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法律碩士考研輔導(dǎo)：民法案例解析“一房二賣”
在法碩聯(lián)考中案例題的地位十分顯著，民刑兩大個(gè)案例共30分，若加上小題中涉及的案例就更多了。而且，近兩年法碩案例題難度逐漸加大，有老師評(píng)論其難度已經(jīng)接近司法考試。故我們對(duì)案例題應(yīng)予以高度重視。
本期以2006年聯(lián)考民法案例大題為例進(jìn)行探討，希望對(duì)各位備考的朋友能有所幫助。
[真題案例]
某房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱A公司)在某市商業(yè)街開發(fā)了一幢商品樓，售價(jià)4000元/m .某甲選中了其中一套三居室，雙方簽定了購(gòu)房合同并于2004年2月1日辦理了付款交房的手續(xù)，并且約定一年之內(nèi)辦理所有權(quán)證書。
某甲因公需要出國(guó)一年，為了方便房屋的維護(hù)，某甲在2004年2月18日將房屋鑰匙交給A公司下屬的物業(yè)處保管。3月份以后，該市的樓價(jià)大幅上漲，商品房供不應(yīng)求。3月5日，A公司售樓人員某乙從物業(yè)處取走了某甲房屋鑰匙，打開房門讓購(gòu)房者參觀選購(gòu)。該房屋被某丙看中，某乙以A公司名義與某丙簽訂了購(gòu)房合同，雙方于3月30日辦理了交房付款手續(xù)，并于次日辦理了過(guò)戶登記手續(xù)。
某甲于2005年5月回國(guó)后發(fā)現(xiàn)本屬于自己的房屋已被他人居住，十分氣憤，手持購(gòu)房合同要求某丙騰退房屋，遭到某丙拒絕。某甲找到A公司交涉，A公司負(fù)責(zé)人表示“一房二賣”的確是自己的工作人員所為，向某甲道歉并表示愿意按照合同約定返還某甲的全部購(gòu)房款及利息，但拒絕某甲要求返還房屋的請(qǐng)求。
根據(jù)上述案例，請(qǐng)回答：
(1)A公司與某甲的購(gòu)房合同是否有效？為什么？
(2)A公司與某丙的購(gòu)房合同是否有效？為什么？
(3)該房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸誰(shuí)？為什么？
(4)A公司應(yīng)對(duì)某甲承擔(dān)什么法律責(zé)任？為什么？
[分析]
本案內(nèi)容比較多，有物權(quán)又有債權(quán)，涉及多方當(dāng)事人，里面還有附期限的合同，甚至可能還有表見(jiàn)代理等。因此，建議最簡(jiǎn)單直接的方法是從問(wèn)題入手，反向思考。
第一問(wèn)，某甲的合同有效否？
直接看案例，完全符合四個(gè)有效要件：行為人合格；意思表示真實(shí)；內(nèi)容合法；形式合法。直接可以得出結(jié)論：有效。
第二問(wèn)，某丙的合同有效否？
如果先不考慮甲之前買了房子，然后又出國(guó)又交鑰匙這些干擾，就直接想：一個(gè)叫某丙的人跑到A公司要買間房子，公司拿出房子，某丙交錢買下，還辦理了登記。這跟某甲買房時(shí)的情況完全相同�？梢灾苯优袛嗪贤行А�
但是問(wèn)題就在于那間房子已經(jīng)賣給了某甲。A公司有沒(méi)有資格把那套房子拿出來(lái)再賣給某丙？
首先，考慮：A公司如何才有資格賣一間房子呢？當(dāng)然，公司必須有房子的所有權(quán)。如果公司沒(méi)有房屋的所有權(quán)，就不能賣。
那么，那間房子的所有權(quán)在公司手中嗎？案例中某甲與公司簽定了購(gòu)房合同，合同有效并且錢也交了，鑰匙也拿到了，那房子就屬于某甲了嗎？我們是否可以認(rèn)為這個(gè)有效的合同就必然導(dǎo)致房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移呢？顯然，合同的有效和物權(quán)的轉(zhuǎn)移不是必然的。因?yàn)�，合同有效的要件和物�?quán)轉(zhuǎn)移的要件是不同的。合同要件是上述的四項(xiàng)；物權(quán)轉(zhuǎn)移的要件則依動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)而不同。
本案是房屋的所有權(quán)問(wèn)題，這就要考慮不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)如何才能轉(zhuǎn)移。法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須登記，非經(jīng)登記，不產(chǎn)生法律效力。也即雖然某甲和A公司簽定了有效的合同，但沒(méi)有經(jīng)過(guò)房屋登記，該房屋的所有權(quán)就不轉(zhuǎn)移，所有權(quán)還是屬于A公司。
因此，A公司是合格主體，有資格賣那間房子。其他條件也符合法律規(guī)定，故某丙的合同有效。
此時(shí)如果我們對(duì)剛才的分析還不清楚，可能還是有疑問(wèn)：怎么兩個(gè)合同都有效？到底哪個(gè)算數(shù)？這是我們習(xí)慣認(rèn)為必須有一個(gè)有效一個(gè)無(wú)效才行，再次重申：合同有效不必然導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)移。兩合同都可以有效，不用考慮公司有沒(méi)有辦法履行，他不能履行可承擔(dān)違約責(zé)任。合同無(wú)法履行和合同效力是不矛盾的。
第三問(wèn)，房屋所有權(quán)歸誰(shuí)？
從上已知A公司與某甲的合同雖然有效，但某甲并未辦理登記，也就未取得房屋所有權(quán)。某丙與A公司合同有效，而且某丙辦理了登記手續(xù)，依法取得了房屋所有權(quán)。
第四問(wèn)，A公司對(duì)某甲承擔(dān)什么責(zé)任？
因?yàn)锳公司與某甲先前存在有效合同，該合同受法律保護(hù)，A公司違反約定將房子又賣給某丙，并且未按約定辦理登記手續(xù)，故可認(rèn)定違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
這里有些人可能會(huì)以為A公司應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任：因?yàn)锳公司在與某丙簽約時(shí)具有過(guò)錯(cuò)(明明房子已經(jīng)賣給了某甲，又要賣給某丙)，導(dǎo)致了最后某甲的合同無(wú)效，似乎符合締約過(guò)失責(zé)任。
如果仔細(xì)研究締約過(guò)失責(zé)任的概念就會(huì)發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤所在。締約過(guò)失責(zé)任，是指當(dāng)事人一方因于締約之際具有過(guò)失，導(dǎo)致合同不成立、無(wú)效或被撤消，而對(duì)他方承擔(dān)的損害賠償責(zé)任�？梢�(jiàn)，從頭到尾只是一個(gè)合同，就是雙方當(dāng)事人之間的事，不涉及第三人。某甲的合同不能和某丙的合同攪在一起。
這里再區(qū)分下締約過(guò)失責(zé)任和違約責(zé)任。締約過(guò)失責(zé)任要求合同最后不成立、無(wú)效或被撤消。違約責(zé)任前提是合同有效，有效合同才存在違反的問(wèn)題。
以上是本題的分析過(guò)程，答題中應(yīng)簡(jiǎn)單明確，不必這么羅嗦。將答案附下：
[答案要點(diǎn)]
(1)A公司與某甲的購(gòu)房合同有效。該合同訂立時(shí)主體合格、意思表示真實(shí)、內(nèi)容合法、其他方面也符合法律的有關(guān)規(guī)定，屬合法有效的合同。
(2)A公司與某丙的購(gòu)房合同有效。雖然A公司已將房屋交給某甲，但并未辦理過(guò)戶手續(xù)，A公司仍然是該房屋的所有權(quán)人，因此，合同主體仍然是合法的，當(dāng)事人的意思表示也是真實(shí)、自愿的，合同內(nèi)容和其他方面符合法律的有關(guān)規(guī)定。故合同合法有效。
(3)該房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸某丙。根據(jù)我國(guó)相關(guān)的法律規(guī)定，房屋所有權(quán)的變動(dòng)以登記為準(zhǔn)。某甲雖然拿到了房屋鑰匙，但是并未登記，所以并沒(méi)有取得該房屋的所有權(quán)。而某丙不僅有合法有效的合同，而且進(jìn)行了登記，所以某丙是該房屋的所有權(quán)人。
(4)A公司應(yīng)當(dāng)向某甲承擔(dān)違約責(zé)任。因其“一房二賣”和逾期未辦理所有權(quán)證書的行為構(gòu)成違約。
最后討論下合同成立、有效、生效和無(wú)效幾個(gè)概念。
一般認(rèn)為雙方合意則合同成立；
該合同如果是依法成立、符合法律規(guī)定則有效，否則無(wú)效或效力待定；
一般依法成立的合同，在成立時(shí)即生效，但法律有規(guī)定的除外，附條件或附期限的合同，自條件成熟時(shí)或期限屆滿時(shí)發(fā)生效力。
有效的合同可能產(chǎn)生當(dāng)事人預(yù)期的法律后果，但不一定就必然產(chǎn)生，即未必生效。比如，雙方約定租賃房屋，附條件如其中一方子女出國(guó)，則將房屋租給對(duì)方。雙方合意，合同成立，也有效，但并未立即生效，還要等子女出國(guó)后才能生效。
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