從網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營看中美澳的房地產(chǎn)中介服務(wù)

    近幾年網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)和電子商務(wù)的崛起，給傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的變化，網(wǎng)上房地產(chǎn)市場從無到有迅速發(fā)展。據(jù)中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心（CNNIC）2003年1月份公布的《中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，到2002年12月31日止，我國的上網(wǎng)用戶為5910萬，經(jīng)常查詢房地產(chǎn)信息的占4.6％。這說明網(wǎng)民數(shù)目雖然可觀，并且還在不斷增長（預(yù)計(jì)2003年底將達(dá)到8630萬），但作為網(wǎng)上房地產(chǎn)市場潛在消費(fèi)者的網(wǎng)民卻非常少，大約只有271.86萬人。此外，和網(wǎng)上房地產(chǎn)市場有關(guān)聯(lián)的其他服務(wù)使用頻率也不高，比如網(wǎng)上購物占11.5％，網(wǎng)上銷售的使用率為1.2％，網(wǎng)上銀行使用率為3.6％。綜合這兩方面考慮，不難看出在我國發(fā)展網(wǎng)上房地產(chǎn)市場是相當(dāng)艱巨的.筆者通過比較中國與美國、澳大利亞的網(wǎng)上房地產(chǎn)經(jīng)營，來分析中美澳網(wǎng)上房地產(chǎn)經(jīng)營存在的差異，為促進(jìn)我國網(wǎng)上房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展以及房地產(chǎn)中介服務(wù)模式的改進(jìn)做一些探討。

　　筆者選取了中國、美國、澳大利亞一些比較有代表性的房地產(chǎn)網(wǎng)站，通過比較，可以歸納出目前網(wǎng)上經(jīng)營的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要有：房源搜索；買賣房地產(chǎn)代理；租賃代理；房地產(chǎn)估價；房地產(chǎn)專業(yè)咨詢；與房地產(chǎn)相關(guān)的法律服務(wù)；保險(xiǎn)；房地產(chǎn)貸款；家居裝飾；家政服務(wù)；土地轉(zhuǎn)讓；房地產(chǎn)拍賣；等等。

　　下面我們將對這些網(wǎng)上經(jīng)營業(yè)務(wù)作簡單的比較分析。

　　一、從網(wǎng)上房地產(chǎn)經(jīng)營的差異看房地產(chǎn)中介服務(wù)模式的差異

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　　每個房地產(chǎn)網(wǎng)站都有自己獨(dú)立的站內(nèi)搜索引擎，免費(fèi)提供給用戶搜索感興趣的房地產(chǎn)。通常是按地理位置、用途、戶型、價格范圍等可復(fù)選的條件進(jìn)行搜索。但搜索過程中提供的配套服務(wù)還是有明顯的差異性，大致表現(xiàn)如下：

　　1、美國房地產(chǎn)網(wǎng)上搜索引擎的配套功能強(qiáng)大。一方面，在搜索房源時，它額外提供一個城市比較功能。首先是收入水平的比較，實(shí)際上是比較不同城市的間接效用函數(shù)，比如在紐約年收入50000美元，相當(dāng)于三藩市年收入55393美元。還有生活支出指數(shù)，學(xué)校、平均學(xué)位水平，犯罪率，居住交通狀況等方面的綜合比較。另一方面，在美國利用搜索引擎可以找到各地（甚至還包括加拿大和菲律賓）細(xì)分到鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)的詳細(xì)的市場分析報(bào)告。

　　2、澳大利亞搜索引擎的配套服務(wù)特別周全。多數(shù)搜索引擎都備有電子地圖。網(wǎng)站真正地體現(xiàn)了顧客至上的服務(wù)理念。比如為了節(jié)省顧客時間，在搜索引擎旁邊有一個專欄“我的房地產(chǎn)”，用來存放顧客搜索過的比較滿意的房地產(chǎn)，這樣可以大大地提高顧客瀏覽的效率。

　　美國和澳大利亞也有一些共同點(diǎn)，比如房源都遍及全國各地（包括農(nóng)村）；若在現(xiàn)有的房源里沒找到合適的房子，系統(tǒng)會提示顧客留下Email地址和其它聯(lián)系方式，等到數(shù)據(jù)庫里有適合顧客要求的房子了，再及時通知顧客。

　　3、中國房地產(chǎn)網(wǎng)上的搜索服務(wù)功能較差。一是可供搜索的房源數(shù)量有限，而且地理位置一般僅局限于一個或幾個大城市，還沒有遍及全國各地。二是搜索中經(jīng)常出現(xiàn)錯誤。比如系統(tǒng)提示“URL地址無法顯示”或者是有些關(guān)鍵性的數(shù)字出現(xiàn)錯誤。三是搜索結(jié)果只有相關(guān)房地產(chǎn)的簡單的文字說明，大多沒有圖片展示，也沒有平面戶型圖。

　　（二）網(wǎng)絡(luò)服務(wù)反映出的房地產(chǎn)中介模式的差異

　　1、在房地產(chǎn)中介模式上，我國推行聯(lián)合掛牌服務(wù)制（MultipleListingService，簡稱MLS），即同一套房子可以由多家中介商代理，不同的代理商又可以在同一個網(wǎng)站掛牌經(jīng)營。顧客利用站內(nèi)搜索引擎就可以搜索到不同的中介商代理的房地產(chǎn)，大大增加了網(wǎng)上交易的可能

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