房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃研究論文

　　【摘 要】 隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)的開發(fā)也越來(lái)越多，要使房地產(chǎn)的項(xiàng)目順利實(shí)施，就要關(guān)注項(xiàng)目前期策劃研究，并對(duì)其進(jìn)行足夠的重視。對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行考察，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行控制，以完善和提高項(xiàng)目前期的研究工作，為后續(xù)工程的順利進(jìn)行鋪好道路。

　　【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；前期策劃研究；調(diào)研

　　引言：

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分成兩個(gè)階段，分別是決策階段和實(shí)施階段，雖然實(shí)施階段的時(shí)間很長(zhǎng)，顯得很重要，但要是沒(méi)有前期決策階段的努力，后期施工就不能展開，所以一個(gè)好的決策對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的成功與否有著舉足輕重的作用。重視前期的策劃及設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目以最小的投資換取最佳經(jīng)濟(jì)效果，促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的內(nèi)容分析

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)項(xiàng)目前期研究主要作用和工作過(guò)程為：第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期研究工作的主要任務(wù)是尋找并確立項(xiàng)目目標(biāo)、定義項(xiàng)目，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，使整個(gè)項(xiàng)目建立在可靠的、堅(jiān)實(shí)的、優(yōu)化的基礎(chǔ)上，為項(xiàng)目的批準(zhǔn)提供依據(jù)，它是項(xiàng)目的決策過(guò)程。它不僅對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)生命期，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施和管理都起著決定性作用，而且對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)上層系統(tǒng)都有極其重要的影響。第二，工程項(xiàng)目的前期研究是確立項(xiàng)目是否可進(jìn)行投資決策的依據(jù)。目前在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，原由財(cái)政統(tǒng)一分配投資的形式變成了由國(guó)家、地方、企業(yè)和個(gè)人的多元化投資格局。因此無(wú)論哪一種投資方和國(guó)家審批機(jī)關(guān)主要都是依據(jù)項(xiàng)目前期研究提供的評(píng)價(jià)結(jié)果。項(xiàng)目前期研究所確定的投資方向?qū)φ麄�(gè)項(xiàng)目的成敗是致關(guān)重要的，項(xiàng)目的前期費(fèi)用投入較少，項(xiàng)目的主要投入在施工階段，但項(xiàng)目前期研究策劃對(duì)生命期的影響最大，稍有失誤就會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗，產(chǎn)生不可挽回的損失。

　�。ǘ�）項(xiàng)目策劃的內(nèi)容包括市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目定位，這就需要首先對(duì)項(xiàng)目周邊的自然環(huán)境條件，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)的市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境等資料進(jìn)行收集和調(diào)查。要在適應(yīng)市場(chǎng)條件下進(jìn)行策劃，以最低的成本來(lái)實(shí)現(xiàn)最大的利益。對(duì)收集好的資料進(jìn)行仔細(xì)分析研究，找出影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的主要原因，方便以后的施工進(jìn)行。項(xiàng)目定位就是把市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果和初步構(gòu)思轉(zhuǎn)化為可執(zhí)行的方案，必須要對(duì)其予以重視，因?yàn)樗�關(guān)系到項(xiàng)目的開發(fā)能否達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，它確定了項(xiàng)目發(fā)展的方向，它的優(yōu)劣直接影響整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃的成敗，要使其做的成功就要首先對(duì)收集的資料和用戶需求進(jìn)行定量的分析，確定項(xiàng)目實(shí)施的總體構(gòu)思，使得項(xiàng)目的功能和房地產(chǎn)建設(shè)的內(nèi)容規(guī)模有一個(gè)基本的思路，并對(duì)項(xiàng)目投資、進(jìn)度、質(zhì)量三個(gè)方面設(shè)置相應(yīng)的目標(biāo)，在此基礎(chǔ)上，把客戶需求和所要取得的利潤(rùn)融進(jìn)項(xiàng)目定位中。在項(xiàng)目策劃階段，有許多種方法來(lái)做好工作，其中最主要的方法是全面的深入的調(diào)查和分析項(xiàng)目所處的環(huán)境，因?yàn)榄h(huán)境的特點(diǎn)和變化直接影響項(xiàng)目策劃的方向內(nèi)容，同時(shí)也對(duì)項(xiàng)目有著制約作用，只有相互協(xié)調(diào)，才能取得策劃與環(huán)境的協(xié)調(diào)。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵控制點(diǎn)為：第一，面臨風(fēng)險(xiǎn)土地購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)、土地拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)。土地成本支出約占到項(xiàng)目總成本的對(duì)地塊的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)后期升值的評(píng)估論證和成本測(cè)算工作決定了項(xiàng)目的可行性。因此前期投資決策是項(xiàng)目開發(fā)中最重要的階段池是前期成本最重要的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵控制點(diǎn)。第二，面臨風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)雖然開發(fā)項(xiàng)目總成本的不到，但在項(xiàng)目決策后對(duì)項(xiàng)目總成本的影響達(dá)以上役計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響工程造價(jià)及工期長(zhǎng)短。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制才能有效抓好工程造價(jià)進(jìn)而達(dá)到降低造價(jià)節(jié)約成本的成本管理目標(biāo)。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段也成為開發(fā)項(xiàng)目前期成本的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵控制點(diǎn)。

　　二、優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的措施

　�。ㄒ唬┫揞~設(shè)計(jì)是指按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告及投資估算控制初步設(shè)計(jì)概算按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)。各專業(yè)在保證功能和技術(shù)指標(biāo)的前提下合理分解投資限額和工程量，然后再分解到各單位工程和分部工程。根據(jù)限定的額度進(jìn)行方案篩選和設(shè)計(jì)并且嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，以保證總投資不被突破。限額設(shè)計(jì)是按照投資或造價(jià)的限額進(jìn)行滿足技術(shù)要求的設(shè)計(jì)，從節(jié)約的角度出發(fā)把技術(shù)同經(jīng)濟(jì)有機(jī)的結(jié)合起來(lái)是建設(shè)項(xiàng)目投資控制系統(tǒng)中的一項(xiàng)關(guān)鍵措施。在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中役計(jì)人員與經(jīng)濟(jì)管理人員應(yīng)密切配合做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極推行限額設(shè)計(jì)。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)策劃的主要任務(wù)是確定項(xiàng)目的構(gòu)思、規(guī)模、內(nèi)容、性質(zhì)，并且對(duì)其可行性做出分析論證。通過(guò)建筑策劃，提出建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的框架，指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)工作。建筑設(shè)計(jì)前期策劃不同，設(shè)計(jì)方案也不同，體現(xiàn)了設(shè)計(jì)者不同的價(jià)值觀念、文化觀念，為建筑賦予了新的內(nèi)涵。讓建筑項(xiàng)目具有實(shí)用性是建筑設(shè)計(jì)最根本的原則，而建筑策劃工作就是在為提高建筑項(xiàng)目的實(shí)用價(jià)值而服務(wù)。建筑策劃是在設(shè)計(jì)者對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際情況調(diào)查分析后得到的，為建筑設(shè)計(jì)提供了社會(huì)環(huán)境、市場(chǎng)情況、人文地理?xiàng)l件等信息因素。將建筑設(shè)計(jì)與實(shí)際情況緊密的聯(lián)系起來(lái)，使建筑設(shè)計(jì)不僅表達(dá)了設(shè)計(jì)者的設(shè)計(jì)理念，也滿足了業(yè)主和開發(fā)者的實(shí)際需要。

　�。ㄈ�）作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，要尋生存、求發(fā)展，就必須提升企業(yè)的整體能力。成本控制在當(dāng)今的房地產(chǎn)開發(fā)中成為勢(shì)在必行的趨勢(shì)，其中建安成本在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中占據(jù)很大成分。建安成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的管理費(fèi)用中很重要的一部分，是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的最敏感因素。要做到有效控制房地產(chǎn)開發(fā)成本，降低建安成本，可以通過(guò)公開招標(biāo)、全員參與等方式來(lái)進(jìn)行。招標(biāo)工作在降低建安成本方面十分關(guān)鍵，招標(biāo)時(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)招標(biāo)文件和合同管理的工作，保證招標(biāo)的公開性。土地增值稅作為保障收入公平分配、促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有力工具，加強(qiáng)土地增值稅的征收管理工作，在一定程度上可以遏制土地的流轉(zhuǎn)和炒作、擠壓房地產(chǎn)的高額利潤(rùn)、細(xì)化宏觀調(diào)控政策，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著重要意義。

　�。ㄋ模�構(gòu)建房地產(chǎn)成本控制系統(tǒng)：第一，項(xiàng)目立項(xiàng)控制。此系統(tǒng)主要是處理有關(guān)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)政策法規(guī)等方面的信息，經(jīng)過(guò)整理存儲(chǔ)在數(shù)據(jù)庫(kù)以提供給用戶查詢，為決策者的決策提供依據(jù)，它包含了可行性分析、立項(xiàng)管理、項(xiàng)目信息管理、政策法規(guī)管理等模塊。第二，管理成本控制。此系統(tǒng)從員工成本、業(yè)務(wù)成本及工程施工過(guò)程中的管理成本角度進(jìn)行分別控制和管理。第三，營(yíng)銷成本控制。此系統(tǒng)根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，做出不同價(jià)格的銷售經(jīng)濟(jì)分析，針對(duì)不同的情況制訂不同的銷售方案，進(jìn)行有效的廣告宣傳與費(fèi)用推廣管理，并在營(yíng)銷過(guò)程中產(chǎn)生的售樓處費(fèi)用進(jìn)行管理。第四，財(cái)務(wù)成本控制。此系統(tǒng)主要是針對(duì)項(xiàng)目所需資金的成本和稅務(wù)成本進(jìn)行核算，并提供報(bào)表查詢及打印功能。第五，不可預(yù)見成本控制。此系統(tǒng)主要是針對(duì)在房地產(chǎn)工程運(yùn)行過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的新增項(xiàng)目成本、突發(fā)狀況成本及其他一些不可預(yù)見費(fèi)用成本進(jìn)行實(shí)時(shí)管理。

　　三、結(jié)束語(yǔ)

　　房地產(chǎn)開發(fā)作為一個(gè)投資大，建設(shè)使用時(shí)間長(zhǎng)，成效與風(fēng)險(xiǎn)同在的過(guò)程，對(duì)項(xiàng)目前期策劃的研究就顯得特別的重要，因?yàn)榫�確地策劃不僅是科學(xué)決策的主要保證，也是完成目標(biāo)的保證。要通過(guò)借鑒國(guó)際先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，做好房地產(chǎn)的項(xiàng)目前期策劃。

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