該房屋租賃合同是否生效

　　2001年5月?北京某建材貿(mào)易有限公司（下稱寬公司）與北京市某科技發(fā)展有限公司（下稱深公司）簽訂房屋租賃合同一份，內(nèi)容為：深公司將660平方米的底鋪出租給寬公司。租期三年，自2001年6月1日至2004年5月31日。租金每年24萬元，先付后用。深公司負(fù)責(zé)出租房屋的水、電、暖正常供應(yīng)。寬公司按月交納水、電、暖氣費(fèi)用。一方不履行合同，另一方有權(quán)提前解除合同，違約方應(yīng)一次性向?qū)Ψ街Ц哆`約金15萬元。合同中約定由深公司提供房屋基本情況作為附件，但深公司未提供。該房屋在出租時深公司未取得房屋所有權(quán)證，出租后方取得。該房屋租賃一直未到房管部門進(jìn)行出租登記。

　　2002年8月5日，深公司將寬公司起訴至法院，稱寬公司在2002年5月1日前未交第二年度租金；拖欠水、電、暖費(fèi)用；擅自增建隔墻，私占通道，未及時修復(fù)受損臺階和下水井蓋，故要求解除房屋租賃合同，支付拖欠的租金10萬元，支付違約金15萬元。

　　對于此案，有以下幾種不同的觀點(diǎn)：

　　第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：依法訂立的合同受法律保護(hù)，案中的房屋租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容并不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，故該合同合法有效。確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、部門規(guī)章為依據(jù)。故寬公司認(rèn)為合同無效的主張無法律依據(jù)。

　　第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：此房屋租賃合同無效。理由是，深公司在出租房屋時未取得房屋所有權(quán)證，雖在事后取得，但未進(jìn)行出租登記或補(bǔ)充登記，故出租無效。

　　第三種觀點(diǎn)認(rèn)為：此房屋租賃合同成立但未生效。理由是，合同法規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)合同才能生效的，依照其規(guī)定。寬公司與深公司的房屋租賃合同在雙方簽字后成立。但我國房地產(chǎn)管理法第五十三條規(guī)定，房屋租賃合同應(yīng)向房產(chǎn)管理部門備案；建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》亦規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度；該《辦法》同時規(guī)定，未取得房屋所有權(quán)證的房屋不能出租。因此，本案的合同未生效。

　　點(diǎn)評

　　國務(wù)院各部委的規(guī)章是否是我國的法律淵源，人民法院審理案件能否依據(jù)部門規(guī)章

　�。�1）國務(wù)院各部委規(guī)章亦是我國法律淵源。理由是，憲法第九十條規(guī)定，國務(wù)院的各部、委員會根據(jù)法律和國務(wù)院的行政法規(guī)、決定、命令，在本部門的權(quán)限內(nèi)，發(fā)布命令、指示和規(guī)章�！吨腥A人民共和國立法法》第七十一條規(guī)定，國務(wù)院各部、委員會、中國人民銀行、審計(jì)署和具有行政管理職能的直屬機(jī)構(gòu)，可以根據(jù)法律和國務(wù)院的行政法規(guī)、決定、命令，在本部門的權(quán)限范圍內(nèi)制定規(guī)章。

　�。�2）第二個問題實(shí)際是講部門規(guī)章的效力和適用范圍。我國行政訴訟法第五十三條明確規(guī)定了行政規(guī)章具有參照適用的效力。在實(shí)踐中，人民法院審理民事案件適用規(guī)章也是具體適用法律，這是普遍的共識和做法。具體到本案，建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地房產(chǎn)管理部門登記備案。該《辦法》第十四條規(guī)定，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持本《辦法》第十五條規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　可見城市房屋不論是住宅還是非住宅用房，只要是出租，就應(yīng)辦理租賃備案登記。未辦理的，缺乏房屋租賃的必備程序，其租賃行為應(yīng)屬無效。

　　法律規(guī)定有些合同訂立后，應(yīng)經(jīng)過行政主管機(jī)關(guān)登記備案，而未經(jīng)登記備案的，并不生效

　　合同法規(guī)定了要約承諾制度，承諾生效意味著當(dāng)

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