廣西商品房?jī)r(jià)格研究的論文
一、引言
自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快速通道。作為新興產(chǎn)業(yè)代表的房地產(chǎn)行業(yè)更是迅猛發(fā)展，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了重大貢獻(xiàn)。從2000～2010年之間，我國(guó)而房地產(chǎn)行業(yè)的平均增長(zhǎng)率幾乎是gdp增長(zhǎng)率的兩倍，充分展示了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)力度。
房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時(shí)也暴露出很多問(wèn)題，例如房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快，商品房空置率增加，供需不合理，階段性供給過(guò)剩，商品房質(zhì)量不過(guò)關(guān)，偷工減料嚴(yán)重，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快等等。近幾年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率高達(dá)20%，讓普通大眾望而生畏。廣西是西部各省中經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的省份之一，房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)得到了快速發(fā)展，房?jī)r(jià)也逐年飆升，從2000年到2010，廣西房?jī)r(jià)由1450元到3562元。2011年受?chē)?guó)家政策因素影響，房地產(chǎn)價(jià)格增速稍微放緩，但沒(méi)有明顯下降，廣西什么樣的房?jī)r(jià)才算為一個(gè)合理水平呢，現(xiàn)存爭(zhēng)議較大，沒(méi)有定論。
二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因數(shù)
房地產(chǎn)行業(yè)所需資金量大、資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)、涉及的產(chǎn)業(yè)鏈廣，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控影響顯著。本文主要從商品房的需求、商品房的供給和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)這三個(gè)方面因素進(jìn)行闡述。
（一）對(duì)商品房的需求
1.人口因素。房子是人類(lèi)居住的必需品，人口增多對(duì)商品房的剛性需求就會(huì)增大。隨著80后慢慢進(jìn)入社會(huì)且都到了結(jié)婚生子的時(shí)期，對(duì)房子的剛性需求越來(lái)越大，促使房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)。
2.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。城鎮(zhèn)居民人均收入水平是決定其消費(fèi)的關(guān)鍵因數(shù)，人均收入水平提高，就會(huì)使居民的消費(fèi)增加，但隨著人均收入水平的不斷提高，用于購(gòu)買(mǎi)食品消費(fèi)所占比例會(huì)相應(yīng)減少，用于夠購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)等耐用消費(fèi)品相應(yīng)增加。所以可知城鎮(zhèn)居民人均收入和商品房?jī)r(jià)格成正相關(guān)的關(guān)系。
3.城市化率。近來(lái)來(lái)城市化進(jìn)程加速，城鎮(zhèn)人口占比由1995年的30%上升到2011年的50.3%，首次超過(guò)農(nóng)村人口。城鎮(zhèn)化的加速一方面大大增加了城鎮(zhèn)居民對(duì)商品房的需求量，另一方面促使商品房供給跟不上需求的步伐，造成房?jī)r(jià)上揚(yáng)。
4.商品房的銷(xiāo)售情況。商品房的銷(xiāo)售情況必須把商品房的銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額結(jié)合起來(lái)進(jìn)行分析，商品房銷(xiāo)售面積反映居民對(duì)商品房的需求量，銷(xiāo)售額反映市場(chǎng)的綜合情況，商品房的銷(xiāo)售情況與價(jià)格很難有明顯的關(guān)系。
（二）商品房的供給
1.商品房的投資額。商品房投資越多產(chǎn)出越多，商品房投資增加使當(dāng)年商品房施工面積增加，引起當(dāng)年或次年的房屋竣工面積增加，影響商品房的供給，從而影響商品房?jī)r(jià)格。
2.商品房成本。房地產(chǎn)成本主要是三大塊，土地購(gòu)置費(fèi)、建安成本、稅收。06年以來(lái)土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)迅速，占據(jù)了總成本的60%，土地購(gòu)購(gòu)置費(fèi)的增加無(wú)形中推高了房?jī)r(jià)上漲。
（三）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受政策導(dǎo)向明顯，所以宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響比較顯著。我主要從消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)，通貨膨脹率、利率，貨幣政策和財(cái)政政策來(lái)闡述宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和商品房之間的關(guān)系。生活中消費(fèi)價(jià)格指數(shù)用cpi代替，然而它具有很明顯的滯后性，一旦cpi過(guò)高，一般國(guó)家就會(huì)施行緊縮的貨幣政策，使流通中的貨幣量減少，從而減少各行業(yè)的投資。通貨膨脹來(lái)臨時(shí)，人們往往會(huì)放棄手中的貨幣或從銀行兌出自己的存款，購(gòu)置實(shí)物，增加房地產(chǎn)等耐用品的購(gòu)買(mǎi)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。國(guó)家緊縮性的貨幣政策，使居民還貸壓力增加，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈斷裂，房?jī)r(jià)隨之下跌。
三、搜集數(shù)據(jù)和建立模型及處運(yùn)作
�。ㄒ唬⿺�(shù)據(jù)的搜集
通過(guò)中經(jīng)網(wǎng)和廣西統(tǒng)計(jì)年鑒綜合得到了2000年至2011年的數(shù)據(jù)。其中的因變量是商品房平均售價(jià)（y）、各因數(shù)分別是廣西商品房投資額（x1）、每萬(wàn)平米土地購(gòu)買(mǎi)價(jià)格（x2）、銷(xiāo)售面積（x3）、廣西省gdp（x4）、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（x5）。
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設(shè)線(xiàn)性回歸模型為y=c+ax1+bx2+dx3+ex4+fx5+ε。其中a、b、d、e、f分別是回歸參數(shù)x的相應(yīng)系數(shù)，c為常數(shù)項(xiàng)，ε是隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)，通過(guò)這一線(xiàn)性方程可以得出他們之間的一些相關(guān)關(guān)系。
用eviews6.0軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)處理。運(yùn)行結(jié)果如下
y=274.867+1.860135*x1+0.164333*x2-0.208427*x3- 0.561558*x4+0.400708*x5
由運(yùn)行結(jié)果可知r2=0.999914，說(shuō)明模型的擬合效果非常好，f檢驗(yàn)的相伴概率是0.000000證明多元線(xiàn)性回歸方程高度顯著。
異方差
檢驗(yàn)得f檢驗(yàn)的相伴概率是0.1172，不能拒絕原假設(shè)，認(rèn)為原假設(shè)成立，原模型無(wú)異方差。
序列相關(guān)檢驗(yàn)，得出殘差與其滯后變量之間的關(guān)系et=3028.905 -0.127339et-1，r2=0.015931，prob（f-statistic）=0.711531，方程的擬合優(yōu)度、方程的顯著性、回歸系數(shù)均很差，因此該方程不存在一階自相關(guān)，二階乃至多階的序列相關(guān)性利用以上方法同證，回歸方程不存在序列相關(guān)。
四、對(duì)模型得出結(jié)果的解釋
由eviews6.0軟件運(yùn)行結(jié)果得出了樣本方程為y=274.867 +1.860135*x1+0.164333*x2-0.208427*x3-0.561558*x4+0.400708 *x5。
由方程可知各個(gè)解釋變量與因變量之間的關(guān)系。商品房投資額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和土地購(gòu)置費(fèi)與商品房的平均售價(jià)有很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系，符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的意義。不過(guò)此運(yùn)行結(jié)果表土地購(gòu)置費(fèi)和商品房平均售價(jià)的正相關(guān)關(guān)系并不是很強(qiáng)，這主要由以下三點(diǎn)原因造成：第一，廣西地區(qū)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還不完善，很多土地拍賣(mài)沒(méi)有實(shí)行完全的市場(chǎng)化運(yùn)作。第二，有一部分土地不是通過(guò)正常的拍賣(mài)售出，它的成交價(jià)不能代表市場(chǎng)市價(jià)。第三，廣西省涵蓋很多地級(jí)市，各地市差異不同，有可能統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)并不完全真實(shí)。 運(yùn)行結(jié)果可知廣西自治區(qū)gdp、商品房銷(xiāo)售面積與廣西商品房平均售價(jià)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系�？瓷先ゲ环辖�(jīng)濟(jì)學(xué)意義，gdp與商品房平均售價(jià)為什么會(huì)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系呢？第一，廣西省商品房的平均售價(jià)增長(zhǎng)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于gdp的增長(zhǎng)率。第二，gdp的快速增長(zhǎng)并不是居民收入的快速增長(zhǎng)，而只是一小部分人的收入高速增長(zhǎng)，使貧富差距越來(lái)越大，gdp快速增長(zhǎng)的實(shí)質(zhì)性好處并沒(méi)有留給居民。第三，貧富差距的拉大使居民消費(fèi)更加萎縮，大部分居民都買(mǎi)不起房。銷(xiāo)售面積與商品房?jī)r(jià)格的關(guān)系成雙面性，在這里與商品房平均售價(jià)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，屬于正常的關(guān)系，符合經(jīng)濟(jì)學(xué)意義。
五、解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的建議
房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)成為時(shí)代的主流議題，房子成了普通大眾的奢侈品。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)繁榮推動(dòng)著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我們既要使普通大眾買(mǎi)得起房，實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)，但也不能狠壓房?jī)r(jià)，以犧牲經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為代價(jià)。應(yīng)該怎樣解決高房?jī)r(jià)的問(wèn)題？作者僅從以下幾點(diǎn)提出一些解決廣西高房?jī)r(jià)的措施。
�。ㄒ唬┍３诌m當(dāng)增長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資規(guī)模
2005年以來(lái)廣西地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)投資額急劇上升，大量圈地，日以繼夜的施工，房地產(chǎn)價(jià)格不斷飆升等等。國(guó)內(nèi)外歷史表明，房地長(zhǎng)投資過(guò)熱不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，給經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重挑戰(zhàn)，不利于抵抗風(fēng)險(xiǎn)特別是全球性的金融危機(jī)，不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和社會(huì)資源的極度亂費(fèi)。例如90年代初的海南房地產(chǎn)熱，海南全民投入房地產(chǎn)行業(yè)，似乎一片欣欣向榮的景象，當(dāng)國(guó)家對(duì)過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)整時(shí)，就留下的就是我們眾人皆知的'海南爛尾樓現(xiàn)象，直到21世紀(jì)初才使海南經(jīng)濟(jì)走上正軌。因此，國(guó)家應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的政策，防止房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)過(guò)熱的問(wèn)題，使房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)規(guī)模保持適中的速度發(fā)展。使房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，居民人均收入，城市規(guī)模，城市化率等一系列因數(shù)相結(jié)合。
（二）加快廣西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展腳步
廣西省gdp排名一直處于全國(guó)的中下游，屬于西南部的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較落后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不完善，缺乏帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的工業(yè)基礎(chǔ)，主要依靠旅游業(yè)和服務(wù)業(yè)支撐其發(fā)展，缺乏后勁。全國(guó)工業(yè)化發(fā)展基本接近尾聲，廣西不可能依靠大規(guī)模的制造業(yè)促使其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。第一，它可以利用自己的地理位置大力發(fā)展港口貿(mào)易，建立物流中心，以東盟一體化發(fā)展為契機(jī)使自己踏入快速增長(zhǎng)的時(shí)期。第二，充分利用本省的自然因素，大力發(fā)展旅游業(yè)，促使經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第三，完善分配機(jī)制，降低廣西地區(qū)的貧富差距，完善廣西地區(qū)的社會(huì)保障制度，強(qiáng)調(diào)二次分配的公平性，加大轉(zhuǎn)移支付力度，既可以使居民接受房地產(chǎn)價(jià)格的正常上漲，也擴(kuò)大了內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
（三）完善土地市場(chǎng)的管理
1.土地成本近年來(lái)成為是商品房成本的最重要的組成部分。首先，要把土地價(jià)格透明化。具體的做法由廣西省國(guó)土局根據(jù)個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)情況研制出一套切實(shí)可行的辦法。主要是通過(guò)市場(chǎng)化的運(yùn)作模式來(lái)解決土地價(jià)格問(wèn)題，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)拍的方式轉(zhuǎn)讓土地，既保證了市場(chǎng)的有序進(jìn)行還能市的土地得到保值增值的效果。其次，通過(guò)招標(biāo)買(mǎi)賣(mài)
土地，及時(shí)統(tǒng)計(jì)和公布已經(jīng)拍賣(mài)了的土地價(jià)格，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況下使房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。
2.從源頭上控制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱。就是要徹底改變地方現(xiàn)有的土地出讓和供給模式，在土地出讓的決賽上不是扮演一個(gè)商人的角色，更多的應(yīng)該從社會(huì)公益角度出發(fā)。第一，應(yīng)大力支持普通商品房的土地供應(yīng)而嚴(yán)格控制別墅項(xiàng)目的土地供應(yīng)。第二，對(duì)存量土地的嚴(yán)格管理，實(shí)行經(jīng)營(yíng)性用地和存量土地脫離的辦法。第三，嚴(yán)格管理土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)不合法的土地轉(zhuǎn)讓進(jìn)行嚴(yán)厲的制裁，依法制止炒賣(mài)土地的行為。
（四）合理規(guī)劃
首先，要保持清醒的頭腦，根據(jù)廣西的實(shí)際情況，有全局觀念地開(kāi)發(fā)土地資源，合理規(guī)劃。減少為了政績(jī)而開(kāi)展的形象工程，政績(jī)工程，以極大的投入得到極少的回報(bào)，既有礙于城區(qū)的合理布置，又亂費(fèi)了大量土地資源。其次，應(yīng)做到以民為本，而不是以追逐高額的利潤(rùn)，大面積轉(zhuǎn)讓高價(jià)土地。而應(yīng)該加大對(duì)保障房和低檔次的商品房土地的供應(yīng)，使普通大眾都能夠買(mǎi)得起房。再次，規(guī)范商品房的銷(xiāo)售制度，遏制炒房行為，打擊擾亂市場(chǎng)的非法投機(jī)。
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作者簡(jiǎn)介：江宏業(yè)（1988-），湖南邵陽(yáng)人，單位：廣西大學(xué)商學(xué)院，專(zhuān)業(yè)：金融學(xué)專(zhuān)業(yè)，研究方向：保險(xiǎn)；馬社勝（1985-），廣西平南人，單位：廣西大學(xué)商學(xué)院，專(zhuān)業(yè)：金融學(xué)專(zhuān)業(yè)，研究方向：貨幣政策與金融監(jiān)管。
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