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依法加強(qiáng)拆遷管理 切實(shí)維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益 合理降低拆遷成本
最近十年是xx城市建設(shè)史上建設(shè)規(guī)�？涨胺糯蟮氖�，城市建設(shè)投入的資金總量超過(guò)建國(guó)五十四年中前四十多年的資金投入。我們居住的這個(gè)城市日新月異的變化展現(xiàn)在我們面前的是一幅美麗的畫(huà)卷。 老城改造新區(qū)建設(shè)是市委、市政府制定的近兩年城市建設(shè)工作重點(diǎn)，尤其是老城改造是我市城建史上拆遷量最大的時(shí)期，調(diào)整主城內(nèi)不合理的用地結(jié)構(gòu)，增加綠地面積，搬遷有污染的工礦企業(yè)，改善主城的居住、商業(yè)環(huán)境，這一系列舉措都必須以大量的拆遷工作為基礎(chǔ)。所以有人說(shuō)這兩年是xx的拆遷年，好的環(huán)境是拆出來(lái)的。做為一線的工作人員，下面就拆遷實(shí)際工作中遇到的幾個(gè)問(wèn)題進(jìn)行探究。 2001年、2002年的城市拆遷工作中有一個(gè)顯著的特征，就是因拆遷糾紛而引發(fā)的集體上訪這樣的群發(fā)性事件較多、較集中，一則是拆遷量較大、較集中，再則土地、規(guī)劃、房產(chǎn)、拆遷等幾個(gè)行政管理部門(mén)之間工作中政策性沖突和政策性空隙是矛盾產(chǎn)生的重要原因。 到目前為止我市拆遷工作中主要執(zhí)行的是國(guó)家建設(shè)部的拆遷法規(guī)和xx市政府制定的2001年政府203號(hào)令、2000年21號(hào)令和86號(hào)令等相關(guān)文件，本文主要以此三個(gè)拆遷文件作為論述的基礎(chǔ)。 一、土地管理中土地的性質(zhì)與拆遷的關(guān)聯(lián)。 按照上述拆遷條例、法規(guī)、規(guī)定，拆遷工作因土地性質(zhì)不同分為國(guó)有土地上的房屋拆遷和集體土地上的房屋拆遷，分別適用拆遷法規(guī)的203號(hào)令和21、86號(hào)令，然而我市現(xiàn)行土地管理政策上土地性質(zhì)實(shí)際有三種：1、國(guó)有土地；2、集體土地；3、撤隊(duì)剩余的土地。我們對(duì)第三種撤隊(duì)剩余土地調(diào)查的結(jié)果是這一部分居民群眾在幾年甚至十幾年前是農(nóng)村集體土地上的農(nóng)民因城市建設(shè)拆遷，征收了集體土地而轉(zhuǎn)成了國(guó)有土地，目前部分居民取得了國(guó)有土地使用證，但證上注明是撤隊(duì)剩余，另一部分則未取得任何土地權(quán)屬證明。在撤組剩余土地上的居民因種種原因當(dāng)年沒(méi)有拆遷，而他們又將要面臨拆遷。按照203號(hào)文第二條規(guī)定，撤隊(duì)剩余土地上的房屋拆遷土地權(quán)屬不明時(shí)是否適用203號(hào)文。按照中華人民共和國(guó)土地管理法規(guī)，土地性質(zhì)有兩種：國(guó)有土地、集體土地。我市在劃分撤隊(duì)剩余土地時(shí)的前題也是國(guó)有土地使用證。政府21號(hào)文規(guī)定本文適用于集體土地上的房屋拆遷，那么撤隊(duì)剩余的國(guó)有土地上的拆遷適用203號(hào)文件！政府在制定拆遷政策時(shí)，刻意劃分國(guó)有土地和撤隊(duì)剩余土地是為了進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理，明確土地性質(zhì)。撤隊(duì)剩余土地上的群眾在第一次不徹底的拆遷中已享受了當(dāng)時(shí)農(nóng)村拆遷的部分政策，因?yàn)榉N種原因，當(dāng)他們?cè)谌〉昧顺鞘芯用裆矸輲啄�、十幾年后，面臨又一次拆遷時(shí)仍然按照農(nóng)民的拆遷政策，這對(duì)于這部分居民有失公平。政府有關(guān)部門(mén)在制定相關(guān)政策時(shí)應(yīng)考慮國(guó)家利益和群眾的利益，即然明確了土地權(quán)屬就應(yīng)對(duì)群眾的合法權(quán)益予以保護(hù)。撤隊(duì)剩余土地這個(gè)名詞的存在混淆了土地管理中的基本概念，擾亂了拆遷政策在執(zhí)行中的嚴(yán)密性，損害的是群眾的利益。城市建設(shè)以人為本，歸根結(jié)底城市建設(shè)依靠全體市民的支持，如果拆遷中不能保護(hù)合法的群眾利益，城市建設(shè)也就失去了它的初衷，拆遷工作必將寸步難行。據(jù)筆者所知遇到類(lèi)似問(wèn)題的拆遷“釘子戶”時(shí)，拆遷單位往往采取“變通”的方法，在其它地方以其它方式給予補(bǔ)貼，這又帶來(lái)一系列涉及人情和廉政建設(shè)方面的問(wèn)題。這里不在追述。我們?yōu)槭裁床荒馨迅拍钋逦颜呙骼驶�，讓拆遷工作有法可依，從而杜絕“不可預(yù)見(jiàn)”的“跑冒滴漏”呢！我市的土地管理政策二十多年來(lái)在不斷完善、細(xì)化，取得了很大的成績(jī)，但作為政府職能部門(mén)、行政管理機(jī)構(gòu)還應(yīng)進(jìn)一步樹(shù)立為群眾服務(wù)的意識(shí)，盡快完善我市的土地管理系統(tǒng)，健全土地管理網(wǎng)絡(luò)，減少管理空白區(qū)，明確國(guó)家、集體、個(gè)人的土地權(quán)屬，使土地使用者在依法交納了相關(guān)稅費(fèi)后能充分享受其合法權(quán)益。對(duì)于撤隊(duì)剩余土地、臨時(shí)使用土地等概念都應(yīng)做出明確的界定。規(guī)劃、拆遷、房產(chǎn)管理等部門(mén)在制定相關(guān)聯(lián)的法規(guī)條例時(shí)也應(yīng)當(dāng)充分考慮土地法這一根本法規(guī)，避免政策制定過(guò)程中產(chǎn)生裂隙或沖突。 二、規(guī)劃管理是影響城市拆遷成本的重要因素。 城市建設(shè)規(guī)劃為龍頭。一個(gè)城市的規(guī)劃是其發(fā)展的方向。我市的城市總體規(guī)劃方案已先后制定、修改了數(shù)次，每一次都是在前一輪基礎(chǔ)上的不斷創(chuàng)新、推進(jìn)。城市的定位也在不斷的調(diào)整。在最新一輪總規(guī)方案中將xx定位為： 長(zhǎng)江下游現(xiàn)代化的中心城市，國(guó)際影響較大的歷史文化名城；人與自然和諧共生的江濱城市。規(guī)劃具有時(shí)代性、科學(xué)嚴(yán)肅性和延續(xù)性�？傮w規(guī)劃、近期規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性規(guī)劃和重點(diǎn)地區(qū)規(guī)劃等所形成的規(guī)劃體系對(duì)整個(gè)城市的建設(shè)起到總領(lǐng)全局的指導(dǎo)作用。它的科學(xué)性前瞻性、延續(xù)性和嚴(yán)肅性決定了它龍頭的地位。我們的城市規(guī)劃起到了它應(yīng)有的地位了嗎？到目前為止我市的分區(qū)規(guī)劃是86年制定的。控制性詳規(guī)至今還在編撰中，沒(méi)有形成系統(tǒng)、完善的規(guī)劃體系。規(guī)劃部門(mén)在忙于總體規(guī)劃的不斷修改，編制分散在全市各處的重點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃。規(guī)劃工作內(nèi)部的脫節(jié)導(dǎo)致整個(gè)城市建設(shè)沒(méi)有章法，沒(méi)有權(quán)威性的指導(dǎo)，留下過(guò)多自由發(fā)揮的空間，以政府決策代替科學(xué)論斷的事件屢屢發(fā)生，這不只是政府過(guò)多干預(yù)造成的。職能部門(mén)未能起到參謀的作用，規(guī)劃的科學(xué)性和嚴(yán)肅性都將受到質(zhì)疑，其自身地位勢(shì)必受到動(dòng)搖。將規(guī)劃法律化、明確化、剔除規(guī)劃中的隨意性和個(gè)人意志，提高規(guī)劃的科學(xué)性，是減少失誤和損失的根本所在。這種規(guī)劃隨意造成的損失還少嗎？?jī)H以水西門(mén)大街拓寬改造為例：257號(hào)商住樓99年建成，按照規(guī)劃條例退讓當(dāng)時(shí)33米水西門(mén)大街道路紅線五米，99年商品房平均售價(jià)約2800元/m2（住宅）；2002年按照市政府要求水西門(mén)大街拓寬至45-55米，因此，需拆除該幢商住樓。2002年該地區(qū)住宅平均售價(jià)為3400元/m2，按照203號(hào)拆遷法規(guī)補(bǔ)償居民們拆遷費(fèi)用約3200元/m2，拆遷中居民住戶的抵觸心態(tài)可想而知。這其中居民、政府都是損失者，人們不僅要問(wèn)規(guī)劃部門(mén)的“規(guī)劃”起作用了嗎？住宅樓剛建成三年，有的住戶甚至剛裝修入住半年又面臨拆遷，這種損失應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？水西門(mén)大街是路幅30m的城市干道，是我市道路網(wǎng)上重要的一環(huán)，對(duì)于這種級(jí)別的道路居然沒(méi)有規(guī)劃供借鑒，這是不可思議的。從30m到45、55m路幅的調(diào)整，在規(guī)劃方案中沒(méi)有任何跡向？我們的城市規(guī)劃盲區(qū)還有多少？我們耗費(fèi)巨資制定的城市總體規(guī)劃沒(méi)有進(jìn)一步細(xì)化、落實(shí)，制定的意義又何在？規(guī)劃部門(mén)所做的一部分整合規(guī)劃、調(diào)整規(guī)劃實(shí)則對(duì)以往規(guī)劃工作失誤的補(bǔ)救。一個(gè)修修補(bǔ)補(bǔ)的城市規(guī)劃體系是慘不忍睹的�，F(xiàn)在各級(jí)行政執(zhí)法部門(mén)都建立了行政執(zhí)法責(zé)任制、追究制，規(guī)劃部門(mén)也是執(zhí)法部門(mén)，對(duì)于因規(guī)劃失誤、滯后造成國(guó)家建設(shè)資金浪費(fèi)和群眾利益損失，最終應(yīng)由責(zé)任單位來(lái)“買(mǎi)單”。 三、房產(chǎn)管理部門(mén)在拆遷中承擔(dān)的責(zé)任。 我市的房產(chǎn)管理自建國(guó)初期就形成了一套完備的管理模式。按照建設(shè)部相關(guān)規(guī)定我市居民們先后取得了全國(guó)統(tǒng)一的房屋所有權(quán)證書(shū)（簡(jiǎn)稱房產(chǎn)證）上面清楚的載明所有權(quán)人、房屋坐落、門(mén)牌號(hào)、產(chǎn)別、房屋狀況等其中在房屋狀況中又注明了結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑面積等。房管部門(mén)是房屋管理鑒定、買(mǎi)賣(mài)交易的權(quán)威機(jī)構(gòu)。在拆遷中，它的評(píng)估是拆遷的基本依據(jù)。按照203號(hào)拆遷文件規(guī)定國(guó)有土地上的房屋拆遷以國(guó)有土地證、房屋產(chǎn)權(quán)證和房產(chǎn)評(píng)估單位的評(píng)估表為依據(jù)。由此可見(jiàn)房產(chǎn)證是拆遷中第一手資料，準(zhǔn)確的房產(chǎn)證明是對(duì)群眾利益的保護(hù)也是國(guó)家對(duì)群眾權(quán)益的認(rèn)可。我們?cè)诓疬w工作中發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)部門(mén)在房屋的測(cè)量登記中使用的測(cè)量方法與規(guī)劃建設(shè)部門(mén)的測(cè)量辦法有一定差別。規(guī)劃部門(mén)執(zhí)行的是中華人民共和國(guó)GB50180的標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)部門(mén)測(cè)量時(shí)執(zhí)行的是房產(chǎn)部門(mén)的相關(guān)辦法，兩者在樓梯計(jì)算、陽(yáng)臺(tái)、走廊、外樓梯計(jì)算等地方有一定差異。按照我市房產(chǎn)登記管理辦法規(guī)定，房產(chǎn)登記要具備規(guī)劃部門(mén)的規(guī)劃許可證。在測(cè)量方法上的不統(tǒng)一勢(shì)必造成測(cè)量結(jié)果的不同，在貨幣拆遷的今天每平方米的誤差帶來(lái)的是以千元為計(jì)算單位的損失。規(guī)劃建設(shè)部門(mén)與房管部門(mén)應(yīng)執(zhí)行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)部門(mén)對(duì)房屋的評(píng)定應(yīng)進(jìn)一步明確其用途、建筑年代，以便于城市管理和房屋拆遷，杜絕產(chǎn)權(quán)人隨意改變使用性質(zhì)的現(xiàn)象。 四、拆遷部門(mén)在拆遷中的角色。 拆遷部門(mén)是拆遷工作中政策的執(zhí)行者，是政府建設(shè)資金的支配者，是群眾利益的保護(hù)者。 我市的拆遷政策從最初的實(shí)物分房發(fā)展到現(xiàn)行的貨幣補(bǔ)償為主，經(jīng)歷了近二十年的演變，越來(lái)越完備合理。拆遷政策的每一次調(diào)整都與我市當(dāng)時(shí)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r緊密結(jié)合，具有極強(qiáng)的時(shí)效性，這就要求執(zhí)行者領(lǐng)悟吃透政策條款，嚴(yán)格依法拆遷，象以往拆遷中那樣拉關(guān)系走旁門(mén)甚至走邪門(mén)歪道在現(xiàn)在的法制社會(huì)是行不通的。拆遷工作要有人情味，但首先要講政策法律。現(xiàn)行的拆遷法規(guī)正在不斷完善，政策公開(kāi)、透明、評(píng)估公正有據(jù)，使執(zhí)行者行之有據(jù)。因此，當(dāng)務(wù)之急是動(dòng)遷工作者提高自身素質(zhì)，做到有法必依，杜絕主觀臆斷和隨意性，深入現(xiàn)場(chǎng)解決問(wèn)題，樹(shù)立拆遷執(zhí)法者的良好形象。一項(xiàng)建設(shè)工程，拆遷費(fèi)用往往占工程總造價(jià)的35%-55%。拆遷部門(mén)一方面受建設(shè)單位委托依法拆遷，同時(shí)也要維護(hù)被拆遷人的合法利益，損害任何一方利益的行為都應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。要嚴(yán)格依法拆遷、樹(shù)立為被拆遷人服務(wù)的意識(shí)，維護(hù)其合法權(quán)益，以管理者、執(zhí)法者的姿態(tài)高高在上是錯(cuò)誤的。 拆遷法規(guī)的制定者要維護(hù)國(guó)家集體和個(gè)人在拆遷中的合法權(quán)益，建立健全拆遷法規(guī)體系是杜絕拆遷腐敗、堵塞拆遷黑洞最有效的措施。目前有一種趨勢(shì)，即個(gè)人在拆遷中的違法現(xiàn)象減少，集體、少部分人合伙利用政策空隙舞弊的現(xiàn)象不見(jiàn)少，尤其是在集體土地、撤隊(duì)剩余土地上的拆遷和市政工程，國(guó)家投資工程的拆遷中。為了小集團(tuán)利益損害國(guó)家利益、個(gè)人利益的事情還屢見(jiàn)不鮮。 筆者希望土地、規(guī)劃【依法加強(qiáng)拆遷管理 切實(shí)維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益 合理降低拆遷成本】相關(guān)文章：
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