做好新形勢(shì)下土地供給工作的思考和建議

　　土地儲(chǔ)備是配置土地資源的重要手段，也是實(shí)現(xiàn)城市土地價(jià)值提升的重要途徑�？h級(jí)（含）以上自然資源主管部門為調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用，依法取得土地，組織前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)。下面是小編精心整理的做好新形勢(shì)下土地供給工作的思考和建議，歡迎閱讀與收藏。

　　做好新形勢(shì)下土地供給工作的思考和建議

　　土地是民生之本，人多地少是我國的基本國情。實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，是黨中央、國務(wù)院站在全局的高度作出的重大決策。我們必須按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，正確處理用地與發(fā)展的關(guān)系，增強(qiáng)依法用地觀念，轉(zhuǎn)變用地方式，把解決發(fā)展用地切實(shí)放到開發(fā)增量、盤活存量、節(jié)約集約上來，形成科學(xué)發(fā)展與依法用地的和諧局面。

　　一、做好開發(fā)增量文章，積極利用和爭取國家土地政策。

　　1、抓好三項(xiàng)基礎(chǔ)工作：

　　一要積極做好新一輪土地規(guī)劃修編前期準(zhǔn)備工作。加快推進(jìn)二輪土地詳查，依法做好有關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)的修訂和補(bǔ)充，重點(diǎn)做好非農(nóng)建設(shè)用地規(guī)劃及規(guī)模的調(diào)整，進(jìn)一步優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)布局，滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要。

　　二要嚴(yán)格土地利用計(jì)劃管理。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，合理制定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、開發(fā)整理、土地收儲(chǔ)出讓等土地利用年度計(jì)劃，特別要科學(xué)、合理地控制好土地指標(biāo)使用，確保大項(xiàng)目用地需要。

　　三要抓好建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審工作。對(duì)每個(gè)用地項(xiàng)目都要實(shí)地踏勘，搞清權(quán)屬，核對(duì)地類、面積及規(guī)劃圖上的位置，并擬定耕地補(bǔ)償措施，出具預(yù)審報(bào)告，提高土地依法管理水平。

　　2、積極爭取四項(xiàng)政策：

　　在加強(qiáng)土地復(fù)墾整理，大力開發(fā)利用荒山荒坡荒灘資源，確保耕地總量動(dòng)態(tài)平衡的前提下，要重點(diǎn)研究和爭取四項(xiàng)政策，努力增加建設(shè)用地指標(biāo)，滿足發(fā)展建設(shè)需要。

　　一要加大土地置換力度。認(rèn)真執(zhí)行《安徽省建設(shè)用地置換暫行辦法》，切實(shí)做好各類建設(shè)用地之間、建設(shè)用地與農(nóng)用地、宅基地與農(nóng)用地等置換工作，爭取各類建設(shè)項(xiàng)目用地指標(biāo)。

　　二要充分運(yùn)用《安徽省土地整理新增耕地折抵建設(shè)用地指標(biāo)管理暫行規(guī)定》及《實(shí)施細(xì)則》，組織、發(fā)動(dòng)各鎮(zhèn)加大資金投入，大力開展零星未用地、廢棄地、空心村、村莊整治等土地整理和復(fù)墾，努力增加耕地，更多地爭取折抵建設(shè)項(xiàng)目農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)。

　　三要積極開展國家“雙掛鉤”（農(nóng)村建設(shè)用地減少與城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加項(xiàng)目掛鉤）試點(diǎn)，努力增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)。國土等有關(guān)部門要加強(qiáng)“雙掛鉤”項(xiàng)目編制指導(dǎo)和申報(bào)工作，爭取一批項(xiàng)目進(jìn)入“雙掛鉤”試點(diǎn)。

　　四要積極利用中部崛起、東向發(fā)展、沿江開發(fā)等政策機(jī)遇，爭取省精細(xì)化工基地、如山湖綜合開發(fā)、馬鋼外遷等一批重大項(xiàng)目列入國家、各部委、省重點(diǎn)項(xiàng)目行列，直接占用國家和省用地指標(biāo)，減少占用地方指標(biāo)。

　　二、做好盤活存量文章，千方百計(jì)增加土地供應(yīng)。

　　目前，在一些地方，一方面大喊建設(shè)用地供應(yīng)不足，另一方面舊廠房、閑置房、廢棄房等閑置、存量土地，以及投資強(qiáng)度小、容積率低等土地利用率不高、大手大腳、亂占濫用、盲目圈占土地等問題不同程度地存在。因此，要結(jié)合二輪土地詳查，開展閑置、存量土地調(diào)查，摸清底數(shù)，建全檔案，全面、準(zhǔn)確地掌握閑置、存量土地的類型、用途、權(quán)屬、分布與處理情況。在此基礎(chǔ)上，依照《土地法》等有關(guān)規(guī)定，制定閑置土地處置辦法和盤活存量土地激勵(lì)措施，積極消化和利用閑置土地，提高土地利用率。

　�、賹�(duì)出讓合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒布之日起一年以上未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的，要依法征收土地閑置費(fèi)，并督促、責(zé)令企業(yè)盡快開發(fā)建設(shè)。

　　②對(duì)閑置兩年以上的，要依法收回、統(tǒng)一儲(chǔ)備，優(yōu)先供給急需用地的建設(shè)項(xiàng)目使用。

　�、蹖�(duì)尚不構(gòu)成收回條件的存量建設(shè)用地，通過協(xié)商、補(bǔ)償?shù)确绞竭M(jìn)行項(xiàng)目用地調(diào)整。

　�、芙�立企業(yè)用地退出機(jī)制，對(duì)經(jīng)濟(jì)效益差、入駐園區(qū)后建設(shè)進(jìn)度遲緩，但尚未達(dá)到法定收回期限的土地，通過協(xié)商和合理補(bǔ)償?shù)姆绞剑瑒?dòng)員企業(yè)退園、退地。

　�、輰�(duì)因規(guī)劃不當(dāng)?shù)仍�因造成閑置的土地，可按合同剩余年限計(jì)算土地價(jià)款，退還給土地使用者，由政府收回安排給急需建設(shè)的項(xiàng)目使用。

　　⑥對(duì)投資強(qiáng)度小、容積率低的企業(yè)，一方面按照合同約定，督促企業(yè)加大投資強(qiáng)度，提高容積率和建筑系數(shù)；另一方面，積極做好企業(yè)主工作，對(duì)一時(shí)用不了的多余土地進(jìn)行“切割”，讓出多余土地，政府給予一定的資金補(bǔ)償。

　　⑦對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要調(diào)整使用的存量土地及依法收回、收購、置換的國有土地和新增經(jīng)營性建設(shè)用地，由政府統(tǒng)一收購儲(chǔ)備。

　　三、做好集約利用文章，提高土地利用效率。

　　第一，適當(dāng)提高供地門檻。進(jìn)入縣級(jí)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目，原則上投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)在國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上提高20%。投資萬元以上，且投資強(qiáng)度不低于80萬元/畝的，給予單獨(dú)供地；投資xx萬元以下、適合進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化廠房的，原則上不單獨(dú)供地。1000萬元以下項(xiàng)目進(jìn)各鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)，且投入強(qiáng)度一般不低于40萬元/畝。

　　第二，嚴(yán)格建設(shè)用地定額指標(biāo)管理。嚴(yán)格執(zhí)行國土資源部《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（試行）》，加強(qiáng)建設(shè)用地項(xiàng)目審查，凡是未達(dá)到規(guī)定控制標(biāo)準(zhǔn)的，一律調(diào)整使用；確需供地的，則按照一定的比例系數(shù)核減用地面積或提高供地價(jià)格，并對(duì)所有控制指標(biāo)以合同副本形式，在土地使用權(quán)出讓合同中予以明確，監(jiān)督執(zhí)行。

　　第三，建立土地節(jié)約獎(jiǎng)勵(lì)制度。制定土地集約節(jié)約獎(jiǎng)勵(lì)辦法，將地價(jià)與投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)等掛鉤，鼓勵(lì)企業(yè)加大投資強(qiáng)度，提高容積率和建筑系數(shù)，降低廠區(qū)綠化率、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積所占比重，集約節(jié)約用地，提高土地利用效益。

　　第四，鼓勵(lì)建設(shè)多層標(biāo)準(zhǔn)化廠房。制定建設(shè)多層標(biāo)準(zhǔn)化廠房扶持和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，鼓勵(lì)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商等各類經(jīng)濟(jì)組織投資建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房。一是給予優(yōu)先供地。對(duì)三層以上標(biāo)準(zhǔn)化廠房項(xiàng)目給予優(yōu)先供地，并在地價(jià)上適當(dāng)優(yōu)惠。二是實(shí)行財(cái)政補(bǔ)助�？h財(cái)政每年安排500萬元左右專項(xiàng)資金，對(duì)三層以上部分的多層標(biāo)準(zhǔn)化廠房，按投資額的一定比例進(jìn)行以獎(jiǎng)代補(bǔ)或財(cái)政貼息，其產(chǎn)權(quán)歸投資者所有。三是給予稅費(fèi)支持。對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化廠房在立項(xiàng)、建設(shè)、出租、出售過程中發(fā)生的各種稅費(fèi)給予一定的優(yōu)惠。四是給予項(xiàng)目支持。xx萬元以下、且適合進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化廠房的，原則上都要進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化廠房發(fā)展，并對(duì)入駐項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營上給予一定的稅費(fèi)優(yōu)惠政策，吸引企業(yè)進(jìn)廠發(fā)展。五是保障投資利益。標(biāo)準(zhǔn)化廠房竣工兩年后未能出租或銷售的，由開發(fā)區(qū)按工程決算價(jià)格原價(jià)收購，并給予一定的利潤，消除投資商投資風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房的積極性。

　　第五，鼓勵(lì)企業(yè)利用現(xiàn)有廠房設(shè)施發(fā)展。制定鼓勵(lì)企業(yè)利用現(xiàn)有廠房設(shè)施發(fā)展辦法。對(duì)企業(yè)利用原有廠房、倉儲(chǔ)用房和閑置土地進(jìn)行擴(kuò)大再生產(chǎn)的，縣財(cái)政給予一定的項(xiàng)目資金補(bǔ)助或稅收返還獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)企業(yè)利用閑置廠房和未用土地進(jìn)行招商引資的，對(duì)其轉(zhuǎn)讓過程中有關(guān)稅費(fèi)給予適當(dāng)減免。對(duì)利用企業(yè)內(nèi)留存土地、降低綠化率、減少行政辦公用房、調(diào)整原廠房布局或舊廠房拆舊建新及加層新建廠房的，允許調(diào)整規(guī)劃，涉及的相關(guān)稅費(fèi)給予減免。對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村辦企業(yè)，以及小石料、小磚瓦等淘汰行業(yè)企業(yè)主動(dòng)轉(zhuǎn)產(chǎn)或積極尋求投資合作伙伴的，在資金、項(xiàng)目以及稅費(fèi)方面給予減免。

　　第六，實(shí)行園區(qū)資源共享。支持有條件的開發(fā)園區(qū)，按園區(qū)功能分區(qū)，按照每平方公里規(guī)劃建設(shè)一處綜合服務(wù)區(qū)的要求，對(duì)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的行政管理、生活服務(wù)、污水處理、倉儲(chǔ)等配套設(shè)施，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、集中布置，避免“前排辦公、中排辦廠、后排食堂和住房”等小而全行為，控制減少非生產(chǎn)性輔助設(shè)施的用地規(guī)模，提高區(qū)域性社會(huì)資源的共享程度。

　　農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的主要問題及對(duì)策建議

　　目前，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)取得了一定的進(jìn)展，總體上說是合理有序的。但是，按照社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的要求，也還存在一些不容忽視的問題，以平昌縣為例,主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　�。ㄒ唬┱J(rèn)識(shí)不到位，觀念滯后，阻礙農(nóng)村土地正常流轉(zhuǎn)。就總體而言，全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)尚處于初始階段。農(nóng)戶之間小范圍的轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)讓占主流，規(guī)模集中成片流轉(zhuǎn)土地、從事農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)的龍頭企業(yè)和專業(yè)大戶較少；流轉(zhuǎn)模式比較單一，土地流轉(zhuǎn)機(jī)制尚未完全形成。其主要原因是：一些地方干部、群眾認(rèn)識(shí)不到位，觀念滯后。部分領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)不足，重視不夠，缺乏有效的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)組織、指導(dǎo)和管理手段；部分農(nóng)戶對(duì)土地流轉(zhuǎn)認(rèn)識(shí)不足，觀念落后，在一定程度上影響著農(nóng)村土地正常流轉(zhuǎn)。特別是專業(yè)大戶和企事業(yè)單位參與農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)，基本要求是土地連片，而實(shí)際操作中遇有少數(shù)農(nóng)戶不同意流轉(zhuǎn)就要泡湯。

　　（二）普遍對(duì)訂立合同重視不夠，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范，權(quán)、責(zé)、利不明確。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同基本上是以口頭合同為主；就全縣簽訂的各種書面協(xié)議中，尚有60的合同不夠規(guī)范和完善。主要是合同文本不規(guī)范，內(nèi)容不齊全，流轉(zhuǎn)面積、標(biāo)的不準(zhǔn)確，容易產(chǎn)生權(quán)益糾紛。

　�。ㄈ�）土地流轉(zhuǎn)合同管理滯后，在一定程度上影響了合同兌現(xiàn)。主要表現(xiàn)為農(nóng)業(yè)承包合同監(jiān)督管理乏力，基層合同管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，土地流轉(zhuǎn)合同糾紛處理不及時(shí)，使流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益不能得到切實(shí)保障。

　　（四）一些政策性因素也制約著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。從去年以來，國務(wù)院出臺(tái)了保護(hù)基本農(nóng)田，禁止用基本農(nóng)田栽植果樹、挖塘養(yǎng)魚等一系列政策，對(duì)于確保國家糧食安全起到了重要作用。但是，目前農(nóng)村專業(yè)大戶要求成片開發(fā)土地?cái)U(kuò)大規(guī)模呈上升趨勢(shì)，在一定程度上受到了該項(xiàng)政策的一些制約。

　　對(duì)策及建議

　�。ㄒ唬┘哟髮�(duì)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)和引導(dǎo)，積極推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有序進(jìn)行。要制定切實(shí)有效的措施，積極引導(dǎo)村、社及農(nóng)民群眾在自愿、有償?shù)那疤嵯麻_展農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)工作，認(rèn)真解決農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作中的新情況、新問題，以土地流轉(zhuǎn)為契機(jī)，大力培植和發(fā)展農(nóng)村專業(yè)大戶，推進(jìn)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)。

　�。ǘ�）落實(shí)相關(guān)政策，加強(qiáng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范工作。鎮(zhèn)鄉(xiāng)黨委、政府要繼續(xù)抓好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策貫徹落實(shí)，并結(jié)合本地實(shí)際，制定相關(guān)措施，把工作重點(diǎn)放在土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范工作上，特別要處理好土地流轉(zhuǎn)促進(jìn)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)與保護(hù)基本農(nóng)田的關(guān)系，處理好土地開發(fā)與保護(hù)群眾權(quán)益的.關(guān)系；對(duì)于成片進(jìn)行農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)的專業(yè)大戶，在土地使用上，應(yīng)盡量安排在基本農(nóng)田以外的范圍考慮，使基本農(nóng)田得到有效保護(hù)。

　�。ㄈ�）加強(qiáng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同監(jiān)督管理。對(duì)現(xiàn)有土地流轉(zhuǎn)的合同特別是口頭合同要積極引導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)雙方簽訂書面協(xié)議，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，保護(hù)雙方的權(quán)益和合同的兌現(xiàn)；對(duì)不完善的合同要積極做工作，做好合同完善工作。合同管理的重點(diǎn)主要是抓好承包期限在十年以上、流轉(zhuǎn)規(guī)模較大的農(nóng)村專業(yè)大戶，要嚴(yán)格按照合同管理程序簽訂規(guī)范的合同，避免因責(zé)、權(quán)、利不清而產(chǎn)生糾紛的隱患。

　�。ㄋ模┘訌�(qiáng)培訓(xùn)，提高基層干部和村會(huì)計(jì)及合同管理人員、鎮(zhèn)鄉(xiāng)合同管理人員的政策水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)。要通過各種形式，加強(qiáng)對(duì)鎮(zhèn)鄉(xiāng)、村干部及合同管理人員的培訓(xùn)工作，不斷提高他們的業(yè)務(wù)素質(zhì)和政策水平。特別是在組織、發(fā)包、指導(dǎo)合同簽訂、解決合同糾紛等問題中做到依法辦事，按政策規(guī)章辦事，促使土地流轉(zhuǎn)工作規(guī)范有序地進(jìn)行。

　�。ㄎ澹┻M(jìn)一步健全法律法規(guī)，逐步把農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作納入法制化、制度化的軌道。目前，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)可參考的法律依據(jù)有國家頒布的《土地法》、《農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)法律法規(guī)，為開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)提供了重要的法律依據(jù)。但是，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)日益增多，應(yīng)把農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)納人法制化軌道，保障農(nóng)村土地使用權(quán)的有序流轉(zhuǎn)。（審簽：曹光輝）

　　6、平昌縣以農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)助推新農(nóng)村建設(shè)

　　一、加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)綜合整治。堅(jiān)持“山、水、田、林、路、氣”綜合治理，加強(qiáng)以病險(xiǎn)水庫整治為重點(diǎn)的農(nóng)田水利基本建設(shè)，解決農(nóng)村人畜飲水、農(nóng)田灌溉問題，增強(qiáng)抵御旱澇災(zāi)害的能力。加強(qiáng)現(xiàn)有水利設(shè)施的管護(hù)，創(chuàng)新現(xiàn)有水利工程的管理方式，使其更好地發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，確保其安全有效運(yùn)行。進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村公路建設(shè)，暢通農(nóng)產(chǎn)品物流通道。

　　二、突出特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化支撐。圍繞建設(shè)新農(nóng)村的總體要求，突出產(chǎn)業(yè)支撐，圍繞支柱產(chǎn)業(yè)，放大產(chǎn)業(yè)特色，力求逐漸形成“一村一品”，千方百計(jì)助農(nóng)增收。

　　三、大力改善農(nóng)村人居環(huán)境。結(jié)合新村建設(shè)經(jīng)驗(yàn),繼續(xù)推進(jìn)生態(tài)建設(shè)，切實(shí)搞好退耕還林、天然林保護(hù)工程，改善生態(tài)環(huán)境。引導(dǎo)和幫助農(nóng)民切實(shí)解決住宅與畜禽圈舍混雜問題，搞好農(nóng)村污水、垃圾治理，改善農(nóng)村環(huán)境衛(wèi)生。

　　當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問題亟待解決

　　土地流轉(zhuǎn)制度在加快農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，保護(hù)農(nóng)村土地資源，提高農(nóng)業(yè)規(guī)模效益中發(fā)揮著舉足輕重的作用。近來，在基層的深入調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于制度、管理、操作等各種因素的影響，在土地流轉(zhuǎn)過程中存在諸多問題，不容忽視、亟待解決。

　　一、土地流轉(zhuǎn)中存在的問題

　　一是認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一

　　一方面，農(nóng)民具有很強(qiáng)的戀地情結(jié)。由于長期以來形成的對(duì)土地的依附性，一些農(nóng)民想將承包土地的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)而又心存疑慮，害怕徹底失去土地，因此選擇協(xié)商代耕、臨時(shí)性轉(zhuǎn)包等簡單流轉(zhuǎn)方式，仍把土地作為在非農(nóng)行業(yè)混不下去的退路。另一方面，一些干部對(duì)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性認(rèn)識(shí)不足，不支持、不引導(dǎo)，順其自然。認(rèn)識(shí)問題成為制約農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的首要問題。

　　二是機(jī)制不健全

　　雖然土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已成為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一種普遍現(xiàn)象，但土地流轉(zhuǎn)無論有形還是無形的`市場都未形成，轉(zhuǎn)出、轉(zhuǎn)入之間缺乏足夠的信息聯(lián)系，阻礙著土地流轉(zhuǎn)在更多方式、更大范圍和更高層次上進(jìn)行。轉(zhuǎn)包費(fèi)、租賃費(fèi)缺乏科學(xué)依據(jù)，沒有與之相關(guān)聯(lián)的評(píng)估、咨詢、公證、仲裁等中介機(jī)構(gòu)。

　　三是流轉(zhuǎn)不規(guī)范

　　在調(diào)查中了解到，事實(shí)上農(nóng)戶在流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)時(shí)90％以上只有口頭協(xié)議，沒有形成具有法律效力的書面合同。即使簽了合同，也比較簡單、不規(guī)范，流轉(zhuǎn)雙方在責(zé)、權(quán)、利關(guān)系上沒有明確規(guī)定，也無違約責(zé)任，更沒考慮到今后市場變化因素，特別是對(duì)保持地力沒有足夠重視，給合同糾紛留下了許多隱患。

　　四是政策不完善

　　一是有關(guān)土地方面的法律法規(guī)因制定年限不同，權(quán)益保障的側(cè)重點(diǎn)不同，致使《農(nóng)村土地承包法》與《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《農(nóng)業(yè)法》等法律法規(guī)之間存有互相矛盾的條款。二是大法出臺(tái)后，法律解釋、地方實(shí)施細(xì)則、基層實(shí)施辦法相對(duì)滯后，比如《農(nóng)村土地承包法》是國家針對(duì)全國普遍問題出臺(tái)的，不可能涵蓋所有問題，需要“本土化”，細(xì)化成具體、可操作的實(shí)施辦法，可是截至現(xiàn)在，我省的實(shí)施細(xì)則還沒有出臺(tái)，造成基層法院對(duì)土地承包糾紛難于處理。三是有些政策落實(shí)還不到位，各級(jí)政府為大戶提供的服務(wù)比較少。隨著規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展，大戶要求服務(wù)的呼聲很高，要求服務(wù)的內(nèi)容很多，從服務(wù)項(xiàng)目分，有種植的，有養(yǎng)殖的；從經(jīng)營過程分，有產(chǎn)前的、產(chǎn)中的、產(chǎn)后的；從服務(wù)內(nèi)容看，有要求資金支持的，有要求技術(shù)指導(dǎo)的，有要求銷售服務(wù)的，但由于多種原因，政府和有關(guān)部門還不能滿足大戶的服務(wù)要求。這些在一定程度上影響了土地流轉(zhuǎn)，制約了規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展。

　　二、對(duì)土地流轉(zhuǎn)的對(duì)策建議：

　　一是提高認(rèn)識(shí)，切實(shí)加強(qiáng)引導(dǎo)。

　　土地流轉(zhuǎn)，已在事實(shí)上成為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)，切實(shí)加強(qiáng)引導(dǎo)，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，是農(nóng)村土地使用權(quán)合理健康流轉(zhuǎn)的必要前提。因此，各級(jí)黨和政府要把農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)統(tǒng)一到農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包制的發(fā)展和完善，改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，優(yōu)化農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，增加農(nóng)民收入，加快農(nóng)村小康社會(huì)進(jìn)程上來，擺上農(nóng)村的重要日程。一方面加強(qiáng)培訓(xùn)，使干部認(rèn)識(shí)到土地流轉(zhuǎn)的重大意義，掌握土地流轉(zhuǎn)的政策理論。另一方面加宣傳引導(dǎo)，進(jìn)一步明確“土地承包三十年不變”、“三十年之后也沒必要變”的政策導(dǎo)向，使農(nóng)戶統(tǒng)一思想、打消顧慮，促進(jìn)土地合理流動(dòng)。

　　二是制定法律，創(chuàng)造政策環(huán)境。

　　在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，有針對(duì)性、有層次地修訂、制定出土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相適應(yīng)的法律法規(guī)、政策措施以及實(shí)施細(xì)則，對(duì)依托農(nóng)業(yè)企業(yè)和合作組織、符合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和產(chǎn)業(yè)扶持政策進(jìn)行的土地流轉(zhuǎn)，國家給予政策、資金支持，從體制和國家政策導(dǎo)向上促進(jìn)土地的合理、健康、有序流轉(zhuǎn)。

　　三是突破限制，擴(kuò)大流轉(zhuǎn)范圍。

　　在平等協(xié)商、自愿有序，保護(hù)農(nóng)民的承包權(quán)和流轉(zhuǎn)利益，不改變土地集體所有性質(zhì)和農(nóng)地用途的前提下，通過完善農(nóng)民利益保護(hù)相關(guān)配套措施，按照“誰投資、誰受益”的原則，鼓勵(lì)任何組織、單位和個(gè)人到農(nóng)村獲得土地使用權(quán)，逐步擴(kuò)大土地流轉(zhuǎn)面。

　　四是建立市場、培育中介組織

　　針對(duì)我縣目前土地流轉(zhuǎn)的實(shí)際，迫切需要建立流轉(zhuǎn)機(jī)制和市場中介組織，使土地資源按照規(guī)范程序合理流動(dòng)，這樣既有利于土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定，又有利于推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)入市場。一是要建立多層次、多形式、多渠道、全方位開放的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，鼓勵(lì)土地進(jìn)入市場，通過引入競爭機(jī)制鼓勵(lì)土地向生產(chǎn)能手集中，促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營。二是要建立土地流轉(zhuǎn)市場中介組織，強(qiáng)化中介服務(wù)功能。要以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理中心為依托，建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中介組織，建立流轉(zhuǎn)交易信息網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)，穩(wěn)步發(fā)展民間中介組織，為土地流轉(zhuǎn)提供土地政策、流轉(zhuǎn)方式、信息傳遞、法律咨詢等項(xiàng)目服務(wù)。三是開展分等定級(jí)和價(jià)格評(píng)估。合理確定各類農(nóng)地的質(zhì)量、等級(jí)，客觀、公正地評(píng)估其市場價(jià)格，為公平交易提供參考，為政府加強(qiáng)對(duì)農(nóng)地市場的價(jià)格管理提供科學(xué)依據(jù)；為經(jīng)營者合理選擇經(jīng)營項(xiàng)目奠定基礎(chǔ)。

　　五是積極探索、創(chuàng)新流轉(zhuǎn)途徑。

　　各級(jí)各部門要在堅(jiān)持農(nóng)戶自愿的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)前農(nóng)村專業(yè)協(xié)會(huì)篷勃發(fā)展的有利時(shí)機(jī)，積極探索實(shí)踐股田制（以土地入股參與公司經(jīng)營）、中長期轉(zhuǎn)包土地銀行儲(chǔ)蓄制、在農(nóng)業(yè)信息網(wǎng)上搭建農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息平臺(tái)等土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的新途徑和新方法，在充分保障農(nóng)民長期利益和農(nóng)村穩(wěn)定的前提下，積極穩(wěn)妥地使土地使用權(quán)逐步向具有較高生產(chǎn)種植技術(shù)的專業(yè)化公司、協(xié)會(huì)、經(jīng)紀(jì)人集中，實(shí)現(xiàn)土地的規(guī)�；�、集約化、專業(yè)化經(jīng)營，不斷提升土地產(chǎn)值和經(jīng)濟(jì)效益，帶動(dòng)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。

　　六是樹立典型、搞好示范帶動(dòng)。

　　在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，尊重農(nóng)民的首創(chuàng)精神，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)各階層的積極性、創(chuàng)造性，創(chuàng)新多種流轉(zhuǎn)形式、流轉(zhuǎn)機(jī)制。對(duì)于土地流轉(zhuǎn)的成功范例，要及時(shí)經(jīng)驗(yàn)，注意抓典型，樹立榜樣，搞好示范引路，讓更多農(nóng)戶認(rèn)識(shí)到土地流轉(zhuǎn)給自身帶來的好處，從而主動(dòng)、自覺、自愿地加入到土地流轉(zhuǎn)中來。

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