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房屋未辦過戶手續(xù) 該買賣合同是否有效

時(shí)間:2023-05-01 05:00:36 法學(xué)論文 我要投稿
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房屋未辦過戶手續(xù) 該買賣合同是否有效

  [案情]:

  2004年4月20日,郭某與曾某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議,雙方約定:郭某自愿將其所有的一套商品房,作價(jià)100000 元出售給曾某,簽訂協(xié)議之日曾某預(yù)付房款80000元,余款20000元于同年8月20日前郭某交付房屋時(shí)一次性支付。郭某承諾在9月20日之前協(xié)助曾某辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。協(xié)議簽訂后,曾某按約付清了房款,郭某也交付了房屋。后郭某反悔,不想把房子賣給曾某。2004年9月20日,曾某依約要求郭某辦理房屋過戶手續(xù)遭郭某拒絕,郭某于同年9月10日訴至法院,以房屋未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)要求法院判令曾某歸還房屋,并表示愿意退還房款本息。

房屋未辦過戶手續(xù) 該買賣合同是否有效

  [分歧]:對本案郭某與曾某簽訂的買賣房屋協(xié)議是否有效,合議庭存在以下分歧意見:

  第一種意見認(rèn)為:買賣城市和有房屋買賣雙方須持房屋所有權(quán)證、身份證明、房屋買賣協(xié)議到房屋所在地房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記,郭某與曾某雖然房款兩清,但未根據(jù)《城市房屋管理?xiàng)l例》第九條規(guī)定,辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記,該房屋買賣行為系無效的民事行為。為此,根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十八條第五項(xiàng)、第七項(xiàng)及國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第九條之規(guī)定,郭某與曾某的房屋買賣協(xié)議無效。

  第二種意見認(rèn)為:郭某與曾某之間簽訂的房屋買賣協(xié)議,是雙方的真實(shí)意識(shí)表示,且已實(shí)際履行,該房買賣協(xié)議是有效協(xié)議。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十五條 最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條之規(guī)定,郭某與曾某房屋買賣協(xié)議有效。郭某應(yīng)提供有效證件協(xié)助曾某辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。

  [評析]:筆者贊同第二種意見。

  理由如下:本案郭某與曾某訴爭的案件事實(shí)清楚,焦點(diǎn)是雙方簽訂的買賣房屋協(xié)議是否有效。司法實(shí)踐中常常存在一個(gè)誤區(qū),認(rèn)為房屋買賣合同行為是負(fù)法律行為,不辦理房屋變更過戶手續(xù)違反了法律和行政規(guī)定,是無效民事行為。但這種認(rèn)識(shí)是有失偏頗的。我國《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定,買賣房屋雙方應(yīng)到房產(chǎn)管理部門進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。該條例的規(guī)定體現(xiàn)了國家對不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)督和管理,但這并不意味著未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的房屋買賣協(xié)議即視為無效的民事行為。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規(guī)定:“買賣雙方自愿并立有契約,買方交付了房款,并實(shí)際使用和管理了房屋,又沒有其他違法行為,只是買賣手續(xù)不完善的,應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效,但應(yīng)責(zé)令其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)”。此后,最高人民法院法發(fā)(1993)37號(hào)《全國民事審判工作座談會(huì)議紀(jì)要》規(guī)定:“審理房地產(chǎn)案件,應(yīng)尊重合同雙方當(dāng)事人的意思表示。只要雙方當(dāng)事人的約定不違反法律政策,不損害國家利益,公共利益和他人利益,就應(yīng)維護(hù)合同的效力”。

  本案中郭某與曾某之間的房屋買賣協(xié)議體現(xiàn)了雙方的真實(shí)意思表示,且已房款兩清,郭某拒絕協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù),侵害了曾某的合法權(quán)益。故本案應(yīng)依據(jù)我國《民法通則》及相關(guān)司法解釋,認(rèn)定郭某與曾某的房屋協(xié)議有效。

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