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商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬論文
近年來,商品房住宅小區(qū)停車位(場)的產(chǎn)權(quán)歸屬頗具爭議,不斷衍生出各種形式的社會問題和矛盾。房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主之間就在有關(guān)停車位的買賣、租賃、使用、收費(fèi)的紛爭凸現(xiàn),各方利害關(guān)系當(dāng)事人各執(zhí)一端,眾說紛紜。官員、專家、學(xué)者對此類問題亦見解不一,似是而非,令人困惑。 筆者試圖在現(xiàn)行的法律制度框架之下,分析和研究有關(guān)房地產(chǎn)法律制度的的特征、商品房住宅小區(qū)房地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記等過程,探討和研究深圳商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬。
一、現(xiàn)行法律制度框架下,房地產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定和特征
在現(xiàn)行法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中,有關(guān)房地產(chǎn)的法律規(guī)范構(gòu)成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度。房地產(chǎn)的法律制度涵蓋了土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)行政管理五大方面的內(nèi)容。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條、第四十一條、第四十八條、第五十九條、第六十條、第六十二條的規(guī)定,《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條、第二十四條、第二十五條規(guī)定,建設(shè)部公布的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍暫行管理辦法》第三條規(guī)定和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條、第三十一條規(guī)定,《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第五條的規(guī)定,《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二條、第三條第二款規(guī)定,1994年9月實(shí)施的《深圳市房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則》第一條第(二)款第2項(xiàng)、第一條第(五)款的規(guī)定,1999年7月1日實(shí)施的《深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》第2.1.8條、第3.5條、第3.5.2條、第3.5.2.1條的規(guī)定,人們可以清楚地知道現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度具有以下的特征:
。ㄒ唬┲挥芯邆渫恋厥褂脵(quán)的當(dāng)事人才有可能取得房屋的所有權(quán)。
。ǘ┩恋厥褂脵(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強(qiáng)制性的。
。ㄈ┓康禺a(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物所有權(quán)合二為一的法律權(quán)利。
(四)在二級市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),不允許將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割。
(五)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán),或房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)國家機(jī)關(guān)法定登記后,其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)(物權(quán))的法律權(quán)利才得于確認(rèn)和保護(hù)。
。┩恋厥褂脵(quán)與房屋所有權(quán)可以分別登記,亦可合二為一登記。分別登記時(shí),財(cái)產(chǎn)權(quán)利人分別取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》;合二為一登記時(shí),財(cái)產(chǎn)權(quán)利人取得《房地產(chǎn)證》。
。ㄆ撸锻恋厥褂脵(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》是當(dāng)事人房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律憑證。
筆者認(rèn)為,上述的法律規(guī)定和特征明確了房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的以下幾個問題:
(一)在形式要件上,只有取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》、《房地產(chǎn)證》的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。在實(shí)質(zhì)要件上,只有取得有相應(yīng)土地使用權(quán)面積份額的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。
(二)只有計(jì)算建筑容積率(建筑面積容積率=建筑總面積/土地使用權(quán)面積)的建筑物才可以取得相應(yīng)宗地號的土地使用權(quán)面積份額。
計(jì)算建筑容積率的建筑物要依法向國家支付土地使用費(fèi),并可依法取得《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》。
。ㄈ⿲τ诓挥(jì)算建筑容積率的建筑物(建筑面積),由于其沒有相應(yīng)宗地號的土地使用權(quán)面積份額,因此,無須向國家交納土地使用費(fèi),其初始登記時(shí)的法律權(quán)利依附于具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物(建筑面積),不能單獨(dú)取得《房地產(chǎn)證》,其法律權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物,是計(jì)算建筑容積率建筑物的從物。
。ㄋ模┎挥(jì)算建筑容積率建筑物的房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物,其不能單獨(dú)地從計(jì)算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則,將違反房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
(五)依據(jù)經(jīng)典的“物權(quán)”理論,可以認(rèn)為:計(jì)算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“主物”,而不計(jì)算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“從物”。從物的法律權(quán)利依附于主物之中。主物轉(zhuǎn)移,從物隨之轉(zhuǎn)移,主物與從物不可分離。從物依然具有與主物相互聯(lián)系的、可分割的使用、占有、收益的三項(xiàng)法律權(quán)利。
。┰诙壏康禺a(chǎn)市場首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),如果房地產(chǎn)開發(fā)商不違反與政府簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》約定和相關(guān)法律規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)商(賣方)與業(yè)主(買方)雙方當(dāng)然可以在《買賣合同》中作出如下的約定:主物和從物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主后,從物的占有、使用、收益的三項(xiàng)法律權(quán)利由房地產(chǎn)發(fā)展商享有。
但是,必須指出,上述的約定只是一項(xiàng)債權(quán)約定,而非是一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的確認(rèn),從物的所有權(quán)仍然依附于主物而屬于業(yè)主(買方)。
二、商品房住宅小區(qū)建筑物的房屋單元房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記
商品房住宅小區(qū)的建設(shè)工程取得法定的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書等法律文件后,房地產(chǎn)開發(fā)商將向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請辦理商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)初始登記。理論上,房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)宜按如下原則辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記:
。1)明確計(jì)算容積率建筑物的建筑面積與宗地號的土地使用權(quán)面積的除商關(guān)系,以確定計(jì)算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權(quán)面積份額。
。2)明確每一房屋單元的建筑面積(含應(yīng)直接分?jǐn)偟矫恳环课輪卧墓妹娣e)的土地使用權(quán)面積份額,以確定每一房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)。
。3)將不計(jì)算容積率建筑物的建筑面積的法律權(quán)利確立并歸屬于計(jì)算容積率建筑物的建筑面積中。
由此可見,在初始登記中,由于不計(jì)算容積率建筑物的建筑面積沒有分?jǐn)偟饺魏蔚耐恋厥褂脵?quán)面積份額,其不可能有獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán),其法律權(quán)利只能依附在計(jì)算容積率建筑物的建筑面積上。
在辦理首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中,房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)將按《房地產(chǎn)買賣合同》的約定辦理轉(zhuǎn)移登記,將房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記給買方,確認(rèn)買方的房地產(chǎn)權(quán)。由于不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利只能依附在計(jì)算容積率建筑物的建筑面積上,當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后,不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利將全部轉(zhuǎn)移并歸屬于全體買方業(yè)主。
假若房地產(chǎn)開發(fā)商與買方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí),在《房地產(chǎn)買賣合同》中約定“不計(jì)算容積率建筑物的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)商”時(shí),不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利歸屬將會成為一個頗具爭議的法律問題。筆者有理由認(rèn)為,依據(jù)法律強(qiáng)制性規(guī)定,不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利歸屬應(yīng)歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。
三、商品房住宅小區(qū)停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬
依據(jù)上述現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度的特征、房地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記的過程,筆者嘗試對目前商品房住宅小區(qū)二類四種存在形式的停車位產(chǎn)權(quán)作一分析判斷。
。ㄒ唬┥唐贩孔≌^(qū)內(nèi)或城市區(qū)域里,獨(dú)立建設(shè)的多層經(jīng)營性停車位(場)的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。 此類停車位(場),在政府與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》和政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等法律文件中,均明確規(guī)定多層經(jīng)營性停車位(場)的的建筑面積是計(jì)算容積率的。因此,多層經(jīng)營性停車位(場)可以依法獨(dú)立辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記,所以該類停車位(場)的房地產(chǎn)權(quán)利人為持有《房地產(chǎn)證》的當(dāng)事人。
(二)在商品房住宅小區(qū)內(nèi),地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位(場)房地產(chǎn)權(quán)的歸屬。
1、地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。地面停車位是經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)同意,在商品房住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車設(shè)施。
房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅建筑單元后,商品房住宅房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記,商品房住宅小區(qū)的業(yè)主按份共同擁有該宗地號的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位并無建筑面積或構(gòu)筑物,其是設(shè)置在土地表面的停車設(shè)施,即是直接設(shè)置在業(yè)主按份共同擁有使用權(quán)的土地表面上,地面停車位不可能獲得房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和《房地產(chǎn)證》。 可見,地面停車位的產(chǎn)權(quán),本質(zhì)上只是土地使用權(quán)。由于業(yè)主按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號的土地使用權(quán)面積,因此,地面停車位的法律權(quán)利毫無疑問地歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。
2、樓房首層架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。由于樓房架空層停車位的建筑面積是不計(jì)算容積率的,因此,樓房架空層停車位的建筑面積不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額,其房地產(chǎn)權(quán)依附于計(jì)算容積率的住宅房屋單元,是住宅房屋單元的從物。所以,初始登記時(shí),樓房架空層停車位不可能取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán),其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑面積;在轉(zhuǎn)移登記時(shí),不能取得《房地產(chǎn)證》,其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得《房地產(chǎn)證》的建筑物。 根據(jù)本文闡述的房地產(chǎn)法律規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時(shí),樓房架空層停車位不能從計(jì)算容積率的住宅房屋單元中分離或分割,不能將樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)約定為房地產(chǎn)開發(fā)商所有。否則,將違反房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
可見,樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢設(shè)置架空層停車位住宅樓房的全體業(yè)主。 3、樓房地下停車位(場)的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。由于樓房地下停車位(場)的建筑面積亦是不計(jì)算容積率的,因此,樓房地下停車位(場)的產(chǎn)權(quán)狀況與樓房架空層停車位的建筑面積產(chǎn)權(quán)狀況如出一轍,樓房地下停車位(場)的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢設(shè)置地下停車位(場)樓房的全體業(yè)主。 四、在今后的立法中,宜進(jìn)一步明確商品房住宅小區(qū)計(jì)算容積率停車位及不計(jì)算容積率停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬 在人均土地資源緊缺的我國,為有效及合理利用城市的有限土地資源,作為住宅小區(qū)公共設(shè)施的的停車位不宜買賣,不計(jì)算容積率的停車位產(chǎn)權(quán)應(yīng)定位歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。
目前,對商品房住宅小區(qū)停車位可否買賣、應(yīng)否買賣有兩種截然不同的意見,房地產(chǎn)開發(fā)商群體和消費(fèi)者群體的意見涇渭分明。房地產(chǎn)開發(fā)商大多主張停車位可以買賣,其主要理由在于充分調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)商的投資停車位的積極性,滿足社會大眾的需要。消費(fèi)置業(yè)者則大多主張停車位作為住宅小區(qū)的公用設(shè)施,不宜由少數(shù)人或強(qiáng)勢集團(tuán)獨(dú)占,以避免有限的停車位資源被少數(shù)人壟斷使用,損害住宅小區(qū)普通市民的整體利益,而且住宅小區(qū)的停車位已計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)成本之中,不宜再次利用停車位謀取非法的利益。
《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款規(guī)定:房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有約定的,停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移;有特別約定的,經(jīng)房地產(chǎn)機(jī)關(guān)初始登記,由登記的權(quán)利人所有。筆者認(rèn)為,當(dāng)“停車場”是計(jì)算建筑容積率的建筑物或附著物時(shí),“停車場”攤分擁有土地使用權(quán)份額,此時(shí)“停車場”的產(chǎn)權(quán)當(dāng)然可以依買賣合同約定,經(jīng)房地產(chǎn)機(jī)關(guān)初始登記,由登記的權(quán)利人所有。在此種情形下,房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)然可以依法取得“停車位”的《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》,從而可以出售“停車位”,房地產(chǎn)開發(fā)商與買方可以買賣“停車位”,或約定“停車位”的產(chǎn)權(quán)歸屬。此時(shí),適用《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款的規(guī)定。
有人認(rèn)為:“根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款規(guī)定,在任何情形下,經(jīng)房地產(chǎn)發(fā)展商和買方的協(xié)商約定,商品房住宅小區(qū)的停車位的產(chǎn)權(quán),均可以歸屬房地產(chǎn)發(fā)展商”。筆者認(rèn)為:上述的認(rèn)識并未注意到現(xiàn)行商品房住宅小區(qū)的停車位沒有攤分土地使用權(quán)份額的事實(shí),亦未注意到房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)合二為一、土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強(qiáng)制性的,以致對法律適用的認(rèn)識出現(xiàn)偏差,人為地曲解第十三條第二款規(guī)定的本意。
據(jù)媒體報(bào)道,目前在深圳全市,平均每3.3部車輛才有一個停車位,停車位的資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會的需要。如何有效地調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)商投入更多的資源建設(shè)停車位?怎樣才能合理地、有效率地利用停車位資源?并在二者之中取得平衡?值得人們思索。筆者認(rèn)為,在土地資源緊缺的國情下,應(yīng)科學(xué)地利用有限的城市土地資源,立法機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)對城市公共資源的開發(fā)和利用應(yīng)有一個長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo),作為普通百姓大眾日常生活的住宅小區(qū)公共設(shè)施的停車位不宜買賣,其產(chǎn)權(quán)應(yīng)進(jìn)一步明確定位歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。同時(shí),應(yīng)鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)各類經(jīng)營性的停車位(場),以滿足不同層次、不同要求的社會需要。
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