如何處理這起“一物二賣”糾紛

　　原告楊某向法院提起訴訟稱，2003年1月4日，與劉朝柱的代理人楊世松簽訂了一份《房地產(chǎn)契約》，劉朝柱將座落在小溪塔明珠四巷的一套房屋出售給楊某，并取得了房屋所有權(quán)證。而鄒某未經(jīng)楊某同意，進(jìn)入楊某購(gòu)買的房屋居住，并拒不搬出。遂起訴到法院要求被告鄒某返還房屋，并賠償租房居住的租金損失。

　　被告鄒某辯稱，原告楊世新的產(chǎn)權(quán)證屬偽造資料取得，是不合法的。鄒某是合法購(gòu)得此房，沒有侵權(quán)，原告也不存在損失，應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

　　法院審理查明：

　　移民劉朝柱在東湖居委會(huì)明珠四巷以“劃撥”的方式取得了一塊宅基地，面積為100平方米。此后，其將該地基以30000元出售給楊世松建房。楊世松建房一是用于自住，二是將多余的房屋出售給他人。2001年4月，楊世松籌建該房，因劉朝柱與鄒某相識(shí)，即介紹鄒某預(yù)購(gòu)楊世松的一套房屋，面積為107.88平方米。楊世松當(dāng)天收鄒某購(gòu)房押金2000元，此后鄒某分五次向楊世松交納購(gòu)房款28000元，尚欠24000元。2001年6月，鄒某將該房進(jìn)行裝修，花費(fèi)30000元，后入住該房。楊世松此后多次向鄒某索要下欠的房款，鄒某提出將房產(chǎn)證辦好之后付清余款，2003年1月2日，雙方為此發(fā)生糾紛，糾紛中，楊世松之妻被鄒某打傷。同年1月4日，楊世松以劉朝柱的名義與其弟楊某達(dá)成房產(chǎn)交易申請(qǐng)，將鄒某現(xiàn)所居住的房出售給楊某，合同成交價(jià)為35000元。楊某以其兄楊世松欠其運(yùn)輸費(fèi)抵付部分后，下欠房款，給楊世松出具了一份欠據(jù)。該區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)管理辦公室對(duì)審批機(jī)關(guān)應(yīng)予審查的9項(xiàng)內(nèi)容未審查，即認(rèn)為“手續(xù)齊全，同意交易”，并于2003年1月22日發(fā)給楊某房屋產(chǎn)權(quán)證。楊世松在所有的售房手續(xù)中均以劉朝柱的名字簽字而完成交易。

　　[分析]

　　原告楊某以被告鄒某侵占其所有的房屋為由向法院提起訴訟，被告鄒某提出抗辯，自己才是訟爭(zhēng)房屋的合法所有權(quán)人，沒有侵害原告楊某的權(quán)益。從表面上看，本案一個(gè)侵害財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的侵權(quán)之訴，實(shí)質(zhì)上，爭(zhēng)議的核心是究竟誰是訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人，因而本案性質(zhì)應(yīng)確定為財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛，才能準(zhǔn)確概括當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。

　　要正確處理本案，必須弄清以下幾個(gè)方面的問題：1、本案爭(zhēng)議房屋的初始所有權(quán)人；2、鄒某與楊世松之間法律關(guān)系的性質(zhì)和效力；3、楊某與劉朝柱之間法律關(guān)系的性質(zhì)和效力；4、鄒某占有爭(zhēng)議房屋的行為是否具有違法性；5、爭(zhēng)議房屋所有權(quán)的變動(dòng)情況。

　　1、本案爭(zhēng)議房屋的初始所有權(quán)人

　　劉朝柱將自己的宅基地有償轉(zhuǎn)讓楊世松，雙方是一個(gè)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系。我國(guó)土地管理法規(guī)定，土地使用權(quán)權(quán)屬變更，必須到主管部門辦理變理登記，也就是說，在我國(guó)土地使用權(quán)實(shí)行的登記制度。只有經(jīng)國(guó)家土地管理部門登記的人，才是法律承認(rèn)的、能夠?qū)�抗第三人的土地使用�?quán)人。由于劉朝柱與楊世松沒有辦理土地使用權(quán)變更登記，因而，雖然雙方已實(shí)際完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為，但劉朝柱仍然是法律意義上的該宗土地的使用權(quán)人。正因?yàn)槿绱�，楊世松在辦理建房手續(xù)過程中均只能以劉朝柱的名義進(jìn)行，雖然所建房屋的全部投資均是楊世松，但法律意義上的所有人是劉朝柱。只不過對(duì)所建房屋，楊世松與劉朝柱沒有爭(zhēng)議，這里面還有一個(gè)規(guī)避行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的行為，但不是本民事糾紛需要解決的。

　　2、鄒某與楊世松之間法律關(guān)系的

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