房地產企業(yè)如何抓好成本控制論文
引言
在市場經濟時代，當某一高檔消費品的市場日趨完善成熟的時候，市場競爭主要表現(xiàn)為價格的競爭。商品住宅作為一種特殊商品，當基本的元素如房型、環(huán)境、外形等都已被市場理性選擇，在如今房地產市場十分規(guī)范的情況下，價格戰(zhàn)將是一種趨勢，這時成本管理的有效與否直接關系房地產企業(yè)贏利的空間大小，必將成為市場競爭中更
為現(xiàn)實的手段和方法。隨著全球金融危機的不斷擴大，如何加強開發(fā)項目的成本控制顯得尤為重要。
1.房地產開發(fā)成本控制的意義
我國房地產市場存量過大，其中除宏觀經濟體制方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據經濟規(guī)律，商品房如果售價下調則有助于樓市跑量。開發(fā)商之所以長年不能下調售價，其中一個主要原因就是由于房地產開發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高不下的緣故。 從宏觀上講，對房地產開發(fā)企業(yè)成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫經濟，減少國民經濟損失有著一定的意義。
房地產業(yè)經過幾年的高速發(fā)展，已經走出了暴利的時代。早年由于土地及資本市場化運作不規(guī)范以及房地產消費市場的不成熟，房地產開發(fā)企業(yè)大多處于粗放式經營管理狀態(tài)。隨著國家逐步加強了對房地產業(yè)的規(guī)范，特別是國家加強了對土地市場的管理與整頓，對經營性用地取消了有不正當競爭及暗箱操作之嫌的協(xié)議取得土地使用權的方式，房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權必須按照市場經濟規(guī)范的要求進行，即必須以掛牌、招標、拍賣方式取得，房地產開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化經營管理的發(fā)展道路。國家加強了金融市場的宏觀調控，對資本市場各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范，同時抑制房地產過度的市場消費需求;使得房地產開發(fā)企業(yè)真正認識到以極高的財務杠桿進行高風險、粗放式的開發(fā)已成往事，必須踏踏實實地合理利用資金，加強成本控制，練好內功。
隨著調控政策的'頻頻出臺，一些資本實力雄厚或有相當融資能力境外資金的涌入(如和記黃浦、新鴻基、恒基等)以及國內的一些集團型企業(yè)在全國的擴張(如萬科、萬達、世貿等)，房地產市場的競爭將更加日趨激烈，在未來售價不明確或只能預估售價的情況下，只有具備良好成本控制體系的企業(yè)才有可能在土地市場競爭中有相對的比較優(yōu)勢，才有敢于取得土地的使用權及開發(fā)權，而成本控制不力的企業(yè)必將會被市場所淘汰。所以，合理制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。
2.房地產開發(fā)成本控制的措施
成本控制總體上應注意的問題有：
2.1 成本控制的過程中要綜合考慮各方面目標。
成本目標不是孤立的，它只有與質量目標、進度目標、效率、工作量要求、資源消耗等相結合綜合考慮才能有價值。不能一味強調成本控制而忽視了其他目標的實現(xiàn)，在項目實施過程中，成本控制必須與質量控制、進度控制，合同控制同步進行。
2.2 成本控制要全面。
房地產項目的成本控制是貫穿于整個房地產開發(fā)實施過程，包括整個房地產開發(fā)建設及銷售過程中的所有費用。在成本控制中，要對房地產項目結構內的所有子項目或單項工程的費用實施控制，防止只重視主體工程項目成本，而忽視其他項目的成本控制;要對具體的房地產項目費用組成實施控制，防止只控制建筑安裝成本，而忽視設備和器具費用的控制;對費用發(fā)生的時間進行控制，以滿足資金使用計劃的要求。
3.設計是成本控制的關鍵
從國內外實踐和數據來看，影響開發(fā)成本的是約占開發(fā)項目建設周期四分之一的設計前期階段，由此我認為成本控制的關鍵在設計。
3.1 開發(fā)商要有自己的設計思路，并在各個設計階段的審查中嚴格把關。
設計階段應該遵循的途徑是開發(fā)商的構思——研討——咨詢——決策，只有這樣才能使產品適應市場或者可以說是創(chuàng)造市場。
3.2 抓好設計中的新技術應用以滿足創(chuàng)作需求。
經濟在發(fā)展，生活水平在提高，需求在變化。如何滿足這種變化的需求并創(chuàng)造新的需求，是房地產產品設計的要求和出發(fā)點。在設計過程中研究，掌握并應用新技術新產品提高科技含量，以滿足市場需要，創(chuàng)造新的需要和創(chuàng)造新的市場，唯其如此才能贏得顧客和市場。
3.3 嚴格控制設計中裝飾性設計。
一些沒有必要的異形結構、裝飾性柱和梁及外架等，其費用往往很高，施工難度也大，對工期也造成影響，應進行嚴格控制，對確有必要的也應有一個投入與效益的分析和預測。
3.4 優(yōu)選設計單位。
這是一個至關重要的問題，設計力量不僅體現(xiàn)在建筑學結構力學及各專業(yè)設計的水平，還要有相關法律法 規(guī)知識，更要有設計經驗甚至是現(xiàn)場施工經驗。設計委托是需要選擇優(yōu)秀的設計單位，不能單純考慮設計費用多寡或其他原因而選擇設計單位，這樣容易出現(xiàn)為了節(jié)約設計費用而增加整個項目的開發(fā)成本，因小失大。并在與設計單位合作中，加強溝通過限額設計等方法達到合理有效的控制成本的效果。
4.招標采購是成本控制的重點
這里的招標采購是指完成項目開發(fā)意圖，從開發(fā)商外部來獲取貨物或服務所需的過程，包括開發(fā)項目建安工程、材料設備、各類中介服務(如勘察、設計、銷售等)及咨詢等業(yè)務的發(fā)包或委托。多數都不是由開發(fā)商直接去控制成本，因此做好招標采購工作，把握住這個成本控制的重要環(huán)節(jié)，應該考慮以下幾個方面。
4.1 要抓好招標工作。
充分把握住招標采購的標的物的特點，做好招標前期準備工作。在招標過程中要發(fā)揮各專業(yè)部門的作用，把各專業(yè)部門的技術力量綜合起來做好招標文件的編制，及投標文件的評審工作從而達到在有效控制成本的情況下尋求到盡可能優(yōu)質的供方的效果。
4.2 組織好合同簽定。
合同是責任雙方責任義務及解決問題的基本依據，合同簽定好壞直接決定開發(fā)項目的質量、進度與成本。合同條款應盡量全面和細致，在合同履行過程中容易發(fā)生爭議或出現(xiàn)問題的事項在須在合同中做出規(guī)定，明確定性定量的解決方法，不能模糊用詞，合同條款必須只有一種解釋，以免在合同履行過程中扯皮，影響工程進度，這將直接或間接的增加成本。
5.實施成本控制的動態(tài)管理
在完成了項目設計、采購之后，成本控制那就是開發(fā)過程中各階段目標成本的實現(xiàn)問題，主要是一個跟蹤分析、動態(tài)管理。具體而言主要包括目標成本管理和作業(yè)成本管理。目標成本法的基本思想：制訂目標成本，將目標成本按規(guī)范的成本結構樹層層分解;再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制訂改進措施。
6.結束語
總之，房地產開發(fā)成本是決定房地產價格的重要影響因素，而房地產的價格又是影響社會經濟的一個關鍵因素。它的波動既關系人民的生活水平，又反映一個地區(qū)的競爭能力。同時房地產價格也是國家國民經濟的產業(yè)結構和政策的體現(xiàn)。因此，做好房地產企業(yè)成本控制也就是控制房地產的價格，也就是對國家經濟保持健康和可持續(xù)發(fā)展具有現(xiàn)實的做出應有的貢獻。
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