城市綜合體成本控制路徑探討論文

　　摘要：在秉持可持續(xù)發(fā)展理論的基礎(chǔ)上探究城市綜合體建設(shè)項目的全壽命周期的成本控制，分階段對城市綜合體的成本控制進行了分析研究，并就各階段的成本控制提出了具體措施。把可持續(xù)發(fā)展思想運用于各階段，全面考慮成本問題，在決策階段，綜合考慮社會效益和經(jīng)濟效益，論證項目的可行性，在設(shè)計階段充分盡量使用新技術(shù)使用可再生資源，在實施階段，控制成本的同時減少對環(huán)境的污染，在運營階段，把循環(huán)利用以及節(jié)約概念進行充分利用。

　　關(guān)鍵詞：城市綜合體；可持續(xù)發(fā)展；全壽命周期；成本控制

　　１基于可持續(xù)發(fā)展理論對城市綜合體項目全壽命周期成本控制的重要性

　　隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和人們的生活水平不斷提高，全球正在面臨著嚴重的環(huán)境污染和資源短缺的問題。為了解決這一問題，對以低能耗、低污染為基礎(chǔ)的和自然環(huán)境和諧相處的可持續(xù)發(fā)展理論越來越被人們所認可和重視。對于城市綜合體來說，其本身就是一個巨大的消費者，它的開發(fā)建設(shè)將會給我們賴以生存的自然環(huán)境帶來不同程度的負面影響。傳統(tǒng)的建設(shè)項目在為人民提供基本功能作用的同時，占據(jù)、毀壞土地，過度地消耗資源，產(chǎn)生大量對環(huán)境造成嚴重污染的建筑垃圾，而且還不能夠自我維持和更新。所以將可持續(xù)發(fā)展理念運用于對城市綜合體的開發(fā)對節(jié)約資源、保護環(huán)境、保障基本功能、促進城市的城市綜合項目的轉(zhuǎn)型具有重要意義。對于以營利為目的的開發(fā)商來說，可持續(xù)發(fā)展項目的設(shè)計和建造成本增加了但是短期效益不明顯，他們不能從長遠的角度來看待問題，從而導(dǎo)致很多項目只側(cè)重技術(shù)、環(huán)境和經(jīng)濟分析，而不能從全面的、系統(tǒng)的角度來考慮，不能夠很好的處理項目的可持續(xù)發(fā)展問題。結(jié)果使得許多項目不能長久有效地持續(xù)運行從而給社會和環(huán)境帶來眾多遺留問題，給社會、政府或者使用者增加負擔(dān)。傳統(tǒng)的成本控制只關(guān)注城市綜合體項目的建設(shè)階段的成本，而對其運營階段的成本控制視而不見，導(dǎo)致其成功率較低、資源浪費嚴重并且對周圍環(huán)境造成了巨大的影響，不符合可持續(xù)發(fā)展要求，導(dǎo)致許多城市綜合體項目由于資金鏈斷裂、成本超支、項目虧損等原因而形成了“爛尾樓”，或者在運營階段由于能耗太大、成本太高等原因而無法運營下去。而基于可持續(xù)發(fā)展理論的城市綜合體建設(shè)項目雖然在初期的設(shè)計和建造成本可能小幅增加，但是在后期其運營使用成本可能會呈大幅降低趨勢［３］。從長期看，將達到較好的經(jīng)濟效益和高投資回報率。所以，基于可持續(xù)發(fā)展理論對城市綜合體的全壽命周期進行成本控制，通過對城市綜合體全壽命周期內(nèi)的各個階段進行分析并且系統(tǒng)的實施成本控制措施。從全壽命周期來審視城市綜合體項目的成本控制工作，綜合考慮建設(shè)項目的全部成本，將實現(xiàn)城市綜合體項目在全壽命周期內(nèi)資源消耗最低和經(jīng)濟效益最大。

　　２基于可持續(xù)發(fā)展的全壽命周期城市綜合體

　　的成本控制具體內(nèi)容基于可持續(xù)發(fā)展理論的全壽命周期成本控制是從項目的整個壽命周期從可持續(xù)發(fā)展的角度去考慮項目的成本問題，覆蓋了項目的整個壽命周期，考慮的時間更長也更加的合理，考慮的方面也更加周全。其要求人們要全面地考慮項目的建造、運營和維護成本，進行全面地成本控制，保證城市綜合體項目的可持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)分階段討論城市綜合體的具體成本控制措施。

　�。玻�１城市綜合體在決策階段的成本控制

　　２．１．１方案選擇

　　在可持續(xù)綜合體項目設(shè)計之前，對綜合體項目進行充分的現(xiàn)場調(diào)查后，運用一定的數(shù)學(xué)工具對擬建綜合體項目進行投資估算，為設(shè)計單位和設(shè)計方案的選擇及衡量設(shè)計方案的經(jīng)濟合理性和成本控制提供重要依據(jù)。在進行方案選擇時可以進行多目標比選，對整個綜合體項目的全生命周期的經(jīng)濟成本、社會成本和環(huán)境成本進行有效的規(guī)劃。運用定性分析法、運籌學(xué)優(yōu)選法、專家系統(tǒng)優(yōu)選法等方法，秉著整體完備性原則、客觀性原則、科學(xué)性原則、可操作性原則、層次性原則、可持續(xù)性等原則對方案進行比選。

　　２．１．２功能定位

　　對所在地的基地進行調(diào)研，分析周邊的交通、生態(tài)、文化等環(huán)境，從中尋找對綜合體開發(fā)的有利因素，并且分析其將來的發(fā)展趨勢，結(jié)合各方面專家對城市綜合體功能定位的分析，對影響其項目功能定位的因素進行系統(tǒng)的、具體的分析。可以采用模糊綜合評價方法和層次分析法相結(jié)合，通過科學(xué)的評價來確定最優(yōu)的功能定位方案。其次，在確定了其功能定位模式以后需要進一步準確的進行內(nèi)部子功能分析，確定功能的配比，對城市綜合體的功能定位做更為明確的細化。在功能定位的基礎(chǔ)上，進一步深化，明確功能業(yè)態(tài)的詳細配比和開發(fā)規(guī)模。對各種物業(yè)的市場狀況進行考察，通過科學(xué)的計算來確定適宜的開發(fā)規(guī)模。最后，結(jié)合總體功能定位模式和子功能系統(tǒng)規(guī)模的分析，對綜合體的功能定位進行調(diào)整和優(yōu)化。

　　２．１．３選址定位

　　應(yīng)尊重原來的生態(tài)環(huán)境對場地的資源和能源進行充分利用，減少各種對環(huán)境產(chǎn)生不合理影響的建筑活動，使綜合體與環(huán)境和諧相處。此外，土地是稀缺的資源和要素，對土地資源合理開發(fā)利用是世界上大多數(shù)國家的基本國策，而城市綜合體的一大特點就是集約性，因而在選址定位中特別需要注意土地的集約利用，合理提高容積率、綠化率，達到持續(xù)發(fā)展的目標［４］。具體可以采用ＡＨＰ層次分析法、模糊綜合評價方法相結(jié)合，對其進行定量和定性分析。并且對成本和未來運營進行投資效益的財務(wù)分析、敏感性分析來進行功能定位優(yōu)化。然后，從城市綜合體全壽命周期來考慮，考慮后期的運營以及維護等成本因素。選擇出最利于城市綜合體的開發(fā)建設(shè)并且滿足城市總體可持續(xù)發(fā)展要求的地理位置和功能定位。

　　２．２城市綜合體在設(shè)計階段的成本控制

　　設(shè)計單位應(yīng)該要建立綜合體項目系統(tǒng)的全壽命周期概念，從全方位、全壽命周期考慮，在考慮城市綜合體項目的全壽命周期過程中，要充分考慮與周圍環(huán)境的相互作用。盡可能降低不可再生資源的消耗，控制可再生資源的利用強度，保護資源再生所需的環(huán)境條件。還應(yīng)該計算綜合體項目在全壽命周期內(nèi)的運行和維護費用，以尋求最佳平衡，達到真正可持續(xù)發(fā)展的目的。因地制宜，結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂驐l件，注重對當(dāng)?shù)乜稍偕�能源（如風(fēng)能、地?zé)崮�、太陽能）的利用。并且按照城市總體規(guī)劃的要求，從項目場地的基本條件、地質(zhì)水文、氣候條件、地形地貌等方面分析設(shè)計方案的可行性和經(jīng)濟性，對資源、空間、能源進行高效利用，主動利用自己的專業(yè)知識，提供對可持續(xù)發(fā)展有利的設(shè)計方案，積極運用新的建造技術(shù)、環(huán)保材料和環(huán)保技術(shù)，并且利用價值工程進行各因素的價值分析和論證，提升綜合體項目的整體價值，采用經(jīng)濟與技術(shù)相結(jié)合，并且貫穿于每個階段，形成多層次、全過程的投資控制，并最終實現(xiàn)綜合體項目的可持續(xù)發(fā)展。

　　２．３城市綜合體在實施階段的成本控制

　　實施階段是投入資金的高峰期，此階段成本控制的主要目標是把綜合體項目的一次性建造費用控制在計劃范圍之內(nèi)。雖然就綜合體項目的全壽命周期而言，其成本節(jié)約的潛力相對較小，但若控制不當(dāng)，造成的浪費將是最大的［５］。而且城市綜合體項目在實施過程中需要使用的建筑材料和機械設(shè)備，會產(chǎn)生大量的粉塵、廢棄、噪音，對環(huán)境會造成極大的破壞，影響項目的可持續(xù)發(fā)展。施工單位應(yīng)該采用綠色的環(huán)保的施工建造技術(shù)、進一步完善施工方法。在此階段應(yīng)該通過各種手段來降低成本，增加各種資源的有效利用，并且在建設(shè)的同時注重保護場地的生態(tài)環(huán)境，嚴格控制施工灰塵、噪聲、大氣污染等。減少因為施工而對環(huán)境產(chǎn)生的不利影響，在施工用水、材料選擇、廢棄物處理過程中運用節(jié)水、節(jié)能、節(jié)材的思想。

　　２．４城市綜合體在運營維護階段的成本控制

　　與傳統(tǒng)的全過程造價管理模式不同的是，“工程項目全壽命周期成本控制”把運營階段并入成本控制內(nèi)容并且結(jié)合前面各個階段，綜合考慮運營階段成本。在運營維護階段應(yīng)該重點加強城市綜合體的維護成本管理，但是由于城市綜合體的特殊性應(yīng)該對其運營成本也多加控制。運營維護階段屬于最后一個階段，城市綜合體的價值已經(jīng)固定，所以，在這個階段就是要使城市綜合體保值甚至增值，這個可以通過有序的管理體制和節(jié)能降碳來實現(xiàn)，并且對連環(huán)管理、固體廢棄物收集和處理、室內(nèi)環(huán)境的管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、節(jié)水節(jié)能管理等進行有效連續(xù)的實行；通過對綜合體的性能進行全方位的診斷，及時合理的更換建筑材料、設(shè)備系統(tǒng)從而提高綜合體的壽命和耐久性；通過對綜合體及時進行節(jié)水節(jié)能的改造，合理規(guī)劃更換、拆卸下來的建材，實現(xiàn)資源的合理化利用，避免對環(huán)境產(chǎn)生不利影響。

　　３結(jié)語

　　可持續(xù)發(fā)展是既能滿足當(dāng)代人的需求，又不損害后人的發(fā)展模式，其提倡集約型生產(chǎn)模式和消費模式。在城市綜合體項目全壽命周期內(nèi)加入可持續(xù)發(fā)展概念，可以最大限度的節(jié)約資源、減少污染和保護環(huán)境，并且能夠在全壽命周期內(nèi)節(jié)約成本，帶來巨大的成本節(jié)約空間。在日益重視環(huán)境問題的今天，基于可持續(xù)發(fā)展理論的城市綜合體項目能夠降低能源消耗、保護不可再生的土地資源、實現(xiàn)最佳功能的同時創(chuàng)造更大的社會效益，開發(fā)商也最大限度地兌現(xiàn)社會責(zé)任的承諾。隨著人們生活水平的提高，城市綜合體還在不斷增加，能耗也將保持持續(xù)增長，城市綜合體的節(jié)能刻不容緩。對城市綜合體的可持續(xù)發(fā)展研究不僅可以減少建筑能耗、緩解城市能源供給帶來的緊張局面，還可以借助城市綜合體的廣泛影響力，在全社會范圍內(nèi)普及推廣可持續(xù)發(fā)展意識。

　　參考文獻：

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