物業(yè)管理制度
在當(dāng)今社會(huì)生活中，越來(lái)越多人會(huì)去使用制度，制度一般指要求大家共同遵守的辦事規(guī)程或行動(dòng)準(zhǔn)則，也指在一定歷史條件下形成的法令、禮俗等規(guī)范或一定的規(guī)格。那么你真正懂得怎么制定制度嗎？以下是小編收集整理的物業(yè)管理制度，僅供參考，歡迎大家閱讀。
物業(yè)管理制度1
�。ㄒ唬┚S修服務(wù)承諾
1、維修員工一定要努力學(xué)習(xí)，不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)，以達(dá)到維修時(shí)能準(zhǔn)確判斷，處理快速。
2、講究文明禮貌，注重言行舉止，尊重業(yè)主，急業(yè)主所急。
3、工作認(rèn)真細(xì)致，注意講究衛(wèi)生，節(jié)約材料，損壞東西負(fù)責(zé)賠償。
4、盡力做到當(dāng)天的維修投訴當(dāng)天處理完，實(shí)在無(wú)法完成的.必須向業(yè)主解釋清楚，做到維修及時(shí)率達(dá)到99%以上，維修合格率達(dá)到95%以上。
5、確保業(yè)主用水用電安全正常，維護(hù)業(yè)主利益，做到有錯(cuò)必糾。
6、所有員工必須定期參加培訓(xùn)，持證上崗，確保大廈內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。
7、經(jīng)常回訪，征求業(yè)主意見，傾聽業(yè)主聲音。
�。ǘ┕こ探M日常工作管理規(guī)定
1、按時(shí)上下班，上午11：30分和下午17：30分前不能提前下班或吃飯，中午上班不能遲到。
2、上班時(shí)間內(nèi)無(wú)具體工作時(shí)，原則上在辦公室等候，需外出巡查設(shè)備情況時(shí)須告知主任，不得辦私事。
3、上班時(shí)須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。
4、及時(shí)處理維修申請(qǐng)單，不得積壓。上午11：10和下午17：10以前的維修單，必須及時(shí)處理完畢，有些維修如情況緊急或業(yè)主有特殊要求的，不管加班與否，都必須在當(dāng)天處理完畢。當(dāng)天無(wú)法處理的都必須在'維修情況'欄內(nèi)注明原因，每個(gè)維修單處理完畢后須業(yè)主與維修人員簽名。
5、上門維修時(shí)須帶工具袋（箱），必備工具都放在里面，以節(jié)省時(shí)間，增加工作效率，少跑路，多干活。
6、服從主任安排，每天上班后先在辦公室報(bào)到，等候分配一些重點(diǎn)的突出的或需多人合作的工作，如無(wú)特殊情況處理，各人分頭工作。
7、緊急情況時(shí)工程人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，等候分配工作或作應(yīng)急處理，直到事故處理完畢才能離開。
8、服務(wù)態(tài)度作為上門維修服務(wù)的一部份，每個(gè)工作人員必須提高自身素質(zhì)，工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，樹立良好的敬業(yè)精神，不斷提高業(yè)務(wù)水平。
9、工作時(shí)務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全，講科學(xué)、多商量、不蠻干，配電房、或高空作業(yè)等須嚴(yán)格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項(xiàng)工作。
10、團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)，努力工作，遵守本部門之制度。
11、各當(dāng)班維修人員原則上（除值班人員外）無(wú)維修單時(shí)應(yīng)在值班室等候待命。
12、各當(dāng)班維修人員出去維修，（含有償服務(wù)和公共維修），應(yīng)注明時(shí)間，回來(lái)交單時(shí)應(yīng)注明完成時(shí)間，并且盡量讓業(yè)主寫上業(yè)主意見，以備查單考核，具體見《維修單》。
13、所有的維修，主任（副主任）及維修人員應(yīng)根據(jù)事情的輕重，緩急來(lái)隨機(jī)處理。
�。ㄈ┝阈枪こ躺陥�(bào)與施工管理規(guī)定
1、本物業(yè)管理處所轄范圍內(nèi)零星工程須盡量做到自檢自修，在人力或技術(shù)方面確有困難時(shí)可申請(qǐng)對(duì)外委托施工。
2、零星工程對(duì)外委托施工，須由維修責(zé)任人申請(qǐng)，填寫對(duì)外委托維修申請(qǐng)單，由工程主任組織相關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)考查，報(bào)經(jīng)理審批后方可施工。
3、所有外委零星工程申報(bào)同時(shí)須做好材料預(yù)算，工期預(yù)計(jì)、所需人工費(fèi)用及施工開始日期等。
4、對(duì)外委施工單位或個(gè)人須考察其技術(shù)力量和人員素質(zhì)以保證工程質(zhì)量和工期。
5、施工前工程主任須組織維修責(zé)任人及施工方擬定詳細(xì)施工方案，施工方人員須按所擬定方案進(jìn)行，施工時(shí)對(duì)施工地點(diǎn)是否有水、電、氣等經(jīng)過(guò)應(yīng)作詳細(xì)了解，如有須作明顯警示牌，施工完畢后恢復(fù)原有水、電、氣等標(biāo)志。
6、施工前須對(duì)施工人員進(jìn)行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對(duì)行人或車輛等造成安全隱患時(shí)，須作相應(yīng)警示或防護(hù)。
7、施工期間維修責(zé)任人應(yīng)對(duì)施工全過(guò)程跟蹤，工程主任應(yīng)定時(shí)巡查，對(duì)施工所用材料須嚴(yán)格發(fā)放和保管，杜絕材料損失。
8、施工完畢后由施工方申請(qǐng)，由工程部主任組織相關(guān)人員驗(yàn)收，填寫相關(guān)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告呈報(bào)經(jīng)理審批。
�。ㄋ模┛蛻魣�(bào)修服務(wù)管理規(guī)定
1、工程維修人員從前臺(tái)接《維修單》或按口頭通知接獲維修內(nèi)容。
2、由前臺(tái)或工程人員預(yù)約大致上門維修服務(wù)時(shí)間，非特殊情況不得超過(guò)預(yù)約時(shí)間10分鐘，特殊情況須與客戶溝通并取得同意。
3、上門快捷為原則。
4、維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，對(duì)報(bào)修項(xiàng)目進(jìn)行確認(rèn)，并向客戶告之收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，客戶同意后才能開始維修。
5、上門維修整個(gè)過(guò)程應(yīng)注意文明禮貌，現(xiàn)場(chǎng)清潔衛(wèi)生，移動(dòng)室內(nèi)設(shè)施須有業(yè)主同意，損壞東西要致歉并按價(jià)賠償。
6、維修工作完成后，維修人員應(yīng)清整工作現(xiàn)場(chǎng)，檢查試用。按《維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，在維修單上注明各項(xiàng)費(fèi)用金額，并請(qǐng)客戶簽名認(rèn)可。
7、維修人員在《維修單》中維修情況欄內(nèi)注明情況，并簽上維修人名字，將第一聯(lián)交客戶，第二聯(lián)交回工程部主任存檔，第三聯(lián)交前臺(tái)轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)部作為計(jì)收服務(wù)費(fèi)用的依據(jù)。
8、月底對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，填寫《工程部有償服務(wù)登記表》，并對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)行抽查回訪，統(tǒng)計(jì)零修及時(shí)率與合格率。
9、工程組報(bào)修處理程序。
物業(yè)管理制度2
財(cái)務(wù)管理由公司財(cái)務(wù)部指導(dǎo)，在客戶服務(wù)中心設(shè)專人負(fù)責(zé)收費(fèi)和會(huì)計(jì)工作。按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》設(shè)立帳目。客戶服務(wù)中心于每年年初對(duì)當(dāng)年的財(cái)務(wù)收支情況作預(yù)算，預(yù)算內(nèi)容包括：
收入：
1、物業(yè)管理費(fèi)按當(dāng)年管理合同約定及相應(yīng)空房率作出預(yù)算
2、停車費(fèi)依場(chǎng)地實(shí)際情況，按物價(jià)局審批的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)
支出：
1、人員工資按相應(yīng)管理規(guī)模配備人員預(yù)算工資總額
2、人員相關(guān)福利費(fèi)用按國(guó)家規(guī)定三金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提，工作人員工作制服、勞保費(fèi)用核算
3、日常工程維保費(fèi)用按公共機(jī)電、設(shè)施、設(shè)備日常維保以及維護(hù)、更換工程易耗品費(fèi)用核算
4、保潔費(fèi)用按日常保潔消耗品、定期消殺費(fèi)用、日常垃圾清運(yùn)、化糞池清運(yùn)費(fèi)
5、保安費(fèi)用對(duì)講機(jī)、巡更機(jī)以及日常工作消耗費(fèi)用
6、綠化費(fèi)用按盆擺、綠地養(yǎng)護(hù)費(fèi)用核算
7、辦公費(fèi)用辦公用品、通訊費(fèi)用、交通費(fèi)用等
8、固定資產(chǎn)折舊對(duì)投入管理的固定資產(chǎn)按平均年限法計(jì)提折舊
9、稅費(fèi)以預(yù)算收入按某某市相關(guān)規(guī)定計(jì)提
10、保險(xiǎn)費(fèi)用為物業(yè)共享部位、公共設(shè)施設(shè)備、管理公眾責(zé)任投保費(fèi)用
●決算：
次年一月份對(duì)上年度實(shí)際管理收支情況計(jì)算，并與預(yù)算作總結(jié)對(duì)比，作出決算，同時(shí)再提出新的一年的財(cái)務(wù)預(yù)算。
3.11.2物業(yè)管理費(fèi)、代收、代繳費(fèi)用收取方式與方法
物業(yè)管理費(fèi)可按業(yè)主的'意愿采取每半年或三個(gè)月一期收費(fèi)，代收代繳的水、電費(fèi)用按自來(lái)水公司、供電局同期抄表收費(fèi)時(shí)間收取。每期收費(fèi)一周前，由財(cái)務(wù)人員填寫繳費(fèi)通知單告知每戶業(yè)主本期應(yīng)繳管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、公攤水電費(fèi)明細(xì)。為方便業(yè)主繳費(fèi)，客戶服務(wù)中心采取周一至周六有專人負(fù)責(zé)收費(fèi)（可電話預(yù)約上門收費(fèi)），以及征得業(yè)戶同意后還可為業(yè)戶辦理委托銀行代扣費(fèi)用等多種收費(fèi)方法。
3.11.3專項(xiàng)資金管理及使用
專項(xiàng)資金管理及使用：我司將嚴(yán)格按照建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)的《住宅共享部位共享設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定加以執(zhí)行。該規(guī)定中維修基金的使用，執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)政部基字[1998]7號(hào)）的規(guī)定，專項(xiàng)用于住宅共享部位、共享設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。此項(xiàng)資金在物業(yè)管理的最初幾年因房屋、設(shè)備在保修期內(nèi)，故較少使用。在此后的管理年度，我司每年會(huì)結(jié)合房屋年度維修計(jì)劃作出預(yù)算，報(bào)開發(fā)商或業(yè)委會(huì)認(rèn)可使用。如有突發(fā)的較大維修事項(xiàng)，我司將在一周內(nèi)向開發(fā)商或業(yè)委會(huì)提交維修方案，報(bào)批后組織實(shí)施。
3.11.4針對(duì)某某市場(chǎng)能源費(fèi)單獨(dú)收取現(xiàn)狀的說(shuō)明
收繳辦法及收費(fèi)依據(jù)，根據(jù)《福建省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知的第二條規(guī)定：
a、公共水電費(fèi)是小區(qū)、樓宇的消防和對(duì)講系統(tǒng)、公共場(chǎng)所照明、清洗和綠化、電梯、空調(diào)、水泵等機(jī)電設(shè)備運(yùn)行所發(fā)生的電費(fèi)和其它公共用電、用水的費(fèi)用開支。
b、多層、小高層商住樓、別墅的綜合管理服務(wù)費(fèi)中不含公共水電費(fèi)，物業(yè)管理單位應(yīng)每月向所有業(yè)主（住戶）公布上月使用公共水電的度數(shù)、單價(jià)和總額及分?jǐn)傓k法。公共水電費(fèi)可由物業(yè)管理單位會(huì)同業(yè)主委員會(huì)確定具體分?jǐn)傓k法，未成立業(yè)主委員會(huì)的公共水電費(fèi)分?jǐn)傓k法應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行：
對(duì)公共場(chǎng)所照明、消防和對(duì)講系統(tǒng)、衛(wèi)生保潔和綠化等用水、用電費(fèi)用，按戶合理分?jǐn)俔[。
電梯電費(fèi)由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，按房屋的樓層分段按戶合理分?jǐn)偂?/p>
水泵用電按用水量為系數(shù)合理分?jǐn)偂?/p>
變壓器損耗按業(yè)主用電量為系數(shù)合理分?jǐn)偂?/p>
物業(yè)管理單位在物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生的水電供應(yīng)、機(jī)電、消防設(shè)備、公共供排水系統(tǒng)以及其它公共設(shè)施的日常維修保養(yǎng)費(fèi)用在公共維修金中開支；大額維修更新費(fèi)用按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
物業(yè)管理制度3
一、中央智能調(diào)度中心管理制度
智能中心是掌握住宅區(qū)安全動(dòng)態(tài)，指揮安全管理工作的重要部位，是管理處工作指揮的中心，其管理十分重要，特訂如下制度：
1、智能控制中心是住宅區(qū)最核心部位，閑人不得內(nèi)進(jìn)。
2、智能控制中心實(shí)行24小時(shí)值班，值班管理人實(shí)行2人3班制，且有足夠的機(jī)動(dòng)人員待職。值班人員不得擅離職守。
3、保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔，設(shè)備無(wú)塵，保養(yǎng)完好無(wú)損。
4、控制中心值班管理人員應(yīng)詳細(xì)填寫值班時(shí)的原始記錄、存檔備查。
5、隨時(shí)檢查各類信號(hào)是否正常，并作記錄。如有報(bào)警派員以最快速度核查報(bào)警真?zhèn)吻闆r，并隨時(shí)與智能控制中心聯(lián)系，以便隨時(shí)調(diào)度，合理處理。
6、控制中心各操作手柄放在自動(dòng)位置，每周作一次手動(dòng)、自動(dòng)實(shí)際操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)。
7、遇真實(shí)報(bào)警時(shí)控制室人員應(yīng)立即通知主任、各負(fù)責(zé)人員、機(jī)構(gòu)到場(chǎng)處理，并時(shí)刻監(jiān)視住宅區(qū)內(nèi)的各部位呼叫，組織協(xié)調(diào)方面的配合。
8、如警情較大，應(yīng)立即與“120、119”等聯(lián)網(wǎng)機(jī)構(gòu)通報(bào)情況，求援，事后總結(jié)事件經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。
9、定期對(duì)每種信號(hào)、報(bào)警做累計(jì)、分析，總結(jié)工作不足，改善系統(tǒng)工作態(tài)勢(shì)，合理安排管理人員工作崗位，加強(qiáng)管理工作。
二、智能停車場(chǎng)管理制度
1、楓白露停車場(chǎng)停車位均在多層、架空層、高層地下車庫(kù)，業(yè)主、住戶車輛依就近原則停放。
2、丹楓白露停車場(chǎng)使用智能系統(tǒng)控制車輛出入口，入口使用住戶IC卡和臨時(shí)卡，出口由安全管理員依卡中記錄，核對(duì)后合理收費(fèi)。
3、車輛安全管理員必須熟悉車場(chǎng)智能系統(tǒng)的性能、使用方法。
4、車輛安全管理員必須認(rèn)真執(zhí)行停車場(chǎng)管理規(guī)定，禮貌待人，熱情服務(wù)，保證車輛安全，維護(hù)車場(chǎng)良好的停車秩序。
5、車輛進(jìn)場(chǎng)后，必須按指定位置停車，排列整齊，不得阻塞通道，車管員認(rèn)真核查車型、車牌號(hào)，避免出現(xiàn)差錯(cuò)。
6、了解和掌握車主的車型、車牌號(hào)、姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住樓層、房號(hào)等等，以便于識(shí)別。
7、嚴(yán)禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛進(jìn)場(chǎng)存放，以免發(fā)生意外。如有車輛違反此規(guī)定進(jìn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)立即令其開出車場(chǎng)，并立即報(bào)告管理處或公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。
8、車輛安全管理員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況，立即報(bào)告智能控制中心，并注意其事態(tài)發(fā)展，交接班時(shí)叮囑接班人注意，并記錄在交接登記薄上，同時(shí)將其它需注意的事項(xiàng)記錄在登記薄上以備查。
9、車輛安全管理員必須認(rèn)真執(zhí)行收卡制度、收費(fèi)制度、堅(jiān)持原則，不得，如：不開票停車，亂收費(fèi)或不收費(fèi)等等。
三、配電房及特種作業(yè)人員安全制度
1、配電房重地要特別注意安全，未經(jīng)同意一律不得進(jìn)入。配電房要保持清潔衛(wèi)生，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蝕性的物品及其他雜物以保持通道暢通無(wú)阻。
2、絕緣工具要保持完好，絕緣等級(jí)要符合安全要求。儀表、操作手柄、指示燈、按鈕等要保持完好可靠。接地電阻要符合安全規(guī)范，滅火器材要配備到位。
3、特種作業(yè)人員要嚴(yán)格執(zhí)行持證上崗制度，其證件必須在審驗(yàn)有效期內(nèi)并與操作內(nèi)容相符方可上崗。同時(shí)，持證人必須自覺參加年審工作。
4、特種作業(yè)人員要嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。停、送電要執(zhí)行工作制度，柜背操作、帶電操作、登高必須有保護(hù)人在常嚴(yán)禁違章操作，確保安全。
5、需要機(jī)組運(yùn)行時(shí)，機(jī)房負(fù)責(zé)人一定要到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，與保護(hù)人一起檢查線路無(wú)誤后方能投入運(yùn)行。機(jī)組必須處在良好的預(yù)備狀態(tài)，一旦需要即能投入工作。
6、各配電房負(fù)責(zé)人及特種作業(yè)人員均要執(zhí)行以上制度，違反者將視為違反勞動(dòng)紀(jì)律，并負(fù)責(zé)由此引起的直接責(zé)任。執(zhí)行中如有異常，必須及時(shí)向主管部門提出，以便修正。
四、配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定
一、操作人員必須具備高度的責(zé)任感，以保持設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
二、未經(jīng)許可，任何閑雜人員不得擅自進(jìn)入機(jī)房。
三、設(shè)備操作人員，必須持有《特種作業(yè)操作證》方可上崗。
四、操作人員必須對(duì)設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)以及故障的處理進(jìn)行詳細(xì)的'記錄。
五、設(shè)備檢修人員必須按時(shí)檢查配電室的溫度、濕度是否達(dá)到安全標(biāo)準(zhǔn)。
六、每日對(duì)配電設(shè)備進(jìn)行巡查，確保其完好運(yùn)行。
七、每月按期檢查變壓器的運(yùn)行情況，并按計(jì)劃?rùn)z修配電設(shè)備一次。
八、每個(gè)季度檢查各開關(guān)和固定螺栓，如有松動(dòng)，應(yīng)進(jìn)行緊固，保證接觸良好。
九、每年對(duì)接地網(wǎng)檢查、測(cè)試一次。
十、各類開關(guān)觸頭出現(xiàn)不平或毛刺時(shí)，將不平處打平、打光。
十一、功率因素補(bǔ)償?shù)陀?、9時(shí)，應(yīng)及時(shí)修復(fù)。
十二、設(shè)備室必須保持清潔整齊，嚴(yán)禁在室內(nèi)吸煙、堆放雜物。
五、水泵房管理制度
水泵房是提供住戶生活、消防用水的關(guān)健部位，是直接關(guān)系到住戶生活和生命財(cái)產(chǎn)安全的重要部位。為管理好水泵房，明確職責(zé)，制定如下制度。
一、水泵房及地下水池，消防系統(tǒng)全部機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé)監(jiān)控，定期檢查保養(yǎng)、維修及清潔清掃，并作記錄。解決不了的問(wèn)題及時(shí)書面報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)。
二、水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé)，其他人不得操作，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入泵房。
三、水泵房?jī)?nèi)所有設(shè)備在正常運(yùn)轉(zhuǎn)下，開關(guān)應(yīng)放在自動(dòng)位置，所有操作標(biāo)志簡(jiǎn)單明確，主接觸器開關(guān)每半月檢查清洗一次。
四、消防泵按定期保養(yǎng)規(guī)定進(jìn)行檢查，每旬進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)”操作檢查，每年進(jìn)行一次全面檢查。
五、水泵球閥定期檢查保養(yǎng)，泵房每周打掃一次，水泵管道每月檢查擦洗一次。
六、水泵控制回路應(yīng)每月進(jìn)行一次緊固，檢查是否可靠，檢查備用水泵能否在主機(jī)出現(xiàn)故障的情況下，自動(dòng)運(yùn)行。
七、注意電機(jī)運(yùn)行時(shí)的電流、溫升情況，聲音是否異常，機(jī)械是否滑動(dòng)靈活，定期進(jìn)行對(duì)軸加油，使水泵達(dá)到100%良好狀態(tài)。
八、污水池衛(wèi)生常清掃，水泵、管道常保養(yǎng)。
九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位閥每周檢查一次，是否處于良好狀態(tài)。
六、風(fēng)機(jī)房管理制度
風(fēng)機(jī)為地下一層、地下二層的通風(fēng)設(shè)備和消防設(shè)備。為加強(qiáng)風(fēng)機(jī)房的管理，特制定以下規(guī)定：
一、風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)照明應(yīng)保持完好，路線整齊，無(wú)臨時(shí)接線。
二、機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)保持環(huán)境清潔，通風(fēng)良好。
三、風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)有滅火器，放置于易取處。
四、每半月同消防檢查一起，試運(yùn)行一次。
五、嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。
六、機(jī)房鑰匙由專人管理，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入機(jī)房。
七、開關(guān)平時(shí)應(yīng)置于高速狀態(tài)。
七、柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程
�。ㄒ唬﹩�(dòng)前的準(zhǔn)備工作：
1、全面檢查柴油機(jī)各部分是否正常。
2、檢查水箱水位（2/3以上）。
3、檢查機(jī)油油位。
4、檢查燃油是否充足（2/3以上）。檢查油箱開關(guān)及有無(wú)滲漏。
5、檢查蓄電池是否充足。蓄電池內(nèi)液體是否足夠。
（二）啟動(dòng)及運(yùn)行：
1、啟動(dòng)電機(jī)連續(xù)工作時(shí)間不宜超過(guò)10秒，如一次啟動(dòng)不成功，應(yīng)于二分鐘后再作第二次啟動(dòng)，三次無(wú)法啟動(dòng)應(yīng)檢查原因。
2、試運(yùn)行時(shí)，可用手動(dòng)啟動(dòng)，平時(shí)應(yīng)置于自動(dòng)位置。
3、手動(dòng)啟動(dòng)時(shí)，啟動(dòng)后應(yīng)調(diào)整手柄。使電壓達(dá)到380V至420V，頻率達(dá)到50HZ—51HZ。
4、試運(yùn)行期間做好各項(xiàng)記錄。
5、水溫合成至60度時(shí)，方可帶動(dòng)負(fù)載。
6、每15日應(yīng)運(yùn)行一次，每次運(yùn)行時(shí)間應(yīng)不低于30分鐘。
物業(yè)管理制度4
1總則
1.1由于大規(guī)模的業(yè)主裝修一般在物業(yè)入伙后的一段時(shí)間里，因此對(duì)物業(yè)裝修的管理是前期物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。
1.2規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难b修管理，可以避免因裝修而影響物業(yè)安全、社區(qū)秩序、社區(qū)環(huán)境及鄰里關(guān)系等。
1.3相關(guān)定義
1.3.1特殊項(xiàng)目：指住宅以外的工業(yè)廠房、商鋪、辦公樓等裝修項(xiàng)目。
1.3.2施工設(shè)計(jì)圖：包括但不限于平面設(shè)計(jì)圖、單元立面圖、空調(diào)安裝圖、電力照明設(shè)計(jì)及用量圖、給排水設(shè)計(jì)圖和相關(guān)技術(shù)資料。
2相關(guān)職責(zé)界定
2.1物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批特殊項(xiàng)目裝修及改變?cè)课萁Y(jié)構(gòu)的住宅裝修。
2.2管理處主任負(fù)責(zé)一般住宅項(xiàng)目裝修的審批。
2.3專責(zé)工程人員部門負(fù)責(zé)審核施工設(shè)計(jì)圖并實(shí)施施工工程檢查及驗(yàn)核。
2.4客服主管部門負(fù)責(zé)接收申請(qǐng)、查驗(yàn)資格、辦理文檔管理。
2.5保安主管部門負(fù)責(zé)特殊項(xiàng)目的審批并實(shí)施施工安全檢查。
2.6財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)收取裝修保證金及有關(guān)費(fèi)用。
3工作程序
3.1前期準(zhǔn)備
3.1.1資料準(zhǔn)備：資料包括但不限于：
�。╝）裝修指南；
�。╞）辦理裝修須知；
�。╟）辦理裝修流程圖；
�。╠）裝修管理協(xié)議；
�。╡）裝修人員出入證；
�。╢）表格（裝修申請(qǐng)審批表、裝修人員登記表、施工許可證、動(dòng)火許可證、違規(guī)裝修整改通知書）。
3.1.2人員分工：管理處須指定專責(zé)的工程人員，負(fù)責(zé)一般項(xiàng)目的工程審核及裝修過(guò)程的監(jiān)管。新建項(xiàng)目在入伙與裝修交叉、裝修戶較多的情況下，可進(jìn)行臨時(shí)分工，以確保裝修的有序進(jìn)行。
3.2裝修申請(qǐng)手續(xù)的.辦理及審批
3.2.1業(yè)戶提出裝修申請(qǐng)時(shí)，客服人員確認(rèn)其業(yè)戶身份后，即向業(yè)戶提供《裝修指南》和《裝修申請(qǐng)表》，要求業(yè)戶填寫《裝修申請(qǐng)表》并提供裝修施工設(shè)計(jì)圖和相關(guān)技術(shù)資料。
3.2.2專責(zé)工程人員需認(rèn)真審查業(yè)戶提交的《裝修申請(qǐng)表》和施工設(shè)計(jì)圖，必要時(shí)應(yīng)會(huì)同業(yè)戶查看裝修現(xiàn)場(chǎng)。
3.2.3專責(zé)工程人員根據(jù)業(yè)戶提供的裝修資料及到現(xiàn)場(chǎng)了解的情況，在接到申請(qǐng)后的二個(gè)工作日內(nèi)提出意見，并做出如下處理：
（a）符合要求的，在申請(qǐng)審批表上簽署意見后提交管理處主任審批。
�。╞）不符合要求的，將不符合要求的原因在申請(qǐng)審批表上注明并簽字后交業(yè)戶，要求業(yè)戶修改施工設(shè)計(jì)圖，另行申請(qǐng)。
3.2.4管理處主任在收到工程人員審核后的《裝修申請(qǐng)審批表》和施工設(shè)計(jì)圖后三個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)業(yè)戶的裝修申請(qǐng)進(jìn)行審批；對(duì)特殊項(xiàng)目進(jìn)行審核后提交公司安全主管部門、總經(jīng)理審批；對(duì)不符合規(guī)定要求的申請(qǐng)，簽署意見后交工程人員處理。
3.2.5專責(zé)工程人員對(duì)管理處主任退回的裝修申請(qǐng)表按3.2.3（b）的規(guī)定處理。
3.2.6裝修申請(qǐng)表獲批準(zhǔn)后，專責(zé)工程人員通知業(yè)戶并要求業(yè)戶、施工單位與管理處簽訂《裝修管理協(xié)議》。
3.2.7業(yè)戶和施工單位到管理處交納裝修保證金裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)（業(yè)戶委托）等費(fèi)用，并由管理處人員為施工人員辦理出入證。
3.2.8管理處在業(yè)戶辦理完以上手續(xù)后，向業(yè)戶核發(fā)施工許可證，施工單位憑證進(jìn)場(chǎng)施工。
3.3裝修施工的監(jiān)控
3.3.1監(jiān)管人員組成：工程人員、保安人員。
3.3.2監(jiān)管方式：裝修現(xiàn)場(chǎng)及公共區(qū)域巡查，人員物資出入控制。
3.3.3監(jiān)管內(nèi)容
3.3.3.1工程人員巡查內(nèi)容包括但不限于：
�。╝）裝修項(xiàng)目是否在申報(bào)范圍內(nèi)；
（b）是否擅自改動(dòng)原有系統(tǒng)（空調(diào)、對(duì)講、水、電、消防等）；
�。╟）現(xiàn)場(chǎng)防火措施；
�。╠）工程進(jìn)度及安全措施；
�。╡）違章的及時(shí)處理；
�。╢）裝修項(xiàng)目是否按審批要求執(zhí)行。
3.3.3.2保安人員巡查內(nèi)容包括但不限于：
�。╝）檢查現(xiàn)場(chǎng)施工人員出入證件；
�。╞）檢查現(xiàn)場(chǎng)防火措施（是否有滅火器等）；
�。╟）高空墜物；
�。╠）環(huán)境污染（衛(wèi)生、噪音、刺激性氣味）；
（e）裝修現(xiàn)場(chǎng)是否符合物業(yè)分公司規(guī)定；
�。╢）施工時(shí)間是否按規(guī)定執(zhí)行。
3.3.3.3人員物資出入控制
�。╝）對(duì)施工人員的出入管理；
�。╞）對(duì)裝修材料及工具的出入控制。
3.3.4巡查人員在監(jiān)控過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題時(shí)，及時(shí)上報(bào)管理處，管理處向業(yè)戶及施工單位發(fā)送《違規(guī)裝修整改通知書》督促其整改，并按與其簽訂的《裝修管理協(xié)議》違規(guī)條款處理。
3.3.5裝修監(jiān)管過(guò)程須填寫《裝修巡查記錄表》，裝修完成后該表與相應(yīng)的業(yè)戶裝修資料一起存檔。
3.4裝修完工后，管理處應(yīng)通知業(yè)戶或施工單位交回施工人員出入證。
3.5對(duì)其他業(yè)戶或公共部位、設(shè)施可能存在影響的裝修，管理處按《裝修指南》規(guī)定的保修期，對(duì)完工后的裝修質(zhì)量進(jìn)行跟蹤控制。
3.6裝修驗(yàn)收及押金退還
3.6.1裝修完工后，施工單位與業(yè)戶應(yīng)通知管理處進(jìn)行竣工查驗(yàn)要求，經(jīng)政府有關(guān)部門報(bào)批的工程（含特殊項(xiàng)目）必須提交政府部門驗(yàn)收合格報(bào)告副本，管理處一般在二個(gè)工作日內(nèi)按批準(zhǔn)申報(bào)的項(xiàng)目予以查驗(yàn)。合格的由管理處主任在《裝修申請(qǐng)審批》的竣工查驗(yàn)欄簽字；若不合格，則提出整改意見，直至查驗(yàn)合格為止。
3.6.2查驗(yàn)合格后即可退還業(yè)戶的裝修保證金，施工單位的保證金于裝修查驗(yàn)合格三個(gè)月后，再經(jīng)管理處復(fù)驗(yàn)確認(rèn)無(wú)裝修質(zhì)量問(wèn)題，扣除有關(guān)費(fèi)用款項(xiàng)后，方辦理押金退還手續(xù)。
4相關(guān)文件與記錄
4.1裝修指南
4.2裝修管理協(xié)議
4.3辦理裝修須知
4.4辦理裝修流程圖
4.5wdwy—fr—mm7701裝修申請(qǐng)審批表
4.6wdwy—fr—mm7702裝修人員登記表
4.7wdwy—fr—mm7703施工許可證
4.8wdwy—fr—mm7704動(dòng)火許可證
4.9wdwy—fr—mm7705裝修巡查記錄表
4.8wdwy—fr—mm7706違規(guī)裝修整改通知書
物業(yè)管理制度5
第一章總則
第一條為加強(qiáng)公司員工的人事檔案管理，使公司人事檔案得到有效保護(hù)和利用，根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)檔案法》、《浙江某某物業(yè)管理有限公司人事管理制度》等有關(guān)規(guī)定，特制定《浙江某某物業(yè)管理有限公司人事檔案管理制度》。
第二條員工人事檔案是記載員工個(gè)人經(jīng)歷、政治思想、品德作風(fēng)、業(yè)務(wù)能力、工作表現(xiàn)、工作實(shí)績(jī)等內(nèi)容的文件材料，是歷史地、全面地考察、了解和正確任用員工的重要依據(jù)，是本公司檔案的重要組成部分。
第三條本公司的人事檔案工作任務(wù)：
1、保管員工人事檔案；
2、收集、鑒別和整理員工人事檔案材料；
3、辦理員工人事檔案的查閱、借用和轉(zhuǎn)遞；
4、通過(guò)人事檔案了解熟悉員工，為人事工作提供情況；
5、逐步實(shí)現(xiàn)員工人事檔案管理手段的科學(xué)化和現(xiàn)代化。
第四條本公司的員工人事檔案管理由公司綜合服務(wù)部負(fù)責(zé)。
第二章人事檔案的收集和歸檔
第五條員工人事檔案材料的收集、歸檔，是公司綜合服務(wù)部與其他各部門的共同任務(wù)，必須按照有關(guān)規(guī)定，互相配合，認(rèn)真做好。
第六條員工人事檔案材料的收集歸檔范圍，嚴(yán)格按照公司的人事檔案管理要求執(zhí)行。員工人事檔案材料內(nèi)容：
1、員工登記表（含照片）。
2、個(gè)人簡(jiǎn)歷。
3、考核材料（如試用期滿考核鑒定、見習(xí)期滿考核鑒定以及近三年的年度考核記錄、素質(zhì)測(cè)試記錄等）。
4、各類證書復(fù)印件、原件：（包括：
�、賹W(xué)歷證書復(fù)印件；
�、诟黝愘Y格證書復(fù)印件；
�、凵矸葑C復(fù)印件；
�、苈殑�(wù)聘免復(fù)印件；
�、蒹w檢表、干部身份表；
�、奁渌龋�。
5、獎(jiǎng)懲材料。
6、兼職情況（包括出任董監(jiān)事情況、擔(dān)任社會(huì)職務(wù)情況等）。
7、承諾書、勞動(dòng)合同（應(yīng)做到文本齊全完整，時(shí)間連續(xù)及時(shí)）、各類因公出國(guó)協(xié)議或培訓(xùn)協(xié)議、擔(dān)保書等。
8、各類審批材料（復(fù)印件，包括
⑴應(yīng)聘材料；
�、泼嬖嚥牧�；
�、卿浻脤徟牧�；
⑷職務(wù)聘免審批材料；
⑸調(diào)整工資審批表；
�、室蚬鰢�(guó)審批材料；
�、擞霉ば再|(zhì)晉升審批表；
⑻離職審批表，辭職批復(fù)；
⑼離退休審批表；
�、握{(diào)令單、分配單；
�、掀渌�
9、其它可供參考材料（如近三年內(nèi)的員工個(gè)人年度工作總結(jié)或述職報(bào)告、各類培訓(xùn)總結(jié)、培訓(xùn)成績(jī)、出國(guó)培訓(xùn)總結(jié)等）。
第七條收集歸檔的人事檔案材料必須是文字、內(nèi)容清楚完整，印章手續(xù)完備，且辦理完畢的正式審核、審批、簽署、落款文字材料。
第八條員工人事檔案材料必須用毛筆或鋼筆書寫，字跡要工整、清晰，不得使用圓珠筆、鉛筆、紅色墨水和復(fù)寫紙書寫。
第九條形成員工人事檔案材料的部門，在形成正式材料后的一個(gè)月內(nèi)，負(fù)責(zé)按要求把應(yīng)歸檔的材料送交綜合服務(wù)部歸檔。
第十條公司綜合服務(wù)部發(fā)現(xiàn)送交的人事檔案材料不符合歸檔要求時(shí)，要及時(shí)通知形成檔案材料的部門，補(bǔ)送材料或補(bǔ)辦手續(xù)。形成材料的部門要按規(guī)定認(rèn)真辦理。
第十一條員工人事檔案管理人員要經(jīng)常了解和掌握干部人事檔案材料來(lái)源的信息、溝通渠道、及時(shí)收集應(yīng)歸檔的材料。同時(shí)，要熟悉收集歸檔工作的各項(xiàng)規(guī)定，對(duì)收集到的材料，認(rèn)真鑒別，嚴(yán)格把關(guān)，及時(shí)入卷歸檔。
第十二條形成員工人事檔案材料的部門，向公司綜合服務(wù)部送遞材料時(shí)，如其他檔案管理部門也需要收集歸檔，則材料形成部門要事先考慮制作材料的數(shù)量，必要時(shí)協(xié)商聯(lián)系，以防造成員工人事檔案材料的短缺。
第三章人事檔案的保管
第十二條員工人事檔案由公司綜合服務(wù)部設(shè)專人妥善保管，不得泄密。
第十三條員工人事檔案應(yīng)存入保險(xiǎn)柜，有防盜、防火、防潮等安全措施。
第十四條檔案管理人員應(yīng)對(duì)保管的檔案逐一登記編號(hào)，并每年進(jìn)行一次檢查、核對(duì)，防止錯(cuò)放或丟失。發(fā)現(xiàn)丟失或問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)查找并采取措施，以保證檔傅耐暾桶踩
第十五條檔案移交要填寫清單，交接雙方應(yīng)共同清點(diǎn)并簽字留據(jù)。
第十六條嚴(yán)格防止任何人私自保存他人的檔案材料，對(duì)造成泄密或其它后果的，視情節(jié)輕重，給予嚴(yán)肅處理。
第十七條檔案管理人員調(diào)動(dòng)時(shí)，必須嚴(yán)格履行交接制度，未交接清楚，不得離去。
第十八條建立堅(jiān)固、安全的。庫(kù)房，配置符合要求的'檔案柜。防火、防盜、防潮、防蛀、防光、防高溫六項(xiàng)措施落實(shí)到位。
第十九條檔案庫(kù)房是機(jī)要重地，無(wú)關(guān)人員不得隨意出入；查閱人員須在檔案管理人員陪同下方可進(jìn)入。
第二十條逐步實(shí)現(xiàn)員工檔案管理工作的科學(xué)化、現(xiàn)代化。
第四章人事檔案的查閱和借用
第二十一條公司員工查閱或借閱人事檔案，經(jīng)公司綜合服務(wù)部總經(jīng)理同意，辦理登記手續(xù)后方可查閱或借閱本人人事檔案。
第二十二條外單位人員憑介紹信等證件經(jīng)公司綜合服務(wù)部總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可查閱員工檔案；檔案原則上不外借，確因特殊情況必須外借時(shí)，應(yīng)寫明原因并經(jīng)執(zhí)行總裁批準(zhǔn)同意方可。
第二十三條查閱或借用員工檔案，必須嚴(yán)格遵守保密制度和閱檔規(guī)定。員工閱檔后摘錄的材料應(yīng)由檔案工作人員與原文核對(duì)無(wú)誤后，寫明材料出處和時(shí)間，并加蓋公司公章。嚴(yán)禁對(duì)檔案進(jìn)行圈劃、涂改、拆換員工檔案材料，不得向無(wú)關(guān)人員談?wù)摶蛐孤秵T工檔案內(nèi)容，違犯者將視情節(jié)輕重，給予批評(píng)教育甚至紀(jì)律處分。
第五章人事檔案的轉(zhuǎn)遞
第二十四條員工人事檔案的轉(zhuǎn)遞是一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致的工作。檔案管理人員應(yīng)具有高度的責(zé)任感。在辦理檔案轉(zhuǎn)遞過(guò)程上，要認(rèn)真細(xì)致，有條有理，切不可匆忙、馬虎，防止出現(xiàn)絲毫的差錯(cuò)。
第二十五條人員內(nèi)部調(diào)動(dòng)，檔案轉(zhuǎn)遞要做到'檔隨人走'，公司綜合服務(wù)部應(yīng)將其檔案密封轉(zhuǎn)到新的歸口單位。
第二十六條檔案轉(zhuǎn)遞必須填寫《員工人事檔案轉(zhuǎn)遞通知單》，并通過(guò)機(jī)要轉(zhuǎn)遞或由檔案管理員專程送取，嚴(yán)禁個(gè)人攜帶。對(duì)個(gè)人攜帶檔案的，公司綜合服務(wù)部應(yīng)拒絕接收。
第二十七條轉(zhuǎn)遞的檔案必須是經(jīng)過(guò)鑒別、清理、整理的檔案。轉(zhuǎn)遞檔案必須一次轉(zhuǎn)出，不能分批轉(zhuǎn)出。
第二十八條對(duì)轉(zhuǎn)進(jìn)的檔案在核對(duì)無(wú)誤后，及時(shí)將《員工人事檔案轉(zhuǎn)遞通知單》回執(zhí)退回。
第二十九條對(duì)違反轉(zhuǎn)遞規(guī)定，造成檔案丟失或發(fā)生抽取，更換材料等問(wèn)題的要追究、當(dāng)事人和有關(guān)管理人員的責(zé)任。
第六章
附則
第三十條本制度由綜合服務(wù)部負(fù)責(zé)解釋。
物業(yè)管理制度6
考勤管理制度
第一條請(qǐng)銷假
1、請(qǐng)假一天的由主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，請(qǐng)假兩天及以上的由總經(jīng)理批準(zhǔn)，并在行政部備案。本規(guī)定適用于全體員工。
2、請(qǐng)假手續(xù)以書面為準(zhǔn)，如遇特殊情況無(wú)法辦理書面請(qǐng)假手續(xù)，則應(yīng)電話請(qǐng)假，書面手續(xù)后補(bǔ)。短信請(qǐng)假無(wú)效。
3、員工因公外出不能按時(shí)記錄考勤的，應(yīng)在歸崗后盡快到辦公室進(jìn)行登記，并由主管領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)。
第二條病假
1、員工本人確實(shí)因病，不能正常上班者，須主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。連續(xù)請(qǐng)病假超過(guò)三個(gè)工作日者，必須取得醫(yī)院開具的休假證明。
2、患病員工請(qǐng)假應(yīng)于當(dāng)日九點(diǎn)前向主管領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)假，經(jīng)批準(zhǔn)后方可休假。
3、員工須在病愈上班當(dāng)日將病假條交給辦公室核查存檔。
第三條事假
1、員工因合理原因需要請(qǐng)事假的，須提前一天書面申請(qǐng)（如遇不可預(yù)測(cè)的緊急情況，必須由本人在早晨九點(diǎn)以前請(qǐng)示公司領(lǐng)導(dǎo)），如實(shí)說(shuō)明原因，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后方可休假，否則按曠工處理。
2、事假按照日標(biāo)準(zhǔn)工資100%扣除。
3、工作時(shí)間如有私人緊急事務(wù)需要離崗處理，按照事假的規(guī)定向主管領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)假，違反規(guī)定者以曠工計(jì)罰。
第四條年假
1、根據(jù)《職工帶薪年休假條例》年假天數(shù)的計(jì)算以在本公司工作的年限為準(zhǔn)，職工累計(jì)工作已滿1年不滿20xx年的，年休假5天；已滿20xx年不滿20年的，年休假10天；已滿20年的，年休假15天。國(guó)家法定休假日、休息日不計(jì)入年休假的假期。
2、年假應(yīng)提前向公司提出申請(qǐng)、審批方可進(jìn)行休假。
3、當(dāng)年未休年假者不得累計(jì)到第二年（特殊情況除外）。
第五條婚假
1、根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，員工請(qǐng)婚假時(shí)，必須本人填寫婚假申請(qǐng)單，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，交行政部備案。假后須拿結(jié)婚證及證明銷假。婚假時(shí)間：按法定結(jié)婚年齡（女20周歲，男22周歲）結(jié)婚的，可享受3天婚假；符合晚婚年齡（女23周歲，男25周歲）的，可享受晚婚假15天（含3天法定婚假）�；榧侔ü菁俸头ǘ�。再婚的可享受法定婚假，不能享受晚婚假。
2、結(jié)婚時(shí)男女雙方不在一地工作的，可視路程遠(yuǎn)近，另給予路程假。
第六條產(chǎn)假
1、根據(jù)《計(jì)劃生育條例》女員工正常生育時(shí)，給予90天（包括產(chǎn)前15天）產(chǎn)假，難產(chǎn)可增加15天。多胞胎多生一個(gè)嬰兒增加15天，符合晚育年齡的增加30天產(chǎn)假。
2、晚育已婚婦女24周歲以上或晚婚后懷孕生育第一個(gè)孩子為晚育。育婦晚育并領(lǐng)取獨(dú)生子女證的產(chǎn)假延長(zhǎng)到135天至180天，由所在單位根據(jù)實(shí)際情況具體規(guī)定。 ）
3、女員工懷孕三個(gè)月以內(nèi)流產(chǎn)的給予20—30天妊娠假，懷孕三個(gè)月以上7個(gè)月以下流產(chǎn)的給予42天妊娠假，懷孕七個(gè)月以上流產(chǎn)的給予90天產(chǎn)假。
4、女員工休假前需要有醫(yī)院證明，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后，報(bào)行政部備案，方可休假。
5、男員工產(chǎn)假的護(hù)理假3天，若妻子屬于晚育（生育時(shí)滿24周歲），則再延長(zhǎng)7天。
第七條喪假
1、員工供養(yǎng)的直系親屬（祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及滿周歲的子女）死亡，可辦理喪假，員工的父母或配偶去世，可休假3天；員工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需員工本人去外地料理喪事的，可根據(jù)路程遠(yuǎn)近另給路程假。員工辦理喪假需在假前寫出申請(qǐng)，經(jīng)辦公室簽字后，報(bào)總公司備案。
2、喪假期間工資的發(fā)放依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定發(fā)放。
第八條曠工
1、未經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)缺勤，或未按規(guī)定時(shí)間請(qǐng)假，或違反病、事假規(guī)定，或違反公司制度中其它有關(guān)規(guī)定等行為，均視為曠工。
2、曠工一日（含累計(jì)）者，扣發(fā)當(dāng)日全部薪金的三倍工資；曠工二日（含累計(jì)）者，扣發(fā)當(dāng)日全部薪金的6倍工資；曠工三日（含累計(jì)）者，當(dāng)月只發(fā)同年北京市最低生活標(biāo)準(zhǔn)工資；曠工超過(guò)三日（含累計(jì)）者，公司視情況給予處理。
第九條遲到、早退
1、工作時(shí)間：根據(jù)《勞動(dòng)法》的條款規(guī)定，結(jié)合本公司的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及崗位的特殊要求，本公司辦公室人員實(shí)際五天工作日，即周一至周五（有特殊情況者可調(diào)休）。
2、上班時(shí)間：按辦公室具體排班時(shí)間為準(zhǔn)。
3、遲到早退情節(jié)嚴(yán)重者，將給予通報(bào)批評(píng)、扣除績(jī)效工資、直至解除勞動(dòng)合同等方式處理。
4、遇到惡劣天氣、交通事故等特殊情況屬實(shí)的，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后酌情處理。
第十條：簽到簽退
1、公司實(shí)行簽到簽退制，按照登記要求實(shí)行簽名登記制度，記錄上下班具體時(shí)間并親筆簽名確認(rèn)。在工作期間，離開公司的情況需填寫相應(yīng)的手續(xù)。
2、若員工上、下班未辦理相關(guān)手續(xù)且沒有證據(jù)證明確實(shí)上班的，沒有按照要求親筆簽名登記考勤的1次罰款10元。對(duì)于無(wú)法查證的，公司一律按請(qǐng)假計(jì)算。
3、如果員工由于工作的特殊要求，不能及時(shí)履行簽到簽走的，須向辦公室管理人員明確原因。
第十一條加班、調(diào)休
1、公司不提倡加班，若因自身原因（包括工作能力欠缺、工作效率低下），無(wú)法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班計(jì)算。
2、若因額外工作量公司安排加班的，由辦公室記錄加班時(shí)間。按月總結(jié)核算，以獎(jiǎng)金或假期形式（調(diào)休）兌現(xiàn)。
3、除公司安排加班外，員工自行加班行為不享受加班調(diào)休，且不得影響次日考勤。
財(cái)務(wù)管理制度
一、財(cái)務(wù)管理制度
1、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和有關(guān)財(cái)經(jīng)紀(jì)律，按《會(huì)計(jì)法》辦事，遵章守法，做好財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作。
2、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)全公司的經(jīng)濟(jì)總核算，并要綜合公司資金運(yùn)作的情況、管理費(fèi)收入和費(fèi)用開支的資料定期向總經(jīng)理報(bào)告。
3、負(fù)責(zé)組織各部門編制收支預(yù)算草案，根據(jù)總經(jīng)理的指令，結(jié)合公司的情況進(jìn)行綜合平衡。編制公司年度的財(cái)務(wù)預(yù)算草案，定期對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行分析，并作出書面報(bào)告送總經(jīng)理。
4、管理和控制各部門編制收支計(jì)劃，平衡工作，嚴(yán)格檢查備用金的使用，嚴(yán)格執(zhí)行庫(kù)存現(xiàn)金限額制度，負(fù)責(zé)全公司資金運(yùn)作的組織和調(diào)動(dòng)，定期把資金變化情況向總經(jīng)理匯報(bào)。
5、遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則及時(shí)完成收支核算，做好財(cái)務(wù)記載，正確核算，按時(shí)準(zhǔn)確編報(bào)會(huì)計(jì)報(bào)表。
6、每月按時(shí)向各商鋪收取租金及管理費(fèi)，做好收支結(jié)算表、欠繳管理費(fèi)情況表，編制月、季、年度損益表和資產(chǎn)負(fù)債表。
7、負(fù)責(zé)公司的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)登記、核對(duì)工作，保證資產(chǎn)更新的資金來(lái)源，保障資產(chǎn)的更新?lián)Q代。
8、對(duì)公司的各項(xiàng)開支力求做到嚴(yán)格審核、合理開支，對(duì)違反規(guī)定，未經(jīng)審批的.開支一律不得報(bào)銷。
二、會(huì)計(jì)核算管理制度
1、采用借貸記帳法，用權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，收入與其相關(guān)的成本、費(fèi)用應(yīng)當(dāng)相互配比。
2、合理劃分收益性支出與資本性支出，凡支出的效益僅與本會(huì)計(jì)年度相關(guān)的，應(yīng)當(dāng)作為收益性支出（如辦公費(fèi)用的支出）；支出的效益與幾個(gè)會(huì)計(jì)年度相關(guān)的，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出（如固定資產(chǎn)的購(gòu)置）。
3、會(huì)計(jì)年度自公歷1月1日起至12月31日止。
4、會(huì)計(jì)核算以人民幣為記帳本位幣；會(huì)計(jì)記錄的文字均使用中文；會(huì)計(jì)憑證使用復(fù)式記帳憑證。
5、會(huì)計(jì)科目的設(shè)置，會(huì)計(jì)憑證、帳簿、報(bào)表和其他會(huì)計(jì)資料的編制，必須符合國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，并應(yīng)及時(shí)向董事會(huì)和有關(guān)部門報(bào)送會(huì)計(jì)報(bào)表。
6、會(huì)計(jì)憑證、帳簿、報(bào)表和其他會(huì)計(jì)資料，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定建立檔案，妥善保管，保管期滿需要銷毀時(shí)，要填寫"會(huì)計(jì)檔案銷毀清冊(cè)"，經(jīng)總經(jīng)理審閱，報(bào)董事會(huì)和財(cái)政部門批準(zhǔn)后銷毀。
三、現(xiàn)金管理制度
1、根據(jù)物業(yè)管理公司管理業(yè)務(wù)的需要，庫(kù)存現(xiàn)金限額為人民幣壹仟元正，超出限額部分，應(yīng)在當(dāng)天存入銀行，現(xiàn)金必須在規(guī)定的范圍、限額內(nèi)支出，除特殊情況外，不得在現(xiàn)金收入中直接坐支。
2、現(xiàn)金的使用范圍：
2.1支付給職工個(gè)人的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼、福利補(bǔ)助費(fèi)、差旅費(fèi)等款項(xiàng)；
2.2支付給不能轉(zhuǎn)帳的集體單位或城鄉(xiāng)居民個(gè)人的勞務(wù)報(bào)酬或購(gòu)買物資的款項(xiàng)；
2.3結(jié)算起點(diǎn)（￥100元）以下的零星支付款項(xiàng)。
3、不準(zhǔn)單位之間和個(gè)人因私借用備用金。
4、不準(zhǔn)利用管理公司銀行帳戶為其他單位或個(gè)人支付和存入現(xiàn)金。
5、不準(zhǔn)用白條或不符合財(cái)務(wù)制度的憑證頂替庫(kù)存現(xiàn)金。
6、行政人事部因采購(gòu)工作需要，可申請(qǐng)配備備用金，限額￥1，000元，用于零星采購(gòu)，并于每年末辦理清算手續(xù)，次年初重新申請(qǐng)配備。
四、支票管理制度
1、嚴(yán)格遵守《支付結(jié)算辦法》中有關(guān)支票使用的規(guī)定，不得發(fā)出空白支票，為方便工作，經(jīng)總經(jīng)理審批后可發(fā)出最高限額為人民幣伍仟元的半空白支票，即必須填寫日期、用途，只空出金額、收款人名稱欄，但必須注明限額，凡領(lǐng)用支票者必須在開出支票五天內(nèi)報(bào)帳。
2、支票金額起點(diǎn)為人民幣100元，支票的付款期限為自出票日起10天內(nèi)。普通支票可以用于支取現(xiàn)金，也可以用于轉(zhuǎn)帳，在普通支票左上角劃兩條平行線的，為劃線支票，劃線支票只能用于轉(zhuǎn)帳，不得支取現(xiàn)金。
3、簽發(fā)支票應(yīng)使用碳素墨水或墨汁填寫，票面必須有收款人名稱、出票日期、確定的金額、用途以及出票人預(yù)留的銀行印章。預(yù)留的銀行印章必須為單位的財(cái)務(wù)專用章及法定代表人或其授權(quán)的代理人的私章，支票印鑒應(yīng)蓋在出票人簽章處，不得蓋在空白的磁碼區(qū)域上或多蓋預(yù)留銀行印章，否則銀行將予以退票。
接待投訴制度
一、管理標(biāo)準(zhǔn)
1、受理投訴耐心，處理投訴及時(shí)，事后應(yīng)有回訪；
2、有處理記錄，有客戶對(duì)投訴處理意見的反饋。
二、處理投訴工作流程
1、工作人員接到投訴后，應(yīng)首先向客戶表示歉意，并在《投訴記錄》上做好登記。
2、工作人員根據(jù)投訴內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)之后通知相關(guān)人員限期解決，特殊情況應(yīng)向物業(yè)總經(jīng)理匯報(bào)。
3、針對(duì)較嚴(yán)重的投訴，工作人員應(yīng)及時(shí)向物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)，由經(jīng)理組織相關(guān)人員進(jìn)行檢討，落實(shí)解決措施及責(zé)任人，限期進(jìn)行處理。
4、相關(guān)人員在處理完投訴后，要迅速將處理結(jié)果報(bào)辦公室，由辦公室安排回訪。
5、辦公室負(fù)責(zé)將投訴處理結(jié)果填寫在《投訴記錄》中，并由具體解決部門的負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可。
6、對(duì)客戶的惡意投訴，做到堅(jiān)持原則并耐心解釋。
7、投訴記錄由客戶服務(wù)部兼職助理進(jìn)行統(tǒng)一管理。
三、投訴規(guī)避
1、簽訂詳細(xì)的管理合約，明確管理公司和客戶或使用人的權(quán)力義務(wù)，防止以后不必要的麻煩。
2、對(duì)物業(yè)的設(shè)施安排合理的日常維護(hù)、檢修，使事故減少到最低點(diǎn)。
3、經(jīng)常開展反饋調(diào)查便民服務(wù)，了解信息，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題解決問(wèn)題。
4、對(duì)客戶或客戶入伙時(shí)應(yīng)及時(shí)簽訂合同，并予以解釋，降低投訴率。
四、投訴受理
1、開通投訴熱線。
2、詳盡記錄投訴人姓名、公司名稱、單元號(hào)碼、投訴內(nèi)容及聯(lián)系電話。
3、耐心聽取客人投訴，禁止以任何理由或借口推卸責(zé)任。即使錯(cuò)誤在本身，亦不可當(dāng)面指出，客戶態(tài)度即使很壞，亦不可頂撞客戶，并記下投訴內(nèi)容。
4、對(duì)于客戶的設(shè)訴，能當(dāng)場(chǎng)做出解釋應(yīng)當(dāng)場(chǎng)給客戶解決，若不能馬上處理的應(yīng)記下投訴人的姓名、事件的經(jīng)過(guò)、投訴對(duì)象以及投訴人的聯(lián)系方法，以便及時(shí)告訴結(jié)果。
5、應(yīng)感謝客人指出的不是之處，對(duì)客人提出的建議表示感謝，并把事件提交到相關(guān)部門進(jìn)行處理或報(bào)上級(jí)主管審批。
6、對(duì)于某個(gè)人違紀(jì)的投訴，應(yīng)詳細(xì)登記投訴的事件經(jīng)過(guò)、證明人以及證物、投訴人及聯(lián)系電話、簽字。及時(shí)派有關(guān)人員的檢查，確保事實(shí)的準(zhǔn)確性，在依照事件的大小提請(qǐng)有關(guān)部門給予處理。
7、投訴處理完畢致電或走訪客戶，詢問(wèn)其對(duì)處理結(jié)果是否滿意，是否有別的建議，并再次感謝其對(duì)我們工作所做出的幫助。
8、規(guī)范用語(yǔ)：
�。�1）您好！請(qǐng)問(wèn)我們能為您做些什么？
（2）非常感謝您對(duì)我們提出寶貴的建議/意見。
�。� 3）我們會(huì)及時(shí)把處理結(jié)果通知您
�。�4）您是否對(duì)處理結(jié)果感到滿意
�。� 5）您是否還有什么要求
�。�6）有什么可以幫你的
安保員工作制度
一、工作要求
1、安保員均持證上崗，熟悉安保業(yè)務(wù)。
2、安保人員實(shí)行“三班二運(yùn)轉(zhuǎn)”24小時(shí)值班制度，在任何情況下應(yīng)保持白七門崗、監(jiān)控中心至少有一名隊(duì)員當(dāng)值。
3、由安保部完成安保員崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)及專業(yè)技能培訓(xùn)，并提供相應(yīng)的考核記錄，保證質(zhì)量。
4、安保員執(zhí)勤按相關(guān)制度和崗位工作規(guī)程完成。
5、各崗位隊(duì)員要職守盡職，無(wú)脫崗現(xiàn)象。
6、突發(fā)事件發(fā)生后，安保員能保證3分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并通知隊(duì)長(zhǎng)及公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，按規(guī)定程序處理并及時(shí)總結(jié)。
7、消防系統(tǒng)運(yùn)行良好，可隨時(shí)起用，落實(shí)各項(xiàng)消防安全管理制度。
8、消防設(shè)施及消防疏散標(biāo)識(shí)的完好率100%，消防通道暢通。
二、安保員工作時(shí)間：
早班：8：00 — 18：00
中班：18：00— 0：00
夜班：0：00 — 8：00
三、管理規(guī)范
1、嚴(yán)禁安保員執(zhí)勤著裝不整齊，不按規(guī)定著裝佩帶不全。
2、嚴(yán)禁安保員當(dāng)班時(shí)看閱書報(bào)小說(shuō)，玩游戲機(jī)等與工作無(wú)關(guān)的事情。
3、嚴(yán)禁安保員值班時(shí)打瞌睡或聚眾聊天嬉鬧。
4、嚴(yán)禁飲酒執(zhí)勤或在禁煙區(qū)吸煙。
5、嚴(yán)禁交接班不清楚，未經(jīng)主管批準(zhǔn)。
6、嚴(yán)禁非法扣留他人證件及物品或接受券贈(zèng)。
7、嚴(yán)禁在突發(fā)事件，緊急情況中臨陣脫逃或視之不理。
8、嚴(yán)禁安保員之問(wèn)，監(jiān)守自盜，用權(quán)謀私，侵吞公款。
9、嚴(yán)禁違反安保器材、消防器材的操作規(guī)定或轉(zhuǎn)借。
10、嚴(yán)禁參加非法宗教活動(dòng)，參與、賭博等。
11、嚴(yán)禁無(wú)故不參與安保會(huì)議培訓(xùn)學(xué)習(xí)訓(xùn)練及集體活動(dòng)。
12、嚴(yán)禁私藏淫穢書刊、影片、槍、彈、參與吸毒、販毒、私運(yùn)的一切違法活動(dòng)。
13、嚴(yán)禁拉幫結(jié)派、搞不團(tuán)結(jié)、頂撞上級(jí)。
14、嚴(yán)禁取閱公司的重要文件和記錄。
15、嚴(yán)禁未經(jīng)批準(zhǔn)缺勤和擅離崗位或請(qǐng)假不按時(shí)歸隊(duì)。
16、嚴(yán)禁私自運(yùn)用公司財(cái)產(chǎn)物品。
17、嚴(yán)禁招惹或教唆他人參與社會(huì)聚眾打架、斗毆、搶劫等違法活動(dòng)。
18、嚴(yán)禁泄露物業(yè)部及安保機(jī)密。
19、嚴(yán)禁隱瞞不向上級(jí)匯報(bào)工作中存在的問(wèn)題或可能造成的后果。
20、嚴(yán)禁任何形式的賄賂收賄。
四、言行舉止
1、必須使用文明用語(yǔ)，講究文明禮貌。語(yǔ)氣要親切，言辭要得體，態(tài)度要大方。嚴(yán)禁手舞足蹈，用手指指人，低媚猥瑣，低聲下氣。
2、坐姿要求腿不搖，腳不翹、身不晃、端正、舒適、自然大方；嚴(yán)禁歪歪斜斜，翹二郎腿，吊兒郎當(dāng)。
3、站姿要直，肩要平，挺胸收腰，保持身體端正，嚴(yán)禁倚膀靠物，搖頭晃腦；當(dāng)著客人人面伸懶腰、挖鼻孔、打哈欠、剔牙、噴煙圈、張嘴大笑、點(diǎn)頭哈腰、裝腔作勢(shì)、兩腳并繞。
4、走路要遵循走路的禮儀。兩眼平視前方，兩臂自然在身體兩側(cè)擺，兩腿有節(jié)奏地交替向前邁步，嚴(yán)禁前俯后仰，左右搖晃，走八字步；要遵守交通規(guī)則、禮讓，不要在人行道中亂踩亂撞，橫沖直撞，甚至左顧右盼，東張西望，久久注目或掉頭追視時(shí)髦女性，更不要吃東西、吸煙或手插褲袋。步態(tài)要因事因人而宜。
5、與人交談，態(tài)度要真誠(chéng)大方、自然，神態(tài)要專注，正視對(duì)方，注意對(duì)方的反饋和情緒交流，嚴(yán)禁虛情假意、言不由衷、裝腔作勢(shì)、夸夸其談、胡亂恭維、贊美、夸耀或東張西望似聽非聽，或處理無(wú)關(guān)事物，打哈欠，伸懶腰，心不在焉，或滔滔不絕，旁若無(wú)人，或居高臨下，不容置疑，或一味敷衍，低三下四，總之要因事因人因地而定。
保潔員工作制度
一、保潔員分配：
行政中心所轄區(qū)域內(nèi)設(shè)立衛(wèi)生保潔員16名：其中行政辦公大樓A區(qū)6名；B區(qū)2名；C區(qū)2名；D區(qū)1名；內(nèi)外廣場(chǎng)5名。
二、保潔職責(zé)范圍：
1、各樓層走廊、樓梯、扶手、衛(wèi)生間、玻璃、天花板、樓層等公共部分，各樓外圍至道路間的草坪、道路環(huán)境衛(wèi)生及所負(fù)責(zé)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。
2、景觀廣場(chǎng)、內(nèi)廣場(chǎng)、各區(qū)通道、車輛出入口、草坪及尚未開發(fā)利用的空地（各保潔員的環(huán)境衛(wèi)生區(qū)域另行安排）。
三、保潔工作要求：
1、保潔員須每天兩次清掃保潔所負(fù)責(zé)的區(qū)域，衛(wèi)生間要求達(dá)到無(wú)異味，蹲盤、小便池?zé)o垢跡，走廊、樓梯、玻璃、扶手無(wú)灰塵、天花板無(wú)蛛絲。
2、道路、草坪、景觀廣場(chǎng)、內(nèi)廣場(chǎng)等環(huán)境衛(wèi)生保持衛(wèi)生整潔，無(wú)雜物、紙屑。
3、各保潔區(qū)域內(nèi)清掃的垃圾集中指定存放，垃圾箱加蓋并保持垃圾箱周圍整潔。
4、保潔員在工作中應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，調(diào)整作息時(shí)間，如有臨時(shí)保潔工作應(yīng)做到隨叫隨到，保質(zhì)保量完成學(xué)院所交給的各項(xiàng)任務(wù)。
四、保潔工作時(shí)間：
上午7：30～11：30
下午14：30～18：30
五、監(jiān)督制度：
1、定期和不定期檢查制度。
2、保潔范圍內(nèi)入駐單位領(lǐng)導(dǎo)及值班人員的反饋意見。
3、公司所交予保潔員的保潔工具，保潔員不得另作他用。
根據(jù)定期和不定期檢查、反饋意見等實(shí)際情況對(duì)無(wú)保質(zhì)保量完成公司所交予的各項(xiàng)任務(wù)者酌情扣減工資。保潔員工作績(jī)效每月由物管處組織相關(guān)單位進(jìn)行考評(píng)，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。
維修維護(hù)制度
一、工作要求
1、負(fù)責(zé)全行政中心水、電及有關(guān)設(shè)施的維修、保養(yǎng)和管理；
2、負(fù)責(zé)監(jiān)督安全用電，隨時(shí)檢查用電情況，發(fā)現(xiàn)不符合用電規(guī)定或擅自接線、裝燈用電者有權(quán)提出處理意見或直接拆除；
3、提出采購(gòu)日常維修材料及配件的意見；
4、妥善保管有關(guān)器材和維修工具。工具和器材不外借；
5、按要求按時(shí)倒閘操作。
二、工作制度
1、堅(jiān)守崗位，嚴(yán)格執(zhí)行管理處的考勤、考核制度；
2、嚴(yán)格執(zhí)行安全生產(chǎn)操作規(guī)程。節(jié)約使用器材和原材料；
3、堅(jiān)持巡檢工作制度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修，力避長(zhǎng)流水、長(zhǎng)明燈的現(xiàn)象發(fā)生；
4、熱愛本職工作，樹立愛崗敬業(yè)思想、態(tài)度和藹、隨叫隨到、維修及時(shí)、保證質(zhì)量；
5、保管好維修工具，工作間各種器材擺放有序；
6、工具和器材丟失或損壞者，照價(jià)賠償；
7、搞好工作間的清潔衛(wèi)生。
三、巡檢制度
1、水、電工對(duì)行政中心水、電重點(diǎn)部位設(shè)備及其他設(shè)施的巡檢工作每天不少于兩次；
2、巡檢時(shí)間為每天上午上班時(shí)間開始至1小時(shí)，下午下班時(shí)間前1小時(shí)至下班，如遇特殊情況可提前或延時(shí)進(jìn)行，但不可少缺；
3、巡檢人員巡檢時(shí)工作要認(rèn)真細(xì)致，不得馬虎、遺漏，尤其是重點(diǎn)部位；
4、巡檢情況必須認(rèn)真填寫巡檢工作記錄，字體要工整，看得清楚；
5、行政中心水、電重點(diǎn)部位設(shè)備及其他如出現(xiàn)重大事故，屬于巡檢不到位造成者，將追究當(dāng)事人的責(zé)任。
員工培訓(xùn)學(xué)習(xí)制度
一、新員工上崗培訓(xùn)
根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對(duì)新員工上崗培訓(xùn)工作做以下安排。
1、員工上崗培訓(xùn)期20天為有薪培訓(xùn)，以各部門主管進(jìn)行內(nèi)部培訓(xùn)為主。
2、培訓(xùn)內(nèi)容包括：職業(yè)道德教育，物業(yè)管理概述，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，投訴處理程序，具體工作操作流程，公司獎(jiǎng)勵(lì)、懲罰制度等項(xiàng)內(nèi)容。
3、培訓(xùn)目標(biāo)：通過(guò)對(duì)新員工的集中培訓(xùn)，使這些即將走上工作崗位的新員工成為服務(wù)意識(shí)優(yōu)良、業(yè)務(wù)素質(zhì)過(guò)硬、敬業(yè)愛崗、禮貌文明的高素質(zhì)服務(wù)人員。
二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)
社會(huì)在快速發(fā)展，新的管理知識(shí)、管理方式層出不窮，為了讓員工掌握這些新的知識(shí)以提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和服務(wù)質(zhì)量，對(duì)于在崗管理人員進(jìn)行不定期的培訓(xùn)顯得尤為重要。
1、通過(guò)實(shí)際工作中所產(chǎn)生的問(wèn)題，不定期地安排員工參加班后的專題培訓(xùn)。
2、每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會(huì)，交流事件處理技藝及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗(yàn)。
3、上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。
（1）通過(guò)理論答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容。
（2）在實(shí)踐工作中業(yè)戶投訴率、違章、違規(guī)的行為是評(píng)價(jià)員工工作成績(jī)的基礎(chǔ)。
�。�3）通過(guò)理論與實(shí)踐考核，淘汰不合格的員工，獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)秀員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。
4、培訓(xùn)內(nèi)容。
�。�1）管理服務(wù)目標(biāo)、業(yè)主需求變化、安全管理、物業(yè)管理動(dòng)態(tài)。
�。�2）投訴回訪處理經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。
5、培訓(xùn)方式：
�。�1）利用內(nèi)部師資力量住址培訓(xùn)或邀請(qǐng)有關(guān)專家實(shí)施培訓(xùn)。
�。�2）根據(jù)工作需要將管理骨干人員送相關(guān)職能機(jī)構(gòu)進(jìn)行全脫產(chǎn)或半脫產(chǎn)的培訓(xùn)。
�。�3）根據(jù)工作需要，由本公司統(tǒng)一安排，定期組織骨干人員到其他先進(jìn)的物業(yè)管理公司參觀學(xué)習(xí)，開拓視野，拓展思維。
（4）組織管理人員就工作中的難點(diǎn)、焦點(diǎn)、典型案例進(jìn)行剖析，讓員工掌握好管理服務(wù)的原則性和靈活性。
走（回）訪制度
一、制定走（回）訪制度的意義：
1、加強(qiáng)物業(yè)管理處與入駐各單位的聯(lián)系和溝通，讓各單位切身體會(huì)物業(yè)公司對(duì)其的重視和關(guān)心，從而相互理解便于更好的開展物業(yè)工作。
2、使管理處各項(xiàng)工作置身于各單位監(jiān)督中，從而集思廣益，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，不斷改進(jìn)管理服務(wù)工作，提高服務(wù)質(zhì)量。
二、回訪分類和回訪方式：
1、回訪分類：定期走訪，專項(xiàng)走訪，投訴走訪，有償服務(wù)走訪、維修工單。
2、回訪方式：電話回訪、上門面談、日常巡視。
三、回訪的操作規(guī)范：
1、辦公室負(fù)責(zé)行政中心內(nèi)所有入駐單位的回訪工作，通過(guò)回訪了解各單位的服務(wù)要求，對(duì)其提出的問(wèn)題和意見建議及時(shí)記錄，解決，反饋和上報(bào)。并跟進(jìn)處理結(jié)果，直至其滿意。
2、辦公室應(yīng)了解回訪單位的基本情況，服務(wù)項(xiàng)目。
3、辦公室在回訪過(guò)程中，首先應(yīng)介紹自己的身份，說(shuō)明回訪目的，主動(dòng)介紹公司在近期的主要工作，對(duì)存在問(wèn)題的管理措施，虛心聽取意見和建議，并做詳細(xì)記錄。
4、辦公室將回訪中各單位提出的各項(xiàng)內(nèi)容詳細(xì)記錄在《物業(yè)調(diào)查表》中，并對(duì)能夠當(dāng)時(shí)解答和解決的問(wèn)題立即予以答復(fù)，對(duì)暫時(shí)不能解決的問(wèn)題，則詳細(xì)記錄。
5、回訪結(jié)束時(shí)，應(yīng)對(duì)各單位的理解和配合表示感謝，并希望得到各單位的繼續(xù)支持和合作。
6、將《物業(yè)調(diào)查表》中各單位提出的問(wèn)題進(jìn)行整理，分類，同時(shí)采取相應(yīng)措施或通知相關(guān)部門解決處理，并跟進(jìn)處理全過(guò)程。
7、如相關(guān)人員不能及時(shí)解決的問(wèn)題須立即上報(bào)辦公室及物業(yè)經(jīng)理，由辦公室及物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)通知工作人員，落實(shí)解決措施和方法，并積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門進(jìn)行解決，將處理結(jié)果上報(bào)辦公室。
8、工作人員跟進(jìn)相關(guān)責(zé)任部門或責(zé)任人的整改結(jié)果，就改進(jìn)處理結(jié)果對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪，了解業(yè)主的意見，如業(yè)主不滿意，繼續(xù)改進(jìn)直至業(yè)主滿意為止。
9、回訪完畢后，工作人員將《回訪記錄》進(jìn)行匯總，上交辦公室及物業(yè)經(jīng)理審閱簽字后，報(bào)物業(yè)經(jīng)理審閱。
10、年底辦公室對(duì)全年走訪記錄進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)，將業(yè)主重點(diǎn)反映的問(wèn)題暫不能解決或不能解決的問(wèn)題匯總，報(bào)事務(wù)局進(jìn)行評(píng)審，為下一年度物業(yè)公司的改進(jìn)提供依據(jù)。
11、工作人員根據(jù)工程維修工作單對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪，滿意程度應(yīng)進(jìn)行歸納總結(jié)。
12、《調(diào)查表》發(fā)放操作規(guī)范
�。�1）每半年進(jìn)行一次詳細(xì)調(diào)查。
�。�2）發(fā)放對(duì)象：行政中心內(nèi)所有單位。
�。�3）發(fā)放目的：是為及時(shí)了解業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的滿意程度，請(qǐng)各業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)和管理提出寶貴意見、建議和評(píng)價(jià)。以督促物業(yè)公司完善各項(xiàng)服務(wù)。
（4）向業(yè)主介紹此次意見調(diào)查的重點(diǎn)項(xiàng)目。
�。�5）確定《調(diào)查表》的收取時(shí)間。
�。�6）工作人員在收取時(shí)，應(yīng)查看業(yè)主是否署名，以便于工作的改進(jìn)及回訪。
�。�7）工作人員收回《調(diào)查表》后，交辦公室。物業(yè)經(jīng)理首先對(duì)《調(diào)查表》中業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的滿意率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，對(duì)業(yè)主意見進(jìn)行分類匯總，分別按照辦公室、保潔部、安保部、水電部匯總業(yè)主的具體意見、建議，上報(bào)總公司。
�。�8）物業(yè)經(jīng)理組織各部門管理人員，召開《調(diào)查表》調(diào)查專項(xiàng)研討會(huì)，下發(fā)調(diào)查情況匯總給各部門管理人員，就各部門問(wèn)題進(jìn)行研究討論，初步提出整改方案。
�。�9）會(huì)后，各部門管理人員就《調(diào)查表》反應(yīng)的內(nèi)容如開各部門的專題會(huì)議，討論、制定整改措施，并落實(shí)到相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行實(shí)施整改，及時(shí)將整改措施上報(bào)物業(yè)經(jīng)理。
�。�10）辦公室負(fù)責(zé)收集各部門整改措施報(bào)告，根據(jù)各部門整改措施及時(shí)進(jìn)行跟進(jìn)回訪。
�。�11）對(duì)于暫不能解決的問(wèn)題辦公室安排工作人員或親自向業(yè)主進(jìn)行解釋。暫不能解決的問(wèn)題上報(bào)辦公室或物業(yè)經(jīng)理，為今后公司完善服務(wù)提供依據(jù)。
13、相關(guān)責(zé)任部門、責(zé)任人規(guī)范：
�。�1）相關(guān)責(zé)任部門、責(zé)任人接到辦公室反饋的問(wèn)題，由責(zé)任部門經(jīng)理立即落實(shí)解決措施、方法和責(zé)任人，并將改進(jìn)的情況及時(shí)反饋客服部。
（2）不能立即進(jìn)行整改的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)與辦公室溝通由辦公室進(jìn)行協(xié)調(diào)。
（3）整改完畢后，應(yīng)及時(shí)反饋辦公室進(jìn)行回訪直至業(yè)主滿意。
14、辦公室主管監(jiān)督檢查規(guī)范
�。�1）根據(jù)物業(yè)總公司的要求，負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)走訪計(jì)劃，內(nèi)容及要求。
�。�2）監(jiān)督檢查工作人員是否按照制定的走訪計(jì)劃，內(nèi)容及要求進(jìn)行業(yè)主走訪/回訪，以及業(yè)主問(wèn)題跟進(jìn)處理的及時(shí)性和效率，并作為客服專員的考核依據(jù)。
（3）辦公室主管全面了解掌握業(yè)主對(duì)公司服務(wù)質(zhì)量及相關(guān)需求信息，準(zhǔn)確差別分類，及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理。
四、方法和過(guò)程的控制：
1、各部門根據(jù)實(shí)際情況，由辦公室及工作人員制定登門拜訪工作計(jì)劃，經(jīng)辦公室經(jīng)理審閱報(bào)總公司批準(zhǔn)，并就相關(guān)材料于綜合部備案。
2、登門拜訪內(nèi)容記錄在《調(diào)查表》中。
3、登門拜訪中客戶提出的意見、問(wèn)題若屬于投訴范疇，直接進(jìn)入投訴處理程序，填寫《客戶投訴處理記錄表》，由相關(guān)責(zé)任部門負(fù)責(zé)處理并及時(shí)將信息反饋至業(yè)主。
4、所有登門拜訪相關(guān)記錄均由辦公室負(fù)責(zé)存檔。
5、各部門每年按照物業(yè)公司確定的調(diào)查問(wèn)卷至少進(jìn)行一次客戶滿意度調(diào)查。發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷時(shí)應(yīng)在《調(diào)查表》上做好簽收記錄。
6、物業(yè)辦公室和各部門按照滿意度調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析模版，共同進(jìn)行滿意度調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析。
7、辦公室及物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)本項(xiàng)目對(duì)業(yè)主走回訪、業(yè)主滿意度調(diào)查工作的開展。
8、辦公室負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主走回訪、業(yè)主滿意度調(diào)查工作計(jì)劃的具體執(zhí)行和任務(wù)分配。
9、各部門負(fù)責(zé)對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行落實(shí)解決，及時(shí)整改，將處理結(jié)果報(bào)辦公室。
五、回訪周期
1、原則上應(yīng)三個(gè)月走訪一次，專項(xiàng)走（回）訪由辦公室經(jīng)理隨時(shí)調(diào)整。
2、電話回訪情況隨時(shí)進(jìn)行。
物業(yè)管理員巡視監(jiān)督制度
一、應(yīng)每日巡視物業(yè)三次以上，熟悉物業(yè)區(qū)域內(nèi)一切設(shè)備、設(shè)施。如發(fā)現(xiàn)物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)施有任何損壞或潛在危險(xiǎn)，應(yīng)立即通知維修部搶修，并及時(shí)通知所屬上司，以確保物業(yè)內(nèi)一切設(shè)施運(yùn)作正常。
二、每日巡視的范圍包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)的樓梯、停車場(chǎng)、物業(yè)區(qū)域與外圍接點(diǎn)等公共區(qū)域，上午和下午可以分不同內(nèi)容來(lái)檢查，每天檢查的內(nèi)容要有側(cè)重點(diǎn)。
三、每日檢查物業(yè)范圍的區(qū)域安保、保潔，裝修秩序、設(shè)施設(shè)備之情況，填寫記錄并上報(bào)主管，由辦公室核查各級(jí)員工的儀容儀表，紀(jì)律及工作表現(xiàn)等。
四、每日檢查入駐單位有否違章行為，有無(wú)亂搭，違章裝修，亂拉亂接電線等，應(yīng)及時(shí)加以制止，做好記錄并視情況及時(shí)報(bào)告上級(jí)主管。
五、巡視物業(yè)公共道路上有無(wú)車輛亂停亂放，停車場(chǎng)的車輛擺放是否有序。
六、若巡視樓層時(shí)發(fā)現(xiàn)入駐單位出現(xiàn)門、閘未鎖好的情況，應(yīng)按緊急事件處理程序處理并通知有關(guān)部門，以確定是否是人為疏忽或遭人盜竊。
七、若巡視過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)個(gè)別單位有特殊情況，應(yīng)立即向上級(jí)報(bào)告，以免物業(yè)遭受嚴(yán)重?fù)p失。
八、如發(fā)現(xiàn)可疑人員在物業(yè)范圍游蕩，亂張貼廣告和其它的治安可疑情況，應(yīng)立即加以了解，有需要時(shí)記錄他們的個(gè)人情況。
九、巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及自己在工作中發(fā)現(xiàn)的需加強(qiáng)管理，提高服務(wù)質(zhì)量等方面的想法，應(yīng)及時(shí)記錄，并及時(shí)向上級(jí)主管反映，或公司例會(huì)上提出。
十、要注意對(duì)巡視檢查結(jié)果進(jìn)行跟進(jìn)工作，了解處理情況并記錄質(zhì)量效果，對(duì)兩次記錄以上但仍未解決之情況上報(bào)上級(jí)主管。
消防器材、設(shè)備設(shè)施檢查檢修制度
一、公司維修員對(duì)辦公樓、地下庫(kù)房和配電房的消防設(shè)施每季進(jìn)行全面檢查、維護(hù)和保養(yǎng)一次。
二、檢查時(shí)進(jìn)行各種聯(lián)動(dòng)操作試驗(yàn)，通過(guò)操作，仔細(xì)觀察、聽、看設(shè)備運(yùn)行是否正常，在無(wú)異聲、故障、打印機(jī)是否正常打印、走紙是否流暢，備用電源是否處于充電狀態(tài)、電壓是否穩(wěn)定。
三、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、故障，能修理排除的，立即排除恢復(fù)，不能排除需要更換件的應(yīng)立即報(bào)告物業(yè)經(jīng)理，說(shuō)明原因，共同研究后，報(bào)主管部門安排資金解決。
四、煙感探頭、手動(dòng)報(bào)警的檢查、維護(hù)和保養(yǎng)。
五、煙感探頭檢查試驗(yàn)。通過(guò)檢查、抽查試驗(yàn)，看巡檢是否正常，吸煙后是否馬上報(bào)警。探頭無(wú)巡檢或吸煙后不報(bào)警，應(yīng)立即拆下清洗，清洗后仍不報(bào)警，應(yīng)進(jìn)行修理更換。
六、手動(dòng)報(bào)警檢查試驗(yàn)。檢查時(shí)應(yīng)采取抽查試驗(yàn)，將手報(bào)按鈕按下后，到控制室查看是否報(bào)警，檢查時(shí)注意觀察，手報(bào)按鈕蓋是否完好無(wú)缺，座體是否牢固，巡檢是否閃動(dòng)，如發(fā)現(xiàn)缺蓋，座體松動(dòng)，巡檢不閃，應(yīng)立即修復(fù)更換、緊固。
七、排煙的檢查、維護(hù)和保養(yǎng)。檢查各樓層門窗開啟、關(guān)閉是否正常，有無(wú)損壞。
八、卷簾門、消火栓的檢查、維護(hù)和保養(yǎng)。
九、卷簾門檢查時(shí)應(yīng)進(jìn)行升降試驗(yàn)，注意觀察升、降、停三檔運(yùn)行是否靈活流暢，電機(jī)是否有異聲、門體是否犯卡、卷簾門墻壁開關(guān)應(yīng)保持穩(wěn)固，如有松動(dòng)、缺件應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。
十、消火栓檢查時(shí)應(yīng)進(jìn)行出水實(shí)驗(yàn)，看有無(wú)壓力、出水是否符合要求。檢查消火栓輪柄、開關(guān)是否靈活，有無(wú)銹蝕、滴漏，如銹蝕、滴漏，開關(guān)轉(zhuǎn)不動(dòng)或轉(zhuǎn)動(dòng)費(fèi)力，應(yīng)立即維護(hù)修理。
十一、各區(qū)域的消防設(shè)施及消防器材是各單位用于初期火災(zāi)的撲救，各單位應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)管理，并定期進(jìn)行檢查、維護(hù)。
十二、各單位使用和保管人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)和掌握消防設(shè)施及消防器材的使用、檢查、維護(hù)和保養(yǎng)知識(shí)，熟悉初期火災(zāi)的撲滅方法，熟悉消防設(shè)施及消防 器材的各種設(shè)備和程序、方法。
十三、各單位的使用和保管人員每星期交接班前后必須進(jìn)行檢查擦試保養(yǎng)和清點(diǎn)，要經(jīng)常保持消防設(shè)施及消防器材的清潔，防止丟失損壞。
十四、各單位對(duì)其它消防設(shè)施及消防器材每月進(jìn)行一次全面檢查、維護(hù)和保養(yǎng)。主要檢查消火栓、空氣呼吸器、推車或手提滅火器、消防沙箱、消防鍬、鉤、桶等的完好程度，有無(wú)丟失損壞，檢查滅火器和空氣呼吸器和空氣呼吸器的壓力表的指示針是否在正常位置，并進(jìn)行全面擦拭保養(yǎng)。
監(jiān)控系統(tǒng)操作制度
為了加強(qiáng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作室的管理，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常使用和安全運(yùn)作，充分發(fā)揮其作用，特制定本規(guī)則。
一、監(jiān)控室值班登記制度
�。ㄒ唬┍O(jiān)控人員必須具有高度的工作責(zé)任心，認(rèn)真落實(shí)公司賦予的安全監(jiān)控任務(wù)，及時(shí)掌握各種監(jiān)控信息，對(duì)監(jiān)控過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的情況及時(shí)進(jìn)行處理和上報(bào)。
�。ǘ┲蛋嗳藛T必須嚴(yán)格按照規(guī)定時(shí)間上下班，不準(zhǔn)隨意離崗離位，個(gè)人需處理事務(wù)時(shí)，應(yīng)重復(fù)值班領(lǐng)導(dǎo)的同意并在有人頂崗時(shí)方可離開。
�。ㄈ⿲�(duì)監(jiān)控到的可疑情況，及時(shí)通知巡邏人員進(jìn)行跟蹤，確保行政中心的治安穩(wěn)定。
（四）每天對(duì)監(jiān)控的情況進(jìn)行登記，并對(duì)值班登記本保留存檔。
二、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度
（一）監(jiān)控人員服從值班領(lǐng)導(dǎo)的安排，認(rèn)真落實(shí)值班期間的各項(xiàng)工作任務(wù)。
�。ǘ┍O(jiān)控人員應(yīng)愛護(hù)和管理好監(jiān)控室的各項(xiàng)裝配和設(shè)施，嚴(yán)格操作規(guī)程，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運(yùn)作。
�。ㄈ┓枪ぷ魅藛T未經(jīng)許可不得進(jìn)入監(jiān)控室，公司員工和外來(lái)人員需到監(jiān)控室查詢情況和觀訪者必須經(jīng)值班領(lǐng)導(dǎo)同意方可進(jìn)入。
�。ㄋ模┙乖诒O(jiān)控室聊天、游戲，按操作規(guī)程使用，不得隨意折裝設(shè)備，做好設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)，保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔。
�。ㄎ澹┕绢I(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)需到監(jiān)控室查詢情況，值班人員應(yīng)及時(shí)報(bào)告值班領(lǐng)導(dǎo)，并熱情做好接待工作和給予積極配合。
�。┍仨毐Ｊ孛孛�，不得在監(jiān)控室以外的場(chǎng)所議論有關(guān)錄像的內(nèi)容。
三、發(fā)現(xiàn)案件線索登記存檔制度
�。ㄒ唬┍O(jiān)控人員每天對(duì)錄像進(jìn)行翻看，發(fā)現(xiàn)有價(jià)值案件線索及時(shí)保留，并作好標(biāo)記，為公安部門破案提供有效線索。
�。ǘ┍O(jiān)控人員對(duì)行政區(qū)域內(nèi)打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災(zāi)等錄像要及時(shí)存檔保留，并做好標(biāo)記。
�。ㄈ⿲�(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)要求保留的錄像進(jìn)行存檔保留，并做好標(biāo)記。
物業(yè)管理制度7
一、安全工器具都應(yīng)統(tǒng)一編號(hào)，并放置在使用時(shí)方便拿取的.固定地點(diǎn)。
二、安全工器具應(yīng)按部頒《電業(yè)安全工作規(guī)程》的規(guī)定時(shí)間進(jìn)行電氣絕緣試驗(yàn)，并應(yīng)有試驗(yàn)標(biāo)牌、實(shí)驗(yàn)記錄等。
三、安全工器具應(yīng)指定專人管理。妥善保管，不得隨意亂放、故意損壞；安全工具室應(yīng)通風(fēng)通光、保持干燥、清潔整齊；含有橡膠制品的工具嚴(yán)禁陽(yáng)光直射暴曬、酸堿油污腐蝕、堅(jiān)硬物體打擊等。
四、安全工器具在使用前必須仔細(xì)檢查或試驗(yàn)其是否完好，檢查正常情況下方能使用，否則不能使用。
五、安全工器具不準(zhǔn)外借，且不允許把安全工器具作為一般工具來(lái)使用。
六、安全工器具的清點(diǎn)檢查應(yīng)作為運(yùn)行交接班的內(nèi)容之一，丟失或損壞由當(dāng)班人負(fù)責(zé)賠償。
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