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房地產(chǎn)企業(yè)成本管理研究的論文
【摘要】受2008年的全球金融風(fēng)暴影響,我國實體經(jīng)濟急速回落,國內(nèi)股市暴跌,房市成交量急劇萎縮,此時如何提高企業(yè)的生存和發(fā)展能力,成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的緊迫問題。因此,降低成本、提高企業(yè)成本管理水平就顯示出它的重要性。本文在分析房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的特點的基礎(chǔ)上,提出了加強成本管理的措施。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 成本管理 目標(biāo)成本
一、房地產(chǎn)企業(yè)的成本特點
房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要包括三部分:土地、土建、設(shè)備費用,配套及其他收費支出,管理費用和籌資成本。下面將針對這三大成本進行分析。
1、土地、土建、設(shè)備費用
這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容,大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費用。土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行、是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟指標(biāo)。土地費用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前,都必須將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算,計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓面地價),以此來進行項目的可行性評估。
2、配套及其他收費支出
主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費項目中有些雖然屬于押金性質(zhì),如檔案保證金、綠化保證金等,但由于種種原因,企業(yè)大多難以全部收回。這類收費項目種類繁多、標(biāo)準(zhǔn)不一,許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行,任意性很強,標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出,一般占項目總投資的10%~15%。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑,運用各種方法減少這部分費用支出,是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項重要手段。
3、管理費用和籌資成本
房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比,具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特點。因此,大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行借款來解決資金需要,這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好,對合理控制開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營成果,將起到非常重要的作用。
二、房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管理的措施
1、針對不同房地產(chǎn)企業(yè)特點進行成本管理
根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的繁雜程度可以分為綜合型、精細型、積極型和簡化型四種類型,每類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務(wù)不同,導(dǎo)致成本管理的內(nèi)容和特點有很大區(qū)別,這就要求視不同房地產(chǎn)企業(yè)成本特點而進行相應(yīng)的成本管理。
。1)綜合型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主,覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié),涉足設(shè)計、施工、裝修、園林、酒店、學(xué)校、旅游等。該類企業(yè)資金集中統(tǒng)一管理,物資集中供應(yīng)管理。其成本管理包括:一是采取低地價,大規(guī)模的投資策略。二是控制設(shè)計成本。三是物資集中供應(yīng)管理,大宗物資都通過集團采購中心進行集中采購,降低材料成本。四是以低價換周轉(zhuǎn),項目價格經(jīng)常是周圍可比項目一半,批次日均銷售率達到78%,年度平均積存率僅為2.5%。五是對業(yè)務(wù)鏈條進行整合,不僅是產(chǎn)品設(shè)計,從建筑施工、物業(yè)管理到酒店經(jīng)營等均有涉足,而這些大盤規(guī)模通常在幾千畝以上,建筑面積達幾百萬平米,如此龐大的建筑項目也便于實現(xiàn)規(guī);瘡(fù)制以及降低采購成本。六是資金集中統(tǒng)一管理,有效監(jiān)控資金運動,通過使用信息化工具實現(xiàn)跨銀行、跨單位全面的集成統(tǒng)一的資金情況查詢,實時查詢賬戶余額,迅速掌握各分公司資金流量、流向的動態(tài)監(jiān)控和管理,對重大資金調(diào)度或支出、對一些異常情況實現(xiàn)自動監(jiān)督。
(2)精細型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主,從施工企業(yè)轉(zhuǎn)型而來,具有較強施工管理能力。在這種房地產(chǎn)企業(yè)中成本管理應(yīng)注重:一是建立全集團統(tǒng)一的預(yù)算管理體系,對每個項目選擇相應(yīng)的預(yù)算分類和標(biāo)準(zhǔn),建立對應(yīng)的預(yù)算,預(yù)算成本將控制項目開發(fā)的全過程。二是分項目、分職能部門編制年度資金計劃和月度計劃,通過審批后的資金計劃嚴(yán)格控制項目的付款過程。三是預(yù)算控制精細到分部分項上。四是建立預(yù)算預(yù)警,系統(tǒng)支持對項目預(yù)算執(zhí)行情況進行預(yù)警提示。五是全面的材料管理,與主要供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系,大幅降低采購成本。對于材料的使用通過領(lǐng)料單進行管理,對超供材料進行扣款處理(按全額累進扣款或超額累進扣款,設(shè)置起扣點、加價比例),保證材料最大限度地應(yīng)用。
。3)積極型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主,有關(guān)聯(lián)的施工總承包企業(yè)。該類型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立適度靈活的目標(biāo)成本控制體系,注重工程細節(jié)。具體包括:一是建立了目標(biāo)成本管理體系,同時為了縮短工程工期存在“邊預(yù)算、邊施工”的情況。二是動態(tài)成本涉及合同訂立、合同結(jié)算、合同付款、非合同費用等,實時反映項目的最新動態(tài),并隨時檢查是否超出目標(biāo)成本。三是成本在地塊、期、區(qū)的分攤,主要適用以下原則:受益原則,按受益該成本的地塊、期、區(qū)分攤;均攤原則,在所有地塊、期、區(qū)分攤;屬地原則,在工程所在的地塊、期、區(qū)分攤。四是引入定額(基準(zhǔn)價)體系,按照不同的產(chǎn)品設(shè)置多套定額,一般使用“地區(qū)產(chǎn)品通用”定額,再加上指標(biāo)數(shù)據(jù),就可以快速產(chǎn)生初始版本的目標(biāo)成本,以利于快速的可行性研究決策。五是嚴(yán)格控制付款的審批權(quán)限,防止失控風(fēng)險。
(4)簡化型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主,設(shè)計、施工等核心工作外包,在這種企業(yè)中應(yīng)該以宏觀成本管控為主,兼顧工程進度和質(zhì)量。具體包括:一是建立目標(biāo)成本管理體系,對每個項目,都建立對應(yīng)的目標(biāo)成本,目標(biāo)成本將控制項目開發(fā)的全過程。二是動態(tài)成本核算,動態(tài)成本涉及合同訂立和變更、合同結(jié)算、合同付款、非合同費用等,實時反映項目的最新動態(tài)。三是成本管理工作按標(biāo)準(zhǔn)流程進行。四是關(guān)注總體成本的控制。五是責(zé)任成本,在總體成本控制的框架下,按專業(yè)分工將總成本分解到專業(yè)細項,分配給具體的專業(yè)部門,然后配備相應(yīng)的檢查機制,輔以績效考核制度,使每個專業(yè)部門都能發(fā)揮主觀能動性,有效地降低成本。
2、制定成本計劃,執(zhí)行全過程成本管理
。1)制定成本計劃。主要包括制定項目成本計劃和期間費用計劃兩部分。制定項目成本計劃具體包括:一是通過項目的可行性研究和分析論證確定項目的總投資目標(biāo),項目批準(zhǔn)立項后,該項目總投資目標(biāo)可確定為項目總成本計劃目標(biāo),這種計劃總成本對以后每一步設(shè)計與計劃起著總控制作用。二是逐層分解總成本計劃目標(biāo)。通常按項目結(jié)構(gòu)對項目總成本計劃目標(biāo)進行分解,將總成本拆分到各個成本對象,作為項目單元設(shè)計的依據(jù)或限制,對項目單元的功能、質(zhì)量等起著決定性的作用。在項目總成本分解過程中,應(yīng)注意各成本限額之間的平衡,以保證項目成本在項目內(nèi)的合理配置。這種合理配置是項目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與均衡的保證,是實現(xiàn)項目總體功能目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和工期目標(biāo)之間均衡的保證。三是成本估算。隨著項目的深入、技術(shù)方案和實施方案的細化,可以按結(jié)構(gòu)圖對各個成本對象進行成本估算,并以此估計值和限額值相比,結(jié)合具體情況,對項目進行優(yōu)化組合。四是調(diào)整成本計劃。通常按結(jié)構(gòu)圖由下而上對成本估算進行逐層匯總,并與原成本計劃目標(biāo)對比,衡量每一層單元計劃的符合程度,以此決定對設(shè)計與計劃的修改與補充,形成由下而上的反饋與調(diào)整過程。
。2)全過程成本控制。對項目開發(fā)的每個階段都實行成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制是開發(fā)商對開發(fā)項目投資的有效控制,是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要組成部分,是成本管理活動的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制主要有以下幾個階段:一是項目策劃和投資決策階段。在該階段開發(fā)商必須對可能發(fā)生的成本進行總體控制。二是設(shè)計階段的成本控制。設(shè)計階段的成本控制是項目建設(shè)中成本管理的重點,其對工程造價的影響在75%以上,一般采用限額設(shè)計方式保證有效的成本管理。三是動遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如涉及動遷工作,一方面,應(yīng)聘請獨立的評估咨詢機構(gòu)按政策進行評估,確定補償標(biāo)準(zhǔn)和額度,以利于動遷職能部門、動遷公司和評估機構(gòu)三方的相互制約;另一方面,要強化動遷收尾的管理和控制。四是招投標(biāo)與合同洽商階段的成本控制。這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項目的成本管理和結(jié)算。五是施工階段的成本控制。主要包括:編制或修訂成本計劃、編制工作流程、落實管理人員的職能和任務(wù);熟悉設(shè)計圖紙和設(shè)計要求,將工程費用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點成本控制對象;詳細進行工程計算,復(fù)核工程付款賬單,嚴(yán)格經(jīng)費簽證;注重合同的修改和補充工作。施工階段的設(shè)計變化和現(xiàn)場簽證是不可避免的,但這項工作應(yīng)有一個嚴(yán)密的管理控制體系。六是結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點是大量性、集中性、復(fù)雜性。為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽,應(yīng)建立結(jié)算原則會議確認制、二次復(fù)核制、審計和獎懲機制。
3、逐步引進科學(xué)的成本管理方法
具體而言主要包括目標(biāo)成本管理和作業(yè)成本管理。目標(biāo)成本法的基本思想:制定目標(biāo)成本,將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解;再通過將預(yù)算計劃落實到部門與行動上,把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動計劃,并在執(zhí)行過程中把實際結(jié)果與目標(biāo)進行對比分析,找出差距,分析原因,制定改進措施。
作業(yè)成本管理的基本思想是企業(yè)利用作業(yè)成本計算所獲得的信息進行作業(yè)管理,以達到不斷消除浪費、實現(xiàn)持續(xù)改善、提高客戶價值,最終實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的一系列活動。
隨著企業(yè)競爭的日益加劇以及當(dāng)前面臨的經(jīng)濟形勢,要求房地產(chǎn)企業(yè)采用科學(xué)的成本管理方法,使得企業(yè)的成本管理上一臺階,并真正實現(xiàn)成本管理給企業(yè)帶來的效益,才能促進企業(yè)健康、持續(xù)地發(fā)展,才能順利地度過當(dāng)前的危機。
【參考文獻】
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