北京市統(tǒng)計局報告：房地產(chǎn)市場面臨四大問題

    剛剛出版的《2005年：中國首都發(fā)展報告》披露——

    新開工商品房面積過大

    商品房價格偏高

    供需結(jié)構(gòu)矛盾較為突出

    開發(fā)商貸款增速過快，金融風險加大

    在剛剛出版的《2005年：中國首都發(fā)展報告》中，發(fā)表了北京市統(tǒng)計局鄭新的《北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展空間的分析》。報告指出，1997年以來，北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)進入了新一輪的快速發(fā)展期。在全社會完成投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資所占的比重越來越大，已成為固定資產(chǎn)投資構(gòu)成中最大、也是最活躍的部分。房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速發(fā)展的同時也存在一些隱憂和矛盾。因此，當前北京市房地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)展面臨一些問題。

    開工規(guī)模過大

    1998年來，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模不斷擴大，投資額不斷攀升。2003年房地產(chǎn)開發(fā)在施工面積達9070萬平方米，其中新開工商品房面積3434萬平方米，在全國分別位居第三和第六位。全市房地產(chǎn)投資總額達到1202.5億元，占全社會完成投資的55.7%，比1997年提高了21.3個百分點。而2003年上海的這一比例約為三分之一左右；2003年廣州市的生產(chǎn)總值與北京基本相等，而房地產(chǎn)開發(fā)投資不足北京的一半。

    結(jié)構(gòu)矛盾突出

    從供需價位結(jié)構(gòu)看，2003年，售價在商品住宅平均售價4456元/平方米以上的住宅銷售面積占全部銷售面積的45%，而在崗職工中平均工資線以上的人員僅占37.8%.從地域分布來看，中低收入者主要依靠公共交通出行，但面向中低收入階層的售價在4000元以下的中低價位房屋主要位于四環(huán)路以外甚至五環(huán)以外的區(qū)域。從市場結(jié)構(gòu)看，美國等西方國家每年上市銷售的住房中，舊房占80%多，新房不到20%，而北京市住房交易中新房占75%，適合中低收入居民購買的存量房只占25%。

    商品房價格較高

    房價是房地產(chǎn)市場的晴雨表，價格過高一直困擾著北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2003年北京市商品房平均售價為4737元/平方米，商品住宅的平均售價為4456元/平方米，基本與2002年持平，在全國省會城市中仍居較高水平。2003年，住宅平均售價除上海以每平方米4989元高出北京外，其余大城市均在3000元/平方米以下。同期北京城城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13882元，以目前人均使用面積18.67平方米、戶均3口人計算，家庭建筑面積為75平方米；2003年平均房價4456元計算，收入房價比為1∶8，處于較高水平。由于，普通家庭不可能將所有收入用于住房消費，所以，目前房屋售價超出了普通居民的購買水平。

    金融風險值得關(guān)注

    2003年，全國固定資產(chǎn)投資增長了26.7%，其中房地產(chǎn)投資增長了29.7%。2003年6月，央行出臺了121號文件，嚴格商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款條件。

    目前，房地產(chǎn)信貸基金業(yè)處于剛剛起步的階段，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的主要資金來源仍是銀行資金。據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金約占全部到位資金的10.3%，直接來自國內(nèi)金融機構(gòu)的貸款比上年增長了53.3%，因此，一旦房地產(chǎn)市場產(chǎn)生大的波動，金融運行的風險也會隨之加大。

    另據(jù)悉，未來5年-10年，北京市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持穩(wěn)定

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