淺談沈陽萬科物業(yè)公司成本控制論文
1.沈陽萬科物業(yè)公司簡介
沈陽萬科物業(yè)服務有限公司是萬科企業(yè)股份有限公司（深市代碼：000002）的全資子公司，作為沈陽地區(qū)首家注冊成立的物業(yè)服務專業(yè)公司，自1995年成立至今，已先后接管萬科四季花城、萬科城、萬科蘭喬圣菲、萬科金域藍灣、萬科金域國際等12個萬科集團旗下樓盤項目。沈陽萬科在“遼寧省窗口行業(yè)公眾形象最佳單位”問卷評選活動中被評為房地產行業(yè)榜首，多次獲省、市、區(qū)政府“文明小區(qū)”表彰。并獲得國家建設部授予最高獎——全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號等獎項。沈陽萬科物業(yè)服務有限公司
2.物業(yè)服務企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀
物業(yè)管理近二十多年得到了充分的發(fā)展，但物業(yè)企業(yè)的成本管理卻遠跟不上市場發(fā)展的需要，企業(yè)成本意識和成本管理方法等方面還存在一系列問題。
2.1行業(yè)服務收費制度不完善
雖然政府出臺了分業(yè)經營(分等級收費)的指導價格，對行業(yè)來說是利好，但實際工作中很難操作。關鍵是怎樣讓客戶明明白白消費，付多少費用，享受多少服務，沒有永遠的免費午餐。物業(yè)公司怎樣才能做到適度服務、價值對等、質價相符，這是目前擺在行業(yè)和物業(yè)企業(yè)面前的難題。都取得了國家、省、市優(yōu)秀小區(qū)，但收費價格遠遠低于市場，服務質量與收費價格嚴重倒掛，想上調物業(yè)管理費真是蜀道難難于上青天，這部分物業(yè)公司舉步維艱。
2.2缺乏合理的成本計劃安排
物業(yè)企業(yè)的成本管理起始于某項物業(yè)接管驗收之前，大量發(fā)生在接管驗收之后。物業(yè)管理成本的高低很大程度上取決于事前對該項物業(yè)的科學預測，如根據物業(yè)的規(guī)模、設計特點、物業(yè)所使用的材料、質量、風格等先天因素，科學預測物業(yè)的管理水平，物業(yè)管理的組織架構和人員配備是否合理，是否符合成本效益的原則，所需配備的人力資源等等，這就決定了事后物業(yè)管理成本的高低。
2.3成本控制偏于事后=控制
大多數物業(yè)企業(yè)在年初都制定了目標成本，而目標成本的控制包括事前、事中和事后，這是一個完整的管理系統(tǒng)，忽視任何一個環(huán)節(jié)，都有可能造成成本失控，全盤皆輸在實施過程中又沒有隨時監(jiān)控成本的發(fā)生，對已發(fā)生的成本支出沒有認真分析，缺乏及時處理的勇氣、辦法和措施，只能是事后進行比較、分析和查漏補缺，這種事后的比較分析和查漏補缺，只能是亡羊補牢。只能對下一期目標成本的制定提供些有益的借鑒，但對本期的成本控制毫無半點價值。
2.4．物業(yè)管理成本持續(xù)提升
國家頒布新的《勞動合同法》，加快人力成本的增長，物業(yè)服務費標準多年不變，甚至由于行業(yè)內的不正當競爭，收費標準呈下降的趨勢，物業(yè)服務成本大于物業(yè)服務收入。收入與支出嚴重倒掛，政策的因素和人為的因素加劇經營成本的進一步透支，在新的成本環(huán)境下，極不利于物業(yè)公司的生存和發(fā)展。
2.5管理及溝通成本逐年增加
隨著《物業(yè)管理條例》和《物權法》的頒布實施，業(yè)主的維權意識增加，話語權越來越大。在新的法制環(huán)境運行下，帶來許多不確定因素。物業(yè)公司為了構建和諧社區(qū)，穩(wěn)定管理業(yè)務，除了免費組織業(yè)主開展一些社區(qū)或野外的活動，增進相互之間的感情交流外，在小區(qū)改造、社區(qū)文化宣傳，都需要投入大量的人力和資金。為了協(xié)調雙方的關系，解決與客戶之間的矛盾，還將發(fā)生一些額外的支出，這些都會增大物業(yè)企業(yè)的管理成本。
3.物業(yè)服務企業(yè)的成本控制
3.1科學決策以降低決策成本
物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)管理項目或放棄某項物業(yè)管理項目，都需要進行充分的論證決策。一要建立健全企業(yè)決策制度，建立一套民主的、科學的企業(yè)決策制度和程序，使企業(yè)決策有法可依、有章可循。關鍵是要建立職能部門參與、專家咨詢與企業(yè)領導相結合的科學決策機制，堅持實行重大問題和重大事項集體討論、民主決策制度，強化企業(yè)決策可行性的專業(yè)論證，推進企業(yè)決策的民主化。二要強化監(jiān)督，實現(xiàn)對企業(yè)決策權力和決策過程的有效制約。這種監(jiān)督和制約，不僅要在制度規(guī)范上確立下來，而且要在企業(yè)權力分配和組織體系中確立下來，企業(yè)的董事會、監(jiān)事會要對經營決策的監(jiān)督起到積極作用。三要建立企業(yè)決策責任制度，使企業(yè)決策者對自己的決策承擔責任，用法律責任來進行約束，不斷培育、提高和優(yōu)化企業(yè)決策者的責任感，使企業(yè)決策失誤減至最低程度。
3.2系統(tǒng)分析成本發(fā)生的全過程
物業(yè)企業(yè)降低成本不僅僅指降低服務成本，還包括其他作業(yè)成本。如企業(yè)的拓展、營銷、管理、資金等成本。降低成本不僅是降低企業(yè)自身的成本，還應考慮供應商的成本。如果自身的成本降低了，而供應商的成本增加了，并不能給企業(yè)帶來長遠的利益。成本就像u形管中的水銀，壓縮這邊則那邊就會增加。單純考慮降低某項成本而不顧及其他成本的反應，這種成本的節(jié)約永遠不會在利潤中有所體現(xiàn)。
3.3要靠自身的力量，持續(xù)降低單位成本
隨著市場競爭的加劇，物業(yè)管理收費標準呈現(xiàn)單邊下滑的趨勢越來越明顯，多種因素會導致成本不斷上升。降低成本不是物業(yè)企業(yè)應對物價上漲等因素的權宜之計，而是企業(yè)的根本方針，應持續(xù)不斷地進行。成本降低是沒有止境的，是無終點的旅行，企業(yè)必須宜早進行。物業(yè)企業(yè)的成本控制必須走內涵式發(fā)展的'道路，從企業(yè)內部著手，比如采購材料實行統(tǒng)一定點、定價、定時結算；減少不必要的機構、部門或崗位；嚴格控制固定資產的購置和日常費用開支；精簡會議內容，縮短會議時間，在成本控制中就會收到事半功倍的效果。
3.4注重會計成本，更要注重延伸成本
成本是付出的工資、利息和租金，是設備的折舊，是材料的耗費，是企業(yè)創(chuàng)造價值中的凈損失，是沉淀的或失去的投資。合理的成本是企業(yè)經營的必要支出，該花的錢一定要花。企業(yè)不能一味地裁員或限制工資福利待遇以壓縮工資成本，或盡可能壓低供應商材料價格以降低采購成本等等，這無疑是竭澤而漁的自殺之路。市場經濟都是雙贏的，成本和質量密不可分，在保證質量不降低的情況下才談得上降低成本。否則，就是沒有意義甚至會帶來負面的影響。任何的企業(yè)成本可以說都是投資意義上的，注重質量的投資才是好的投資，投資追求的是回報。一味地為降低成本而降低成本則可能毀掉業(yè)務本身，這樣的成本節(jié)約導致的結果只能是，投資的成本不僅不能產生合理的回報，反而可能毀壞企業(yè)的價值基礎。
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