房地產(chǎn)法案例分析

51.王某與張某育有二子，長子王甲，次子王乙。王甲娶妻李某，并于1995年生有一子王小甲。王甲于1999年5月遇車禍身亡。王某于2000年10月病故，留有與張某婚后修建的面積相同的房屋6間。王某過世后，張某隨兒媳李某生活，該6間房屋暫時由次子王乙使用。2000年11月，王乙與曹某簽訂售房協(xié)議，以12萬元的價格將該6間房屋賣給曹某。張某和李某知悉后表示異議，后因王乙答應取得售房款后在所有繼承人間合理分配，張某和李某方表示同意。王乙遂與曹某辦理了過戶登記手續(xù)，曹某當即支付購房款5萬元，并答應6個月后付清余款。曹某取得房屋后，又與朱某簽訂房屋轉讓協(xié)議，約定以15萬元的價格將房屋賣給朱某。在雙方正式辦理過戶登記及付款前，曹某又與錢某簽訂了房屋轉讓協(xié)議，以18萬元的價格將房屋賣給錢某，并辦理了過戶手續(xù)。

問題：

（1）王某去世后留下的6間房屋應由哪些人繼承?各自應分得多少 ?為什么?

（2）王乙與曹某簽訂的售房協(xié)議是否有效?為什么?

（3）曹某與朱某、錢某簽訂的房屋轉讓協(xié)議效力如何?

（4）如朱某要求履行與曹某簽訂的合同，取得該房屋，其要求能否得到支持?為什么?

答：（1）張某、王乙、王小甲。其中，張某分得4間，王乙、王小甲各分得1間。因該6間房系王某與張某的共同財產(chǎn)，王某死后，張某應獲得其中的3間，余下3間房在第一順序繼承人間平均分配。第一順序的繼承人有張某、王乙，因王甲先于王某死亡，其子王小甲享有代位繼承權，故余下3間房中張某、王乙、王小甲應各分得1間。（2）有效。該6間房雖屬共有財產(chǎn)，但轉讓協(xié)議已經(jīng)其他共有人張某及王小甲的監(jiān)護人李某同意。（3）曹某與朱某簽訂的協(xié)議有效。曹某與錢某簽訂的協(xié)議亦有效。（4）不能，因曹某已與錢某辦理了房屋過戶登記手續(xù)，錢某已取得了該房屋的所有權，曹某履行不不能，朱某只能要求曹某承擔違約責任。

49.李先生和陳女士為夫妻，擁有A、B兩套住房。2005年3月，李先生未與陳女士商量，擅自將A房租給了劉先生，兩人簽訂了租賃合同，租期三年，但未到房地產(chǎn)管理部門辦理租賃登記。事后，李先生將此事告訴了陳女士，陳女士未表態(tài)。2006年8月，房地產(chǎn)價格大漲，李、陳決定將A房賣掉，遂與幸女士簽訂了房屋買賣合同，還到公證處辦理了公證手續(xù)，但未將該房已出租的情況告知幸女士。隨后，李、陳以A房已出賣為由要求劉先生盡快搬走，劉先生不同意，理由是租期未到。而李、陳認為，該租賃合同一是未經(jīng)陳女士簽名同意，二是未到房地產(chǎn)管理部門辦理租賃登記，故無效。以后，幸女士也持房屋買賣合同要求劉先生搬離A房，認為房屋買賣合同已由買賣雙方簽字并已到公證處公證，具有法律效力。遭到劉先生拒絕后，幸女士要求李、陳退款并賠償損失。

請回答下列問題：

（1）李先生和劉先生簽訂的租賃合同是否有效，為什么？

（2）李、陳與幸女士簽訂的房屋買賣合同是否有效，為什么？

（3）劉先生不搬走的理由是否成立，為什么？

（4）幸女士能否要求劉先生搬走，為什么？

（5）幸女士對李、陳的請求能否得到法律的支持，為什么？

答：（1）李先生與劉先生簽訂合同時雖然李先生沒有征得共有人陳女士同意，但事后告訴了陳女士，陳女士并沒有反對，應當視為默認。（2）房屋買賣合同有效。因為李、陳是共有人，兩人與幸女士簽訂合同，完全屬于雙方自愿，并且已經(jīng)公證。（3）劉先生的理由成立。因為從2005年3月起合同有效期為3年，應于2008年3月到期，2006年8月要求搬走則合同未到期，根據(jù)買賣不破租賃的原則，買賣合同的成立并不影響租賃關系的繼續(xù)。（4）不能。因為幸女士與劉先生并沒有直接的合同關系，而且買賣合同尚未生效，因此幸女士無權要求劉先生搬走。（5）能夠得到法律支持。因為在簽訂房屋買賣合同時，李、陳兩人對幸女士隱瞞出租房屋的事實，故應對合同產(chǎn)生的后果承擔法律責任。

49．2003年5月，某市煙草公司向某銀行申請貸款2000萬元，并用一塊以出讓

方式取得的土地（已取得土地使用權證）進行抵押。于是銀行與該公司簽訂了貸款合同，并且辦理了抵押土地的登記手續(xù)。在取得貸款后的一年多時間里，煙草公司在用于抵押的土地上建起了簡易倉庫，出租給鄰近的金屬公司臨時存放貨物，但沒有辦理租賃合同登記備案手續(xù)。后煙草公司無法按期償還貸款，于是銀行要求拍賣其抵押的土地，以抵償貸款。煙草公司在此時卻提出，土地的所有權屬于國家，煙草公司無權將其抵押，認為抵押合同無效。銀行堅持不同意，并提出不僅要將土地進行拍賣，而且要求煙草公司將土地抵押期間所得的租金收益也應交給銀行。雙方爭執(zhí)不下，于是銀行向法院起訴。

問題：

（1）煙草公司能否將以出讓方式取得的土地進行抵押?為什么?

（2）煙草公司與金屬公司簽訂的租賃合同是否有效?為什么?

（3）銀行能否對該土地抵押期間的租金收益主張權利?為什么?

（4）本案應如何處理?

答:（1）可以。因為煙草公司擁有土地使用權證書。（2）有效。因為煙草公司有權將已抵押的財產(chǎn)再行出租，登記備案與租賃合同效力并沒有直接關系。（3）無權。因為合同沒有約定，也沒有法律依據(jù)。（4）將土地進行拍賣來清償銀行的貸款。

49.2004年11月23日，泰豐公司與某市土地局簽訂了《國有土地使用權出讓合同》。約定土地局將位于該市城區(qū)西北角面積為8939.77平方米的國有土地使用權有償出讓給泰豐公司，使用期40年，并約定合同簽訂后30日內，泰豐公司向土地局繳付土地使用權出讓金總額15%的定金，在簽訂合同后60日內，支付完全部土地使用權出讓金，逾期30日仍未全部支付的，土地局有權解除合同。合同簽訂后，泰豐公司于2004年12月27日給付土地局全部定金及部分土地出讓金。2004年12月28日，土地局給泰豐公司核發(fā)了該出讓土地的土地使用權證書。然而，由于資金困難，到2005年4月1日，泰豐公司未將余款交付土地局。經(jīng)多次催促后，土地局書面通知泰豐公司，限其于9月30日前全部履行合同，否則將按有關規(guī)定處理。泰豐公司接到通知后，經(jīng)過努力卻未籌集到錢款，至2005年9月30日，仍未按規(guī)定履行合同。于是，土地局

決定解除合同，收回土地使用權，對所發(fā)土地使用證進行注銷登記，于2005年10月24日將該決定通知書送達泰豐公司。

問題：

（1）土地局出讓了土地，又以對方違約為由收回，是否可以？請說明理由。（3分）

（2）如土地出讓合同規(guī)定的土地用途是建設辦公樓，泰豐公司是否可以用來建設高爾夫球

場？為什么？（2分）

（3）如土地局出讓的是集體土地使用權，那么本出讓合同是否有效？為什么？如出讓合同

簽訂的時間是《城市房地產(chǎn)管理法》實施之前的1994年3月，在哪種情況下，泰豐公司才取得該集體土地的使用權？（3分）

（4）如果本案的出讓方是該市城市建設管理局，本合同是否有效？為什么？（2分）

答：（1）某市土地局可以收回其出讓的土地使用權。因為土地出讓合同的出讓主體、客體、程序合法，合同有效，雙方是平等的合同主體，合同雙方應當切實履行。泰豐公司違約，土地局可以依照該合同收回土地使用權。（2）不可以。因為法律規(guī)定受讓方取得土地使用權必須遵守出讓方規(guī)定的土地用途。不得更改。（3）合同無效。因為按照房地產(chǎn)的規(guī)定，只能是國有土地使用權才能出讓，不能出讓集體土地使用權。如果是在一審訴訟期間，對于出讓的集體土地使用權依法補辦了征用手續(xù)轉為國有土地，并補辦了出讓手續(xù)，泰豐公司才能取得該土地的使用權。（4）無效。因為國有土地使用權的出讓方依法只能是市、縣人民政府土地管理部門，其他任何單位或部門沒有出讓土地的權利。

49.2000年3月5日，甲公司與乙公司簽訂了一份房屋租賃合同，約定：甲公司將A廣場的一棟大樓出租給乙公司，每月租金150萬元，按月收租，租期二年，從2000年4月1日到2002年3月30日止。合同簽訂后，雙方到房地產(chǎn)管理部門辦理了登記備案手續(xù)。乙公司交付了押金和租金后，甲公司將樓房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800萬元，便將該樓房抵押給丙公司，雙方訂立了抵押合同，約定：如甲公司不能在2000年12月底還債，丙公司將對該房屋行使抵押權。但是一直到2000年12月，甲公司仍然無錢清償對丙公司的債務，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其繳納租金，乙公司拒絕。從2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之間存在的抵押合同糾紛尚未解決為由，既拒絕向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同糾紛訴到法院。 問題：

（1）甲公司能否將已出租的房屋抵押給丙公司，是否需要取得乙公司的同意?為什么?（3分）

（2）如果甲公司與乙公司簽訂抵押合同沒有進行登記，甲公司與丙公司的抵押合同是否有效?為什么?（2分）

（3）如果甲公司與丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在債務履行期限屆滿時將樓房拍賣，以清償自己的債權?如承租人提出異議能否成立?為什么?（3分）

（4）丙公司是否有權向乙公司收取租金，以充抵甲公司的債務?為什么?（2分）

答：（1）甲公司將已出租給乙公司的房屋抵押給丙公司，不需要獲得乙公司的同意。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。（2）未登記對抵押合同沒有影響，抵押合同有效。根據(jù)我國相關法律規(guī)定，當事

人之間訂閱的抵押合同，自合同成立時生效，未辦理登記不影響合同效力。（3）丙公司可以將房屋拍賣。承租人的異議不能成立。因為我國相關法律規(guī)定，丙公司拍賣之后，房屋的買受人并不能終止租賃關系，承租人的利益不會受到影響。（4）丙公司無權向乙公司收取租金來充抵自己對甲公司的債權。租金請求權屬于出租人所有，本案中甲公司是出租人，擁有租金請求權。

49.2006年3月，某企業(yè)培訓中心向中國工商銀行某支行貸款2000萬元，貸款期限為2006年4月1日至2007年3月31日，并對利息、違約責任等相關事項進行了約定。培訓中心將自己的一棟培訓樓和一棟辦公樓作抵押。按照抵押合同，如果培訓中心不能按期清償債務，則該辦公樓及培訓樓將由某支行變賣，以清償貸款。隨后，雙方辦理了抵押登記手續(xù)。到2007年4月1日，該培訓中心只歸還了500萬元貸款本金及部分利息，尚欠1500萬余元。某支行對該培訓中心催要后，該中心仍然不能清償。2007年7月，某支行與該培訓中心協(xié)商行使抵押權，擬將培訓中心的培訓樓、辦公樓變賣給甲公司，用所得款項清償所欠銀行的全部債務后，剩余歸該培訓中心。為此，三方共同簽訂了協(xié)議。甲公司購買該培訓樓及辦公樓后，計劃拆除并進行重新開發(fā)，但由于甲公司資金不足，故打算與乙公司進行合作，由甲公司提供土地，乙公司提供資金并負責項目管理，房屋建成后雙方按照4：6的比例進行分配。甲公司與乙公司合作過程中，由于甲公司未能按期辦好土地使用的有關手續(xù)，影響了房產(chǎn)項目的開發(fā)，雙方由此產(chǎn)生糾紛而訴至法院。法院審理中查明，該培訓中心隸屬于某國有大型企業(yè)，后來隨著國家推行國有企業(yè)改革政策，該培訓中心被剝離出來，成為一獨立經(jīng)濟實體，該培訓中心使用的土地最初依劃撥方式而獲得。

問題：

（1）培訓中心以自己的培訓樓進行抵押是否影響該抵押合同的效力?為什么?

（2）如果培訓中心還有其他債權人的到期債權，那么，除該培訓中心的貸款本金之外，對于2007年4月到2007年7月的貸款利息，以及培訓中心未能按期還款產(chǎn)生的違約金，工行某支行能否對變賣培訓樓及辦公樓的款項優(yōu)先受償?為什么?

（3）甲公司與乙公司合作是否可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)?為什么?

答：（1）培訓中心以自己的培訓樓進行抵押不會影響抵押合同的效力，因為該培訓中心具有營利性，其培訓樓并非屬于公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)，可以用于抵押。（2）工行某支行作為抵押權人，對培訓中心在2007年4月到2007年7月的貸款利息及違約金擁有相對于其他普通債權人的優(yōu)先受償權。因為根據(jù)我國法律規(guī)定，抵押權人的優(yōu)先受償權不僅及于主債權，而且還及于利息、違約金和損害賠償金。（3）不能。甲公司與乙公司合作的土地最初是通過無償劃撥方式而產(chǎn)生的，根據(jù)我國相關法律，無償劃撥取得的土地原則上不能進入房地產(chǎn)市場，只有辦理了土地使用權出讓手續(xù)才能進入市場交易。

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