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房地產(chǎn)新政
限購范圍擴大，房貸門檻提高，近日已有北京、廣州、南京、南昌等幾十個城市紛紛出臺房地產(chǎn)新政，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)趨穩(wěn)動向。
專家認為，各地密集出臺房地產(chǎn)新政，是為了使房地產(chǎn)回歸居住和實體經(jīng)濟本位，并引導更多資金進入廣泛的實體經(jīng)濟領域，推動中國經(jīng)濟再平衡。
本月早些時候，我國中部的省會城市南昌發(fā)布了《關于進一步做好房地產(chǎn)住宅市場調控工作的通知》，明確提出在市區(qū)范圍內(nèi)，暫停向在市區(qū)已擁有1套及以上住宅的本市戶籍居民出售住宅。與此同時，還同步調整了住房公積金信貸政策。
南昌市新規(guī)實施一周來，市場呈現(xiàn)"量價齊降"態(tài)勢。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，南昌市一周內(nèi)新房住宅成交489套，環(huán)比下跌62.2%;全市住宅成交價格繼續(xù)下探至每平方米8632元，環(huán)比降幅進一步擴大為7.4%。
中國指數(shù)研究院常務副院長黃瑜說，中國近十年來實施多輪房地產(chǎn)調控政策，此輪房地產(chǎn)新政是繼20xx年9月底政策收緊之后進一步的深化，主要目的是對近期市場熱度有所升溫的城市進行及時的預調，強化和鞏固前期分類調控取得的階段性成果，通過調控政策的持續(xù)加強，引導市場逐步向合理預期轉變。
他認為，在政策調控和市場力量的共同作用下，有望實現(xiàn)平抑需求，最終穩(wěn)定房價的效果;同時，此次新政北京將企業(yè)納入需求抑制范圍，對引導資金流向實體經(jīng)濟，嚴防房地產(chǎn)泡沫起到了重要的作用，結合前期相關部門強化對資金流向監(jiān)管的相關措施，有利于進一步緩解房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟的失衡現(xiàn)狀。
近年來，由于投機行為導致大量資金涌入房地產(chǎn)市場，帶動一線和二線城市房地產(chǎn)價格大幅上漲。房地產(chǎn)高收益反過來又進一步誘使資金脫離實體經(jīng)濟，銀行利潤越來越依賴于"房地產(chǎn)繁榮"，從而推高實體經(jīng)濟成本，使回報率本來就不高的實體經(jīng)濟雪上加霜。
去年底舉行的中央經(jīng)濟工作會議明確提出，"房子是用來住的、不是用來炒的"。當時，業(yè)內(nèi)專家就分析，我國將會出臺更為有力的房地產(chǎn)調控政策。
"與此前幾輪房產(chǎn)調控措施有所區(qū)別，此次新政聚焦當前市場風險，對非理性上漲、恐慌性搶購進行了精準的回擊調控，圍繞著讓住房回歸‘房子是用來住的’基本思路，也為后續(xù)調控相關手段創(chuàng)造了好的條件。"中國社會科學院研究員楊斌說，這說明相關部門對于房產(chǎn)泡沫危害的認識更深刻，調控決心也更大。
數(shù)據(jù)顯示，去年下半年房地產(chǎn)調控政策實施以來，熱點城市的樓市調控有了些效果。但大量購房、特別是投資需求被擠到熱點城市周邊的三四線城市，以及熱點城市之外的部分二線城市。記者發(fā)現(xiàn)，像江西贛州這樣的內(nèi)陸城市，以及滁州市、嘉善縣、涿州市、淶水縣等多個位于熱點城市周圍的三四線城市，也在此輪調控中。
北京市新一輪政策中明確，在確定購房套數(shù)時，采用"認房又認貸"的原則，并將二套房首付比例升至六成，非普通二套房首付提至八成。南京市于3月15日發(fā)布政策，核心內(nèi)容是將六合、溧水、高淳等近郊三區(qū)納入限購范圍，并提升貸款條件要求，對主城區(qū)居民購買第三套房無論新房還是二手房都實行停售。
中國國際經(jīng)濟交流中心研究員張永軍說，此輪房產(chǎn)新政將有效把以投資盈利為目的人群隔離在市場之外，剔除房地產(chǎn)市場的投機因素，能夠有效緩解房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟失衡。
今年的政府工作報告指出，堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。
楊斌說，以前有些地方政府部門對于房地產(chǎn)泡沫危害認識不充分，為了經(jīng)濟增長而盲目刺激房地產(chǎn)市場。由于調控措施不到位，甚至還出現(xiàn)房地產(chǎn)市場價格越調越高的現(xiàn)象，"很多國家都受到房產(chǎn)泡沫的困擾，我國應學習調控效果較好國家的經(jīng)驗，堅決遏制房價增長過快的勢頭，削減房地產(chǎn)投資屬性過強帶來的金融風險等一系列副作用。"
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自2月22日起，除北京、上海、廣州等一線城市，全國各地城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅征收比例將普遍降低。加上此前降低購房首付比例、上調住房公積金存款利率等政策，傳遞出各地政府主動推進房地產(chǎn)去庫存的強烈信號。
各地樓市新政迭出五招去庫存
據(jù)粗略統(tǒng)計，目前已有超過130個城市出臺去庫存新政。梳理發(fā)現(xiàn)，各地出臺的去庫存政策主要分為五類：
1.公積金杠桿成重要工具
住房公積金已成為各地去庫存的重要工具，多地公積金貸款率超過50%。據(jù)四川省住建廳統(tǒng)計，20xx年公積金貸款為四川全省全年商品房銷售貢獻了1/4份額，為化解庫存貢獻了1/3份額。
推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的"標配"。如江西、甘肅等省份已落實公積金貸款全省"一體化"政策，積極推進異地購房。多省還表示將擴大住房公積金的覆蓋范圍，如四川省今年將推進住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋，湖北已探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度等。
2.降低稅費
多地政府采取降低稅費、契稅補貼等方式減輕購房者負擔。甘肅省近日將住房轉讓手續(xù)費整體下調33%;江西全面清理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的行政事業(yè)性收費。還有的省份推出對商品房交易契稅實施財政補貼等多項舉措。
3.鼓勵農(nóng)民進城購房
加快農(nóng)民工市民化，鼓勵有條件的農(nóng)民工買房也是重要措施。目前，山西、山東、甘肅等省已明確出臺政策鼓勵引導農(nóng)民進城購房。如山東將對農(nóng)民進城購房給予契稅補貼、規(guī)費減免、貸款貼息、物業(yè)費補貼等政策，以使其成為長期穩(wěn)定的住房消費群體。
4.回購商品房作為保障房
不少地方利用棚戶區(qū)改造，通過貨幣化安置、政府回購商品房等政策化解房地產(chǎn)庫存。如甘肅計劃今年4.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購，福建等省明確表示不再新建公租房。
5.實施房地產(chǎn)供給側改革
山東、寧夏將鼓勵企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)，開展多元化經(jīng)營。如山東、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租賓舍等持有型物業(yè);將符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)等。
針對房地產(chǎn)庫存較大的地區(qū)，政府還允許開發(fā)企業(yè)修改城鎮(zhèn)規(guī)劃相關內(nèi)容，將已供應但未開發(fā)的住房用地或商業(yè)營業(yè)性用地，調整為跨界地產(chǎn)或新興產(chǎn)業(yè)用地。
走訪安徽、河南、廣西等多地樓市發(fā)現(xiàn)，當前三四線城市去庫存壓力較大，有的地區(qū)去化周期達30余月。河南省住房和城鄉(xiāng)建設廳總工程師李學軍說："縣級城市庫存壓力最大，其次是省轄市。"
業(yè)內(nèi)人士認為，從目前來看，三四線城市房地產(chǎn)商普遍采取穩(wěn)價策略，短期內(nèi)不可能出現(xiàn)普遍的大幅降價。
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