法院不應受理單位內(nèi)部分房糾紛
一、案 情趙A系中國煤炭××公司（以下簡稱中煤公司）退休人員，其一家原承租中煤公司一居室住房一套及趙A之夫單位二居室住房一套。1995年，中煤公司決定將三居室產(chǎn)權房一套調(diào)給趙A居住。同年11月10日，雙方簽訂協(xié)議。同年10月25日中煤公司給趙A開出分配住房證。趙A搬入三居室后，雙方對協(xié)議內(nèi)容中約定趙A應交出一套一居室還是應交出一居室和二居室各一套發(fā)生爭議。后中煤公司以趙A違約，只交出一居室未按協(xié)議約定交出二居室，沒有居住使用三居室住房的合法手續(xù)為由，要求騰房。
二、原審處理
一審法院經(jīng)審理認為，中煤公司與趙A簽訂協(xié)議后應依約履行，中煤公司分給趙A三居室住房后，趙A未按協(xié)議約定交給中煤公司兩套房已違約，且雙方未就三居室住房簽訂租賃契約，趙A對該三居室已不再享有合法的使用權。故判決判決，趙A等于判決生效后十五日內(nèi)將爭議的三居室一套騰空交中煤公司，同時搬至趙A家原承租的二居室及一居室居住，駁回原、被告其他訴訟請求。判決后趙A等不服，提出上訴。二審維持原判。
三、再審處理及評析
再審認為，民法調(diào)整的是平等主體之間的財產(chǎn)關系和人身關系，中煤公司與趙A之間具有行政隸屬關系，雙方不屬平等主體。依據(jù)最高人民法院1992年11月25日法發(fā)[1992]38號《關于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》第3條的規(guī)定，因單位內(nèi)部分房、建房而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛不屬人民法院主管工作的范圍。北京市高級人民法院1994年4月18日《關于房地產(chǎn)案件受理問題的意見（試行）》中規(guī)定的屬法院管轄的幾種情況，也不包括本案這種情況。本案系因中煤公司分房給趙A過程中發(fā)生的糾紛，屬單位內(nèi)部分房而引起的騰房糾紛，系單位內(nèi)部行政事務，不屬人民法院受理范圍。原判對本案進行實體處理屬適用法律錯誤。故作出裁定，撤銷一、二審判決，駁回中煤公司的起訴。
本案的關鍵點在于對單位內(nèi)部房地產(chǎn)糾紛相關規(guī)定的理解與掌握。最高人民法院1992年11月25日法發(fā)[1992]38號《關于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》第三條確定了單位內(nèi)部房地產(chǎn)糾紛不屬法院主管的原則。但是，北京市高級人民法院1994年4月18日《關于房地產(chǎn)案件受理問題的意見》（試行）中規(guī)定了涉及單位與職工之間房地產(chǎn)糾紛法院應受理的幾種例外情況。具體包括：房屋在分配過程中因職工擅自搶占待分配的房屋，單位訴請法院解決的；單位分配給職工的房屋被其他職工強占、被侵權人向法院起訴的；住用單位公房的職工離開單位后，與原單位為房屋的使用權發(fā)生糾紛，雙方有協(xié)議或我市有規(guī)定的。因此，如何理解和適用最高院法發(fā)[1992]38號通知，界定單位內(nèi)部房地產(chǎn)糾紛的概念，劃定單位與職工之間房地產(chǎn)糾紛法院受理的范圍，是解決本案的關鍵。
判斷一起糾紛是否屬民事訴訟范圍，主要有兩個標準，一看糾紛的雙方當事人是否屬于平等主體，其次看糾紛的實質(zhì)內(nèi)容是否因人身關系和財產(chǎn)關系發(fā)生的民事權益糾紛。在房地產(chǎn)審判實踐中，關于單位與職工之間的房地產(chǎn)糾紛可歸納為五類：第一類為單位內(nèi)部建房、分房而引起的占房、騰房糾紛；第二類為單位實行住房制度改革和機構(gòu)改革而賣房引起的糾紛；第三類為職工調(diào)離單位后引起的占房、騰房糾紛；第四類為職工在配偶單位另購住房后引起的占房、騰房糾紛；第五類為單位與職工因租房而引起的糾紛。其中第一類為真正意義上的單位內(nèi)部房地產(chǎn)糾紛，不屬法院主管和受理的范圍。主要包括單位因建房需拆除職工居住的單位自管房屋，但職工不同意拆除而引起的占房糾紛，因單位分房，職工對單位的分房方案（包括職工對所分配房屋位置、面積、樓層等）不服而引起的占房、騰房糾紛等。這類糾紛中，單位與職工之間不是平等主體間的民事法律關系，而是不平等主體間的行政管理關系。首先，主體不平等。單位與職工之間具有行政隸屬關系，雙方身份地位不平等，單位一方是在建房、分房中擁有絕對決定權的行政管理者，而職工一方在該糾紛中是被管理者，單位完全有權依據(jù)自己的規(guī)矩采取內(nèi)部強制措施作出決定和執(zhí)行，職工對單位分房方案等不服，可以向單位或主管部門反映意見，但在單位決定未變更之前，必須無條件服從。其次，該類糾紛從內(nèi)容上看，也不屬因人身或財產(chǎn)權益發(fā)生的民
[1] [2]