覃長秀與駱列房屋買賣合同糾紛案

　　上訴人 （原審被告） 覃長秀，女，一九五四年九月十八日出生，土家族，村民，住慈利縣零陽鎮(zhèn)鯉魚橋居委會五組。

　　被上訴人（原審原告）駱列，男，一九七一年十一月二十一日出生，土家族，慈利縣醫(yī)療器械修配所職工，住慈利縣零陽鎮(zhèn)鯉魚橋居委會。

　　上訴人覃長秀因房屋買賣合同糾紛一案，不服慈利縣人民法院（2001）慈民初字第404號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人覃長秀、被上訴人駱列到庭參加訴訟。本案現(xiàn)巳審理終結(jié)。

　　原判認(rèn)定，一九九九年二月二十日，當(dāng)事人雙方協(xié)商達(dá)成房屋買賣協(xié)議：覃長秀將兩個門面的房屋以五萬五千元出售給駱列，自簽字之日起被告暫住一年。協(xié)議簽訂后駱列當(dāng)天付給現(xiàn)金四萬元。二000年四月二十七日，駱列母親鄧春桃以借款名義從覃長秀手里拿回現(xiàn)金三萬元，并約定在被告修屋時償還，實(shí)際上駱列給覃長秀的購房款僅為一萬元。二000年二月覃長秀暫住到期后，因無錢建房未搬出，因而雙方未實(shí)際交付房屋和辦理有關(guān)過戶手續(xù)。二000年七月，覃長秀又將該宗房屋賣與他人。駱列遂要求被告返還余款一萬元。但覃長秀以駱列違約拒付。原判認(rèn)為，當(dāng)事人雙方雖簽有房屋買賣協(xié)議，但未辦理過戶登記手續(xù)，且該房屋亦未實(shí)際交付，故房屋買賣協(xié)議無效。覃長秀所取得的購房款依法應(yīng)予返還。覃長秀辯稱駱列有違約行為，巳付的一萬元購房款屬違約金不予返還的理由，與事實(shí)不符。在本案中雙方均有違約行為，故各自應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。據(jù)此依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、五十八條的規(guī)定，判決覃長秀返還駱列購房款一萬元。宣判后，覃長秀不服，以本案屬駱列單方違約，一萬元違約金應(yīng)予保護(hù)等理由，向本院提起上訴，請求改判。被上訴人駱列沒有提交答辯狀，其在庭審中辯稱，他母親從覃長秀手里拿到的三萬元系借款，自己沒有違約行為。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，處理正確。

　　經(jīng)審理查明，一九九九年二月二十日，上訴人覃長秀與被上訴人駱列經(jīng)過協(xié)商簽訂了一份“房地產(chǎn)買賣協(xié)議”，約定：覃長秀將兩個門面的房屋以五萬五千元出售給駱列，自簽字之日起駱列自愿讓覃長秀暫住一年，駱列分兩期付款：簽訂協(xié)議時即付款四萬元，余款在覃長秀讓出房屋后付清。協(xié)議還規(guī)定一方違約應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約金一萬元和有關(guān)法律責(zé)任。協(xié)議簽訂的當(dāng)天駱列付款四萬元。但一九九九年四月二十七日駱列母親鄧春桃又以借款名義從覃長秀手里拿回現(xiàn)金三萬元，實(shí)際上駱列給覃長秀的購房款僅為一萬元。二000年二月覃長秀暫住到期后，駱列也未要求交付房屋或辦理房屋過戶手續(xù)。二000年七月，覃長秀在征得被上訴方的同意后將該宗房屋賣與他人。駱列遂要求被告返還余下的購房款一萬元。但覃長秀以駱列違約，一萬元是其應(yīng)得的違約金而拒絕返還。

　　本院認(rèn)為，本案當(dāng)事人爭議的房屋買賣協(xié)議是雙方意思表示一致的行為，內(nèi)容真實(shí)合法。房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記與合同法第四十四條第二款規(guī)定的合同生效必須辦理的批準(zhǔn)登記手續(xù)是兩個不同性質(zhì)的問題。法律及行政法規(guī)沒有規(guī)定、當(dāng)事人自己也未約定本案涉及的私有房屋的買賣應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效。該房屋買賣協(xié)議自雙方當(dāng)事人達(dá)成合意時即生效。產(chǎn)權(quán)過戶登記是合同生效后的事情，是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的必要條件，而非房屋買賣合同生效的必要條件。且合同法第四十四條規(guī)定的合同生效條件與合同法第五十二條規(guī)定的合同因違反法律行政法規(guī)而致無效也是兩回事。原判以沒有辦理過戶登記手續(xù)，房屋未實(shí)際交付為由，并依據(jù)合同法第四十四條的規(guī)定認(rèn)定雙方的房屋買賣協(xié)議無效，屬適用法律錯誤。被上訴人駱列依約應(yīng)在簽約當(dāng)天交付購房款四萬元，駱雖然按期履行了該義務(wù)，但兩個月后又取回了三萬元，實(shí)際上沒有如數(shù)交付房款，巳經(jīng)構(gòu)成違約。被上訴人辯稱此三萬元系其母從上訴人處取得的借款，經(jīng)查，與被上訴人在原審訴狀中承認(rèn)的“大約四月份，我因開店急需，從被告手中借回三萬元”的事實(shí)和被上訴人只要上訴人退回一萬元而不是四萬元的事實(shí)不符。事實(shí)說明駱列對其母以借款名義收回房款的行為是認(rèn)可的。上訴人覃長秀因被上訴人沒有交付購房款，在征求被上訴方的意見后將房屋賣與他人并不構(gòu)成違約。原審判決既認(rèn)定合同無效，又認(rèn)定雙方均有違約行為，這是自相矛盾的。上訴人覃長秀以本案屬駱列單方違約，一萬元違約金應(yīng)予保護(hù)的上訴理由正當(dāng)，應(yīng)予支持。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（二）項(xiàng)和《中華人民共和國合同法》第三十二條、第四十四條第一款、第一百一十四條第一款、第一百五十九條、第一百六十一條

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