轉(zhuǎn)租中的若干法律問題

　　甲與乙簽訂租房合同，甲將一店面房租給乙經(jīng)營(yíng)茶莊，租賃期自1996年1月15日至2001年1月14日，第一年租金2萬(wàn)元，以后每年遞增10％，等等。簽約后雙方各自履行了義務(wù)，乙添置設(shè)備，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，至1998年9月8日，乙將茶莊以財(cái)產(chǎn)租賃的形式轉(zhuǎn)租給丙，時(shí)間一年，至1999年9月8日。茶莊設(shè)施租賃金額人民幣45000元，支付給乙方。其中對(duì)房屋租金乙、丙約定，房租25813元于1998年9月8日和1999年3月7日分二次交清，丙直接上交給甲，等等。甲對(duì)乙、丙轉(zhuǎn)租賃協(xié)議認(rèn)可，并為乙、丙到公證處公證該協(xié)議出具了書面函。后因丙未重新辦理工商登記以及未按時(shí)向甲支付房租，甲向乙請(qǐng)求支付未果。甲向法院起訴乙，要求乙支付租金。一審判決認(rèn)為乙、丙轉(zhuǎn)租協(xié)議因得到甲的同意，乙、丙協(xié)議中約定丙直接將租金交付給甲，應(yīng)認(rèn)定丙對(duì)甲負(fù)有交付租金的義務(wù)，從而免除乙向甲交付租金的義務(wù)，故甲向乙請(qǐng)求支付房屋租金沒有法律依據(jù)，判決駁回訴訟請(qǐng)求。二審認(rèn)為，乙與丙在乙租賃期內(nèi)訂立轉(zhuǎn)租協(xié)議，該轉(zhuǎn)租行為得到出租方甲的同意，故應(yīng)認(rèn)定出租人（甲）與轉(zhuǎn)租人（乙）雙方對(duì)轉(zhuǎn)租期內(nèi)的租金支付等重新作了約定，故甲無(wú)權(quán)再向乙主張轉(zhuǎn)租期間的租金，維持一審判決。

　　該案涉及以下幾個(gè)問題：

　　1.轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)的讓與之區(qū)別；

　　2. 出租人請(qǐng)求權(quán)的行使；

　　3. 乙是否已退出租賃關(guān)系，對(duì)丙未支付租金的義務(wù)承擔(dān)什么責(zé)任。

　　法理探析：

　　我們先從轉(zhuǎn)租和租賃權(quán)讓與說(shuō)起，大多數(shù)國(guó)家將其與轉(zhuǎn)租一同加以規(guī)定，我國(guó)《合同法》沒有規(guī)定。因此有人主張適用轉(zhuǎn)租的規(guī)定，也有人認(rèn)為可以適用《民法通則》第91條的規(guī)定和《合同法》第五章關(guān)于“合同的變更和轉(zhuǎn)讓”第79條、88條、89條之具體規(guī)定。我認(rèn)為這是不妥的。如果對(duì)租賃權(quán)讓與的認(rèn)識(shí)及性質(zhì)定位不準(zhǔn)，在司法實(shí)踐中很容易引起混亂。因?yàn)樽赓U權(quán)的讓與并非僅是合同債權(quán)的讓與，而是包括支付租金義務(wù)等多項(xiàng)合同義務(wù)在內(nèi)的一種法律地位的轉(zhuǎn)讓。故租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓不應(yīng)根據(jù)債權(quán)讓與的法律規(guī)定來(lái)判斷，而應(yīng)根據(jù)合同債務(wù)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來(lái)確認(rèn)，即債務(wù)人將合同義務(wù)的全部或部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債務(wù)人同意。

　　轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)的讓與區(qū)別主要有：其一，從法律性質(zhì)來(lái)分析，轉(zhuǎn)租系承租人與次承租人之間成立新的租賃合同，租賃權(quán)讓與為承租人法律地位的轉(zhuǎn)讓，往往表現(xiàn)為租賃債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，實(shí)踐中往往與營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)一并轉(zhuǎn)止，往往成立資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系。故合同性質(zhì)不同。其二，從當(dāng)事人之間法律關(guān)系分析，轉(zhuǎn)租后轉(zhuǎn)租人仍享有租賃權(quán)，并未退出原租賃關(guān)系，同時(shí)轉(zhuǎn)租人與次承租人之間又產(chǎn)生新的租賃關(guān)系，轉(zhuǎn)租人在租賃物上為次承租人設(shè)定新的租賃權(quán)。而租賃權(quán)的讓與則不同，在承租人讓與租賃權(quán)時(shí)，承租人于轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)之后，退出租賃關(guān)系，第三人代其位，成為租賃合同的當(dāng)事人。其三，從法律關(guān)系的內(nèi)容分析，轉(zhuǎn)租中，次承租人對(duì)于（轉(zhuǎn)租人）支付的是租金，一般分期進(jìn)行；租賃權(quán)讓與，受讓人對(duì)于作為轉(zhuǎn)讓人的承租人，一般須一次性給付對(duì)價(jià)；轉(zhuǎn)租中，兩個(gè)租賃合同的條件可以不同，租賃權(quán)的讓與中，受讓人承受出讓人的地位。

　　從上述案例分析，乙與丙約定在丙轉(zhuǎn)租的一年中租金由丙直接支付給甲，且乙又將自己承租期間添附的營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓，似乎是一種租賃權(quán)的讓與，但甲與乙之間的租賃合同并未終止，租賃期間并未終結(jié)，乙并未從與甲之間的租賃關(guān)系中退出，因而，丙沒有取代己的地位，丙與乙之間只是轉(zhuǎn)租關(guān)系，而不是租賃權(quán)讓與。但該案的爭(zhēng)議問團(tuán)是，乙、丙之間關(guān)于租金支付方式的約定，由于甲的事前認(rèn)可，是否意味著乙已免除其義務(wù)或如二審所認(rèn)定，是三方的重新約定，故乙可以免除支付租金的義務(wù)。筆者認(rèn)為，一審、二審的認(rèn)定，是典型的形而上學(xué)，是舍本求末，沒有從甲、乙、丙之間形成的法律關(guān)系去探求適用法律的門徑，因而是值得研究商討的。顯然，關(guān)于丙將轉(zhuǎn)租房屋的租金支付給甲的約定，只是乙、丙之間轉(zhuǎn)租協(xié)議的一個(gè)重要條款，這一條款并沒有改變?cè)撧D(zhuǎn)租協(xié)議的性質(zhì)，作為承租人（轉(zhuǎn)租人）己仍然承擔(dān)著因丙而應(yīng)負(fù)責(zé)

[1] [2] [3] [4] 

【轉(zhuǎn)租中的若干法律問題】相關(guān)文章：

我國(guó)國(guó)土規(guī)劃法的若干法律問題思考05-02

企業(yè)危機(jī)管理中的法律問題05-02

農(nóng)地整理中的若干問題04-28

對(duì)測(cè)繪工程中若干問題的探討04-30

惡臭調(diào)查與監(jiān)測(cè)中若干問題的探討04-26

關(guān)于導(dǎo)數(shù)教學(xué)中的若干問題小議04-28

聲樂教學(xué)中應(yīng)關(guān)注的若干問題05-01

防雷檢測(cè)工作中的若干誤區(qū)與解析04-27

石材搬運(yùn)中應(yīng)注意的若干問題04-26

幼小銜接中若干問題及應(yīng)對(duì)措施04-30