二手房營改增實施細(xì)則何時出來
3月24日電財政部、國家稅務(wù)總局24日對外公布的營改增全面推開細(xì)則顯示，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅，
二手房營改增實施細(xì)則何時出來
。兩部門公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》，對個人住房轉(zhuǎn)讓實施差別政策。對北上廣深四城市，規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
對于此前市場擔(dān)心營改增后，個人轉(zhuǎn)讓住房由繳納營業(yè)稅轉(zhuǎn)為增值稅會增加稅負(fù)，分析人士指出，從方案細(xì)則看，對于非一線城市而言，個人購房如果不滿2年進(jìn)行交易，實際和此前的營業(yè)稅政策并沒有太大的差異。而持有時間超過2年的住房進(jìn)行交易，則進(jìn)行免征。這樣也使得稅費成本降低為零。
根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》，對銷售不動產(chǎn)，則明確一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)，可選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
其他個人銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含其購買的住房)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。
市場關(guān)注已久的個人住房“營改增”問題終于落地。財政部、國家稅務(wù)總局24日首次披露的營改增全面推開細(xì)則顯示，5月1日起，個人將購買不足兩年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策只適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
對于北上廣深，兩部分另有規(guī)定。
更嚴(yán)政策
即個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;
個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的`，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;
個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
二手房營改增執(zhí)行后稅費變化
以總價300萬元，原價購買200萬元，未滿兩年普通住宅房屋為例
5月1日前 營業(yè)稅5%
300萬×5%=15萬元
5月1日后 增值稅5%
[300萬÷(1+5%)]×5%=14.3萬 減少0.7萬元
以總價500萬元，原價購買300萬元，未滿兩年普通住宅房屋為例
5月1日前
差額征收營業(yè)稅，也就是(500-300萬)*0.056=11.2萬
5月1日后
(500-300萬)*0.05=10萬 減少1.2萬元
普通住房與非普通住房的認(rèn)定有多項標(biāo)準(zhǔn)，差別主要在于建筑面積，容積率和售價，
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《二手房營改增實施細(xì)則何時出來》(http://www.lotusphilosophies.com)。普通住宅
容積率：1.2(含)以上
單套建筑面積：140平方米(不含)以下
釋疑 對二手房市場影響有多大?
最近，二手房“營改增”或?qū)⒃黾淤彿控?fù)擔(dān)成為部分中介炒作的噱頭，也讓不少購房者人心惶惶。
根據(jù)中介機(jī)構(gòu)計算，新政實施后，一套不滿2年的房子，網(wǎng)簽價為300萬元，需要交納15萬營業(yè)稅。而在5月1日后成交的此類房源，需要繳納增值稅款為14.3萬元，前后少繳納7000元稅金。
假設(shè)一套滿兩年的非普通住宅，網(wǎng)簽價為300萬元，原購買價為200萬元，則需要繳納4.8萬元增值稅，相比營業(yè)稅時期少繳納2000元。
研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，非普通住房這類住房是增值空間最大的物業(yè)之一，此次的增值稅征收辦法通過計算買賣差價的方式，進(jìn)而能夠進(jìn)行稅費的征收和收入的調(diào)節(jié)。
對于普通住房來說，持有兩年后進(jìn)行銷售，相應(yīng)的增值部分可以歸房東所有，這其實也是鼓勵改善型購房需求的積極釋放。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，從此次公布的增值稅稅率來看，營改增基本可以看作是對現(xiàn)有營業(yè)稅的平移，將現(xiàn)有的營業(yè)稅放到了增值稅里，取消了營業(yè)稅。從征稅的稅率，征收年限和征收范圍等來看，與之前的營業(yè)稅相比變化不大，所以對二手房市場的影響微乎其微。
胡景暉表示，在這一時間點出臺增值稅征收細(xì)則，主要目的是穩(wěn)定市場預(yù)期。增值稅細(xì)則出臺之前，市場各方的猜測頗多，也的確有些機(jī)構(gòu)借此擾亂市場，制造市場恐慌�，F(xiàn)在細(xì)則公布了，明確了二手房交易增值稅與原有營業(yè)稅在稅率、征收年限和征收范圍等方面變化不大，可以說給市場各方吃了定心丸，對穩(wěn)定市場預(yù)期起到了重要作用。
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