于存庫訴董成斌、董成珍房屋買賣糾紛案
原告（反訴被告）：于存庫，男，67歲，退休職工，住四川省廣漢市雒城鎮(zhèn)上東街。委托代理人：冉啟發(fā)，四川省德陽市雒鵬律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：董成斌，男，35歲，無業(yè)，住四川省廣漢市雒城鎮(zhèn)桂花街。
被告（反訴原告）：董成珍，女，42歲，工人，住四川省巴中市東城街。
委托代理人：楊軍，四川省廣漢市法律事務(wù)所法律工作者。
原告于存庫因與被告董成斌、董成珍發(fā)生房屋買賣糾紛，向四川省廣漢市人民法院提起訴訟，董成斌、董成珍同時反訴。
原告于存庫訴稱：原告按照與二被告簽訂的房屋買賣協(xié)議，在收到二被告交付的房價款并由二被告占用房屋后，曾依約多次找過二被告都未找到，致使至今仍未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)。鑒于該房屋占用的土地是劃撥土地，依法不能轉(zhuǎn)讓，且房屋產(chǎn)權(quán)仍未變更，請求確認(rèn)原、被告之間的房屋買賣協(xié)議無效，判令二被告給原告返還房屋和占用該房期間收取的租金3.3萬元，并負(fù)擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
二被告答辯并反訴稱：被告已經(jīng)按照與原告簽訂的房屋買賣協(xié)議履行了交付價款的義務(wù)，后因原告搬家不通知被告，導(dǎo)致與原告失去聯(lián)系，致使該房屋的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)至今仍未辦理。原告的違約行為，侵害了二被告合法權(quán)益，所訴房屋買賣協(xié)議無效的理由不能成立，協(xié)議應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。反訴請求判令原告給二被告支付違約金5000元，賠償二被告的其他損失，并承擔(dān)辦理該房屋的占用土地的使用權(quán)變更登記義務(wù)。按照協(xié)議的約定，土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)由原告繳納。
四川省廣漢市人民法院經(jīng)審理查明：
1997年12月11日，原告于存庫與被告董成斌、董成珍簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，約定：坐落在廣漢市雒城鎮(zhèn)桂花街103幢10——11軸底層的門面營業(yè)房一間，是于存庫私有財產(chǎn)，現(xiàn)由楊軍租用；在征求楊軍同意后，于存庫現(xiàn)將此房作價12.2萬元賣給董成斌、董成珍；房屋買賣中發(fā)生的土地使用權(quán)出讓金，由于存庫負(fù)擔(dān)；稅金及過戶費(fèi)，由董成斌、董成珍負(fù)擔(dān)；公證費(fèi)雙方各負(fù)擔(dān)一半；房屋出賣后，原租賃協(xié)議繼續(xù)有效；雙方應(yīng)當(dāng)遵守協(xié)議，如一方違約，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金5000元。
12月11日，雙方辦理了房屋買賣協(xié)議的公證手續(xù)。同日，被告董成斌、董成珍付給原告于存庫現(xiàn)金12.2萬元，于存庫出具收條后將房屋交給董成斌、董成珍。董成斌、董成珍以出租人身份，繼續(xù)出租該房至今。
涉案房屋是1993年9月原告于存庫從廣漢市建設(shè)開發(fā)總公司購買的商品房。該房屋占用的土地，是劃撥取得。廣漢市土地管理部門證實，廣漢市人民政府允許在辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，轉(zhuǎn)讓該土地上的房產(chǎn)。在于存庫和被告董成斌、董成珍辦理房屋買賣協(xié)議的公證時，于存庫尚未取得該房屋占用土地的使用權(quán)證。辦理公證手續(xù)10日后，于存庫以自己的名義取得了面積為8.30平方米的劃撥土地使用權(quán)證。由于雙方當(dāng)事人在簽訂房屋買賣協(xié)議后都搬過家，而且互不通知，以至失去聯(lián)系，該房屋的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)未能按約定辦理。1999年3月2日，董成斌、董成珍單方到房屋行政管理部門申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時，因于存庫阻止，未能辦成。
上述事實，有房屋買賣協(xié)議、公證書、現(xiàn)金收條、劃撥土地使用權(quán)證等書證和證人證言、雙方當(dāng)事人陳述證實。
四川省廣漢市人民法院認(rèn)為：
《中華人民共和國民法通則》第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益。”第五十七條規(guī)定：“民事法律行為從成立時起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對方同意，不得擅自變更或者解除。”坐落在廣漢市雒城鎮(zhèn)桂花街103幢10——11軸底層的門面營業(yè)房一間，是原告于存庫的私有財產(chǎn)。該房屋占用的土地雖然是劃撥取得，但當(dāng)?shù)赜信鷾?zhǔn)權(quán)的人民政府允許在辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，轉(zhuǎn)讓該土地上的房產(chǎn)。于存庫通過與被告董成斌、董成珍簽訂協(xié)議轉(zhuǎn)讓房屋，簽訂協(xié)議時雙方都具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實，協(xié)議內(nèi)容為買賣法律允許買賣的私有財產(chǎn)，且對辦理土地出讓手續(xù)作了約定，不損害國家和社會公共利益，因此雙方所簽協(xié)議依法成立，對雙方當(dāng)事人具有法律約束力，任何一方未取得對方同意，都不能擅自解除該協(xié)議。
《中華人民共和國
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