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關(guān)于涉及建設(shè)用地的有關(guān)法律問題 論文
建設(shè)用地涉及諸多法律問題,因?qū)I(yè)性強且散見于各種法律、法規(guī)和規(guī)章的條文之中,為行政機關(guān)的宏觀管理和依法行政帶來不便。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的加快,建設(shè)用地糾紛會大量出現(xiàn)。因此,通俗而又系統(tǒng)地分析涉及建設(shè)用地的有關(guān)法律問題顯得尤為重要。
一、建設(shè)用地的依據(jù)——規(guī)劃和“三證”
1、規(guī)劃
省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃是省、自治區(qū)人民政府為實現(xiàn)一定時期內(nèi)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展目標,協(xié)調(diào)省域內(nèi)各城鎮(zhèn)發(fā)展,保護各類自然資源和人文資源,綜合安排空間布局和各項建設(shè)的綜合部署和具體安排。建設(shè)部關(guān)于加強省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃實施工作的通知要求,省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃未在限期內(nèi)完成的省、自治區(qū),不得進行各省、自治區(qū)的城市總體規(guī)劃和縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的修編。這表明城市總體規(guī)劃和縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的制定要以省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃為依據(jù)并與之相協(xié)調(diào),當然確因經(jīng)濟社會發(fā)展需要,城市總體規(guī)劃和縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃與省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃不一致的,可以適時調(diào)整省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃。
一般而言,城市總體規(guī)劃和縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃是以省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃為依據(jù),而城市詳細規(guī)劃、農(nóng)村集鎮(zhèn)規(guī)劃又分別是城市總體規(guī)劃和縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的細化且更具有可操作性。這些不同位階的規(guī)劃不僅編制和實施主體、審批和修改程序不同,而且法律效力也不同,低位階的規(guī)劃非因特殊情況在一定期間內(nèi)不得與上位階的規(guī)劃相抵觸。所有不同位階的規(guī)劃均為建設(shè)用地的基本依據(jù),也就是說,不符合規(guī)劃要求,不在規(guī)劃范圍的不得不申請建設(shè)用地。
應(yīng)當說明的是,第一,縣級市的城鎮(zhèn)體系規(guī)劃是城市總體規(guī)劃的組成部分;第二,我國規(guī)劃法只對規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)行為進行調(diào)整;第三,涉及規(guī)劃區(qū)以外的如省道拓寬建設(shè)用地依據(jù)省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中關(guān)于全省交通規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的具體要求和相關(guān)法律,涉及規(guī)劃區(qū)外如鄉(xiāng)村公共設(shè)施等依據(jù)城市總體規(guī)劃、農(nóng)村集鎮(zhèn)規(guī)劃和相關(guān)法律。
2、“三證”
建設(shè)用地規(guī)劃許可證 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)需要用申請用地的,必須持國家批準建設(shè)項目的有關(guān)文件,向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點,由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限,提供規(guī)劃設(shè)計條件,核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
建設(shè)用地批準證明(批準文件) 建設(shè)單位或個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,方可向縣級以上人民政府土地管理部門申請用地,經(jīng)縣級以上人民政府審查批準行文后,由土地管理部門劃拔土地。
建設(shè)工程規(guī)劃許可證 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施,必須持有關(guān)批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請,由城規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求,核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
“三證”是建設(shè)用地合法化和開工建設(shè)的必備要件。凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi),未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而取得建設(shè)用地批準文件、占用土地的,批準文件無效,已占用土地由政府責(zé)令退回;凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi),未取得建筑工程規(guī)劃許可證或者違反建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的,屬違章建筑,予以處罰。
二、建設(shè)用地的前提——土地的征用和申請取得
1、征為國有土地
土地的權(quán)屬分為國家所有和集體所有兩種。任何單位和個人進行建設(shè)需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地,因此屬集體所有的土地的,須先征用為國有,使農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。在批準權(quán)限上,一是省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程、大型項目和國務(wù)院批準的建設(shè)項目涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的由國務(wù)院批準;另外征用基本農(nóng)田,或者基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的,或者其他土地超過七十公頃的也由國務(wù)院批準;二是在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi),為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)批準,在已批
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