房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本控制及管理的論文
摘要：現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本控制及管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點，其關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益、關(guān)系到企業(yè)綜合市場競爭力的提高。本文筆者對如何做好房產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制和管理進行了闡述。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)開發(fā) 成本控制 質(zhì)量管理
前言
我國房地產(chǎn)行業(yè)在近年來得到了快速的發(fā)展。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)工程開發(fā)管理對企業(yè)的經(jīng)濟效益、工程質(zhì)量有著重要的影響。如何以科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作來，提高工程成本控制成為了現(xiàn)代工程項目管理企業(yè)面臨的首要問題。針對這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以對市場的把握、房地產(chǎn)需求以及現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念為基礎(chǔ)，運用現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理體系進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制及管理，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟效益，保障企業(yè)經(jīng)濟效益不受損害。
一、房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本控制
1.成本預(yù)測
根據(jù)市場物價信息,以及同類建設(shè)所反映的成本情況,選擇成本低,效益好的最佳方案。而作為一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),所追求的是如何用最小的成本,來獲得最大的價值。價值工程中有兩個辦法解決,一是成本不變而價值增大,例如,在一棟房屋的開發(fā)上,假設(shè)原計劃全為住宅,然而通過市場分析,該處具有商業(yè)潛力,那么適當?shù)販p少一些住宅而變成一部分門店,這就增大了它的價值,又如在土地的使用上,原計劃該地建成多層,容積率為1.5,而通過市場調(diào)查,該區(qū)域高層或小高層寫字樓是個賣點,那么適當修建高層將容積率提高到2.0,那么相對該土地而言,它的成本未變而價值增大了;另一方面是成本降低,價值不變,例如,一棟多層房屋,原計劃為長螺桿樁基,通過地質(zhì)分析與荷載計算以后,改為天然淺基能夠滿足要求,及時調(diào)整為天然條基,該棟房屋價值不變,然而成本減少利潤自然就增大。成本的預(yù)測發(fā)生在項目的決策階段,它要求我們對一個項目進行仔細的市場調(diào)查,周密地分析而做出正確定位,一旦確定,要針對本地區(qū)同類型房屋進行調(diào)查,以便論證,找出其中一些影響成本以及利潤的因素,制定應(yīng)對方案,克服盲目性。
這里就高層出現(xiàn)的一些問題談一下,第一個是住宅的面積以及布置,直接影響到房屋的銷售,從而造成建房成房東的局面,致使價值回收率低;第二是在設(shè)計階段不依據(jù)具體情況,只按經(jīng)驗或者貫例辦事造成的浪費,比如600mm的長螺桿樁能行而設(shè)計成800mm,或者設(shè)計成1500mm的鉆孔樁;第三,建設(shè)方在材料的使用上,盲目追求高檔而不根據(jù)房屋本身要求,例如本身可使用經(jīng)閣鋁材,而強行采用羅普絲金,可用一般彩瓦滿足功能而采用陶瓷瓦等,總認為價格越貴的東西就越好,不符合適用性的要求,造成人為浪費;第四,建設(shè)方在單體建設(shè)上一味求快,在總圖以及各類配套管網(wǎng)、道路尚未成熟的情況下,單體工程一哄而上,造成后期進度減慢,管理混亂,多次重復(fù)施工而增加成本;第五,對新材料的使用,因市場無足夠的考核依據(jù),不熟悉行情,導(dǎo)致價格偏高。針對這些情況,要求我們對這些影響成本變化的因素進行分析,預(yù)測它的影響程度,采取措施,從而預(yù)測出工程成本。
2.成本計劃
要求我們根據(jù)成本預(yù)測的情況,以貨幣的形式在施工圖預(yù)算的基礎(chǔ)上,編制出項目計劃期內(nèi)的生產(chǎn)費用、成本水平、成本降低率以及為降低成本所采取的主要措施和規(guī)劃的書面方案,在這一方面,要求我們熟悉設(shè)計圖紙,掌握科學(xué)的施工方法與工藝流程,從而使該計劃成為降低成本的指導(dǎo)文件。
3.成本控制
嚴格遵照成本計劃對影響成本的各種因素加強管理,采取有效措施,將施工過程中各種消耗和支出嚴格控制在成本計劃之內(nèi),并及時反饋,分析實際成本與計劃成本之間的差異,及時采取糾偏措施,在實行成本控制時要建立項目成本管理責任制,增加責任心。
4.成本核算
按照規(guī)定的開支范圍將實際發(fā)生的各項費用采用適當?shù)姆椒w納起來,從而計算出該項目總成本和各單位成本,為成本分級及考核提供依據(jù),也為今后類似工程提供成本預(yù)測的依據(jù)。
5.成本分析
就是在成本的形成過程中,對項目成本進行的對比評價與總結(jié)工作,在成本管理的過程中,了解成本變動原因,并系統(tǒng)地加以研究,找出其規(guī)律,這就要求我們隨時了解我們所發(fā)生的成本找出其中一些固定的規(guī)律,比如,建材市場下半年主要建筑材料一般比上半年度價格要高,我們一般應(yīng)搶在材料漲價之前完成主體的建設(shè),從而避免這一因素的影響。
6.成本考核
指對已完成項目,將其實際發(fā)生的.各項指標與成本計劃進行比較,評定成本計劃的完成情況,以及各責任者的業(yè)績,并以此給以相應(yīng)的獎勵或處罰,這樣才能有效地調(diào)動每一個員工在各自的崗位上努力完成目標成本的積極性,從而達到降低成本增加企業(yè)積累的目的。
從以上可以看出,成本控制應(yīng)主要在預(yù)測以及計劃階段,它要求我們準確地把握好市場觀念,在準備階段的各項費用,地勘的準確度、設(shè)計的深度、經(jīng)濟性、適用性等做出計劃,市場各種建材價格要提出依據(jù),從而有效地進行成本控制。成本控制可以從以下幾個方面入手:
6.1組織措施
根據(jù)項目特點,建立矩陣似的管理機構(gòu),成立項目成本管理的組織機構(gòu),明確各管理人員的任務(wù)、職能分工、權(quán)利以及責任,編制成本控制工作計劃和詳細的工作流程圖,并隨時對照檢查、分析,從而使成本得以正常運行,項目組織機構(gòu)應(yīng)從項目實施起,至該項目正式完成,它是項目成本考核的主要對象之一。
6.2技術(shù)措施
采用技術(shù)手段達到成本優(yōu)化的效果,要求從多個不同的技術(shù)方案中,進行經(jīng)濟分析,選出最優(yōu)方法,比如在高層建設(shè)中土方開挖與樁基的施工方案,就要根據(jù)該項目地質(zhì)水文條件,確定護壁的方案,是先開挖后打樁,還是先打樁后開挖等,主體砼是采用商品砼泵送,還是采用現(xiàn)場攪拌砼塔吊等,都要在成本計劃時進行分析論證,對基礎(chǔ)以及主體結(jié)構(gòu)選形、各項裝飾材料、安裝材料,從技術(shù)的角度進行分析,盡量采用能夠滿足設(shè)計功能,能就地取材,有成熟的施工經(jīng)驗而又價格較便宜的產(chǎn)品。
6.3經(jīng)濟措施
編制項目資金使用計劃,對成本目標進行風險分析,制定防范性對策,比如材料的漲價給成本帶來風險,那么我們要根據(jù)市場規(guī)律采取相應(yīng)措施,從而降低該風險的發(fā)生。
6.4合同措施
因為合同是成本管理的依據(jù),故此就顯得十分重要,它要求我們在合同談判、合同條款的修訂上要根據(jù)本項目特點選用有利于己方的方式。比如,采用合同固定總價包干、合同固定單價包干等方式,條款準確、清晰,就合同執(zhí)行過程中的索賠問題作好防止與處理辦法,對工程中存在的變更問題,合同應(yīng)提出明確的計算方法,關(guān)于變更,應(yīng)在圖紙的審查過程中,采用企業(yè)自審和專家會審等辦法,消除重大變更的存在性。
二、房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量管理
首先,質(zhì)量控制是質(zhì)量管理的一部分, 是致力于滿足產(chǎn)品質(zhì)量要求的一系列相關(guān)活動,包括有作業(yè)技術(shù)與管理活動,它是在明確的質(zhì)量目標下通過行動方案和資源配置的計劃、實施、檢查和監(jiān)督來實現(xiàn)預(yù)期的目標。建設(shè)產(chǎn)品必須滿足人們明確和隱含需要的特性之和,用其特性指標來評價,就是通常意義上的產(chǎn)品的適用性、可靠性、安全性、經(jīng)濟性以及環(huán)境的適宜性等。
項目質(zhì)量目標以上幾種特性是為業(yè)主根據(jù)項目的定義及建設(shè)規(guī)模,系統(tǒng)構(gòu)成、使用功能和價值、規(guī)格檔次標準定位策劃和目標決策提出來的,比如工業(yè)建筑與民用建筑要求不同,一般車庫與有人防要求的車庫要求不同等。項目質(zhì)量控制,包括勘察設(shè)計、招投標、施工、安裝以及竣工驗收各階段。
其次,對質(zhì)量形成的影響因素有:
�、偃说馁|(zhì)量意識和質(zhì)量能力,它包括項目各參與單位與各責任主體。這就要求開發(fā)方從企業(yè)經(jīng)營資質(zhì),市場準入制度,執(zhí)業(yè)資格注冊制度,持證上崗制度等方面對各相關(guān)單位把好關(guān),嚴禁無證設(shè)計與施工,嚴禁越級、掛靠、轉(zhuǎn)包等現(xiàn)象,現(xiàn)在各地掛靠現(xiàn)象尤為突出,部分項目經(jīng)理以及其施工人員質(zhì)量意識太差,值得注意。②項目的決策:對市場需求預(yù)測,資源論證,杜絕質(zhì)量合格而缺少用途的產(chǎn)品,如某地有一棟十層的建筑,建成后一直無人問津,便是一例。③項目的勘察:因為它直接關(guān)系到工程的設(shè)計,在此階段應(yīng)加強監(jiān)督。④建筑構(gòu)造和結(jié)構(gòu)設(shè)計的合理性與可靠性,要求對設(shè)計圖紙進行仔細的、多層次的審查,從而達到目的。⑤對材料的質(zhì)量規(guī)格,性能特性,應(yīng)反復(fù)調(diào)查論證,進行合理選擇。⑥工程項目的施工方案:應(yīng)對其中的施工技術(shù)、工藝、方法和機械設(shè)備等施工手段的配置、施工程序、工藝順序、施工流向、勞動組織等方面的決定和安排,仔細審查,提出修改意見。⑦了解項目的自然環(huán)境,包括地質(zhì)、水文、氣候等,制定合理的施工方法。
再次,質(zhì)量控制的基本原理:
①制定質(zhì)量計劃書,確定質(zhì)量控制的組織制度、工程程序、技術(shù)方法、業(yè)務(wù)流程、資源配置、試驗要求、質(zhì)量記錄方式、不合格處理、管理措施等具體內(nèi)容。②對照計劃書進行計劃方案交底,并按計劃規(guī)定的方法展開工程作業(yè)活動。③檢查、對照計劃,運用各種專門手段而進行各種檢查,包括施工自檢、互檢和專職質(zhì)檢員的質(zhì)檢,以及監(jiān)理單位的檢驗旁站和試驗室的試驗等,其一是檢查是否依照計劃進行;其二是檢查計劃執(zhí)行的結(jié)果是否符合設(shè)計及規(guī)范要求。以上三個方面,作為開發(fā)商主要是監(jiān)督和督促監(jiān)理及施工單位實行,并對其檢查落實。④處置:對于質(zhì)量檢查所發(fā)現(xiàn)的問題,及時進行原因分析,采取必要的措施,予以糾正,保證質(zhì)量形成的受控狀態(tài),確保以后不形成類似問題。
最后,施工作業(yè)過程中的質(zhì)量控制�；境绦�:進行技術(shù)交底與圖紙會審,檢查施工工序的合理性與科學(xué)性,檢查工序施工條件是否符合要求,進行分批、分項工程檢查實測,對中間產(chǎn)品進行隱蔽工程驗收或工序驗收,經(jīng)驗收合格后方可進入下道工序施工。
基本要求:①以預(yù)防為主;②落實工序操作之間的巡查,抽查及重要部位的跟蹤檢查等方法;③對分項工程進行目測、實測、試驗等程序,做好原始記錄,判斷是否符合要求;④及時會同監(jiān)理進行隱蔽工程的驗收;⑤完善資料,作為工程質(zhì)量驗收以及質(zhì)量分析提供可追溯的依據(jù)。
三、結(jié)語
總之,我們只要加強責任心,做好成本控制，嚴格按照規(guī)范規(guī)程辦事,密切注視工程重要部位以及質(zhì)量通病易發(fā)部位,配合監(jiān)理加大巡檢、抽查、旁站、試驗等監(jiān)督力度,真實及時地完善資料,我們就一定能建造出高標準的產(chǎn)品。
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