地產(chǎn)融資渠道論文
一、房地產(chǎn)企業(yè)迫于資金壓力，亟需拓展融資渠道
近兩年來(lái)政府出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控，無(wú)一例外，都從相當(dāng)程度上造成了地產(chǎn)企業(yè)資金鏈吃緊。早在2003年6月5日，央行發(fā)布了“121號(hào)文件”，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款及土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超出所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。而2004年出臺(tái)的“71號(hào)文件”，即業(yè)界通稱的“8·31大限”，則徹底終結(jié)了延用多年的土地協(xié)議出讓制度，規(guī)定自2004年8月31日起，嚴(yán)格執(zhí)行土地招拍掛制度。由于擁有土地儲(chǔ)備的企業(yè)，必須趕在8月31日前交清所有的土地出讓金，致使大量企業(yè)再度面臨資金緊缺的困難。
隨后的一系列金融調(diào)控政策，如連續(xù)兩次加息，各金融機(jī)構(gòu)正式提高了存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，收縮了可貸資金約1100多億元，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不包含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從20%提高到35%及以上，都使相當(dāng)部分開發(fā)企業(yè)面臨資金籌備的難題。尤其在2005年，以打擊投機(jī)，抑制投資、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格為主旨的“國(guó)八條”和“七八意見”出臺(tái)之后，更使整個(gè)市場(chǎng)彌漫著濃郁的觀望氛圍。雖然日前略現(xiàn)回暖跡象，但與往日如火如荼景象相距甚遠(yuǎn)。這令目前主要靠銷售回款融資的開發(fā)企業(yè)叫苦不迭。
商業(yè)性房地產(chǎn)在我國(guó)十幾年的發(fā)展中，資金來(lái)源十分單一，走的完全是一條“獨(dú)木橋”路線，而這座橋主要建在銀行之上。2005年8月15日，從中國(guó)人民銀行公布的《中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中可以看到，在房地產(chǎn)業(yè)與銀行的互動(dòng)中，已經(jīng)產(chǎn)生了方向上的偏移，居高不下的房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款給銀行帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)資金過(guò)于集中于銀行，使商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了一種被動(dòng)的“壟斷”局面。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)如些單一的融資渠道，給房地產(chǎn)開發(fā)商甚至銀行體系都造成了很大的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也造成了很大的風(fēng)險(xiǎn)，迫切需要多多元化的金融模式來(lái)解決房地產(chǎn)融資中銀行“一貸獨(dú)大”的問(wèn)題。而金融資產(chǎn)的多元化怎樣用非銀行性的資金，通過(guò)什么形式來(lái)用？資金從哪里來(lái)又往哪里去？這些問(wèn)題無(wú)疑關(guān)乎著房產(chǎn)地企業(yè)的生死。
二、房地產(chǎn)企業(yè)在融資中常面臨的問(wèn)題
1、貸款方式單一。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要有三種形式：第一種是房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款；第二種是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款，第三種是房地產(chǎn)抵押貸款。這三種貸款方式的期限都很短，無(wú)法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。因此，目前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)化的程度有待提高，相應(yīng)的房地產(chǎn)貸款方式也有待創(chuàng)新和拓展。
2、企業(yè)對(duì)銀行貸款依賴過(guò)重。改革開放以來(lái)，我國(guó)直接融資市場(chǎng)發(fā)展很快，但在短期內(nèi)仍難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)大的程度上需要銀行的信貸支持。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源主要分為：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其它資金。1998年以來(lái)，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低，且呈回落趨勢(shì)；房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%左右來(lái)自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度很大。
3、融資工具的局限性限制。信托融資相對(duì)銀行貸款受到政策影響小靈活創(chuàng)新空間大，在銀行信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來(lái)異�；钴S的房地產(chǎn)融資方式。但中國(guó)銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（212號(hào)文件）出臺(tái)后，房地產(chǎn)信托門檻進(jìn)一步提高。從市場(chǎng)的反映情況看，這一影響是非常迅速的，去年9月份房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量和規(guī)模立即出現(xiàn)了大幅回落，與上月相比分別回落19.7和36.4個(gè)百分點(diǎn)。另外信托產(chǎn)品尚沒(méi)有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。企業(yè)債券用途多為新建項(xiàng)目，利息高于同期銀行利率，期限為3-15年，所以，一般房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目獲取發(fā)行的可能性較小。
4、上市對(duì)于身處市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一條上佳的融資途徑，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。通過(guò)增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債三種再籌資方式，房地產(chǎn)上市公司往往可以籌集到數(shù)億甚至更多的獎(jiǎng)金用于投入新項(xiàng)目。于是，這種顯而易見的優(yōu)勢(shì)效應(yīng)刺激著越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始苦覓上市的可能。然而上市由額度制改為核準(zhǔn)度，特別是目前房地產(chǎn)企業(yè)上市還屬于試點(diǎn)性質(zhì)，不可能批量上市，按當(dāng)今的`市場(chǎng)面看，每年能安排幾十家企業(yè)上市已屬不易，等在證券商和證監(jiān)會(huì)門口的長(zhǎng)龍還不知排到何年何月。
5、海外基金與國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)接的難題。首先外資在選擇國(guó)內(nèi)投資伙伴時(shí)要求格外苛刻。外資有一系列成熟的基于國(guó)外開發(fā)商的各種風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判手段。這些風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判手段拿到中國(guó)衡量開發(fā)商或者某一項(xiàng)目的時(shí)候，會(huì)碰到很多銜接不上的地方，短時(shí)間內(nèi)讓這些境外投資機(jī)構(gòu)改變他們的風(fēng)險(xiǎn)投資辦法或者降低他們的要求并不容易。另外國(guó)內(nèi)的相關(guān)法制規(guī)定有很多地方并不清晰，這是境外投資者相當(dāng)困惑的地方。
三、房地產(chǎn)業(yè)融資渠道拓展策略
1、開發(fā)商貼息委托貸款
所謂“開發(fā)商貼息委托貸款”是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”，開發(fā)商出資貼息貸款給購(gòu)房者買房，對(duì)承辦的金融機(jī)構(gòu)而言，能夠有效地規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者變成了開發(fā)商。
“賣方信貸”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商有三個(gè)方面的好處：第一，解決了融資問(wèn)題，只要委托貸款周轉(zhuǎn)三次，開發(fā)商利用這種方式可回籠資金幾乎翻了一倍。第二，現(xiàn)實(shí)提前銷售，遲早回籠資金。第三，提供有誘惑力的市場(chǎng)營(yíng)銷題材，購(gòu)房者可低價(jià)買期房并獲得提前的貸款利息補(bǔ)貼。2、房地產(chǎn)信托
房地產(chǎn)信托起源于美國(guó)，簡(jiǎn)稱REITS(realEstateInvestmentTrusts)，從2003年7月18日中國(guó)信托一法兩規(guī)出臺(tái)后開始走向我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。通過(guò)成立信托公司，并發(fā)行所有權(quán)受益憑證等融資工具，以投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目。它的優(yōu)勢(shì)可以歸納為如下幾點(diǎn)：（1）降低企業(yè)融資成本，而且期限彈性較大，有利于房地產(chǎn)公司的資金運(yùn)營(yíng)和持續(xù)發(fā)展，優(yōu)化公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。（2）信托的資金供給方式更為多樣，如針對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)或者項(xiàng)目動(dòng)作的資金信托，有貸款模式和股權(quán)投資模式。（3）房地產(chǎn)投資信托通過(guò)集中專業(yè)管理和多元化投資從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)公布的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》意味著兩項(xiàng)新的重大突破：房地產(chǎn)信托額度有條件的不受200份制度；即使開發(fā)商“四證”不全，同樣可以通過(guò)信托進(jìn)行融資。信托規(guī)模的放大正在為信托基金的形成開啟一扇大門，也可以說(shuō)是在為中國(guó)房地產(chǎn)基金的發(fā)展創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)信托將會(huì)成為未來(lái)房地產(chǎn)融資的重要渠道。
3、利用外資基金
進(jìn)一步收緊的宏觀措施和低迷的市場(chǎng)并沒(méi)有阻止外資基金搶灘中國(guó)房地產(chǎn)的步伐。不可否定的是，以摩根士丹利為代表的跨國(guó)投資銀行，在中國(guó)地產(chǎn)業(yè)確有“邊做多邊唱衰”的矛盾之舉。就在其學(xué)者唱空的同時(shí)，大摩旗下的投資部門卻正忙于投資中國(guó)大城市的地產(chǎn)樓市。日前，摩根士丹利宣布，今年計(jì)劃追加30億美元資金投入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，加上此前投入的15億美元，總投資額累計(jì)將達(dá)45億美元。并且投資重點(diǎn)將由日本轉(zhuǎn)移至中國(guó)。盡管受到宏觀調(diào)控的影響，中國(guó)仍然有強(qiáng)大的市場(chǎng)需求。試水多年，對(duì)中國(guó)市場(chǎng)政策和規(guī)則的全面認(rèn)知，中國(guó)市場(chǎng)自上世紀(jì)90年代初新一輪大幅上揚(yáng)，無(wú)疑是促使外資基金近兩年加速進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的最主要因素。2004年，土地招拍掛等一系列措施的出臺(tái)使市場(chǎng)游戲規(guī)則日益透明和國(guó)際化，對(duì)于擁有強(qiáng)大資金實(shí)力的外資基金公司而言，此時(shí)正是投資良機(jī)。
外資基金對(duì)于國(guó)內(nèi)合作方選擇一般為當(dāng)?shù)刈畲笃髽I(yè)或者上市公司有政府背景的企業(yè)更是他們的首選。外資房地產(chǎn)基金在作出投資項(xiàng)目和對(duì)象決定時(shí)，首先是關(guān)注企業(yè)本身，例如過(guò)往業(yè)債、企業(yè)管理層能力、企業(yè)聲譽(yù)和過(guò)往產(chǎn)品質(zhì)量等因素，其次是了解投融資項(xiàng)目的性質(zhì)、地理位置、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、價(jià)格、現(xiàn)金流等等；再次為該項(xiàng)目所在城市、市場(chǎng)的消化能力、深度和需求的變化等。基金投入項(xiàng)目后，運(yùn)作過(guò)程要求規(guī)范和透明。
4、上市（IPO）
在當(dāng)年中國(guó)房地產(chǎn)界，形成了一個(gè)非常鮮明的經(jīng)濟(jì)景觀——即以資本運(yùn)營(yíng)為核心的房地產(chǎn)企業(yè)上市浪潮。每個(gè)企業(yè)都要根據(jù)收益與成本來(lái)選擇合適的融資方式，并確定最佳的融資結(jié)構(gòu)。發(fā)行股票所融入的資金屬于所有者權(quán)益，股東一旦投入資金就不能收回，只能轉(zhuǎn)讓其擁有的股份，并相應(yīng)地享有分享剩余收益，重大決策及選擇管理者的權(quán)利。因此與其它融資方式特別是債務(wù)融資相比，進(jìn)行股權(quán)融資最大的好處就是企業(yè)沒(méi)有定期還本付息的壓力，可以很好地規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)起伏時(shí)伴隨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
許多房地產(chǎn)企業(yè)在尋求上市無(wú)門的情況下，轉(zhuǎn)而借助買殼上市達(dá)成融資目的，但值注意的是，買殼上市的企業(yè)上市于集資卻不一定能同步進(jìn)行。就買殼上市業(yè)務(wù)本身的來(lái)說(shuō)，它對(duì)非上市企業(yè)的業(yè)績(jī)要求很高，一般情況下要求凈資產(chǎn)收益率20%左右，除了必須具備一定的資金實(shí)力來(lái)支付買殼資金外，更要擁有先進(jìn)的管理，以保持公司業(yè)績(jī)的穩(wěn)定，從而達(dá)到再融資的終極目標(biāo)。
5、階段性股權(quán)融資
階段性股權(quán)融資是在項(xiàng)目確定以后進(jìn)入成熟期之前為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金支持的方式。在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展到一定程度，銷售回款和項(xiàng)目貸款又沒(méi)有落實(shí)的情況下，發(fā)展商愿意承擔(dān)較高的借款利息，這時(shí)發(fā)展商的資金缺口一般在6個(gè)月左右，繼而項(xiàng)目融資可以到位或銷售回款就能夠?qū)崿F(xiàn)。階段性股權(quán)融資的好處是不增加負(fù)債率，因?yàn)樨?fù)債率過(guò)高，財(cái)務(wù)報(bào)表不好，后期貸款難以獲得。但股權(quán)融資一般是成本最高的融資方式，而且股東多了，項(xiàng)目操作難度增大，管理權(quán)成為爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。
6、房地產(chǎn)投資銀行
房地產(chǎn)投資銀行就是多家房地產(chǎn)企業(yè)成立投資公司，實(shí)現(xiàn)相互過(guò)橋的方式，脫胎于房地產(chǎn)領(lǐng)域特有的“同業(yè)拆借”。在這種形式形成以前，很多地產(chǎn)公司也存在類似的情況，一個(gè)地產(chǎn)商為了獲取土地、上市等目的，從其他地產(chǎn)企業(yè)拆借資金。由于都是屬于地產(chǎn)行業(yè)，互相之間的風(fēng)險(xiǎn)較為透明，投資人對(duì)于投資的風(fēng)險(xiǎn)一般比較有信心，同時(shí)，不僅擁有資金回報(bào)，還可以享受對(duì)等的拆借利益。房地產(chǎn)投資銀行是大勢(shì)所趨，它把投資與項(xiàng)目聯(lián)系起來(lái)。只是目前還沒(méi)有很好的機(jī)構(gòu)來(lái)專門做這項(xiàng)事情。目前國(guó)家對(duì)種形式還是很謹(jǐn)慎，主要是對(duì)房地產(chǎn)投資銀行會(huì)導(dǎo)致的“自有資金不足”問(wèn)題的擔(dān)心，以及增加了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)。這種動(dòng)作方式的優(yōu)點(diǎn)是靈活，不容易受到國(guó)家政策的制約。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范，房地產(chǎn)投資銀行會(huì)成為一種重要的融資方式，我國(guó)也會(huì)相應(yīng)健全各方面的法規(guī)來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)投資銀行的發(fā)展。
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