我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因分析論文
2004至2013年這10年間，中國房地產(chǎn)價格整體上看，是持續(xù)快速上漲的，遠遠超出了一般工薪階層的承受能力，政府的多次宏觀調(diào)控也未能奏效。本文嘗試對中國房地產(chǎn)價格持續(xù)10年快速上漲的原因進行探討。
―、供求因素
自1998年開始推行住房改革政策以來，我國逐步取消福利分房，推行住房市場化，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因，自然離不開其供求因素。
(1)供給因素
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的特點、土地供應(yīng)的限制，致使房地產(chǎn)供給有限，在住房需求持續(xù)增加的背景下，房價上漲。
1.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的特點，致使房地產(chǎn)供給有限，跟不上同期需求。一個樓盤的開發(fā)時間一般需要3?5年，動輒上億元資金。這就使房地產(chǎn)供給需要較長的時間，供給有限，跟不上同期房地產(chǎn)需求的增長，也成為房價上漲的一個因素。
2.土地供應(yīng)的限制，致使房地產(chǎn)供給有限。房地產(chǎn)開發(fā)多集中在城鎮(zhèn)或城鎮(zhèn)周圍，要占用大量優(yōu)良的可耕地，這就往往與中國“18億畝耕地不動搖"的政策紅線相沖突。加上農(nóng)地的征用與補償，國有土地的招標拍賣，耗時耗力。
3.房地產(chǎn)業(yè)具有半壟斷性質(zhì)，房地產(chǎn)開發(fā)商往往變相減少住房供應(yīng)，囤積提價。為了維持壟斷利益，房地產(chǎn)開發(fā)商往往通過捂盤、捂地等手段，變相減少住房供應(yīng)，加劇了房價上漲。
(二）需求因素
1.居住需求
我國處于城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展期，每年都有大量勞動人口進入城市，這些新進人口都會形成對所在城市的住房需求，并帶動對配套服務(wù)設(shè)施及商住樓的需求，房地產(chǎn)的價格上漲空間大。
我國保障房制度起步較晚，保障房建設(shè)需要相當長的時間，才能逐步發(fā)揮影響房地產(chǎn)市場供求的作用，_些不具有購房能力的中低收入者，在市場房租過高的情況下，被迫加入購房大軍。
2004至2011年間，中國房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，尤其是自2009年下半年以來，中央政府出臺一系列嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是收效甚微，反而出現(xiàn)了"越調(diào)控、越暴漲"的奇特現(xiàn)象。_些本來不急于改善住房的居民提前購房，出現(xiàn)了房價多年持續(xù)上漲形成的"恐慌性購房大軍"，甚至出現(xiàn)了_些家庭購房戶主為未成年人的現(xiàn)象。這些過于提前、超前的房地產(chǎn)消費行為，變相加大了房地產(chǎn)需求。
2.投資與投機需求
除了房地產(chǎn)的居住性消費需求外，中國還存在龐大的對房地產(chǎn)的投資與投機需求，這也助推了房地產(chǎn)價格的上漲。
由于缺乏多元的投資渠道，大量社會閑余資金涌向房地產(chǎn)業(yè)。近10年里，中國房地產(chǎn)的投資性需求不斷上升，推動房價上漲，進而再次導(dǎo)致投資需求上升，形成了房價上漲與投資需求上升加速循環(huán)的現(xiàn)象。
同時，投機需求膨脹是推動中國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的直接誘因。2008年全球金融危機后，出口下滑，國內(nèi)資金缺乏合適的實體經(jīng)濟投資領(lǐng)域，大量轉(zhuǎn)投價格不斷上漲的房地產(chǎn)經(jīng)濟。個人儲戶在存款負利率情況下，也通過較高收益率的銀行理財產(chǎn)品流入房地產(chǎn)經(jīng)濟。
另外，2008年金融危機爆發(fā)后，各西方發(fā)達國家為了刺激經(jīng)濟，增發(fā)貨幣并長期保持接近零利率的低利率，資金通過各種途徑流入了中國的房地產(chǎn)市場。
二、宏觀經(jīng)濟因素
(一)貨幣超發(fā)的通貨膨脹背景，形成房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的基礎(chǔ)與誘因主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
1.土地稀缺下房地產(chǎn)天然的增值性容易吸引資金流入，誘發(fā)房地產(chǎn)價格上漲。居住是一個人最基本的生存需求，與企事業(yè)發(fā)展相關(guān)的生產(chǎn)條件和辦公條件的改善，也直接與房地產(chǎn)密切相關(guān)。由于土地的有限性，人們對房地產(chǎn)價格的上漲歷來就存在著樂觀的預(yù)期。經(jīng)濟發(fā)展處于上升時期時，許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，推動了房地產(chǎn)市場交易的火爆。
2.長期通貨膨脹會形成房地產(chǎn)價格上漲趨勢。一國經(jīng)濟高增長時期，往往伴隨著高通脹。中國這10年經(jīng)濟高速增長，通貨膨脹自然是"水漲船高"，加上缺乏有效對抗通脹的市場經(jīng)濟手段，房地產(chǎn)不斷升值，吸引愈來愈多的投資人進入房地產(chǎn)市場，更是推高了房地產(chǎn)的價格。而我國市場調(diào)控手段目前不很健全，很多時候仍然慣性地選擇行政命令手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場，如限購、限價、限貸等政策，這些行政調(diào)控手段在實施過程中往往被扭曲，其效果大打折扣。
3.金融監(jiān)管不力，致使宏觀調(diào)控容易造成過度放貸。金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。充足的.資金支持是房地產(chǎn)價格長期持續(xù)上漲的必要條件，沒有銀行等金融機構(gòu)的配合，就不會有房地產(chǎn)價格長期上漲。
2008年金融危機后，中國的出口開始下滑，實體經(jīng)濟生存艱難。在利益驅(qū)使下，金融業(yè)開始轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，加大了對地方政府土地出讓、園區(qū)開發(fā)等房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的地方融資平臺、開發(fā)商和購房個人放款，并將這部分貸款作為高收益、低風(fēng)險的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。實際上這些貸款是長期性的具有房價波動風(fēng)險的貸款，銀行運用的卻是銀行儲戶的短期存款，這就形成了銀行信貸資產(chǎn)的期限錯配--短期負債用于長期資產(chǎn)。銀行業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)長期的資金投入，客觀上助推了房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。
(二）金融業(yè)規(guī)避貸款監(jiān)管，助推房地產(chǎn)在充足資金支持下硬挺提價
2010年政府出臺針對房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控的有關(guān)信貸政策后，金融業(yè)為了逐利，維持原有房地產(chǎn)貸款的到期續(xù)貸，采用銀行理財金等金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)來規(guī)避有關(guān)政策及金融監(jiān)管，透過銀行表外業(yè)務(wù)間接將大量資金投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，變相發(fā)放房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貸款，形成了目前龐大的銀行表外業(yè)務(wù)風(fēng)險。
(三）些不法房地產(chǎn)業(yè)者通過各種手段變相提高房價
一些房地產(chǎn)業(yè)者，利用理財業(yè)務(wù)、信托業(yè)務(wù)規(guī)避監(jiān)管機構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)的金融監(jiān)管，同時，采取"陰陽合同"、虛假宣傳、預(yù)售制下實際交工質(zhì)量下降、增大公攤面積等建筑面積計算貓膩、捂盤、囤地、抬高老樓盤附近新購用地價格等手段，抬高已建樓盤的售價。甚至不惜出重金雇傭"經(jīng)濟學(xué)家"、媒體知名人物出面為房地產(chǎn)價格上漲辯護，為房地產(chǎn)業(yè)逃避政府監(jiān)管出謀劃策。
三、制度因素
房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，還存在一些制度性因素，現(xiàn)有土地制度為房地產(chǎn)土地供應(yīng)制造了障礙與尋租空間。農(nóng)地不能直接入市，農(nóng)民的土地利益得不到有效保護，為地方政府提供了"土地財政"的空間。除此之外，制度因素還有以下問題。
(一)缺乏個人房地產(chǎn)稅收制度，大量不規(guī)范的稅費政策，造成房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)成本與價格不斷上升房地產(chǎn)的取得、交易、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費較多，這些稅費往往被轉(zhuǎn)嫁給購房者，而在持有房產(chǎn)方面的稅種缺乏，不利于打擊炒房交易，無法長期有效地抑制房價非正常上漲。
歐美國家實施比較完善的房地產(chǎn)法律法規(guī)，實行土地私有制，承認個人合法的土地及房產(chǎn)所有權(quán)，土地及房產(chǎn)供給充足。在這些國家，房地產(chǎn)行業(yè)是競爭性行業(yè)，居民可以自由進入房地產(chǎn)行業(yè)，不存在非常暴利的情形，即使是2001?2005年房價高漲時期，房地產(chǎn)業(yè)的收益率仍然低于高科技行業(yè)及金融業(yè)的平均收益率。同時，歐美國家實施房地產(chǎn)保有稅制、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅制。這些與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收，加大了房產(chǎn)的持有成本和轉(zhuǎn)讓成本，使得房地產(chǎn)，特別是民用住宅類的房產(chǎn)炒作空間壓縮，投資空間有限，房地產(chǎn)上漲空間受限。目前雖然美國房價已經(jīng)跌落至歷史低點，但高額的物業(yè)稅卻成為擋在購房團面前的大山。
(二）地方政府的土地財政，推高了土地價格和房價
在分稅制背景下，地方財源減少，工業(yè)欠發(fā)達地區(qū)，更是財政窘困，土地財政收入成為地方政府的一個重要財源。2008年經(jīng)濟增速回落，地方財政更加依賴土地財政。于是出現(xiàn)了執(zhí)行中央政策不積極，或者變相出臺抵消政策效力措施的現(xiàn)象。這也是導(dǎo)致調(diào)控政策失效的_個重要原因。此外，長期缺乏的保障房制度建設(shè)，也迫使那些本應(yīng)該進入保障房的階層，被迫進入商品房購房大軍，增加了房地產(chǎn)需求，助推了房價上漲。
(三）目前對房租的調(diào)控措施及租房者的權(quán)益保護措施缺乏，致使房租不斷飆升，迫使一些沒有購房能力、本來打算長期租房的中低收入被迫加入購房大軍。
我國收入分配差別大，在目前缺乏有效投資渠道的情況下，部分高收入人群爭購黃金地段的高端住房，抬高了整個房地產(chǎn)市場的價格。而且，房屋租賃市場不規(guī)范，缺乏租金上漲的調(diào)控機制，對租戶權(quán)益無法保護。在房價上漲時期，出租人往往選擇賣房或提高租金，使原本打算租房居住的個人難以承受，而選擇購買住房。
(四）房地產(chǎn)業(yè)承載的特殊功能，迫使城市居民承受高房價
我國房地產(chǎn)業(yè)承載著一種特殊的功能--居民戶籍及社會共同服務(wù)等方面的社會管理。居民戶籍往往與住房捆綁，與相關(guān)居民生活福利捆綁，如購買汽車等要求當?shù)貞艏�、購買自有住房才能真正落戶，子女才能在自有住房區(qū)域內(nèi)的公辦學(xué)校入學(xué)；個人社會保障和生活保障（當?shù)貞艏丝诓庞械淖畹蜕畋Ｕ辖穑�、就業(yè)、教育、醫(yī)療等，都與戶籍掛鉤，從而間接與與自有住房與房地產(chǎn)相關(guān)。這就等于說，自有住房與政府對居民進行社會管理捆綁，出現(xiàn)了自有房屋的居住功能與居民社會管理功能的捆綁。在當今城鎮(zhèn)化加速的情況下，迫使一些來城市謀生、原本租房的中低收入階層，在尚缺乏社會保障的形勢下，為了獲取城市戶籍與城市公共福利而購買高價的商品房。
與中國相對比，歐美國家有比較完善的社會管理與保障制度，個人有在國內(nèi)完全的自由遷移權(quán)和平等的受教育權(quán)，不需要通過購房來取得居住、落戶和社會保障及社會公共服務(wù)（如子女教育）資格，大大降低了對自有房產(chǎn)的需求。
四、社會因素
除了上述供求因素、宏觀經(jīng)濟因素、制度因素外，中國房地產(chǎn)價格10年持續(xù)上漲還存在著社會因素。
(一)對住房的消費習(xí)慣與社會心理
中國自古以來就崇尚"安居樂業(yè)"的生活理念與信條，對擁有住房的安定感要求非常強烈。社會的文化心理和風(fēng)俗習(xí)慣，也迫使年輕人早早進入購房大軍。
(二）房地產(chǎn)的社會財富分配效應(yīng)助推房價上漲
房地產(chǎn)的社會財富分配效應(yīng)，迫使中國一些不具有購房能力的居民為了積累財富而通過貸款購房來做投資，這也推高了房價。房地產(chǎn)作為抗通貨膨脹的保值品和增值投資品，在高通貨膨脹時期會形成社會財富的重新分配，加劇社會財富分配不公和差距拉大。在通貨膨脹持續(xù)和房價長期上漲的情況下，擁有_套或多套自有房產(chǎn)，就意味著自有財富快速上升，而沒有房產(chǎn)的階層面對不斷高企的房價，自有貨幣資產(chǎn)快速貶值。這種分配形勢加劇了中低收入者的恐慌心理，而超越自身購買能力去貸款買房來做投資。
(三）房地產(chǎn)價格上漲帶來的受益群體增多并多元化，形成中國新的社會階層與民意博弈，加大了政府調(diào)控難度
房地產(chǎn)資產(chǎn)的社會財富分配效應(yīng)，使中國社會出現(xiàn)了有房階層或抗房價調(diào)控階層，政府調(diào)控政策的效力大減。在通貨膨脹時期，高收入階層，以至中低收入階層也因有無房產(chǎn)、房產(chǎn)多少而形成不同的的群體。有房或多房階層，尤其是大量舉債購房的群體，急切盼望房價繼續(xù)上漲來實現(xiàn)自身的財富積累，往往抵觸中央控制房價的政策。
高房價會帶來一系列嚴重的后果。首先，高房價引發(fā)"房奴"、"蝸居"、"蟻族"、"鼠族"等社會現(xiàn)象，導(dǎo)致社會問題突出。其次，高房價會擠壓一般工薪階層的消費能力，不利于刺激內(nèi)需。第三，高房價下房租（包括住宅租金、廠房租金和商鋪租金）高企，會提高民眾生活成本和企業(yè)生產(chǎn)成本，加大中國的通貨膨脹壓力，也會吸引大量金融資源和社會資本流入房地產(chǎn)行業(yè)，進一步削弱本來就因出口不振而疲憊的制造業(yè)，帶來社會資源錯配問題。第四，房價持續(xù)上漲，會繼續(xù)使有房者財富越來越增值，財富越來越多，無房者儲蓄越來越貶值而財富不斷縮水，越來越買不起房，使社會財富差距進1步擴大，進_步激化社會矛盾。而要解決這些問題，就需要政府和社會各個階層達成共識，通力合作，有力調(diào)控房地產(chǎn)，打破房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的循環(huán)怪圈，使房地產(chǎn)價格回歸正常水平，走上良性循環(huán)的道路。
政府應(yīng)建立健全有關(guān)制度與政策措施，去除房地產(chǎn)本不應(yīng)有的社會管理功能與公共福利職能，完善宏觀調(diào)控措施，加強金融監(jiān)管和房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管，建立健全保障房制度，加強租金調(diào)控政策和租戶權(quán)益保護體系。
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