房地產(chǎn)估價方法與應(yīng)用

本文針對目前國內(nèi)外房地產(chǎn)估價現(xiàn)狀，較系統(tǒng)地研究了房地產(chǎn)估價的理論、方法與應(yīng)用，內(nèi)容包括傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價方法的系統(tǒng)分析、基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的建筑物成新度和土地資本化率評估、基于模糊數(shù)學(xué)的市場比較法、基于灰色系統(tǒng)理論的假設(shè)開發(fā)法以及房地產(chǎn)估價方法的綜合應(yīng)用——基準(zhǔn)地價評估。 　　1. 盡管三大估價方法的評估角度不同，但相互之間仍存在一定的關(guān)聯(lián)性。采用三角形分布對由三大估價方法得到的評估值進(jìn)行概率估計，可以反映評估值在市場上實現(xiàn)的大小及其可能性，這比只提供一個確定的評估值要客觀、全面得多，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目決策很有參考價值。由于土地使用制度不同，我國與國外房地產(chǎn)估價在土地使用年期、折舊、資本化率諸方面存在較大的差異。此外，在估價技術(shù)上也存在差距，也應(yīng)引起足夠重視。 　　2. 本文首次嘗試用人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型來評估建筑物的成新度，比傳統(tǒng)的實際觀察方法準(zhǔn)確又簡便，具有廣闊的應(yīng)用前景。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型是動態(tài)的，隨著今后樣本數(shù)量的增加，通過網(wǎng)絡(luò)的自學(xué)習(xí)，不斷加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)的學(xué)習(xí)能力與訓(xùn)練水平，形成更加完整的系統(tǒng)，從而可以進(jìn)一步提高測試的精度和擴(kuò)大評估范圍，同時不需要改變網(wǎng)絡(luò)本身的結(jié)構(gòu)。

作 者： 張協(xié)奎   作者單位： 湖南城建高等專科學(xué)校，湖南 益陽 413000  刊 名： 測繪學(xué)報  ISTIC EI PKU 英文刊名： ACTA GEODAETICA ET CARTOGRAPHICA SINICA  年，卷(期)： 2001 30(1)  分類號： P273  關(guān)鍵詞：  

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