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地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬論文
南京市鼓樓區(qū)人民法院(以下通常簡(jiǎn)稱“法院”)最近關(guān)于小區(qū)車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬的判決(以下簡(jiǎn)稱“判決”),成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的關(guān)注焦點(diǎn)(相關(guān)報(bào)道見(jiàn)本文后所附文章)。有人歡呼小區(qū)車庫(kù)判歸業(yè)主共有,是一個(gè)革命性的判決。但是,我們有必要對(duì)其進(jìn)行理性思考,F(xiàn)依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)定,就判決所依據(jù)的理由逐條進(jìn)行分析,并根據(jù)上海地區(qū)的有關(guān)規(guī)定,對(duì)與地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬相關(guān)的問(wèn)題作了進(jìn)一步說(shuō)明,略書己見(jiàn),以期拋磚引玉。
一、對(duì)判決所依據(jù)的理由的分析
1、土地使用面積分?jǐn)?/p>
在判決中法院認(rèn)定,星漢城市花園小區(qū)土地使用面積7697.60平方米,而分?jǐn)偯娣e也為7697.60平方米。根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則,如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán),則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權(quán),也就不能享有對(duì)該土地上建筑物的法定處分權(quán)。從而法院認(rèn)為該小區(qū)土地面積已經(jīng)全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主,小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)的業(yè)主所享有,開(kāi)發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)。除非取得土地使用權(quán)人的同意,也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和分配權(quán)。該案所涉車庫(kù)建設(shè)在開(kāi)發(fā)商不享有使用權(quán)的土地上,也未取得全體業(yè)主的同意,因此開(kāi)發(fā)商不享有車庫(kù)的使用權(quán)和支配權(quán),而應(yīng)由土地使用權(quán)人共有。
地上建筑物與土地不可分離的客觀現(xiàn)實(shí),成為地上建筑物與土地使用權(quán)不可分割的法律原則的依據(jù),并被世界各國(guó)所確認(rèn)。依據(jù)民法的基本原則,權(quán)利可由一個(gè)人所有,也可由若干人共有,而共有又分為按份共有和共同共有。按份共有指權(quán)利人按各自的份額享有權(quán)利;共同共有指對(duì)權(quán)利不進(jìn)行份額分割,而權(quán)利人共同享有權(quán)利。因此,對(duì)于一個(gè)小區(qū)而言,地上建筑物的所有權(quán)人共有小區(qū)的土地使用權(quán)。
實(shí)踐中,中國(guó)的許多省市將小區(qū)的土地使用權(quán)面積分?jǐn)偨o全體業(yè)主,由全體業(yè)主按份共有,從而,任何人想要在小區(qū)內(nèi)建設(shè)新的房屋或設(shè)施,都要取得全體業(yè)主的一致同意,并且全體業(yè)主的房地產(chǎn)權(quán)證上需相應(yīng)減少分?jǐn)偟耐恋孛娣e。實(shí)際上要達(dá)到上述要求,操作難度非常大,通常是不可能的,在實(shí)踐中造成諸多爭(zhēng)議和糾紛。
上海市房屋土地管理局1998年發(fā)布的《關(guān)于暫停用地面積分?jǐn)傆?jì)算的通知》,改變了上述將用地面積分?jǐn)偨o業(yè)主的做法,而只在房地產(chǎn)權(quán)證上表明共有面積,這就意味著小區(qū)內(nèi)全體權(quán)利人共有小區(qū)的土地使用權(quán),而建設(shè)新的建筑物或設(shè)施也將共同占有小區(qū)的土地,而只要現(xiàn)有的業(yè)主不表示反對(duì)就可以建造,且無(wú)需變更房地產(chǎn)權(quán)證,實(shí)踐證明是解決土地使用權(quán)紛爭(zhēng)的可行辦法。
法院在判決中認(rèn)為小區(qū)的全體業(yè)主按份共有小區(qū)土地使用權(quán),同時(shí)由于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有土地使用權(quán)的份額,其也就不享有土地上建筑物的所有權(quán)。事實(shí)上,是開(kāi)發(fā)商先建造了車庫(kù)及商品房等其它建筑,并將商品房銷售給全體業(yè)主,然后,業(yè)主取得房地產(chǎn)權(quán)證,在房地產(chǎn)權(quán)證上登記了分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積。一個(gè)重要的事實(shí)就是,車庫(kù)未參與土地使用面積的分?jǐn),但是,房地產(chǎn)權(quán)證只是其所記載的房地產(chǎn)的權(quán)屬證明,而不能決定其所未記載的地下車庫(kù)的所有權(quán)。退一步講,即使開(kāi)發(fā)商將車庫(kù)建設(shè)在業(yè)主享有使用權(quán)的土地上,車庫(kù)的所有權(quán)也不當(dāng)然歸于全體業(yè)主。這正如違章或違法建造在沒(méi)有使用權(quán)土地上的建筑物,其所有人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任,而不是由土地使用權(quán)人取得違章、違法建筑物所有權(quán)。
綜上所述,南京市鼓樓區(qū)人民法院以星漢城市花園小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)偭诵^(qū)全部土地面積,因此開(kāi)發(fā)商不享有土地使用權(quán),從而對(duì)其建造的車庫(kù)也不享有所有權(quán)的判決,在法律上值得商榷,并存在違背法律一般性原則的嫌疑。
2、 公共配套設(shè)施的所有權(quán)
法院在判決中指出,根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱“《條例》”)第二十七條規(guī)定,配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位屬
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