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從外墻廣告相鄰糾紛案淺析區(qū)分所有建筑物的專用使用權
一、案情
A市某路57號第6、7層非住宅房屋原系新達公司購買所有。 1997年11月，新達公司與新隆公司訂立《外墻使用協(xié)議》，約定新達公司將57號房屋7層臨街面外墻提供新隆公司修建廣告牌，其廣告牌的收益歸新隆所有，使用期為12年。1997年12月，新達公司向農業(yè)銀行貸款，將上述57號第6、7層房屋抵押給農業(yè)銀行作為擔保。1998年9月，因新隆公司不能償還A市商業(yè)銀行貸款，遂將57號房屋7層外墻廣告的使用權益抵償給A市商業(yè)銀行，該抵償得到新達公司的認可。2000年11月，A市商業(yè)銀行與星辰公司訂立《戶外廣告媒體轉讓協(xié)議》，約定將57號房屋7樓外墻戶外廣告權利轉讓給星辰公司。該協(xié)議簽訂后，星辰公司即在該外墻上發(fā)布了廣告，廣告牌完全遮蓋了第 7層的所有窗戶。2001年1月，因新達公司不能歸還農業(yè)銀行貸款，遂經過司法程序最終將抵押的57號第6、7層房屋抵償給農業(yè)銀行。2001年8月，農業(yè)銀行取得該房屋所有權證、土地使用權證。2004年5月，A市房屋安全鑒定所受農業(yè)銀行委托對上述房屋及外墻附著廣告牌進行檢測認定，該建筑地處主干道，廣告牌鋼架結構銹蝕嚴重，存在重大安全隱患，建議對廣告牌鋼架立即拆除，以保護房屋及外通道行人安全。2004年8月，農業(yè)銀行以星辰公司發(fā)布的廣告侵犯其與其他業(yè)主權利，侵犯采光、通風、安全等權利為由，向法院提起訴訟，訴求判令星辰公司拆除廣告牌，停止侵害，恢復原狀。
二、案件判決要旨
法院經審理認為，A市某路57號第6、7層房屋已由農業(yè)銀行取得兩證，故依法對該房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。相鄰關系的主體，既可以是所有權人，也可以是非所有權人。故農業(yè)銀行作為案件的訴訟主體是適格的。星辰公司的廣告牌完全遮蓋了第7層的所有窗戶，已嚴重影響了該層房屋的采光和通風，且《房屋安全性鑒定報告》中也載明廣告牌鋼架結構銹蝕嚴重，存在重大安全隱患。另星辰公司亦未能舉示外墻使用已獲全體業(yè)主許可的相關證據。農業(yè)銀行要求星辰公司立即拆除廣告牌，停止侵害，恢復原狀，理由正當。遂判決星辰公司立即將懸掛的外墻廣告牌全部拆除，恢復原狀。
三、案件所涉及的外墻設置廣告之權利實質為區(qū)分所有建筑物上的共有部分的專用使用權。
1、A市某路57號房屋系區(qū)分所有建筑物
A 市某路57號房屋系一棟樓房，該樓房被修建劃分為數個具有獨立使用價值的部分，如第幾層的第幾號房，這些部分被數個不同的所有權人分別所有，并在房屋行政管理機關予以單獨分別登記。這種在結構上可以被區(qū)分為數個具有構造上和使用上的獨立部分，且區(qū)分部分由不同所有人所有的建筑物被稱為區(qū)分所有建筑物。區(qū)分所有建筑物包括專有部分和共有部分，獨立使用并被登記的部分即是專有部分，除此專有部分外共用的部分即為共有部分，共有部分是基于為了成就專有部分的功用而存在，沒有專有、共有區(qū)分的建筑物不是區(qū)分所有建筑物。通常典型的共有是不同所有權人對建筑物不分部分針對建筑物全部的共有，如數個繼承人對一套房屋的共有，該房屋則不為區(qū)分所有建筑物。案件涉及的57號樓房中樓梯、屋頂、電梯、外墻、門廳、樓道等均屬于該區(qū)分所有建筑物的共有部分，而樓內的成套房屋則屬專有部分。
2、專用使用權是對區(qū)分建筑物共有部分設置的專用權利
區(qū)分所有建筑物的共有部分雖為全體區(qū)分所有權人共同所有，但往往區(qū)分所有權人或第三人為了盡量發(fā)揮其效益對一些特定的共有部分設置專用使用權。如在樓道的墻壁安置電視廣告、電梯的箱壁上設置廣告牌等等，這都是在作為共有部分的樓道上、電梯上設置了專用使用權，即廣告發(fā)布者在約定的范圍內享有對樓道墻壁、電梯箱壁特定部分的專用使用權。案件中在6、7層外墻發(fā)布廣告就是在該區(qū)分所有建筑物的作為共有部分的外墻上設置專用使用權。
四、案件中57號樓房6、7層外墻的專用使用權的取得需經全
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