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老房子初現(xiàn)供不應(yīng)求 投資群05年轉(zhuǎn)向上海本地
據(jù)悉，明年老房子市場將會進入成熟期，購買主力將逐漸向有經(jīng)濟實力的本地人轉(zhuǎn)移，市場買賣走勢將繼續(xù)趨穩(wěn)，租賃方面則已經(jīng)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的跡象。從相關(guān)數(shù)據(jù)來看，目前本市購買老房子的投資和自住比例仍保持在6：4，面積在100平方米以下的單套平均最低月租金約在1200美元左右，投資回報率約為15%.
今年，新里弄市場行情掛牌均價為2.02萬元/平方米，老公寓則為1.67萬元/平方米，獨幢老洋房的售價基本都已經(jīng)在1000萬元以上。據(jù)悉，在老洋房購買者中，6成以上為投資客，自住者比例目前接近4成。
投資客中，購買總價在1000萬-2000萬元之間的老式花園洋房，以國內(nèi)購房者所占比例最高，占到4成，其中近一半為上海本地人。此外，境外人士占到1成，企業(yè)占到2成，港澳臺地區(qū)人士占到3成。而總價在2000萬元以上的獨立老洋房，其購買主力則以境外華人和企業(yè)為主，尤其是后者如果有充分的資金，往往會買上二三幢作為長期投資。
在4成的自住客中，購房者主要分為三種，一類是在中國有長期居住打算的境外人士，一類是準備在上海進行發(fā)展的異地企業(yè)老板，最后一類則是年紀在40歲-50歲左右經(jīng)濟能力較強的本地人。
今年老房子的租賃市場火熱，分層租賃的老房子面積在100平方米以內(nèi)的，月租金為1200美元左右；面積在100平方米-200平方米的，月租金為2000美元-4500美元。據(jù)了解，偏愛老式建筑的租賃人群以高級白領(lǐng)和境外人士為主，尤其是一些小區(qū)環(huán)境比較安靜、內(nèi)部裝修比較精致的新里弄和公寓特別容易受到青睞。
目前，這些老式建筑的主要租賃點集中在武康路、湖南路、永嘉路和建國西路等區(qū)域。至于整幢租賃的老洋房，其月租金則可高達5000美元-10000美元，租賃者多為在滬工作的境外人士，以公司或機構(gòu)名義承租的歐美人士居多。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，明年的上海老洋房市場，主力投資群體將從原來的境外人士居多逐漸向本市投資客進一步轉(zhuǎn)移，而投資的目標也將越來越向市中心地段的老洋房發(fā)展。同時，老洋房外部風(fēng)格、內(nèi)部配置情況，也會越來越受到投資客的關(guān)注。此外，由于各方面因素都在加速老洋房的價值不斷提升，因此其投資回報率的保守估計仍將保持在15%左右。未來一年內(nèi)，老洋房的投資回報率將主要取決于地段因素，同時附近周邊配套生活設(shè)施完善、保存完整且占地大的老洋房將越具有保值的空間。
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