yè)地產(chǎn)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)具備以下特點：一是在選址方面，要綜合考慮交通、 居住環(huán)境、生態(tài)條件等各方面因素；二是對于住宅的規(guī)劃設(shè)計設(shè)計方面要求高，如要求無障 礙設(shè)計、要有緊急呼救系統(tǒng)等；三是對于配套設(shè)施及服務要求更高，對于老年人而言，能夠 便利的在住宅附近一站式解決各項需求。 這就決定了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)資金需求量大、 產(chǎn)業(yè)鏈 長、各方利益關(guān)系復雜。 隨著老齡化人口的增加，企業(yè)盈利型養(yǎng)老地產(chǎn)逐漸壯大，并朝以下趨勢發(fā)展壯大： 規(guī)�；弘S著市場的進一步發(fā)展，質(zhì)高價低的大型老年社區(qū)應運而生，老年住宅產(chǎn)品呈 現(xiàn)規(guī)�；�。 郊區(qū)化：滿足對環(huán)境的高要求，也為了減低成本降低入住的門檻，未來老年住宅的選址 將會遠離城市， 但是同時會顧及交通的便捷性， 以方便家人朋友的探訪的郊區(qū)。 科技化： 為老年人提供更細致的照顧； 智能化的應用， 帶來更方便、 安全的全方位保障。 建筑多樣化：隨著市場的日趨成熟，產(chǎn)品推陳出新，建筑呈現(xiàn)多樣化。在建筑設(shè)計上， 住宅健康性、使用的多功能化、增強鄰里溝通的將是未來產(chǎn)品的競爭焦點。 功能豐富化：融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體 社區(qū)服務專業(yè)化：社區(qū)服務在不斷細化、豐富的過程中向?qū)I(yè)化發(fā)展。 在遵守以上發(fā)展趨勢的同時，復合化，住宅化，旅館化以及個性化的發(fā)展有利于我國養(yǎng) 老地產(chǎn)運營模式的完善。 首先是復合化， 把不同類型的社區(qū)加在一起就可以形成一個新的運 營模式。例如，把老年公寓和幼兒園以及圖書館相結(jié)合，使老人們能夠吸收到社區(qū)的活力， 兒童的活力和其他人群的活力，減少他們的這種孤獨感。第二是住宅化，主要是采取各種各 樣的設(shè)施，使養(yǎng)老設(shè)施住宅化，有一個家的感覺。比如說讓入住老人布置一個自己熟悉的環(huán) 境，同時又節(jié)省了設(shè)施的
費用。旅館化方面，則指為老年住戶提供管家服務等旅館性服務。 個性化方面，可以根據(jù)不同需求的老年人創(chuàng)立不同類型的老年公寓。如提供旅游探索、娛樂 交流、古典藝術(shù)與現(xiàn)代藝術(shù)欣賞、學習發(fā)展、運動休閑等各種類別的享樂型服務，滿足活力 充沛的老年人對于享受生活、 自我發(fā)展的心理需求； 積極探索與養(yǎng)老機構(gòu)之外的公共機構(gòu)合 作的發(fā)展模式，如與大學合作，讓有精力的老年人在大學自由學習、為高校學生講授人生經(jīng) 歷、工作經(jīng)驗，滿足老年人滿腹經(jīng)綸希望持續(xù)展示人生魅力體現(xiàn)人生價值的心理欲求；或者 針對候鳥型養(yǎng)老、臨時旅游度假型養(yǎng)老、居家養(yǎng)老等不同的養(yǎng)老訴求，分別設(shè)計特色活動集 約式和活動內(nèi)容較為均散化的服務內(nèi)容。 根據(jù)中國居民對于產(chǎn)權(quán)訴求的不同以及經(jīng)濟能力的 差別，推出一次性購買型、分時度假型、酒店型等不同時段不同形式的養(yǎng)老產(chǎn)品。
美國相對歐洲及其他發(fā)達國家而言，其老齡化程度較輕，與中國當前的老齡化階段較為 接近。因此，美國相對成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式與經(jīng)驗方面，對我國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)具有 重要參考意義。 借鑒美國的經(jīng)驗，我們可以采取國家保障和私人投資相結(jié)合的模式。政府可以在多種政 策上鼓勵和扶植私人和企業(yè)開發(fā)老年住宅， 比如在土地使用、 稅收等方面可以給予一定的優(yōu)
惠。政府還應積極推進“以房養(yǎng)老”模式。 “以房養(yǎng)老”模式的內(nèi)容比住房反向抵押貸款更 為豐富， 它是一種由特定機構(gòu)提供的， 以與房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)益所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為特定機構(gòu) 向老年人提供養(yǎng)老費用和服務支撐保證的金融產(chǎn)品。 目前， 我國社會養(yǎng)老保障體系還不健全， 因此以“以房養(yǎng)老”方式將是一個值得探索的重要模式，由于我國老年群體中很多人擁有一 套以上房產(chǎn)，以房養(yǎng)老擁有廣闊的市場空間。 由于我國普通房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)養(yǎng)老住宅方面尚缺乏經(jīng)驗，專業(yè)度不夠。因此，建立 或雇傭?qū)I(yè)的咨詢機構(gòu)， 成立專業(yè)化的團隊去從事養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)。 這樣的專業(yè)團隊囊括養(yǎng) 老地產(chǎn)金融、設(shè)計、服務等各個環(huán)節(jié)的，不僅提供滿足老年人需求的產(chǎn)品，還可以提供后續(xù) 的服務。
目標人群的主要消費方式： “以租換租”的形式社區(qū)幫助老年人將原有住房出租，所得租金來支付老年人租住獨立 型老年公寓的費用； “以舊換新”的形式即老年人的現(xiàn)有住房與老年公寓的住房進行交換，如果老年人去世 之后，收回公寓住宅再將原置換房折舊返還其子女。利用這些“差價養(yǎng)老”的方式，老年人 不僅可以實現(xiàn)人住，還能為自己或后代提供了一定的社會保障，可謂一舉兩得。 “倒
按揭”在美國是一種普遍的做法。退休后的老年夫妻買下或者用原有住宅交換老年 公寓中的住宅后， 與銀行與保險公司簽訂一份合同， 在相關(guān)機構(gòu)評估公寓價值和測算人均壽 命之后，銀行與保險公司每月支付老年夫妻一定的生活費，直到其故世，屆時，該住宅歸銀 行等處置。
符合中國特有國情的養(yǎng)老機構(gòu)： 對老年住宅產(chǎn)品的五個層次的分析，可以將養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵歸納為
以下四點： 生活配套設(shè)施：包括餐廳、超市、圖書館、休閑娛樂場所、金融服務、停車
場、輪椅通道、消防設(shè)施、公共空問、花園部分等。
醫(yī)療配套服務：包括醫(yī)院、醫(yī)務所、牙醫(yī)診所等。 康復配套服務：包括協(xié)助生活服務，恢復護理，私家看護等。
交通配套服務：公共交通，輪椅公交設(shè)旌等。
與一般的商業(yè)地產(chǎn)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)具備以下特點：一是在選址方面，要綜合
考慮交通、居住環(huán)境、生態(tài)條件等各方面因素；二是對于住宅的規(guī)劃設(shè)計設(shè)計方
面要求高，如要求無障礙設(shè)計、要有緊急呼日L}系統(tǒng)等；三是對于配套設(shè)施及服務 要求更高，對于老年人而言，能夠便利的在住宅附近一站式解決各項需求。這就 決定了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)資金需求量大、產(chǎn)業(yè)鏈長、各方利益關(guān)系復雜。
養(yǎng)老地產(chǎn)，從建筑設(shè)計、園林規(guī)劃到裝飾標準，這類老年地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高 端住宅產(chǎn)品開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計。從護理、醫(yī)療、康復、健康管理、文體 活動、餐飲服務到日常起居呵護，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團隊。養(yǎng)老地產(chǎn)主要的 產(chǎn)品形態(tài)包括：保險資金推出的升級版的養(yǎng)老機構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項 目長期經(jīng)營；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目
隨著出生率不斷下降，孩子越來越少，老年人越來越多，到 2050 年 80 歲以上的老年人 將增加 5 倍，全球都面對老齡化問題，但在老齡化社區(qū)或者國家地區(qū)里面，增長最快的是在 發(fā)展中國家， 增長最快的發(fā)展中國家以中國增長的又最快， 所以中國面臨老齡化問題是最嚴 重的。 做好社區(qū)老年人服務： （三大支柱）健康，參與和安全上考慮長者需要的服務。把這三 個支柱落實到社區(qū)里面，讓在社區(qū)里面居住的每個老人都能夠享受一個有尊嚴，有參與，有 親情，換了健康的晚年。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)
我們所指的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，并不是傳統(tǒng)意義上的獨立產(chǎn)業(yè)，是隨著財富階層的增加和人口老 齡化以及人口年齡結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變， 為滿足這樣一些人群的需求而出現(xiàn)的新興產(chǎn)業(yè)； 是指為有養(yǎng) 生需求人群和老年人提供特殊商品、 設(shè)施以及服務， 滿足有養(yǎng)生需求人群和老年人特殊需要 的、具有同類
屬性的行業(yè)、企業(yè)經(jīng)濟活動的產(chǎn)業(yè)集合；是依托第一、第二和傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè) 派生出來的特殊的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有明顯的公共性、福利性和高贏利性。 而養(yǎng)老地產(chǎn)，是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的一種開發(fā)模式——復合地產(chǎn)。這種模式是將房地產(chǎn)開 發(fā)與創(chuàng)造消費者生活方式密切結(jié)合， 將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進行整合， 從而將某種具有 號召力又具有貼近性的生活方式完整地鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、 開發(fā)、 運營和服務的整個流程 之中，為消費者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價值的復合人居生活。 復合地產(chǎn)是傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)在功能組合與產(chǎn)品形態(tài)上滲透和互動， 它是一種泛 地產(chǎn)，通過資源整合創(chuàng)造出更大的居住價值與商業(yè)價值。比如“http://www.lotusphilosophies.com/news/5579BAE2DBA0D606.html地產(chǎn)+教育”就成了教育地 產(chǎn)， 以碧桂園為代表； “地產(chǎn)+運動” 就成了體育地產(chǎn)， 以奧園為代表； “地產(chǎn)+文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)” 就成了文化創(chuàng)意地產(chǎn)，以北京 798、上海田子坊、杭州之江文化創(chuàng)意園為代表 而“地產(chǎn)+養(yǎng) 老產(chǎn)業(yè)”也就成了養(yǎng)老地產(chǎn)，以北京東方太陽城、上海親和源為代表。 復合地產(chǎn)意味著房地產(chǎn)開發(fā)模式的集約化和主題化， 以及傳統(tǒng)地產(chǎn)項目服務價值鏈條的 延伸。 養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式 一般來說，市場化投資的養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式具有以下幾個特征： 土地獲取方式：出讓； 房屋銷售模式：第一種，購買產(chǎn)權(quán)，可以老人自住，也可以委托社區(qū)經(jīng)營；第二種，居 住權(quán)——不鎖定房型， 不受產(chǎn)權(quán)限制， 會員可根據(jù)意愿和身體機能的變化、 自由選擇居住地、 房間大小、半護理公寓、護理院 營銷模式：會員制——案例：親和源。入住該社區(qū)的老人一次性交會費，通過合同擁有 房子的使用權(quán)（沒有買賣權(quán)） ，這些老人可以通過合同實現(xiàn)房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、繼承。但入 住后每年還要繳納 3 萬元至 7 萬元的年費， 并支付公用事業(yè)費和享受各項服務的費用。 目前 親和源的會員卡有 A、B 兩種，其中 A 卡是永久卡，入會費約需 75 萬元左右，但年費不定， 最高 7 萬元。而 B 卡是終身卡（在老人去世之后即注銷） ，入會費不定，依照大、中、小戶 型而定，最高 85 萬元，但年費是一定的，約在 3 萬元左右。兩年前 A 卡價格僅為 50 萬元， 2011 年準備賣到 100 萬元，B 卡可保證至少 15 年的居住年限，若不夠可根據(jù)比例退款。 服務模式：24 小時秘書+智能化設(shè)備+ERP 管理軟件+整合服務商； 會員同質(zhì)化：共同的養(yǎng)老價值取向，相似的消費能力； 資源最大化：可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，實現(xiàn)候鳥型養(yǎng)老生活，創(chuàng)造會員卡的增值，達到 多贏的格局； 區(qū)域選址：養(yǎng)老地產(chǎn)選址的重要條件是自然環(huán)境，但更重要的是經(jīng)
濟實力和人口增容政 策是否具備， 當?shù)氐南M水平是否能與之相匹配。 如果開發(fā)商選擇一個城市開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項 目，這個城市的人均 GDP 至少要達到 5000 美元以上（比如長三角都市圈、珠三角都市圈、 環(huán)渤海都市圈、 中部城市如武漢都市圈等） 城市人口增容要較快， ， 經(jīng)濟發(fā)展速度也要較快， 類似的條件都具備才能支撐起整個城市的養(yǎng)老定位。 養(yǎng)老地產(chǎn)的生活方式 由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍處于起步期，無論是硬件還是軟件，都屬于探索階段。傳統(tǒng)的養(yǎng)老機構(gòu) 基本屬于虧損或者微利狀態(tài)，大都需要民政部門的補貼才能維持運轉(zhuǎn)。比如，2010 年雖然 上海親和源營業(yè)額將突破 1.5 億元，但還未盈利。 事實上，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)，基本都是學習美國的 CCRC 社區(qū)經(jīng)驗而來。它起源于美國教 會創(chuàng)辦的組織，至今已經(jīng)有 100 多年的歷史。其核心是集娛樂、酒店式服務、生活護理和醫(yī)
療護理為一體， 提供自最初的退休享樂到最后的臨終關(guān)懷一站式的終生退休養(yǎng)老服務。 CCRC 是一種復合式的老年社區(qū)，結(jié)合了房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營、醫(yī)療服務、老年大學和鄉(xiāng)村俱樂 部運營、公社（互助社區(qū)）管理和養(yǎng)老保險的經(jīng)營理念，以規(guī)模化、人性化的社區(qū)為中心， 形成一個解決養(yǎng)老籌資和專業(yè)醫(yī)療、 護理服務問題， 體現(xiàn)退休人群現(xiàn)代生活方式的完整服務 體系。這種獨特的運作和贏利模式，對老年消費者有很強的吸引力，適合身體健康、現(xiàn)在可 以獨立生活且希望今后每一個階段都得到照料的老人。 通常一個典型的 CCRC 由三部分組成： 獨立生活住宅、輔助生活住宅以及護理之家，從而構(gòu)筑了養(yǎng)老社區(qū)的全產(chǎn)品線。 養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景 首先，中國正漸入老齡化社會，一個龐大的養(yǎng)老社區(qū)市場已經(jīng)悄然浮現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，截 至 2009 年底，我國 1.67 億老年人中，80 周歲及以上的高齡老人 1899 萬，占 11.4％，他們 之中多數(shù)人逐步進入半自理或不能自理狀態(tài)。我國有失能老人 1036 萬、半失能老人 2123 萬，共占老年人口總數(shù)的 18.9％，他們不同程度地需要提供護理照料服務。 據(jù)專家測算，目前全國養(yǎng)老機構(gòu)的床位至少缺 300 萬張，未來 20 年每年新增 60 歲以上 老人 600 萬人，其中有 3% 5%需要進養(yǎng)老機構(gòu)，據(jù)此測算，每年需要新增床位 25 萬張，加 上目前缺的 300 萬張，未來五年需要建 425 萬張床位，如果每套房按一個半老人算，需要建 老年公寓 283 萬套。 其次，中國醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)的市場前景巨大。根據(jù)專家研究，當人均 GDP 達到 3000 美元 以上之后， 對于醫(yī)療保健等服務性需求將會大幅度上升， 因此在醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)方面會出現(xiàn)需 要的服務范圍增加，服務的品質(zhì)要求增加，相
應的技術(shù)要求提升等等，醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出 （支出）會相應提高。 第三，我國養(yǎng)老服務行業(yè)尚處在起步階段，面臨市場化嚴重不足、市場規(guī)范不夠完善、 資源挖掘度淺等現(xiàn)實問題，投資開發(fā)企業(yè)大多位于同一起跑線上，市場競爭程度低，便于培 育企業(yè)自身的核心競爭力。 雖然目前中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于早期發(fā)展階段，但相信隨著老齡化社會的到來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 的社會需求將迅速增長， 在相關(guān)經(jīng)營方式和服務理念更新轉(zhuǎn)變的帶動下， 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望實現(xiàn) 社會效益與經(jīng)濟效益的“雙贏” 。
養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式
根據(jù)山合水易規(guī)劃設(shè)計院的多年實踐經(jīng)驗， 我們認為中國養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式主要有以 下幾個： 1 長期持有 2 出售 3 出售與持有相結(jié)合 養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)不能像住宅產(chǎn)品以銷售為主要利潤來源，物業(yè)服務僅為輔。養(yǎng)老地 產(chǎn)開發(fā)需要社區(qū)的可持續(xù)性，盈利模式就需要產(chǎn)品銷售和物業(yè)服務二者并重。如：北京太陽 城國際老年公寓、上海親和源都是采取得“銷售+持有運營”并舉的模式。 大型綜合性養(yǎng)老社區(qū)住宅建設(shè)與養(yǎng)老社區(qū)服務管理， 分屬兩個不同類型經(jīng)營類型與 模式，養(yǎng)老社區(qū)的管理專業(yè)要求較高。最好與專業(yè)養(yǎng)老經(jīng)營機構(gòu)合作、引進專業(yè)機構(gòu)或?qū)I(yè) 人員管理， 通過專業(yè)機構(gòu)， 進行各種老人服務資源的整合， 提供專業(yè)的醫(yī)療護理、 健康飲食、 老年課堂、 娛樂、 旅游服務等。 在養(yǎng)老地產(chǎn)持有運營階段， 目前主要形式是采取會員制發(fā)售， 購買居住權(quán)，如：北京暮馨國際敬老園，入住這里要繳納 20 萬~40 萬元不等的會員費，不 同標準享受不同檔次服務。而這還只是固定的入園費，每個月還要繳納 4000~5000 元的住 園費，此外，護理費等其他費用另算。這使得專業(yè)化服務管理顯得更加重要，也是決定養(yǎng)老
社區(qū)可持續(xù)性發(fā)展的關(guān)鍵因素。 大型綜合性養(yǎng)老社區(qū)的成功建設(shè)與后期運營，亦為項目立體開發(fā)提供了支撐，包括 住宅、購物中心、酒店、度假旅游、醫(yī)院、康體娛樂等。據(jù)了解，廣州一高端養(yǎng)老社區(qū)外側(cè) 的星級酒店入住率非常高。 山合水易規(guī)劃設(shè)計院認為：養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，特別是大盤項目切入養(yǎng)老地產(chǎn)，需要建立 綜合性的盈利模式，即：“居家養(yǎng)老住宅銷售+養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營+綜合性商業(yè)租售運營”，形 成一個完整的產(chǎn)業(yè)體系。 此外您還可以參考： 《山合水易談新興養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)》 《未來旅游養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景見好》 《銀發(fā)經(jīng)濟與養(yǎng)老地產(chǎn)》
中國老年地產(chǎn)發(fā)展趨勢 1）智能化 2）復合化 3）住宅化，即家庭化。 4）旅館化
我簡單介紹一下日本老年居住設(shè)施的發(fā)展趨勢，首先對應于老年人的這種職能、智力各方面的低
下， 用智能化補充老年人的智力，另外也加強對他們的管理。再有就是對于沒有失能的這些老年人也是從日常 管理當中了解他們的生活節(jié)奏，對他們進行緊急時刻的對應。再一個就是復合化，這個趨勢越來越明顯， 各種各樣的老年設(shè)施和幼兒園和小學，和其他的設(shè)施組合在一起。再有一個就是住宅化，就是家庭化，把 這些機構(gòu)把它就是體現(xiàn)家庭的溫暖，然后類似于這種家庭的生活等等。再就是旅館化，我說的這種旅館化 不是我們國家現(xiàn)在很多地方實行的把裝修啊或是各方面弄的非常豪華，而是類似于管家服務，你只要有需 求我在第一時間給你提供服務，這就是我說的旅館化。我想重點再稍微說一點復合化，就是把幾個設(shè)施， 或是 ABC 再加 X 放在一起形成新的類型，比如群體方面的復合，比如一個是老年住宅，一個是養(yǎng)老院， 一個是癡呆老人之家，布局上形成主角，更高一點的層次話就是單體的層面的復合，還有一個單體平面的 復合，有的左邊是一個類型，右邊是一個類型。再有一個立體組合，由上到下或是由下到上。還有一些綜 合組合，在總平面上，單體平面上都有組合。比如老年醫(yī)院，加養(yǎng)老院加老年公寓，上面是自理程度比較 高的，然后逐漸的入住養(yǎng)老院，最后到老年醫(yī)院。再有把養(yǎng)老院和幼兒園結(jié)合在一塊，和圖書館結(jié)合在一 塊，使老人們能夠吸收到社區(qū)的活力，兒童的活力和其他人群的活力，減少他們的這種孤獨感，被社會遺
棄的感覺，自卑的心里。再有舉個例子來講，比如特別是特別養(yǎng)護老人之家，跟中學進行復合，感覺上是 在一塊的。智能化方面比如配備攝像機的監(jiān)控，緊急按紐等等，是不是說私密性減少了，比如衛(wèi)生間有一 個監(jiān)控器對著等等，我覺得這個一定要適當適度，在該有的地方一定要有，在該關(guān)的地方一定要關(guān)。在我 們調(diào)查過的，就是說對于生活節(jié)奏傳感器這些東西還是比較適當?shù)�，比�?24 小時內(nèi)上了幾次衛(wèi)生間，上衛(wèi) 生間以后多少時間沒有出來，或是臥床多少時間沒有起床等等，都能夠及時的傳到管理員那里。 再有就是住宅化，主要是采取各種各樣的設(shè)施，使養(yǎng)老設(shè)施住宅化，有一個家的感覺。比如說在設(shè)施中 設(shè)置日本家庭中常用的家具，物品裝飾等等。還有允許在老人之家居室中搬如老人家的物品和裝飾品，一 個就是老人布置一個自己熟悉的環(huán)境，再就是又節(jié)省了設(shè)施的費用，這也是一個很成功的經(jīng)驗。在旅館化 方面，在共享設(shè)備服務內(nèi)容上，如何并參照很多豪華旅館經(jīng)營的模式而不是單純模仿它的裝修，主要學它 軟的方面而不是硬的方面。 從類型來講主要是這么幾種，一個是老人
福祉設(shè)施養(yǎng)護老人之家，特別養(yǎng)護老人支架，低費老人之家， 可以有一些老年集合住宅， 還有一些老年服務的設(shè)施。 簡單的說一下養(yǎng)護老人之家， 出住對象是 65 歲以上， 身體或是精神方面比較困難的。特別養(yǎng)護之家主要還是 65 歲以上，身體和精神上有顯著的障礙，處于臥床 不起狀況，需要常年護理，在家難以得到護理的真。低費老人之家是財產(chǎn)和收入是入住費用 2 倍以下，無 親屬的，或是家屬關(guān)系惡化的。B 型是 60 歲以上的，居住環(huán)境惡劣的。收費老人之家是費用完全自助的。 再有就是老人小組之家，他們沒有統(tǒng)一的日常表，都是尊重老人的生活，半夜要起來就起來。還有就是提 供家庭式的環(huán)境， 一般的入住者為 8 到 20 人， 現(xiàn)在比較多的是 9 到 18 人之間的。 男女入住比例都不一致， 24 小時專業(yè)人員照看。再有就是環(huán)境設(shè)計要考慮癡呆老人的情況，考慮喚起他們的記憶等等。這是日本的 一個西春日小組支架，每個房間是一個床位在這個平面當中，還有一個集體用餐，看電視的一個區(qū)域。大 多數(shù)小組之家都是這樣的一個構(gòu)成。 再就是老年公寓，有銀發(fā)之友類新，里面有一些緊急通報系統(tǒng)，扶手，防滑地面等，配置老人在這個服 務中心主要是能夠進行對應，這是東京銀發(fā)之友的一個模式的示意圖。主要家屬，醫(yī)療機構(gòu)，相關(guān)的關(guān)聯(lián) 機構(gòu)等都能夠?qū)λM行對應。然后就是能夠和區(qū)域有緊密的聯(lián)系，這樣的一個過程。這是日本送給我的一 個策劃書，它這里面表示的非常清楚，有緊急呼叫器，緊急按紐，傳感器等。還有一些熱線的通話器，電 話。這是關(guān)于各種住宅，包括生活咨詢室等車是不需開進去的，要確保安全，有交流交往的空間。這是它 一個老年關(guān)于老人住宅和一般住宅，它是采用垂直互動，在這個平面當中只有兩戶是剖面住宅，是垂直布 置管線， 然后離電梯樓梯比較近。 這里有一個比較大的活動空間， 這里面可以鋪榻榻米， 也可以把它拆掉。 便于老人活動。這是我調(diào)查的一個東京的老人居家，從這個選址來講過了道就是公園，它在設(shè)計當中考慮 了兩個路口前后路口都有公園，還有和社區(qū)圖書館結(jié)合在一塊后面就是社區(qū)學校，而且它這個設(shè)計主要的 特點就是每一家的陽臺都比較大，適合老年可以澆花。還有兩家之家有一個小門可以打開便于老人交往。 日本各種老年設(shè)施一般的原則是這樣的，選址要適當，交通，公園，還有其他的設(shè)施都比較方便，規(guī)模 要適當，還有一定要復合物障礙的要求，在細部上要符合老年人的人體工程學的要求，符合心理要求和安 全的要求，符合深入的要求，支持養(yǎng)老生活的要求。計劃
和設(shè)計的藥店，考慮無障礙環(huán)境，人性化設(shè)計， 情感化設(shè)計，智能化設(shè)備，符合化的設(shè)施，各方面全方位的進行對應。 下面我把調(diào)查過的近期的一大一小兩個養(yǎng)老院設(shè)施跟大家講一下， 這個是平面， 這個是萬代櫻園的設(shè)施， 這里面基本上采用很多日本的街區(qū)的編號。這是它的轉(zhuǎn)角辦公的地方，老年人路過的時候都可以看到，而 且經(jīng)常更換一些擺設(shè)，引起老年人的注意。這就是有一個特別，把日本家中經(jīng)�？吹降囊恍┬|西變成一 個擺設(shè)，非常好。然后這是集體用餐的一個地方。我們也要設(shè)計到的一點就是各種各樣的洗澡機，而且就 是有的是坐的有的是躺著的。一般來講這種他們不希望女性來做這個工作，希望是身強力壯的小伙子做這 個事。這是洗浴的地方再有就是各種健身活動的設(shè)施設(shè)備。這是進行步行各方面康復訓練的地方。這是臂 力訓練的設(shè)備。 這些都是輪椅能夠推進的，是日常活動的場景。這是一個很小的理發(fā)師，這是辦公室。在這里我想就是 很多設(shè)備，報警設(shè)備搶修設(shè)備都是集中在一面墻上這個比較好，整體美觀於便于操控�？紤]到車停在里面 有雨雪的時候影響也不大。另外一個比較小的實際上日本的紅蜻蜓，起這個名字就是因為這里有這么一個
特點，就是秋天的時候蜻蜓很多。走廊當中有很多小朋友畫的畫經(jīng)常更換。這就是剛才我說的家庭化，這 些家具各方面都是從家里搬來的。這是一個比較大的小桌。工作人員和老人一起談笑風生，所有的浴室部 分地面都采用了防滑的測試。這些也是，在門上裝有一些比較有意思的符號，能夠便于記住這是日常休息 的。這是洗澡機，把老人推進去以后洗澡。它采用的還是一種浴霸的東西。這位設(shè)施廠的老公是一個工廠 的廠長，建了這樣的一個養(yǎng)老院工廠也有很多的免費的條件。 這里是一些背景，這里出版了一系列的教材。上述介紹希望給大家一些有用的參考。謝謝大家。
【我國養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式】相關(guān)文章：
我國城市垃圾管理公司運營模式研究04-27
我國養(yǎng)老金投資運營的監(jiān)管改革04-29
我國工業(yè)發(fā)展模式研究04-28
適合我國的電子廢物回收模式04-26
我國農(nóng)村人口老齡化及其養(yǎng)老社會保障模式的選擇04-28
我國社區(qū)學院發(fā)展模式探討05-01
四川養(yǎng)老模式探究04-27
關(guān)于食堂自主運營模式的方案02-27