如何有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本論文
摘要：房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重視程度不僅影響著建筑工程項(xiàng)目的建造質(zhì)量， 而且直接決定了企業(yè)的生存能力與發(fā)展空間。本文從成本控制的全壽命周期、成本控制的全面內(nèi)容、成本控制的完整體系三方面進(jìn)行了深入探討， 針對這三方面， 也提出了對成本控制進(jìn)行優(yōu)化的措施建議。突出了成本控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的重要意義。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目; 成本控制; 結(jié)算;
1 引言
隨著社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的日益蓬勃發(fā)展， 大量的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生， 隨后成群的房地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍矗立于城市之中。對于房地產(chǎn)企業(yè)， 房地產(chǎn)項(xiàng)目的全壽命周期籠統(tǒng)概括可以分為三個(gè)階段:決策、實(shí)施、使用， 針對各個(gè)階段都要進(jìn)行質(zhì)量控制、成本控制、進(jìn)度控制、合同管理、安全管理、信息管理、組織協(xié)調(diào)， 即“三控三管一協(xié)調(diào)”始終貫徹著房地產(chǎn)項(xiàng)目的全壽命周期。然而“成本控制”對于房地產(chǎn)企業(yè)的意義非同凡響， 保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行， 直接影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和房地產(chǎn)企業(yè)的收益。
2 成本控制現(xiàn)狀存在的問題
2.1 忽視成本控制的全壽命周期
成本控制貫穿項(xiàng)目的全壽命周期， 即必須將“事前控制、事中控制、事后控制”充分滲透于其中， 它們是相輔相成的， 但是當(dāng)今很多的房地產(chǎn)項(xiàng)目僅僅將成本控制的重點(diǎn)放在事中控制。由于項(xiàng)目成本是動(dòng)態(tài)變化的， 尤其實(shí)施過程， 實(shí)施過程中難免受到一些無法控制的因素或不可抗力， 這些可能出現(xiàn)項(xiàng)目工期延長、費(fèi)用索賠， 因而增加項(xiàng)目的成本投入。雖然事中控制的重要性顯而易見， 但是倘若忽視對項(xiàng)目進(jìn)行事前控制及事后控制， 會(huì)出現(xiàn)一些隱蔽性成本和臨時(shí)性成本或造成工程結(jié)算的偏差， 最終導(dǎo)致項(xiàng)目成本控制失控。
2.2 忽視成本控制的全面考量
工程成本可以分為兩大類， 即直接成本， 間接成本， 忽視對項(xiàng)目所產(chǎn)生的全成本進(jìn)行深入理解、全面考量， 出現(xiàn)成本控制偏差或失控的現(xiàn)象。大多數(shù)情況下， 參與的項(xiàng)目人員執(zhí)著于對直接費(fèi)用的成本控制， 從而忽視了對項(xiàng)目全過程間接成本費(fèi)用 (即現(xiàn)場管理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等) 的統(tǒng)計(jì)， 造成項(xiàng)目目標(biāo)成本與實(shí)際成本的偏差， 無法達(dá)到預(yù)期目標(biāo)成本。
2.3 忽視成本控制的全員參與
房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及決策、實(shí)施、使用階段的項(xiàng)目全壽命周期， 其中涉及成本控制的內(nèi)容繁多， 每位員工在項(xiàng)目任意一個(gè)階段、每個(gè)細(xì)節(jié)的操作都有可能造成項(xiàng)目成本的增加或者減少， 所以每名參與項(xiàng)目的員工都要注意控制自己本職工作中所發(fā)生的項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)。就目前現(xiàn)狀來說， 全員參與房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的體系是不健全的， 并且對于成本控制的意識明顯不足， 大家對各自的職能范圍也不明確， 難以將每一個(gè)細(xì)節(jié)的成本控制措施落實(shí)到位， 是影響整個(gè)成本控制效率的關(guān)鍵所在。
3 成本控制優(yōu)化措施的建議
3.1 科學(xué)管理項(xiàng)目目標(biāo)成本
房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目不是在一個(gè)“時(shí)刻”去完成的， 而是針對于一個(gè)“時(shí)期”， 項(xiàng)目的成本控制立足于目標(biāo)成本。將目標(biāo)成本科學(xué)合理地分配在各個(gè)階段過程、各個(gè)項(xiàng)目環(huán)節(jié)中， 對項(xiàng)目的目標(biāo)成本進(jìn)行科學(xué)、高效的管理[1]。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本目標(biāo)按項(xiàng)目全過程發(fā)展的順序主要分為三個(gè)階段:一是土地競購階段， 通過合法途徑、選擇適宜土地， 獲取土地使用權(quán)是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的起點(diǎn)， 決定了這一階段目標(biāo)成本的數(shù)據(jù)。二是決策階段， 項(xiàng)目決策的重要性體現(xiàn)在建設(shè)項(xiàng)目具有較長的周期、巨大的投資、不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)， 并且是不可逆轉(zhuǎn)的， 倘若其中任何一項(xiàng)決策的失誤， 都有可能導(dǎo)致項(xiàng)目投資的.失敗， 可見每一個(gè)選擇都是具備風(fēng)險(xiǎn)性的。三是實(shí)施階段， 是項(xiàng)目過程中耗時(shí)最長、耗資最多的階段， 其中包括工人的人工費(fèi)、建筑實(shí)體的材料費(fèi)、施工使用的機(jī)械費(fèi)， 還有難以預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)�？茖W(xué)管理項(xiàng)目目標(biāo)成本顯著重要， 為房地產(chǎn)企業(yè)帶來利益最大化。
3.2 健全企業(yè)成本控制管理體系
在完整的全壽命周期內(nèi)， 持續(xù)時(shí)間較長的房地產(chǎn)項(xiàng)目建造過程中， 建立健全的企業(yè)成本控制體系， 使得項(xiàng)目的成本控制具備全面性、全員性、全過程性， 毋庸置疑是非常有必要的。房地產(chǎn)企業(yè)可以針對階段性完成情況對部門及個(gè)人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)， 以提高員工的工作積極性。
依據(jù)湖北省建設(shè)工程造價(jià)管理辦法， 結(jié)合項(xiàng)目本身的工程特性和企業(yè)內(nèi)部的實(shí)際情況， 對項(xiàng)目全過程中各個(gè)階段與細(xì)節(jié)進(jìn)行明確優(yōu)化， 對項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)職能圖進(jìn)行縱向貫通于橫向協(xié)作， 將一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目階段的任務(wù)細(xì)分至各個(gè)部門、各個(gè)崗位、每位員工， 使得項(xiàng)目管理的流程、職能、內(nèi)容都一目了然。強(qiáng)調(diào)全員， 只有大家各執(zhí)其責(zé)， 積極參與、相互配合， 項(xiàng)目全過程中每個(gè)環(huán)節(jié)都能確保得以控制、落實(shí)到位， 才能共同完成項(xiàng)目的全過程成本控制， 達(dá)到項(xiàng)目資金合理運(yùn)用， 成本控制取得成效， 企業(yè)獲得最大化利潤， 因此， 建立健全的成本控制管理機(jī)系、規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程控制管理對于企業(yè)是至關(guān)重要的。
3.3 結(jié)算審核過程
項(xiàng)目結(jié)算不僅顯要體現(xiàn)了企業(yè)對項(xiàng)目全壽命周期成本控制的管理水平， 而且是整個(gè)項(xiàng)目最終經(jīng)濟(jì)收益不可或缺的重要環(huán)節(jié)。做好工程結(jié)算的要求包括全面性、及時(shí)性、準(zhǔn)確性[2]。在結(jié)算審核的過程中， 應(yīng)落實(shí)以下幾個(gè)環(huán)節(jié):第一， 全面審核項(xiàng)目全過程資料， 對施工單位報(bào)送的結(jié)算資料進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)地審核， 確保項(xiàng)目各個(gè)階段中資料的完整性， 對項(xiàng)目結(jié)算起著完備而準(zhǔn)確的支撐作用;第二， 全面審核項(xiàng)目施工合同和設(shè)計(jì)圖紙， 這是進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算的基本前提， 一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的施工隊(duì)伍和一份成熟的設(shè)計(jì)圖紙是影響項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)質(zhì)量的決定性因素;第三， 全面審核項(xiàng)目過程簽證， 確保項(xiàng)目簽證的合理性。在項(xiàng)目結(jié)算審核過程中， 將項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工程量、實(shí)際工程量與項(xiàng)目現(xiàn)場簽證結(jié)合起來， 避免工程量的重復(fù)計(jì)算或漏算;第四， 全面審核項(xiàng)目材料價(jià)款， 時(shí)時(shí)刻刻關(guān)注現(xiàn)場所需材料的市場價(jià)格在項(xiàng)目全過程中的波動(dòng)及高低起伏的情況， 這是結(jié)算審核的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
4 結(jié)束語
總而言之， 房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制是一項(xiàng)十分復(fù)雜且漫長的工作。全面而準(zhǔn)確地房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全壽命周期成本控制， 建造出成本可控、質(zhì)量保障的建筑工程， 使房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展， 提升企業(yè)的市場競爭力， 并且爭取建設(shè)效益的最大化。
參考文獻(xiàn)
[1]李金麗， 李金瑞.房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制與管理[A].土木建筑學(xué)術(shù)文庫[C].2011.
[2]王慶林， 徐朝陽.工程結(jié)算全程管理的路徑與策略研究[J].潮州師范學(xué)院學(xué)報(bào).2015， 12 (37)
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