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建筑行業(yè)營改增最新政策解讀
近日,國務(wù)院常務(wù)會議明確,自今年5月1日起,全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點。此次試點將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開,建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率,金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。并將首次涉及自然人繳納增值稅征管,如個人二手房交易。
營改增后,買賣二手房會不會增加稅負?房企成本增加還是降低?房價是漲是跌?想買房的是現(xiàn)在買還是營改增后買?昆明二手房市場會不會出現(xiàn)“末班車”行情……導致二手房成交量猛增。
避免重復(fù)征稅減輕企業(yè)負擔
記者注意到,今年的營改增首次牽涉到自然人繳納增值稅問題,比如個人二手房交易。個人出售二手房,原先應(yīng)繳納的營業(yè)稅將被增值稅替代。
就昆明來看,目前二手房交易需繳納的各項稅費包括:營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。其中,營業(yè)稅稅率為5.6%。營業(yè)稅的征收是以住宅全額售價為基數(shù),增值稅則有所不同,是以賣出價和買入價稅前的差額做基數(shù)。
今年2月19日,為刺激房地產(chǎn)去庫存,財政部決定對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅進行重大調(diào)整。新規(guī)規(guī)定,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。調(diào)整后,房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅和契稅政策有了較大幅度的優(yōu)惠。
雖然營改增的具體實施細則還未出臺,但近期對于營改增后二手房交易環(huán)節(jié)的稅率猜測也不斷,據(jù)報道,如果營業(yè)稅改增值稅,可能適用的稅率有6%、11%的稅率,以及少數(shù)可能適用的3%的征收率。
云南財經(jīng)大學教授張麗華認為,增值稅在國際上是一個中性稅種,所謂中性就是對經(jīng)濟的干預(yù)程度最低,最大好處是可以抵扣購進的部分成本,只對最后增加收益的部分征稅,所以對經(jīng)濟影響最低,破壞作用最低!盃I改增后,如果稅負大幅增加,這跟我們的稅制改革和整個國家的供給側(cè)改革的初衷是自相矛盾的。因為我們現(xiàn)在整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整,包括供給側(cè)改革,目標就是為企業(yè)降低生產(chǎn)成本,降稅費。因此,我們的稅制改革是不能給生產(chǎn)者增加稅負的。”張麗華說道。
市場觀察
買賣雙方多持觀望
記者近期多次在昆明市房產(chǎn)交易中心看到,辦理二手房過戶手續(xù)的市民和房產(chǎn)中介工作人員絡(luò)繹不絕。
對于是否聽說過二手房交易將推行營改增一事,正排隊等待辦理過戶手續(xù)的張女士說:“聽說過,但不清楚具體情況。我們早計劃賣了舊房換新房,所以遇到合適買家就出手了,沒考慮太多政策因素!币慌缘姆慨a(chǎn)中介工作人員表示:“最近幾天,咨詢營改增后二手房交易稅費增減問題的業(yè)主大約占到3成左右,不過大部分決定等具體方案出臺后,再做打算!
在榮城地產(chǎn)門店,置業(yè)顧問王先生告訴記者:“最近咨詢二手房交易稅費的顧客明顯增加!彪m然有消息指出稅負只減不增適用于所有營改增納稅人,營改增后,個人出售二手房繳納的增值稅與原應(yīng)繳的營業(yè)稅或?qū)⒊制,甚至略有下降,但目前二手房買賣雙方對免征年限和稅率問題還是普遍關(guān)注。
采訪中,有購房者提出疑問:當年80萬元買的房子,花了20萬元裝修,實行營改增后,裝修費用能否進行稅前抵扣,如果可以抵扣,是否算折舊……這些需具體實施細則來確定。
或加速寫字樓去庫存
房地產(chǎn)業(yè)營改增究竟會帶來什么影響,稅負是增還是降?
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,房地產(chǎn)營改增有助于房企減輕稅負,相對應(yīng)企業(yè)的利潤率也會因稅負降低而提升。同時,營改增后將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣,對樓市而言也有積極影響。
張宏偉表示,尤為值得關(guān)注的一點,營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍,對于所有企業(yè)來講當然是利好,尤其是當企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時,購置辦公樓的成本會降低,同時,由于企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍,也會刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件,這樣,可以有效消化寫字樓庫存。
“暴食一頓,消化十年。”這是業(yè)內(nèi)人士對昆明寫字樓的具象形容。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,2015年上半年昆明過規(guī)項目中,純寫字樓由3.02萬平方米暴漲至27.53萬平方米,同比2014年暴漲8倍之多。房地產(chǎn)業(yè)營改增對昆明寫字樓而言,無疑是一個利好消息。
不過,張宏偉也提出,營改增對企業(yè)投資樓市確實會有助推作用,對于投資者(企業(yè)或企業(yè)主)來講,將因此獲益,但營改增并不是樓市政策的結(jié)束,后續(xù)有關(guān)房地產(chǎn)稅的改革還會逐步推進。尤其是對于不動產(chǎn),或房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅(暫時稱為房產(chǎn)稅)來講,后續(xù)仍有擴圍可能性。
至于房價是否會因此下降,張宏偉明確表示:不會下降。因為土地成本高,總的稅費成本還是很高,不過由于政策層面一直鼓勵去庫存,市場趨勢正逐漸向好。
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