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物業(yè)管理案例集
1、本市對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理較以往有何變化,具體規(guī)定如何?
【分析解答】
新建商品住宅以及住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)的維修資金籌集、使用和管理,應(yīng)仍然按照市政府有關(guān)維修基金的規(guī)定執(zhí)行。
對(duì)新建非住宅物業(yè)的專項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理,《若干意見(jiàn)》規(guī)定,新建非住宅物業(yè)出售時(shí)應(yīng)設(shè)立維修資金,具體標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)立方式由物業(yè)出售人和物業(yè)買受人參照《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的規(guī)定,在房屋出售合同中約定。成立業(yè)主大會(huì)的,維修資金應(yīng)以業(yè)主大會(huì)的名義存入專戶銀行,設(shè)立專門帳戶,按幢立帳、按戶核算。
在前期物業(yè)管理期間,按規(guī)定設(shè)立的維修資金由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管;業(yè)主大會(huì)成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)后,由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門移交給業(yè)主大會(huì)。
2、建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)提供管理和服務(wù)、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),雙方應(yīng)辦理何種法定手續(xù)?
【分析解答】
物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn),查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量和公建配套設(shè)施等問(wèn)題,應(yīng)書(shū)面告知建設(shè)單位,并辦理交接手續(xù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《條例》第二十九條規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料,對(duì)驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)當(dāng)予以整改,并承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
3、《條例》施行后,對(duì)建設(shè)單位出售房屋以及購(gòu)房人購(gòu)買房屋時(shí)有哪些具體要求?
【分析解答】
對(duì)于建設(shè)單位而言,一是在銷售房屋前,要參照市房地資源局的示范文本,制定業(yè)主臨時(shí)公約、房屋使用說(shuō)明書(shū);二是建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的房屋出售合同,應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容,并將業(yè)主臨時(shí)公約、房屋使用說(shuō)明書(shū)、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)配置的公建設(shè)施和平面圖作為房屋出售合同的附件。
對(duì)于物業(yè)買受人而言,在與建設(shè)單位簽訂房屋出售合同時(shí),應(yīng)同時(shí)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。
4、《條例》規(guī)定,住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè),本市對(duì)這項(xiàng)規(guī)定的執(zhí)行有何具體操作辦法?
【分析解答】
關(guān)于前期物業(yè)管理招投標(biāo)事項(xiàng),《若干意見(jiàn)》規(guī)定:業(yè)主大會(huì)成立之前,住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理相分離原則,通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模小于擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)。住宅共用設(shè)備屬人為損壞的,其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
關(guān)于本案維修費(fèi)用的支出,應(yīng)對(duì)水管倒灌原因進(jìn)行分析后確定。如果系由該業(yè)主使用不當(dāng)造成的,則由其承擔(dān)維修費(fèi)用。如果該事故系由相鄰業(yè)主(使用人)使用不當(dāng)造成的,在能查清責(zé)任者的情況下,費(fèi)用由責(zé)任者承擔(dān);在不能查清責(zé)任者的情況下,費(fèi)用由共同使用總管的業(yè)主(使用人)分?jǐn)偂Ｈ绻构嗍怯捎诳偣?共用設(shè)備)設(shè)計(jì)不當(dāng)或老化等原因引起的,物業(yè)公司應(yīng)對(duì)其進(jìn)行技術(shù)處理,所發(fā)生的費(fèi)用從維修基金中列支。
8、小區(qū)內(nèi)的石桌砸傷人,由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)?
【專案簡(jiǎn)介】
王先生住在某物業(yè)公司管理的小區(qū)內(nèi)。1999年8月24日下午,王先生7歲的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁玩耍。當(dāng)她爬上石桌時(shí),桌面突然脫落,將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間,造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折。事后,王先生找到某物業(yè)公司,認(rèn)為其應(yīng)就管理不善承擔(dān)責(zé)任。而物業(yè)公司則認(rèn)為這完全是王先生監(jiān)護(hù)不當(dāng)造成的,與物業(yè)公司的管理沒(méi)有關(guān)系。為此,王先生向法院提起訴訟。
【分析解答】
庭審中,物業(yè)公司認(rèn)為,在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用,而非用來(lái)攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時(shí)被砸傷的,是她自己的過(guò)錯(cuò)造成的,而王先生作為父親也沒(méi)有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任。因此,物業(yè)公司不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。
法院審理查明,某物業(yè)公司安裝在小區(qū)內(nèi)的4套石桌,桌面重達(dá)90公斤,石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個(gè)直徑13厘米、深1厘米的凹槽連接,安裝時(shí)只用了樹(shù)脂和水泥粘合。王先生女兒被砸傷后,物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)其余三個(gè)石桌面也已松動(dòng)才主動(dòng)予以拆除。此外,該物業(yè)公司無(wú)法提供石桌的合格證、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等有效證明。根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定,小區(qū)管理是支隊(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治�！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第126條規(guī)定:“建筑物或者其它設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。”由于王先生作為監(jiān)護(hù)人,沒(méi)有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任,也負(fù)有一定責(zé)任。據(jù)此,法院判令某物業(yè)公司承擔(dān)主要賠償責(zé)任。
9、小區(qū)內(nèi)的裝修規(guī)定與業(yè)主的財(cái)物失竊是否有關(guān)?
【專案簡(jiǎn)介】bsp; 1997年7月9日,原告侯、陳夫婦向被告瑞星公司購(gòu)買了某小區(qū)的一套住房。在購(gòu)房時(shí),雙方約定:住戶安裝各種防盜設(shè)施須經(jīng)物業(yè)公司審批,朝南的窗戶不允許安裝防盜窗。1998年12月2
7日,一小偷潛入小區(qū)將原告夫婦居室的朝南窗戶卸下,進(jìn)入房?jī)?nèi)偷竊了包括現(xiàn)金在內(nèi)約價(jià)值50000元的各種物品。侯、陳夫婦認(rèn)為,被告不允許原告裝防盜設(shè)施的規(guī)定,造成了原告財(cái)物的失竊,于是將瑞星公司告到了法庭,要求其賠償失竊損失費(fèi)50000元人民幣。
【分析解答】
法院在作了細(xì)致慎密的調(diào)查取證,并經(jīng)過(guò)庭審后認(rèn)定:原告侯、陳夫婦的住房雖然在1998年12月27日發(fā)生了入室盜竊事件,原告的財(cái)產(chǎn)權(quán)受到了侵害,但侵權(quán)人并非被告瑞星公司,而是入室盜竊的罪犯。被告在管理小區(qū)治安方面已作了自己應(yīng)作的工作,既設(shè)置了門崗,又進(jìn)行了必要的巡視,而保安服務(wù)僅僅是為了維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序而實(shí)施的防范性安全保衛(wèi)活動(dòng),不是針對(duì)保證業(yè)主個(gè)人和家庭安全的個(gè)人安保。所以被告在原告家因入室盜竊的財(cái)產(chǎn)侵害中沒(méi)有過(guò)錯(cuò),不承擔(dān)民事責(zé)任。
至于 “朝南窗不允許安裝防盜窗”,這是原、被告之間的約定,在實(shí)施該“約定”的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)了盜竊事件,原告提出要求被告承擔(dān)民事責(zé)任、賠償財(cái)產(chǎn)損失無(wú)法律依據(jù)。
據(jù)此,依照《中華人民共和國(guó)民法通則》有關(guān)規(guī)定,法院做出了對(duì)原告侯、陳夫婦的訴訟請(qǐng)求不予支持的判決。
10、物業(yè)管理中公司應(yīng)承擔(dān)何種保安職責(zé)?
【專案簡(jiǎn)介】
某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與被告某物業(yè)公司于1997年2月4日簽訂一份《物業(yè)管理合同》。雙方約定,委托服務(wù)期限為1997年2月16日至2006年12月31日,委托管理項(xiàng)目包括了保安服務(wù)。2000年1月23日晚9時(shí)許,原告業(yè)主李某在所住大樓的電梯內(nèi)遭不法分子襲擊受傷。同年4月25日原告訴至法院,要求物業(yè)公司承擔(dān)未盡到保安職責(zé)的民事賠償責(zé)任并解除物業(yè)管理合同。
【分析解答】
原、被告訂立的《物業(yè)管理合同》發(fā)生在《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施以前,系雙方自愿,因此,該合同是合法有效的。被告雖在合同中承諾了保安服務(wù),但這種保安服務(wù)應(yīng)限于防范性安全保衛(wèi)活動(dòng),并不能要求達(dá)到完全根除治安、刑事案件。被告確已在小區(qū)設(shè)置了門崗及保安員,原告不能提供其遭受襲擊和傷害系被告不履行職責(zé)所致的證據(jù),故要求被告承擔(dān)的賠償責(zé)任缺乏事實(shí)與法律依據(jù),法院難予支持。
至于原告業(yè)主李某提出的解除雙方簽訂的物業(yè)管理合同,因該合同是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司兩個(gè)主體簽訂的合同,原告?zhèn)�人只有建議權(quán),故法院對(duì)原告提出的解除物業(yè)管理合同的請(qǐng)求不予支持。
11、因排水管道不暢,而使業(yè)主室內(nèi)受損的責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)?
【專案簡(jiǎn)介】
甲小區(qū)某號(hào)602室由被告華某承租,502室由原告王某承租。因被告某物業(yè)管理公司未在該號(hào)樓頂平臺(tái)落水
管道進(jìn)口處按規(guī)范要求設(shè)置防護(hù)網(wǎng),被鳥(niǎo)鉆進(jìn)管道內(nèi)筑巢,致使管道堵塞。被告華某在裝潢602室房屋時(shí),未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將602室陽(yáng)臺(tái)處的排水口封死。一天,遭遇大雨,因落水管道堵塞,雨水從樓頂落水管道接口處流進(jìn)602室陽(yáng)臺(tái),因該陽(yáng)臺(tái)排水口已封死,積水無(wú)法排出,沿602室周圍墻角深入502室,致使原告王某裝潢的地板等物受損。原告王某要求賠償,但因被告華某與物業(yè)管理公司相互推諉,原告王某遂訴訟至法院。
【分析解答】
對(duì)于此案,法院審理經(jīng)審理判定:
1、物業(yè)管理公司管理不善,未按規(guī)范要求對(duì)房屋樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)行定期檢查和疏通,致使雨水受堵后溢進(jìn)華某和原告王某承租的房屋內(nèi),造成原告財(cái)產(chǎn)損失,對(duì)此,物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。
2、華某未經(jīng)物業(yè)公司同意,擅自將其承租房屋陽(yáng)臺(tái)處排水管道口封死,使陽(yáng)臺(tái)的積水無(wú)法從排水管及時(shí)排出,加重了原告的財(cái)產(chǎn)損害。為此,華某對(duì)原告的財(cái)產(chǎn)損害也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。
12、誰(shuí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)裝修事故的賠償責(zé)任?
【專案簡(jiǎn)介】
某業(yè)主張某委托一家家庭裝潢公司對(duì)其房屋進(jìn)行裝修,并簽訂了裝修合同。裝潢公司在施工過(guò)程中操作失誤,不慎將張某的隔壁鄰居孫某的墻體損壞,并造成孫某財(cái)產(chǎn)損失。三方為此發(fā)生爭(zhēng)執(zhí),無(wú)法協(xié)商解決。
【分析解答】
依據(jù)《上海市家庭居室裝飾裝修管理暫行規(guī)定》第二十五條“因進(jìn)行家庭居室裝飾裝修過(guò)程中或者裝飾裝修后使用不當(dāng)而造成相鄰居民住房的管道堵塞、滲漏水、停電、物品毀壞等,應(yīng)由裝飾裝修的委托人負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償;如屬被委托人的責(zé)任,由委托人直接追究被委托人的責(zé)任,并由被委托人承擔(dān)修復(fù)和賠償”的有關(guān)規(guī)定,孫某應(yīng)向張某提出賠償要求。因?yàn)樵撌鹿实陌l(fā)生在于裝潢公司施工操作失誤,所以張某在向?qū)O某作賠償后,有權(quán)向裝潢公司追償。
張某與裝潢公司的糾紛,根據(jù)《上海市家庭居室裝飾裝修管理暫行規(guī)定》第二十六條的有關(guān)規(guī)定,可向房屋所在地的區(qū)、縣建設(shè)行政管理部門投訴,也可以向人民法院提出訴訟或依照合同約定向市仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。
13、因物業(yè)公司未告知業(yè)主在裝修時(shí)的注意事項(xiàng)而給業(yè)主造成的損失由誰(shuí)承擔(dān)?
【專案簡(jiǎn)介】
某物業(yè)公司在前期物業(yè)管理工作中,由于疏忽大意未將“業(yè)主、使用人在裝修住宅中,應(yīng)預(yù)留共用設(shè)備的檢修孔,方便共用設(shè)備的維修。”的該項(xiàng)小區(qū)內(nèi)住宅裝修規(guī)定告知業(yè)主。多名業(yè)主在不知的情況下,裝修時(shí)封閉了共用管道檢修孔。此后的物業(yè)使用中,共用管道發(fā)生堵塞,在疏通修理的過(guò)程中,給業(yè)主的裝修造成了一定程度的損壞。業(yè)主向物業(yè)公司提出賠償要求。
【分析解答】
《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十條規(guī)定:“物業(yè)公司在業(yè)主、使用人使用房屋前,應(yīng)將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書(shū)面告知業(yè)主、使用人。”本案中的物業(yè)公司沒(méi)有承擔(dān)該條例規(guī)定的告知義務(wù),使業(yè)主的裝修留下了隱患,并且給業(yè)主帶來(lái)?yè)p失,理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
14、【問(wèn)題】
誰(shuí)應(yīng)承擔(dān)該起墜樓事件的責(zé)任?
【專案簡(jiǎn)介】
98年8月,某小區(qū)業(yè)主林某的幼兒在上樓時(shí)因玩耍不慎,導(dǎo)致身體重心失控,傾倒后撞到位于樓梯口未安裝柵欄的落地窗上,在撞碎了其中一塊原來(lái)就有裂痕的僅厚3毫米的玻璃后,墜樓致傷。林某事后向開(kāi)發(fā)商索賠。
【分析解答】
1997年1月1日起實(shí)施的《上海市建筑物使用安裝安全玻璃的規(guī)定》第五條第八款規(guī)定:易遭受撞擊、沖擊而造成人體傷害的其他部位必須使用安全玻璃;1997年7月1日頒布實(shí)施的《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十條中規(guī)定,有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保障物業(yè)使用方便、安全,在發(fā)現(xiàn)住宅共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時(shí),應(yīng)當(dāng)立即采取保護(hù)措施,并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修的規(guī)定。因此,本案的開(kāi)發(fā)商及物業(yè)公司對(duì)幼兒的墜樓致傷負(fù)有一定的責(zé)任。
同時(shí),幼兒的監(jiān)護(hù)人未盡到監(jiān)護(hù)的職責(zé),也應(yīng)對(duì)墜樓事件負(fù)有一定的責(zé)任。
15、新購(gòu)住房發(fā)生的維修責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)?
【專案簡(jiǎn)介】
陳先生年初購(gòu)得一套商品房,因黃梅季節(jié)連日陰雨,該商品房部分墻面開(kāi)始滲水,損壞了陳先生室內(nèi)的部分裝修。陳先生為此多次向物業(yè)公司反映,物業(yè)公司亦兩次派人前來(lái)維修。雖經(jīng)維修,該房墻面仍有滲水問(wèn)題存在。物業(yè)管理公司表示,其已盡了維修義務(wù),陳先生應(yīng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉。陳先生對(duì)此甚為不解。
【分析解答】
對(duì)于房屋出現(xiàn)墻面滲水應(yīng)視不同情況處理。
如果陳先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的房地產(chǎn)買賣合同中對(duì)此滲水、開(kāi)裂等質(zhì)量問(wèn)題有約定的,則按約定處理;
如果無(wú)上述約定,依據(jù)我國(guó)相關(guān)法規(guī)對(duì)房屋建成后保修期的規(guī)定,在房屋保修期內(nèi),發(fā)現(xiàn)滲水,可以要求開(kāi)發(fā)商確定的維修部門上門維修;
第三,如果多次維修仍存在滲水問(wèn)題,疑屬房屋質(zhì)量所致,陳先生可委托房屋質(zhì)量鑒定部門對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定,確屬房屋質(zhì)量問(wèn)題的,且該質(zhì)量問(wèn)題影響購(gòu)房人居住的,居住人可憑房屋質(zhì)量鑒定報(bào)告通過(guò)攜手或訴訟的途徑,要求開(kāi)發(fā)商維修并承擔(dān)賠償責(zé)任。
16、物業(yè)公司和業(yè)主提出的理由能否成立?
【專案簡(jiǎn)介】
一天,某商品房住宅的物業(yè)公司張貼
公告稱,“為了安全起見(jiàn),將要關(guān)閉一扇小區(qū)大門,請(qǐng)廣大業(yè)主從另一扇門中出入。同時(shí)將在被關(guān)閉的那扇大門附近的空地上開(kāi)設(shè)酒吧,對(duì)外營(yíng)業(yè)。”實(shí)際上,物業(yè)公司是將該酒吧承包給小區(qū)內(nèi)的一個(gè)業(yè)主經(jīng)營(yíng)。對(duì)此,小區(qū)內(nèi)的廣大業(yè)主非常不滿,認(rèn)為出入小區(qū)不方便,占用空地也影響小區(qū)環(huán)境,紛紛要求重新打開(kāi)那扇被關(guān)閉的大門,停止在小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)酒吧。物業(yè)公司對(duì)業(yè)主解釋:關(guān)閉一扇大門,是為了減少閑雜人員進(jìn)入小區(qū),保證小區(qū)的安全,物業(yè)公司有權(quán)這么做。酒吧是設(shè)置在空地上,不影響業(yè)主居民的日常生活。承包經(jīng)營(yíng)酒吧的業(yè)主則認(rèn)為自己作為業(yè)主有權(quán)使用小區(qū)公共用地。
【分析解答】
本案的物業(yè)公司和承包經(jīng)營(yíng)酒吧的業(yè)主對(duì)封門設(shè)酒吧事件的解釋理由不能成立。
按《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第十八條的規(guī)定,物業(yè)管理公司是受小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的委托進(jìn)行管理活動(dòng),所以它的權(quán)限不能超出被授權(quán)的范圍。此糾紛中的物業(yè)管理公司在未經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的授權(quán),作出關(guān)閉大門和開(kāi)設(shè)酒吧的行為是不適當(dāng)?shù)?應(yīng)該加以糾正。
承包酒吧的業(yè)主所提出的理由也站不腳。每個(gè)業(yè)主對(duì)于小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施都有合理的使用權(quán),但不能對(duì)某一公共用地有專門的使用權(quán),否則就是侵犯了其他業(yè)主的使用權(quán)。
如果物業(yè)公司和承包酒吧的業(yè)主不停止他們的錯(cuò)誤行為,則業(yè)主委員會(huì)有權(quán)提起民事訴訟,要求物業(yè)公司打開(kāi)那扇門,同時(shí)要求撤除設(shè)置的酒吧。如果業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為該物業(yè)公司不勝任工作,可提出解除物業(yè)管理委托服務(wù)合同。此外,當(dāng)業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有履行職責(zé)時(shí),任何業(yè)主都有權(quán)起訴,以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
17、誰(shuí)來(lái)承擔(dān)因污水倒灌給業(yè)主帶來(lái)的損失?
【專案簡(jiǎn)介】
某住宅的公共排水管道出現(xiàn)排水不暢的現(xiàn)象。接業(yè)主報(bào)修電話后,物業(yè)公司進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查,發(fā)現(xiàn)堵塞物位于5樓業(yè)主陽(yáng)臺(tái)的排水管中。該業(yè)主考慮到自己的房子新裝修好,借故阻撓物業(yè)公司進(jìn)來(lái)維修。數(shù)天后,因排水管道嚴(yán)重堵塞,污水從2樓業(yè)主的房間中倒灌出來(lái),給其造成嚴(yán)重?fù)p失。2樓業(yè)主就自己的損失向物業(yè)公司索賠。
【分析解答】
《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條明確規(guī)定:“住宅的共用部位、共用設(shè)備維修時(shí),相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。”
本案中,造成2樓業(yè)主的損失的責(zé)任人是5樓業(yè)主,而不是物業(yè)公司,因阻撓物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)維修而直接給2樓業(yè)主造成損失的5樓業(yè)主,應(yīng)承擔(dān)損失的賠償責(zé)任。
18、季來(lái)臨,P小區(qū)的物業(yè)公司按規(guī)定打算清洗屋頂水箱,并向小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)提出依據(jù)物價(jià)局的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用開(kāi)支。但業(yè)主委員會(huì)主任還是感到物業(yè)公司的收費(fèi)太高,為節(jié)省開(kāi)支,他決定自行在外找?guī)酌麩o(wú)任何健康證明的民工來(lái)清洗水箱。物業(yè)公司得知后表示反對(duì)。雙方各持己見(jiàn),相持不下。
【分析解答】
清洗水箱是物業(yè)管理中共用設(shè)備管理服務(wù)的一項(xiàng)具體作業(yè)行為,是基于《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條中“物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列服務(wù)事項(xiàng):(一)住宅公共部位、公用設(shè)備的使用管理、維修和更新;”的規(guī)定及雙方合同約定而產(chǎn)生的。
本案中業(yè)主委員會(huì)已將其物業(yè)的專業(yè)管理委托給物業(yè)公司,按規(guī)定不能違約另請(qǐng)民工來(lái)清洗水箱;再者,根據(jù)《上海市生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理辦法》的規(guī)定,水箱的清洗消毒人員應(yīng)取得衛(wèi)生行政部門核發(fā)的健康合格證,沒(méi)有健康合格證的,不能清洗水箱。
19、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)應(yīng)如何恢復(fù)原狀?
【專案簡(jiǎn)介】
業(yè)主余某在房屋裝修時(shí)擅自拆除了承重墻,經(jīng)群眾舉報(bào),所在地房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)了限期整改通知,要求其恢復(fù)原狀。余某在規(guī)定時(shí)間內(nèi)恢復(fù)了承重墻,不料物業(yè)公司卻告知他承重墻的恢復(fù)不符合規(guī)定,余某很生氣,認(rèn)為物業(yè)公司是在存心整人。
【分析解答】
根據(jù)滬房地資(2000)256號(hào)文《關(guān)于恢復(fù)被損房屋承重結(jié)構(gòu)若干問(wèn)題的批復(fù)》的規(guī)定,損壞房屋承重結(jié)構(gòu)恢復(fù)原狀需符合以下條件:一是不得降低原構(gòu)件的強(qiáng)度;二是不得低于原構(gòu)件的用料標(biāo)準(zhǔn);三是恢復(fù)原有構(gòu)件的形狀;四是修復(fù)部位的構(gòu)造措施要符合有關(guān)技術(shù)規(guī)定。
本案中,余某應(yīng)按上述規(guī)定恢復(fù)擅自拆除的承重墻,恢復(fù)方案和施工應(yīng)由具有資質(zhì)的房屋修繕設(shè)計(jì)施工單位實(shí)施并驗(yàn)收,物業(yè)公司應(yīng)對(duì)修復(fù)工程加強(qiáng)監(jiān)督、巡視;承重墻修復(fù)后,房地產(chǎn)管理部門應(yīng)到實(shí)地核實(shí)。
20、怎樣處理高層住宅中安裝曬衣架的問(wèn)題?
【專案簡(jiǎn)介】
某高層住宅小區(qū)數(shù)名業(yè)主因住房朝向不佳等原因,要求安裝曬衣架,受到物業(yè)公司的勸阻,由此雙方發(fā)生爭(zhēng)議,高層住宅部分業(yè)主堅(jiān)決要求安裝曬衣架。
【分析解答】
目前的法規(guī)雖然沒(méi)有嚴(yán)格禁止高層住宅居民安裝曬衣架。但是,由于安裝曬衣架會(huì)帶來(lái)高空墜物(如曬衣架被大風(fēng)吹落)等不安全因素,同時(shí)影響建筑物的外觀,對(duì)此,物業(yè)公司應(yīng)做好對(duì)業(yè)主的有關(guān)宣傳工作,講明利弊,引導(dǎo)業(yè)主在裝修時(shí)安裝室內(nèi)曬衣架。物業(yè)公司還可根據(jù)《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的規(guī)定對(duì)安裝曬衣架的行為進(jìn)行管理。
21、怎樣解決社區(qū)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)的交叉問(wèn)題?
【專案簡(jiǎn)介】
某小區(qū)的公房承租人夏某長(zhǎng)期以來(lái)一直向物業(yè)公司交付公房租金,并向居委會(huì)交付保安、保潔費(fèi)。1999年5月小區(qū)成立了業(yè)委會(huì),續(xù)聘原物業(yè)公司提供管理服務(wù)。5月起,物業(yè)公司要求夏某另付物業(yè)管理費(fèi)和保安、保潔費(fèi),理由是小區(qū)由物業(yè)公司提統(tǒng)一服務(wù)。夏某對(duì)此深感不解。
【分析解答】
滬價(jià)房(1996)第174號(hào)文《上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)若干問(wèn)題的解答》規(guī)定:公有住房的承租人,按全市統(tǒng)一的公有居住房屋租金標(biāo)準(zhǔn)繳納房租,不需要另付管理費(fèi)和電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)。如有保潔、保安服務(wù)內(nèi)容的,則另付保潔、保安費(fèi)。
關(guān)于社區(qū)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)的交叉問(wèn)題,該文規(guī)定了“誰(shuí)收費(fèi)、誰(shuí)服務(wù)”和“同一收費(fèi)項(xiàng)目不得重復(fù)收費(fèi)”的原則。所以,在上述案例中,由于保潔、保安服務(wù)仍由居委會(huì)提供,所以物業(yè)公司不應(yīng)再向居民收取保潔、保安費(fèi)。
根據(jù)2000年上海市社區(qū)工作會(huì)議“街道居委會(huì)社區(qū)管理、物業(yè)公司專業(yè)管理、房地產(chǎn)行政主管部門行業(yè)管理、業(yè)委會(huì)自治管理”的精神,物業(yè)公司應(yīng)與居委會(huì)協(xié)商,逐步把保潔、保安服務(wù)納入物業(yè)管理的工作軌道中來(lái)。
22、業(yè)主拒付物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用的理由是否成立?
【專案簡(jiǎn)介】
某小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)自1996年起委托原告DM物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。99年2月,新的業(yè)主委員會(huì)將合同延期至2000年11月底。自原告管理以來(lái),被告朱某一直未繳付物業(yè)管理費(fèi)和維修基金,亦拒付大樓電控門安裝費(fèi),原告在多次催討無(wú)效的情況下,訴請(qǐng)法院判令被告支付物業(yè)管理費(fèi)及滯納金,支付維修基金和電控門安裝費(fèi)。對(duì)此,被告朱某辯稱,物業(yè)管理合同簽定時(shí),DM物業(yè)公司的法定代表人章某同時(shí)又是業(yè)主委員會(huì)的主任,故物業(yè)管理合同無(wú)效;維修基金未發(fā)生實(shí)際使用,故無(wú)權(quán)收取;電控門安裝后始終開(kāi)著,未達(dá)到安裝目的,業(yè)主不應(yīng)付費(fèi)。
【分析解答】
本案經(jīng)法院審理后,法院認(rèn)為,原告的法定代表人擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)主任時(shí)與該業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理合同雖然不妥,但在當(dāng)時(shí)并未違反禁止性規(guī)定,合同期滿后,新選任的業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可該合同,故認(rèn)定該合同有效。原告與被告之間形成了物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系,原告有權(quán)依照《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條的規(guī)定向被告收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及相應(yīng)的滯納金。對(duì)于房屋維修基金及電控門安裝費(fèi),應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)自行主張,原告無(wú)權(quán)主張這兩筆費(fèi)用。被告以物業(yè)管理不到位為由拒付物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)不足。
23、應(yīng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任?
【專案簡(jiǎn)介】
某小區(qū)內(nèi)5號(hào)樓因排污水管堵塞,污水從2樓203室的
地漏中倒灌出來(lái)。因203室系業(yè)主新購(gòu)住房,亦未裝修,房屋內(nèi)暫時(shí)無(wú)人居住,所以導(dǎo)致203室內(nèi)大幅漫水,并從樓地面滲漏到底樓103室的屋頂,使得103室業(yè)主精心裝修的室內(nèi)屋頂嚴(yán)重受損。
此后,在現(xiàn)場(chǎng)疏通時(shí),未發(fā)現(xiàn)任何人為的不當(dāng)使用致使排污管堵塞,因無(wú)法確定責(zé)任者,103室業(yè)主氣憤之余,將203室業(yè)主和物業(yè)公司訴至法院。
【分析解答】
根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十條的規(guī)定,物業(yè)公司應(yīng)經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查,定期對(duì)住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。在污水管正常使用的情況下發(fā)生的堵塞事件,說(shuō)明物業(yè)公司對(duì)此共用設(shè)備疏于定期維護(hù)和保養(yǎng),203室與103室業(yè)主的室內(nèi)受損與物業(yè)公司未按規(guī)定履行管理服務(wù)義務(wù)有因果關(guān)系,因此,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)事故的賠償責(zé)任。而203室業(yè)主對(duì)該事的發(fā)生并無(wú)過(guò)錯(cuò),不需承擔(dān)賠償責(zé)任。
24、底樓的躍層住戶是否應(yīng)承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)嗎?
【專案簡(jiǎn)介】
某大樓底層與二層設(shè)計(jì)為躍層,底層無(wú)總門,總門在二層。這些躍層的業(yè)主除搬運(yùn)家具和大件物品使用電梯外,平時(shí)不乘電梯直接通過(guò)扶梯上下。因此,這部分躍層的住戶根據(jù)住宅底層的業(yè)主不承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)的規(guī)定拒付電梯運(yùn)行費(fèi)。
【分析解答】
根據(jù)滬房地物[1997]954號(hào)文《關(guān)于〈上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例〉有關(guān)條文的應(yīng)用解釋》中的規(guī)定,住宅底層的業(yè)主不承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)。結(jié)合本案實(shí)際發(fā)生的情況,對(duì)于底樓的躍層住戶,如果底層有總門進(jìn)出,可僅按二層部分建筑面積分?jǐn)傔\(yùn)行費(fèi)。
本案中底層與二層為躍層的住房,因底層無(wú)總門進(jìn)出,進(jìn)出全部靠二樓總門,使用電梯的機(jī)率與一般住宅的二層住戶相同,故可將底層也視為二層,按房屋實(shí)際建筑面積分?jǐn)傠娞葸\(yùn)行費(fèi)。
25、因墻面滲水造成財(cái)產(chǎn)損失是否概屬物業(yè)管理不當(dāng)?
【專案簡(jiǎn)介】
某小區(qū)自1998年6月起先后由開(kāi)發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)委托原告JA物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù),被告郭某自1999年1月起長(zhǎng)期拖欠物業(yè)管理費(fèi)。原告多次催討,均被被告拒付。被告認(rèn)為,自己在裝修入住后即發(fā)現(xiàn)北房間墻面滲水,損壞了裝修,另外2000年夏天發(fā)生樓上住戶衛(wèi)生間滲水至被告的客廳,損壞了天花板。經(jīng)原告修理,仍有滲漏。原告對(duì)此應(yīng)承擔(dān)物業(yè)管理上的責(zé)任,原告不賠償財(cái)產(chǎn)損失,被告就不支付物業(yè)管理費(fèi)。
【分析解答】
原告與開(kāi)發(fā)商及業(yè)主委員會(huì)先后訂立的物業(yè)管理合同的效力及于管理范圍內(nèi)的所有業(yè)主,因此原、被告之間形成了物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系。原告進(jìn)行了合格的物業(yè)管理服務(wù),被告就應(yīng)向原告支付物業(yè)管理費(fèi)。被告以墻面滲水及樓上住戶漏水
至屋內(nèi)損壞了裝修為由拒付物業(yè)管理費(fèi)沒(méi)有法律依據(jù)。原、被告之間是物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系,原告的職責(zé)是對(duì)被告的物業(yè)及所在小區(qū)進(jìn)行管理服務(wù),被告的房屋墻面滲水及樓上衛(wèi)生間漏水均不是原告的原因和責(zé)任。在發(fā)生漏水后,原告進(jìn)行了維修,盡了管理職責(zé)。被告應(yīng)根據(jù)滲水漏水的原因相應(yīng)地予以解決。根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條、第五十四條的規(guī)定,被告郭某應(yīng)支付原告物業(yè)管理費(fèi)及滯納金。
26、可否在屋頂搭建養(yǎng)鴿?
【專案簡(jiǎn)介】
某商品小區(qū)一業(yè)主有養(yǎng)鴿子的興趣愛(ài)好,在屋頂搭建鴿棚,放養(yǎng)信鴿。相鄰業(yè)主深受鴿毛、鴿糞之苦,遂向物業(yè)公司投訴,要求處理。
【分析解答】
根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條的規(guī)定,物業(yè)使用中禁止破壞房屋外貌,禁止在天井、庭園、平臺(tái)、屋頂以及道路或者其他場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物。因此,在屋頂搭建鴿棚,屬違反條例的行為。
依照《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)違反本條例第二十八條的行為,應(yīng)當(dāng)勸阻制止,并督促改正;對(duì)拒不改正的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政管理部門依法處理。
對(duì)于在屋頂搭建鴿棚,影響相鄰業(yè)主居住衛(wèi)生環(huán)境和正常休息、對(duì)相鄰業(yè)主的正常生活規(guī)律造成影響的,相鄰業(yè)主可通過(guò)訴訟要求行為人停止侵害,排除妨礙。
27、業(yè)主進(jìn)戶裝修時(shí)物業(yè)公司應(yīng)如何合理收費(fèi)?
【專案簡(jiǎn)介】
某商品房小區(qū)業(yè)主在進(jìn)戶時(shí),物業(yè)公司向業(yè)主每人收取了50元進(jìn)戶費(fèi)。另外,不論業(yè)主裝修與否,物業(yè)公司向每戶收取了建筑垃圾清運(yùn)費(fèi);對(duì)室內(nèi)裝修施工的民工進(jìn)行了登記,發(fā)放了小區(qū)出入證件,同時(shí)也收取了每人15元的證件費(fèi)。
【分析解答】
根據(jù)滬價(jià)房(1999)第166號(hào)文《關(guān)于重申和補(bǔ)充本市住宅入住收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的通知》的相關(guān)規(guī)定,物業(yè)公司應(yīng)按所在區(qū)縣物價(jià)部門核定的建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),向準(zhǔn)備裝修居室的業(yè)主或使用人以及老住戶收取。業(yè)主或使用人表示不裝修并作出書(shū)面承諾的,物業(yè)公司或環(huán)衛(wèi)部門不得收取該項(xiàng)費(fèi)用。
對(duì)于進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行業(yè)主室內(nèi)裝修的施工人員,物業(yè)公司可向其發(fā)放小區(qū)出入證件等,但收費(fèi)不得超過(guò)每人10元。
物業(yè)公司在辦理差價(jià)換房的入戶、退房或退租手續(xù)時(shí),可向換房人各收取50元手續(xù)費(fèi),但不得向購(gòu)買新建住宅的業(yè)主或單位套配、增配住宅的使用人收取此項(xiàng)費(fèi)用。
本案的物業(yè)公司向業(yè)主收取50元進(jìn)戶費(fèi)、向不準(zhǔn)備裝修的業(yè)主收取的建筑垃圾清運(yùn)費(fèi),向裝修施工人員收取的證費(fèi)均屬不合理收費(fèi)。
28、物業(yè)維修項(xiàng)目質(zhì)量保修包含哪些內(nèi)容?
【專案簡(jiǎn)介】
某舊式里弄小區(qū)有一位馮姓業(yè)主,因其住房逢雨便漏。經(jīng)物業(yè)公司維修后不久,在下雨天仍舊漏水。馮某再次報(bào)修,物業(yè)公司答復(fù)說(shuō)該物業(yè)維修項(xiàng)目不負(fù)責(zé)保修,若要繼續(xù)維修應(yīng)支付維修費(fèi)用。
【分析解答】
滬房地物(1997)954號(hào)文《關(guān)于〈上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例〉有關(guān)條文的應(yīng)用解釋》中規(guī)定,物業(yè)維修項(xiàng)目實(shí)行質(zhì)量保修制度,保修期一般為三個(gè)月。修復(fù)項(xiàng)目竣工以業(yè)主驗(yàn)收簽字為準(zhǔn)。其中,疏通項(xiàng)目的修理竣工以流水暢通為驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn),筑漏項(xiàng)目以下一次下雨不漏為驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)。因修理質(zhì)量引起的返修不得再收費(fèi)。因此,本案中物業(yè)公司不能向馮某收取維修費(fèi)。
29、物業(yè)的使用影響他人應(yīng)怎樣處理?
【專案簡(jiǎn)介】
2000年1月,某售后公房小區(qū)內(nèi)一業(yè)主鄭某根據(jù)政府允許售后公房業(yè)主上市交易或出租的新政策,將其所擁有的一套底層住房出租給外來(lái)人員湯某作為居住使用,并辦理了出租許可證;湯某亦辦妥了外來(lái)人員暫住證。
2月,湯某將室外空地作場(chǎng)地,接受牛奶公司的委托辦起了牛奶中轉(zhuǎn)站。每天深夜汽車?yán)嚷暋⒀b卸聲不斷,居民無(wú)法正常休息。樓上居民就此向物業(yè)公司投訴。
【分析解答】
根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條的規(guī)定,發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲屬于屬于物業(yè)使用中的禁止行為。業(yè)主將其物業(yè)出租時(shí),應(yīng)告知并要求使用人遵守《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定及遵守業(yè)主公約。就本案而言,物業(yè)公司應(yīng)設(shè)法找到鄭某督促其告知湯某不能噪聲擾民。否則,將要其承擔(dān)民事和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。物業(yè)公司也可設(shè)法聯(lián)系牛奶公司,請(qǐng)他們另外選址作為中轉(zhuǎn)站,或建議居民向市環(huán)保部門投訴反映,由其進(jìn)行行政處理。
30、業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司可以拆除違章安裝的防盜門嗎?
【專案簡(jiǎn)介】
某住宅小區(qū)的某業(yè)主擅自將防盜門外移,裝在了公共走道上,侵占了公共部位。其他業(yè)主也紛紛效仿。為制止這類在物業(yè)使用中的禁止行為,該小區(qū)召開(kāi)了業(yè)主代表大會(huì),通過(guò)限期拆除違章搭建的決議。在規(guī)定的期限內(nèi),個(gè)別業(yè)主仍置若罔聞。物業(yè)公司在多次勸阻無(wú)效的情況下,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán),強(qiáng)行拆除了違章安裝的防盜門。
【分析解答】
根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條的規(guī)定,在公共走廊中擅自搭建防盜門屬于占用共用部位的禁止行為。對(duì)于業(yè)主或使用人違反條例的規(guī)定,物業(yè)公司首先應(yīng)當(dāng)進(jìn)行勸阻和制止,告知業(yè)主或使用人其行為已違反了有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定,督促其改正,并恢復(fù)原狀。如果業(yè)主或使用人仍然一意孤行,物業(yè)公司可依照《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九
條規(guī)定,及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政管理部門依法處理。
對(duì)本案中的個(gè)別業(yè)主違反《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定。物業(yè)公司應(yīng)按規(guī)定報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門處罰,經(jīng)處罰生效后由人民法院采取措施予以強(qiáng)行拆除。物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)不是行政執(zhí)法主體,也不是司法機(jī)關(guān),故無(wú)權(quán)對(duì)違章安裝防盜門違法強(qiáng)行拆除。
31、前期物業(yè)管理期間物業(yè)使用人應(yīng)遵守何種行為規(guī)范?
【專案簡(jiǎn)介】
在前期物業(yè)管理階段,一商品房小區(qū)開(kāi)發(fā)商將未出售的房子租給了一批外來(lái)人員使用。雖然該群外來(lái)人員已獲公安部門發(fā)給的治安管理許可證,但還是給該小區(qū)居民的正常生活帶來(lái)不少麻煩。如在小區(qū)內(nèi)亂設(shè)攤賣蔬菜,弄的小區(qū)垃圾滿地。為此,小區(qū)的業(yè)主與開(kāi)發(fā)商交涉。開(kāi)發(fā)商則聲稱自己有住房處分權(quán),自己的行為并無(wú)不妥。
【分析解答】
根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》四十二條的規(guī)定,新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制訂住宅使用公約,作為與住宅買受人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。故住宅使用公約隨著住宅轉(zhuǎn)讓合同的生效而生效。住宅使用公約在前期物業(yè)管理階段對(duì)全體業(yè)主、使用人都具有約束力�！稐l例》第五十四條規(guī)定,業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、住宅使用公約的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任;違反住宅使用公約的,相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。
開(kāi)發(fā)商或是小業(yè)主將其所有住宅出租時(shí),應(yīng)告知并要求使用人遵守住宅使用公約和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定。按《條例》第二十八條的規(guī)定,物業(yè)使用中禁止亂設(shè)攤、亂倒垃圾、雜物等,故在住宅使用公約中,理應(yīng)明確規(guī)定“隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物以及亂設(shè)攤等”屬物業(yè)使用中的禁止行為。
對(duì)本案的小區(qū)問(wèn)題的處理,物業(yè)公司應(yīng)先與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系,要求開(kāi)發(fā)商必須將《條例》中禁止的物業(yè)使用行為及住宅使用公約告知其出租房屋的外來(lái)人口,并督促其遵守《條例》的規(guī)定及住宅使用公約。
如果該批外來(lái)人口在上述情況下,依然不聽(tīng)勸阻,則物業(yè)公司、相關(guān)業(yè)主或使用人可以以其違反住宅使用公約向法院提請(qǐng)?jiān)V訟,要求排除妨礙,要求使用人承擔(dān)民事責(zé)任。也可向有關(guān)行政管理部門反映,由相關(guān)行政管理部門依照法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。
32、某舊里樓上樓下的兩戶居民素有積怨。樓上居民愛(ài)養(yǎng)花,把幾個(gè)花盆放在平臺(tái)(即樓下居民的屋頂)上。樓下居民以該花盆影響其屋頂正常排水,造成屋頂長(zhǎng)期積水,并滲水到其墻面為由,堅(jiān)決要求樓上把花盆移走。樓上居民不肯,兩家遂爭(zhēng)執(zhí)到物業(yè)公司尋求解決。
【分析解答】
如果在平臺(tái)或屋頂搭建建筑物、構(gòu)筑物,則屬《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的物業(yè)使用中的禁止行為。在平臺(tái)放置花盆不屬于物業(yè)使用中應(yīng)禁止的行為,但在平臺(tái)上放置花盆應(yīng)以不影響相鄰業(yè)主(使用人)對(duì)物業(yè)的正常使用為原則。
在處理上述案例時(shí),物業(yè)公司應(yīng)把握花盆的放置是否妨礙相鄰方對(duì)物業(yè)的正常使用。在現(xiàn)場(chǎng)勘查后,如確實(shí)發(fā)現(xiàn)花盆的放置影響平臺(tái)的正常排水,或者花盆底部滲水至樓下業(yè)主(使用人)墻面時(shí),物業(yè)公司應(yīng)勸阻樓上居民將花盆移走。
平臺(tái)屬于共用部位。《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定“住宅的共用部位、共用設(shè)備維修時(shí),相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。”所以,根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,一旦平臺(tái)發(fā)生任何修理,樓上居民應(yīng)主動(dòng)將花盆移去以保證維修工作的正常開(kāi)展。
33、某公司租用了一套位于商業(yè)街上的舊公房用作街面店鋪,因其左右店鋪都把招牌或廣告刷在二樓居民陽(yáng)臺(tái)的外墻上,該公司欲如法效仿。但二樓業(yè)主不同意,于是公司就與該業(yè)主協(xié)商,提出為其免費(fèi)安裝一部空調(diào)機(jī)作為補(bǔ)償,而該業(yè)主堅(jiān)持公司每月向其支付500元作為租賃外墻的條件,否則將以排除妨礙為理由訴至法院。
【分析解答】
外墻屬共用部位,不是二樓該業(yè)主的自用部位,該業(yè)主無(wú)權(quán)將其出租。根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的同意,收取的費(fèi)用應(yīng)納入物業(yè)管理維修基金。若該公司需利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施,且須支付相關(guān)費(fèi)用的,則收取的費(fèi)用也不應(yīng)歸其個(gè)人所有,而是應(yīng)當(dāng)納入維修基金。若該公司在陽(yáng)臺(tái)外墻上設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施影響了二樓居民的正常生活,可通過(guò)協(xié)商或訴訟來(lái)解決。
34、一小區(qū)業(yè)主和業(yè)委會(huì)在如何選聘了物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理時(shí)產(chǎn)生了分歧,一種意見(jiàn)認(rèn)為,應(yīng)召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)討論決定,另一種意見(jiàn)認(rèn)為,無(wú)需開(kāi)大會(huì)決定,業(yè)委會(huì)有權(quán)決定選聘物業(yè)公司的事宜。
【分析解答】
根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條的規(guī)定,選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè),與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同,是業(yè)委會(huì)的職責(zé)之一。但是,業(yè)主委員會(huì)在選聘物業(yè)公司時(shí),應(yīng)廣泛聽(tīng)取小區(qū)的意見(jiàn),至于是否需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)討論由業(yè)主委員會(huì)決定。
另外,根據(jù)滬高法民一[2002]6號(hào)文件中的相關(guān)規(guī)定,占小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主或業(yè)主代表否決業(yè)主委員會(huì)的決定的,該業(yè)主委員會(huì)的決定不發(fā)生效力。
35、某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)
公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同的三個(gè)月后,感到物業(yè)公司未按合同約定提供物業(yè)管理服務(wù),且小區(qū)業(yè)主對(duì)此反映強(qiáng)烈。一天,業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)張貼告示,要求業(yè)主和使用人拒付物業(yè)管理費(fèi)。
【分析解答】
物業(yè)管理服務(wù)是一種基于合同而產(chǎn)生的行為,物業(yè)管理服務(wù)合同中明確了物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)雙方的權(quán)利與義務(wù)。在實(shí)際操作中,物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)可依據(jù)滬房地物(1997)986號(hào)文《關(guān)于印發(fā)物業(yè)管理服務(wù)合同、前期物業(yè)管理服務(wù)合同示范文本的通知》的有關(guān)規(guī)定,參照訂立《物業(yè)管理服務(wù)合同》,對(duì)雙方需履行的義務(wù)作出明確約定。物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容就是一方提供物業(yè)管理服務(wù),一方支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
本案中,依據(jù)《民法通則》的規(guī)定,物業(yè)公司若未按合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)的,即為未完全履行合同,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;而業(yè)主委員會(huì)若在沒(méi)有確切的事實(shí)依據(jù)的情況下,主張業(yè)主和使用人拒付物業(yè)管理費(fèi),也是不履行合同規(guī)定的義務(wù)的行為,也應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)此類問(wèn)題,滬高法民一[2002]6號(hào)文件作出了進(jìn)一步的明確:物業(yè)管理企業(yè)未履行服務(wù)、管理職能或履行服務(wù)、管理職能不符合約定的,業(yè)主可行使抗辯權(quán)。如果物業(yè)管理費(fèi)用是分不同項(xiàng)目收取的,則業(yè)主僅能就物業(yè)管理企業(yè)未盡職責(zé)部分的費(fèi)用行使抗辯權(quán)。但物業(yè)管理企業(yè)拒收部分物業(yè)管理費(fèi)的除外。
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