租賃樓房一部分是否有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
案情：甲有一幢三層的樓房，其中一層為店面，二三層為住房，店面和住房相對(duì)獨(dú)立。2000年12月5日，甲將店面出租給乙，租期從2001年1月1日至2002年12月31日。2000年12月20日，甲將三層無(wú)償借給其弟丙使用，二層由甲自住。2001年8月15日，甲在乙不知曉的情形下，將該幢樓房賣(mài)給丙，并辦理了該房屋的轉(zhuǎn)讓手續(xù)。2003年1月1日，丙通知乙搬遷。乙訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并要求購(gòu)買(mǎi)其所承租的店面。
分歧意見(jiàn)：
乙是否享有購(gòu)買(mǎi)其所承租店面的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，存在三種不同意見(jiàn)。
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，乙享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，有權(quán)購(gòu)買(mǎi)其所承租的店面�！逗贤ā返诙偃畻l規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利�！币虼�，乙依法享有對(duì)店面部分的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，乙享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但不能請(qǐng)求購(gòu)買(mǎi)其承租的店面。理由是：乙和丙均是該幢房屋的承租人，均享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但乙的承租時(shí)間早于丙，系有償承租，其所承租的店面部分價(jià)值高于丙所承租的三層住房，因此該房應(yīng)當(dāng)優(yōu)先由乙購(gòu)買(mǎi)。但是該幢房屋只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)憑證，且只有保持其完整性才有更大的使用價(jià)值，因此甲有權(quán)將其整體出賣(mài)。所以，乙沒(méi)有權(quán)利請(qǐng)求單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)其承租的店面。
第三種意見(jiàn)認(rèn)為，乙不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。由于乙租賃的房屋是該幢房屋的一部分，而甲出賣(mài)的是整幢房屋，乙不具有對(duì)整幢房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，乙不能要求甲分層出賣(mài)，影響出租人對(duì)房屋整體出賣(mài)的處分權(quán)，因而乙無(wú)權(quán)以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)請(qǐng)求購(gòu)買(mǎi)其承租的店面。
評(píng)析：筆者認(rèn)為，乙不具有對(duì)整幢樓房或該樓房一層店面的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。理由如下：
《合同法》第二百三十條規(guī)定中的“同等條件”應(yīng)當(dāng)是指承租人或其他人購(gòu)買(mǎi)承租房屋時(shí)的購(gòu)買(mǎi)條件，而不包含承租人承租房屋的情況。
甲向丙“無(wú)償出租”房屋行為并不是《合同法》中的“租賃行為”，實(shí)際上是一種出借行為，而在借住房屋的情況下其是否有購(gòu)買(mǎi)房屋的優(yōu)先權(quán)在我國(guó)法律中并沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)定。因此，丙的借住房屋行為不能產(chǎn)生房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題，也就談不到數(shù)個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題。假如有兩個(gè)人共同租賃一幢樓房，那么兩人應(yīng)共同享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，若兩人均想購(gòu)買(mǎi)該樓房，兩人之間可以進(jìn)行競(jìng)價(jià)取得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利。
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)所指向的對(duì)象只能是租賃房屋，而不能是租賃房屋以外的其他房屋。本案中，由于乙承租的只是甲所有的樓房的一部分，按民法理論，租賃某物的一部分由此而產(chǎn)生的對(duì)該物一部分的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不能及于物的全部，因此乙不能對(duì)甲的該幢樓房主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
甲對(duì)其樓房享有所有權(quán)，即可以占有、使用、收益和處分該樓房，當(dāng)然有整體出售的權(quán)利。那么乙是否可以主張對(duì)該幢樓房一層店面的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)呢？筆者認(rèn)為，這就要看該層店面是否有單獨(dú)的房產(chǎn)證和該部分房屋是否具有事實(shí)上的可分性。如果該層店面有單獨(dú)的房產(chǎn)證，從法律上來(lái)說(shuō)該部分房屋就是一個(gè)獨(dú)立的物，是可以單獨(dú)處分的，那么乙對(duì)該店面就應(yīng)具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，可以據(jù)此對(duì)甲整體出售房屋的權(quán)利提出抗辯，要求甲將該部分房屋單獨(dú)出售。如果該層店面并無(wú)單獨(dú)的房產(chǎn)證，但是具有事實(shí)上的可分性，比如樓房中的各個(gè)單元房實(shí)際上是給不同的人居住使用的，那么，租賃其中一個(gè)單元房的人就可以主張對(duì)該單元房的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。而在本案中，三層樓房是一個(gè)整體，從法律上認(rèn)為該幢房屋是一個(gè)獨(dú)立的物，而該層店面僅是其一部分，與其他部分不具有事實(shí)上的可分性（雖然各層功能可獨(dú)立使用，但與各個(gè)單元房之間的關(guān)系并不相同），所以乙不能要求甲將該層房屋分開(kāi)出售，破壞該物的完整
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