前期物業(yè)工作計(jì)劃9篇

　　時(shí)光在流逝，從不停歇，我們又將接觸新的知識，學(xué)習(xí)新的技能，積累新的經(jīng)驗(yàn)，此時(shí)此刻我們需要開始制定一個(gè)計(jì)劃。我們該怎么擬定計(jì)劃呢？以下是小編精心整理的前期物業(yè)工作計(jì)劃，僅供參考，大家一起來看看吧。

前期物業(yè)工作計(jì)劃1

　　按管理要求和物業(yè)管理運(yùn)作需要，物業(yè)公司將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗(yàn)收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理工作計(jì)劃：

　　<一>介入期

　　根據(jù)房地產(chǎn)公司提供的項(xiàng)目施工進(jìn)度表、銷售進(jìn)度表、入住計(jì)劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工作計(jì)劃，力求務(wù)實(shí)、高效，并有利于房地產(chǎn)公司的銷售服務(wù)，（物業(yè)管理有限公司）申報(bào)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)(初次定價(jià))。

　　1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，物業(yè)公司做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：

　�。�1）根據(jù)房地產(chǎn)公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊》，并與業(yè)主簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；對房地產(chǎn)公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實(shí)不符導(dǎo)致糾紛；

　�。�2）對園林布置及景觀設(shè)計(jì)方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；

　�。�3）參與項(xiàng)目組的工程例會，適時(shí)提出物業(yè)管理的專項(xiàng)建議；對智能化系統(tǒng)提出專項(xiàng)建議；對小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標(biāo)識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；

　�。�4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；

　�。�5）對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤并建檔管理；

　　（6）配合銷售中心物業(yè)管理咨詢，同時(shí)與銷售部、客服部人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動溝通；

　�。�7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗(yàn)收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯總提交書面整改報(bào)告；

　�。�8）收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；

　�。�9）與公司相關(guān)部門協(xié)商建立維保機(jī)制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時(shí)的解決；

　�。�10）建立與社會專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準(zhǔn)備工作；

　　（11）與公司協(xié)商確定管理辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計(jì)劃的制定與實(shí)施；

　�。�12）擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項(xiàng)流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂成冊（業(yè)主入伙時(shí)發(fā)放給業(yè)主）。

　�。�13）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項(xiàng)檔案。

　　2、開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查

　　積極參與地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售中心幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化

　　層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求，通過分析，確定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。

　　3、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收

　　充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負(fù)責(zé)，對房地產(chǎn)負(fù)責(zé)”的宗旨，進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。

　　4、介入期管理工作計(jì)劃表

　　<二>入住期高效

　　1、便利辦好入住

　　入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的一個(gè)契機(jī)，為此物業(yè)公司做好如下幾項(xiàng)工作：

　�。�1）與銷售中心配合，告知業(yè)主詳細(xì)的入伙流程、各項(xiàng)手續(xù)辦理辦法以及應(yīng)收的有關(guān)費(fèi)用，以便業(yè)主事前做好準(zhǔn)備；

　�。�2）銷售中心應(yīng)合理安排業(yè)主的入伙時(shí)期，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理；入住服務(wù)；

　�。�3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提供一對一的入住服務(wù)；

　�。�4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等相關(guān)專業(yè)部門，同步辦公，方便業(yè)主入伙；

　　2、提供入住期的便民服務(wù)措施

　�。�1）延長工作時(shí)間，隨到隨辦，同時(shí)提供物業(yè)管理及其收費(fèi)項(xiàng)目的咨詢答疑、裝修咨詢等；

　�。�2）通過公開招投標(biāo)方式引入4～5家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)良好的'正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進(jìn)駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營創(chuàng)收；

　　（3）組織有償便民服務(wù)隊(duì)，解決入住期間搬運(yùn)量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時(shí)也方便裝修期間民工流的控制。

　　3、記錄并處理業(yè)主在接收樓驗(yàn)房中提出的合理的意見與建議

　　4、裝修管理

　�。�1）裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)建設(shè)部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及中山市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請表》等，對相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進(jìn)行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識培訓(xùn)。

　�。�2）強(qiáng)化裝修審批二次控制的要點(diǎn)，制定裝修審批程序。

　�。�3）落實(shí)二次裝修跟蹤監(jiān)管責(zé)任制。

　�。�4）制定違章裝修處理流程。

　�。�5）依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進(jìn)行裝修驗(yàn)收。

　　5、治安管理

　　（1） 建立高素質(zhì)的安管隊(duì)伍，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。

　�。�2） 確立治安重點(diǎn)，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。 車位、車主、車型、車色）

　�。�3） 實(shí)施科學(xué)有效的防范體系，全面防范實(shí)施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機(jī)動崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動；

　�。�4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。

　　6、入住期管理工作計(jì)劃表

　　<三>常規(guī)期管理

　　培訓(xùn)工作

　　通過培訓(xùn)，提高物業(yè)公司員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為物業(yè)項(xiàng)目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，使社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。

　　（1）安管培訓(xùn)計(jì)劃

　�。�2）綠化培訓(xùn)計(jì)劃

　　（3）行政培訓(xùn)計(jì)劃

　　1、 小區(qū)工程部培訓(xùn)計(jì)劃

　　2、 常規(guī)期工作計(jì)劃表

前期物業(yè)工作計(jì)劃2

　　一、前期介入計(jì)劃

　　專業(yè)、科學(xué)、規(guī)范的物業(yè)管理前期介入,將為今后物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)的提高及降底管理成本,打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。針對行政中心,現(xiàn)代化、智能型、設(shè)施設(shè)備多規(guī)模大的物業(yè)特點(diǎn),本公司如果中標(biāo),將成立前期物業(yè)管理介入工作組,以國際先進(jìn)的物業(yè)管理理念,專業(yè)化、科學(xué)化的管理方式,介入某某區(qū)行政中心的前期物業(yè)管理工作。

　　(一)、前期介入人員安排

　　組長:公司總經(jīng)理兼任

　　副組長:行政中心物管事務(wù)所經(jīng)理

　　其它成員:公司本部工程部工民建、電氣、弱電專業(yè)工程師各2名,項(xiàng)目經(jīng)理2名、品質(zhì)管理部、資源管理部、市場推廣部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部主管級職員各1名。

　　(二)、工作方式

　　1.組長每周組織會議對一周工作作全面布署,并檢討各項(xiàng)工作的完成情況。

　　2.副組長全日制現(xiàn)場辦公,負(fù)責(zé)行政中心現(xiàn)場工作的`協(xié)調(diào)與安排。

　　3.各專業(yè)工程師及中心物管員按工作內(nèi)容全日制現(xiàn)場工作,副組長每日組織會議對當(dāng)日工作作全面檢討。

　　4.工作組其它成員按現(xiàn)場半日工作制工作,按計(jì)劃完成各口工作,每周向副組長提供工作報(bào)告。

　　(三)、工作內(nèi)容

　　內(nèi)容 完成時(shí)間 落實(shí)部門 備注

　　一、前期工程監(jiān)督

　　1)審閱樓宇、設(shè)備圖則及設(shè)計(jì) 工程部、工作組

　　2)設(shè)施設(shè)備隱蔽線路的熟悉與標(biāo)注 工程部、工作組

　　3)從物業(yè)管理角度向業(yè)主方提供建議 工程部、工作組

　　4)按工程合同承諾標(biāo)準(zhǔn),編造驗(yàn)收表格 工程部、工作組

　　5)制定驗(yàn)收程序并接管物業(yè)設(shè)施、初檢遺漏工程 按工程進(jìn)度 工程部、工作組

　　6)向機(jī)關(guān)事務(wù)局提供樓宇、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)及維修建議 工程部、中心物管事務(wù)所

　　二、人事

　　1)物管事務(wù)所架構(gòu)制定及討論審定 資源部、工作組

　　2)管理級員工的招聘

　　3)各級員工編制、職責(zé)、聘用條件及員工福利制度審批 資源部

　　4)人事管理制度、員工手冊的討論審批 資源部

　　A.公開招聘 資源部

　　B.面試 資源部

　　C.聘用及入職培訓(xùn) 資源部

　　D.熟悉物管事務(wù)所運(yùn)作及在職培訓(xùn) 資源部、中心物管事務(wù)所

　　三、設(shè)立某某區(qū)行政中心物管事務(wù)所

　　1)設(shè)立及裝修物管事務(wù)所 工程部、工作組

　　2)辦公設(shè)備及工具設(shè)備的采購 資源部、工作組

　　3)現(xiàn)場清潔及布置 中心物管事務(wù)所

　　四、管理文件

　　1)中心公約、服務(wù)手冊制定及審批 市場推廣部

　　2)各類文件、表格的制定及印刷 品質(zhì)部、資源部

　　五、管理預(yù)算、啟動預(yù)算及財(cái)務(wù)安排

　　1)制定初步管理預(yù)算、啟動預(yù)算及討倫 計(jì)劃財(cái)務(wù)部

　　2)管理費(fèi)及各項(xiàng)費(fèi)用制定及申報(bào) 市場推廣部

　　3)各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度制定 計(jì)劃財(cái)務(wù)部

　　六、樓宇基本設(shè)備預(yù)算

　　1)設(shè)計(jì)及審定各類標(biāo)牌、指示牌 市場推廣部

　　2)采購、制作及安裝 市場推廣部

　　七、物業(yè)驗(yàn)收之準(zhǔn)備

　　1)樓宇各單項(xiàng)驗(yàn)收 根據(jù)情況確定 工程部、工作組

　　2)公共地方的驗(yàn)收(道路、停車場等) 根據(jù)情況確定 工程部、工作組

　　3)樓宇各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備測試及驗(yàn)收 根據(jù)情況確定 工程部、工作組

　　4)樓宇內(nèi)部初驗(yàn) 根據(jù)情況確定 工程部、工作組

　　5)遺漏工程跟進(jìn)及監(jiān)督驗(yàn)收 根據(jù)情況確定 工程部、工作組

　　6)綠化工程的驗(yàn)收 根據(jù)情況確定 工程部、工作組

　　八、樓宇接管安排

　　1)制定接管計(jì)劃 工作組

　　2)安排準(zhǔn)備各類文件 品質(zhì)部、工作組

　　3)人員安排 工程部、工作組

　　4)接管培訓(xùn) 工程部

　　5)清潔開荒 中心物管事務(wù)所

　　6)現(xiàn)場氛圍布置 市場部、中心物管事務(wù)所

　　7)進(jìn)行接管工作 工程部、中心物管事務(wù)所

　　九、遺漏工程跟進(jìn)

　　1)整理資料及落實(shí)遺漏工程跟進(jìn) 按工程進(jìn)度 工程部、中心物管事務(wù)所

　　2)維修后復(fù)檢、通知業(yè)主方再次驗(yàn)收 按工程進(jìn)度 工程部、中心物管事務(wù)所

　　3)現(xiàn)場施工方的管理討論 品質(zhì)部、中心物管事務(wù)所

　　十、各服務(wù)項(xiàng)目檢討

　　1)物業(yè)保險(xiǎn)事宜之建議 計(jì)財(cái)部、中心物管事務(wù)所

　　2)檢討物業(yè)管理人力資源 資源部、中心物管事務(wù)所

　　3)檢討保安安排 中心物管事務(wù)所

　　4)檢討清潔服務(wù)之安排 中心物管事務(wù)所

　　5)檢討維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)之安排 工程部、中心物管事務(wù)所

　　6)檢討處理客戶投訴之程序 品質(zhì)部、中心物管事務(wù)所

　　7)檢討園藝綠化保養(yǎng)及節(jié)日布置之安排 工程部、中心物管事務(wù)所

　　8)檢討公共關(guān)系之安排 市場部、中心物管事務(wù)所

前期物業(yè)工作計(jì)劃3

　　根據(jù)集團(tuán)的管理要求和物業(yè)管理運(yùn)作需要，物業(yè)部將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗(yàn)收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理工作計(jì)劃：

　　<一>介入期

　　根據(jù)集團(tuán)公司提供的項(xiàng)目施工進(jìn)度表、銷售進(jìn)度表、入住計(jì)劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工作計(jì)劃，力求務(wù)實(shí)、高效，并有利于集團(tuán)的銷售服務(wù)。

　　1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：

　�。�1）根據(jù)集團(tuán)公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊》，并與集團(tuán)簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；對集團(tuán)公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實(shí)不符導(dǎo)致糾紛；

　　（2）對園林布置及景觀設(shè)計(jì)方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；

　�。�3）參與項(xiàng)目組的工程例會，適時(shí)提出物業(yè)管理的專項(xiàng)建議；對智能化系統(tǒng)提出專項(xiàng)建議；對小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標(biāo)識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；

　�。�4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；

　�。�5）對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤并建檔管理；

　�。�6）配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時(shí)與集團(tuán)銷售部、客服部人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動溝通；

　�。�7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗(yàn)收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯總提交書面整改報(bào)告；

　�。�8）收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；

　�。�9）與集團(tuán)公司相關(guān)部門協(xié)商建立維保機(jī)制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時(shí)的解決；

　�。�10）建立與社會專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準(zhǔn)備工作；

　�。�11）與集團(tuán)公司協(xié)商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計(jì)劃的'制定與實(shí)施；

　　（12）擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項(xiàng)流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂成冊（業(yè)主入伙時(shí)發(fā)放給業(yè)主）。

　�。�13）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項(xiàng)檔案。

　　2、開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查

　　積極參與集團(tuán)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求，通過分析，確定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。

　　3、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收

　　充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對大儒世家物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負(fù)責(zé)，對集團(tuán)負(fù)責(zé)”的宗旨，對大儒世家進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。

　　4、介入期管理工作計(jì)劃表

　　<二>入住期

　　1、高效便利辦好入住

　　入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的一個(gè)契機(jī)，為此做好如下幾項(xiàng)工作：

　�。�1）與銷售部配合，告知業(yè)主詳細(xì)的入伙流程、各項(xiàng)手續(xù)辦理辦法以及應(yīng)收的有關(guān)費(fèi)用，以便業(yè)主事前做好準(zhǔn)備；

　�。�2）銷售部應(yīng)合理安排業(yè)主的入伙時(shí)期，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理；入住服務(wù)；

　�。�3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提供一對一的入住服務(wù)；

　�。�4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)，同步辦公，方便業(yè)主入伙；

　　2、提供入住期的便民服務(wù)措施

　�。�1）延長工作時(shí)間，隨到隨辦，同時(shí)提供物業(yè)管理及其收費(fèi)項(xiàng)目的咨詢答疑、裝修咨詢等；

　�。�2）通過公開招投標(biāo)方式引入4～5家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進(jìn)駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營創(chuàng)收；

　�。�3）組織有償便民服務(wù)隊(duì)，解決入住期間搬運(yùn)量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時(shí)也方便裝修期間民工流的控制。

　　3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗(yàn)房中提出的合理的意見與建議

　　4、裝修管理

　�。�1）裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)《建筑發(fā)》，建設(shè)部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及福州市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請表》等，對相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進(jìn)行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識培訓(xùn)。

　　（2）強(qiáng)化裝修審批二次控制的要點(diǎn)，制定裝修審批程序。

　　（3）落實(shí)二次裝修跟蹤監(jiān)管責(zé)任制。

　�。�4）制定違章裝修處理流程。

　�。�5）依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進(jìn)行裝修驗(yàn)收。

　　5、治安管理

　�。�1） 建立高素質(zhì)的安管隊(duì)伍，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。

　�。�2） 確立治安重點(diǎn)，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。 車位、車主、車型、車色）

　　（3） 實(shí)施科學(xué)有效的防范體系，全面防范實(shí)施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機(jī)動崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動；

　�。�4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。

　　6、入住期管理工作計(jì)劃表

　　<三>常規(guī)期管理

　　通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為大儒世家物業(yè)項(xiàng)目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，使大儒世家社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。

　　（1）安管培訓(xùn)計(jì)劃

　�。�2） 綠化培訓(xùn)計(jì)劃

前期物業(yè)工作計(jì)劃4

　　物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗(yàn)收管理、業(yè)主入駐管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理等方面，在實(shí)際操作中，我們將根據(jù)各階段的特點(diǎn)，有重點(diǎn)、有步驟地逐項(xiàng)落實(shí)。

　　一、早期介入的具體工作計(jì)劃：

　　1、檢查配套設(shè)施是否完善，如保潔用服務(wù)間、垃圾房、停車場、自行車庫、開水爐（間）、吸煙區(qū)等服務(wù)設(shè)施；另外如物管公司用房、庫房、更衣室、工程部工作間、值班室等后勤設(shè)施；

　　2、檢查水電供應(yīng)容量及能源費(fèi)計(jì)量的設(shè)計(jì)。根據(jù)xxx的功能要求和考慮不同業(yè)主（租戶）使用的設(shè)備及其發(fā)展需要審查水電特別是區(qū)域供電容量。

　　3、檢查安全監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)設(shè)備的布局是否合理實(shí)用，是否留有死角。

　　4、檢查機(jī)電設(shè)備的配臵是否合理。

　　5、收集整理合同文件和技術(shù)檔案資料。

　　6、起草物管委托合同并與開發(fā)商簽署；

　　7、與開發(fā)商協(xié)商制定管理維修公約并報(bào)市房地局核準(zhǔn)備案；

　　8、制定物業(yè)管理的崗位設(shè)臵和人員編制，列出人員到位時(shí)間表；

　　9、制定匯總各部門采購清單（辦公家具設(shè)備及用品、工程工具及材料、保潔機(jī)器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等）

　　10、根據(jù)正式管理前人員到位計(jì)劃、人員工資福利及辦公費(fèi)用以及采購清單編制開辦費(fèi)預(yù)算報(bào)開發(fā)商審批執(zhí)行；

　　11、根據(jù)具體情況及業(yè)主租戶的服務(wù)需求預(yù)測編制物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算，確定每月每建筑平米的管理費(fèi)金額；根據(jù)設(shè)備情況及業(yè)主使用功能的要求，擬定能源費(fèi)計(jì)量及分?jǐn)偡桨讣霸瓌t；確定服務(wù)項(xiàng)目及各類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　12、與開發(fā)商辦理交接樓手續(xù)（包括安全消防責(zé)任的交接）；交接內(nèi)容要有以下幾點(diǎn)：

　　●產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍/業(yè)戶名單/地址名牌及郵編

　　●圖紙資料及設(shè)備使用操作手冊

　　●供貨商/承建商的培訓(xùn)

　　●政府及行業(yè)主管部門簽發(fā)的許可證書或執(zhí)照

　　●鑰匙

　　●專用工具和備品備件

　　●遺留問題的確認(rèn)和解決時(shí)限

　　●保修安排（電話聯(lián)絡(luò)單）

　　●電、水、氣表的抄讀確認(rèn)

　　●資產(chǎn)/材料/工具

　　●問題

　　●問題的原因

　　●已造成或?qū)⒃斐傻暮蠊?/p>

　　●解決方案建議（時(shí)間、費(fèi)用和相關(guān)影響；徹底解決、改善、管理措施彌補(bǔ)）

　　●時(shí)間限制要求

　　13、建立主要的制度和工作程序：公眾制度、員工崗位職責(zé)、人事制度、財(cái)務(wù)制度及重要對客服務(wù)程序等；

　　14、相應(yīng)文件及表格的設(shè)計(jì)、印刷和使用；

　　15、協(xié)助發(fā)展商辦理業(yè)主的入伙手續(xù)；辦理業(yè)主及租戶的入住手續(xù)。

　　二、前期主要服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

　�。ㄒ唬�、基本要求

　　1、前期服務(wù)與開發(fā)商雙方簽定規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。

　　2、承接項(xiàng)目時(shí)，對公用部位，公用設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真查檢，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

　　3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。

　　4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等健全制度。

　　5、管理服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。

　　6、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。

　　7、按合同約定規(guī)范使用房屋專項(xiàng)維修資金。

　�。ǘ�）、房屋管理

　　1、對房屋公用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

　　2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和房屋專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向開發(fā)商提出報(bào)告與建議，根據(jù)建設(shè)方的決定，組織維修。

　　3、每周巡查1次房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護(hù)。

　　4、按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立完善的裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每2日巡查一次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告有關(guān)主管部門。

　　5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告有關(guān)主管部門。

　　（三）、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

　　1、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。

　　2、公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修30分鐘內(nèi)，到達(dá)現(xiàn)場，有報(bào)修、維修記錄。

　　3、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全。

　　4、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維修人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

　　5、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和房屋專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向開發(fā)商提出報(bào)告與建議，根據(jù)建設(shè)方的決定，組織維修或者更新改造。

　　6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通，設(shè)備房保持整潔。

　　7、樓道燈完好率不低于85%，發(fā)現(xiàn)燈壞及時(shí)維修。

　　8、將公共設(shè)施如公廁、配電房、路燈、排水排污管道、化糞池、馬路、停車場、公共活動場所等管理好，不得改變其使用功能。

　　9、對配電柜、空調(diào)待各類設(shè)備做好運(yùn)行及維修保養(yǎng)記錄臺帳，定期檢查。

　　10、設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水。

　�。ㄋ模�、公共秩序維護(hù)

　　1、小區(qū)北出入口實(shí)行7：00---19：00門衛(wèi)值班；高層出入口及南出入口實(shí)行保安24小時(shí)值班。

　　2、對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每3小時(shí)至少巡查1次。

　　3、車輛停放有序。小區(qū)進(jìn)出口通道暢通。對進(jìn)出車輛指揮管理有序有禮，進(jìn)出方便。

　　4、對摩托車、自行車指定位臵停放，停車秩序整齊有序。

　　5、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

　　6、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施，對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

　　7、全小區(qū)實(shí)行24小時(shí)機(jī)動巡邏，夜間實(shí)行電子巡更。

　�。ㄎ澹�、保潔服務(wù)

　　1、生活垃圾每日清運(yùn)1次。

　　2、公共場所每日清掃2次，出入口、樓道每日清掃1次，共用部位玻璃每月清潔1次，樓道燈每季清潔1次，電表箱、樓梯扶手、消防箱、信箱等設(shè)備，每周抹一次，確保無衛(wèi)生死角。

　　3、小區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每2年疏通1次，雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏2次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。

　　4、做到七凈、六無。七凈：路面凈、路沿凈、人行道凈、雨（污）水井口凈、樹根凈、路燈桿根凈、墻根凈；六無：無垃圾污物、無動物糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯浮土、無污水臟物。

　　5、根據(jù)實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。

　　（六）、綠化服務(wù)

　　1、對綠化區(qū)域每天定時(shí)澆水，定期進(jìn)行翻土，栽種草皮植被，及時(shí)清除雜草，創(chuàng)造小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境。對小區(qū)內(nèi)所有的綠化花木負(fù)責(zé)，成活率要達(dá)95％以上。

　　2、保證小區(qū)所有綠化設(shè)施完好，對小區(qū)內(nèi)綠化區(qū)域進(jìn)行管理（澆水、修枝整形及養(yǎng)護(hù)），對一切破壞綠化的行為給予制止。

　　3、負(fù)責(zé)小區(qū)綠化區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生及保潔工作，及時(shí)處理枯枝落葉。

　　4、公共門廳常年布臵綠色植物，定期對其進(jìn)行澆水、修剪、施肥、殺蟲養(yǎng)護(hù)。

　�。ㄆ撸�、收發(fā)服務(wù)

　　1、報(bào)紙、雜志、信函發(fā)放準(zhǔn)確及時(shí)。

　　2、各種快遞、掛號信函、重要文件等登記詳細(xì)，發(fā)放準(zhǔn)確及時(shí)，無錯(cuò)發(fā)，漏發(fā)。物業(yè)人員配備、培訓(xùn)及管理

　�。�1）、人員配備

　　物業(yè)管理處人員配備是依據(jù)我公司多年的管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況進(jìn)行測算。各類人員共計(jì)27人，其中主任1名，管理員1名，保潔員7名，綠化工1名，水電工1名，保安員16名。

　　（2）、人員培訓(xùn)高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，需要高標(biāo)準(zhǔn)的制度，高標(biāo)準(zhǔn)制度需要高素質(zhì)人來執(zhí)行。我公司建立了較好的管理人員培訓(xùn)機(jī)制。培訓(xùn)是員工能否圓滿執(zhí)行制度并達(dá)到目標(biāo)的手段，也是物業(yè)管理處能否實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的一個(gè)重要保證。

　　1、政治思想素質(zhì)培訓(xùn)。全體員工都應(yīng)樹立全心全意為業(yè)主和使用人服務(wù)的思想，熱愛物業(yè)管理工作，提倡“”熱忱、奉獻(xiàn)”的敬業(yè)精神。

　　2、職業(yè)道德培訓(xùn)。教育員工樹立“五愛”思想：愛行業(yè)，愛用戶、愛崗位、愛服務(wù)、愛信譽(yù)。

　　3、作風(fēng)建設(shè)：根據(jù)員工工作性質(zhì)，著統(tǒng)一服裝，統(tǒng)一掛牌。在接待業(yè)主、使用人或賓客時(shí)，應(yīng)做到態(tài)度和藹可親，舉止端莊，談吐文明，把“居民至上”作為行動的最高信條。

　　四、“三全四�！蔽逍羌壒芾眢w系標(biāo)準(zhǔn)

　　1、三全四保

　　為更好實(shí)現(xiàn)公司各物業(yè)點(diǎn)“天天是精品”的管理目標(biāo)，依據(jù)公司“三全”（全方位、全時(shí)段、全覆蓋）、“四�！保ū０�、保潔、保綠、保設(shè)備）的總體要求，制訂本標(biāo)準(zhǔn)。

　　本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了基礎(chǔ)管理、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、保安及車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、精神文明建設(shè)和管理效益等方面的要求。

　　本標(biāo)準(zhǔn)適用于公司參與管理的所有物業(yè)點(diǎn)。

　　2.基礎(chǔ)管理

　　接管驗(yàn)收手續(xù)齊備。

　　實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理。

　　與建設(shè)單位或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確。

　　建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定。

　　房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項(xiàng)公眾制度完善。

　　業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責(zé)。

　　各物業(yè)點(diǎn)制訂爭創(chuàng)五星規(guī)劃和具體實(shí)施方案。

　　建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制訂具體的落實(shí)措施和考核辦法。

　　管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。

　　應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。

　　在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定:至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。

　　房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。

　　建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊，查閱方便。

　　建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時(shí)處理，有回訪制度和記錄。

　　定期向住用戶和發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理的建議及時(shí)整改，滿意率達(dá)95％以上。

　　建立并落實(shí)維修服務(wù)承諾制，零修急修及時(shí)率100％、返修率不高于1％，并有回訪記錄。

　　3.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

　　廣場、大廈、停車場等建筑物標(biāo)志明顯，服務(wù)區(qū)內(nèi)門廳布臵合理并設(shè)立引路方向平面圖和路標(biāo)，大廈各單位名錄標(biāo)識在大堂內(nèi)顯著位署，并統(tǒng)一有序。

　　無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。

　　建筑物外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。

　　室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)臵，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。

　　空調(diào)安裝位臵統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。

　　封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計(jì)有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。樓宇內(nèi)樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o破損；墻體整潔，無亂張貼；共用部位門窗、燈具、開關(guān)等功能良好；衛(wèi)生間、水房等管理完好。

　　共用樓梯、天臺、通道等處無堆放雜物及違章占用等，天臺隔熱層無破損。

　　房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。

　　設(shè)施單位面積重量不超過樓板承重限度，無危及建筑結(jié)構(gòu)的'安全隱患。

　　4.共用設(shè)備管理

　　綜合要求

　　制訂設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。

　　設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。

　　配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。

　　設(shè)備良好，運(yùn)行正常，一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故。

　　供電系統(tǒng)

　　保證正常供電，限電、停電有明確的審批手續(xù)并按規(guī)定時(shí)間通知住用戶。

　　制訂臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行。

　　備用應(yīng)急電源可隨時(shí)起用。

　　弱電系統(tǒng)

　　按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作。

　　監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存。

　　消防系統(tǒng)

　　消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損，可隨時(shí)起用。

　　消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問題。

　　組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。

　　訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通。

　　裝修需報(bào)消防部門審批，對裝修過程嚴(yán)格監(jiān)管，裝修完成后經(jīng)消防部門驗(yàn)收合格后方可使用。

　　服務(wù)區(qū)域內(nèi)無火災(zāi)安全隱患，督促各用戶與相關(guān)部門簽訂消防責(zé)任書。

　　各住用戶消防、用電有嚴(yán)格的管理規(guī)定，室內(nèi)電線、插座安裝規(guī)范，無安全隱患。

　　電梯系統(tǒng)

　　電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。

　　電梯按規(guī)定或約定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好。

　　轎廂、井道、機(jī)房保持清潔。

　　電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗。運(yùn)行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修。

　　運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后，應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施。貨運(yùn)電梯由專人管理操作，嚴(yán)禁超載，客梯嚴(yán)禁載貨。

　　排水系統(tǒng)

　　建立大廈用水、供水管理制度，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃。

　　設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏。

　　按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、清毒；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染。

　　高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。

　　限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知住用戶。

　　排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生。

　　遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水、長時(shí)間停水現(xiàn)象。

　　制定事故應(yīng)急處理方案。

　　空調(diào)系統(tǒng)

　　中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，水塔運(yùn)行正常且噪音不超標(biāo)，無嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象。

　　中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修。

　　制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案。

　　供暖供氣系統(tǒng)

　　鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備完好，運(yùn)行正常。管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患。

　　北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16℃。

　　5.共用設(shè)施管理

　　共用配套服務(wù)設(shè)施完好，無隨意改變用途。

　　共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、樓道、大堂等公共照明完好。

　　廣場、大廈、停車場范圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦。

　　6.保安及車輛管理

　　服務(wù)區(qū)域內(nèi)實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度。

　　有專業(yè)保安隊(duì)伍，保安人員熟悉服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，文明值勤訓(xùn)練有素言語規(guī)范認(rèn)真負(fù)責(zé)。

　　結(jié)合服務(wù)區(qū)域內(nèi)的特點(diǎn)，制訂安全防范措施。

　　進(jìn)出服務(wù)區(qū)域內(nèi)的各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

　　停車場有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊。

　　室內(nèi)停車場管理嚴(yán)格，出入登記。

　　非機(jī)動車車輛有集中停放場地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場地整潔。

　　危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

　　7.環(huán)境衛(wèi)生管理

　　環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。

　　清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔。

　　垃極日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害。

　　管理區(qū)域保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈；廣場、大廈地面無紙屑、煙頭等廢棄物。

　　廣場、大廈商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無攤點(diǎn)外溢、無亂貼、亂畫現(xiàn)象。

　　無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物。

　　排煙、排污、噪音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，外墻無污染。對有毒、有害垃圾管理嚴(yán)格按規(guī)定分裝，不得與其它垃圾混雜。

　　8.綠化管理

　　綠地?zé)o改變使用用途和破環(huán)、踐踏、占用現(xiàn)象。

　　花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿。

　　綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。對廣場、大廈等綠化有管理措施并落實(shí)。

　　農(nóng)藥使用要建有嚴(yán)格的領(lǐng)用、保管、使用制度。

　　9.精神文明建設(shè)

　　全體業(yè)主和使用人能自覺維護(hù)公眾利益，遵守服務(wù)區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)管理規(guī)定。

　　相關(guān)服務(wù)區(qū)域內(nèi)設(shè)立宣傳園地，宣傳管理、衛(wèi)生、治安、消防等方面的知識，開展健康向上的活動。

　　管理區(qū)域內(nèi)的公共娛樂場所未發(fā)生重大違紀(jì)違法案件。相關(guān)區(qū)域內(nèi)設(shè)立信息公告欄，符合條件的設(shè)有文化體育活動場所。

　　創(chuàng)造條件，積極配合，支持并參與社區(qū)文化建設(shè)。

　　10.管理效益

　　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98％以上。 提供便民有償服務(wù)，開展多種經(jīng)營。

　　物業(yè)管理經(jīng)營狀況良好。

　　五、物業(yè)管理檔案的收集

　　在小區(qū)物業(yè)管理中，我們的檔案資料的收集工作盡可能及時(shí)、完善、不遺漏。所謂完善，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成上的方方面面、從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境；從時(shí)間上講是自始至終，從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)到售后服務(wù)的資料都須齊全。及時(shí)，即要不失時(shí)機(jī)，做到“六時(shí)”。

前期物業(yè)工作計(jì)劃5

　　一、前期物業(yè)工作主要有如下四方面：

　�。ㄒ唬�、參與規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工跟進(jìn)

　　1、規(guī)劃設(shè)計(jì)

　�。�1）、參與目的：使設(shè)計(jì)在滿足技術(shù)、規(guī)范要求下要同時(shí)滿足便于使用、易于維護(hù)、運(yùn)行可靠、安全，使用和維護(hù)費(fèi)用低的要求。

　�。�2）、階段劃分：第一階段是參與提供方案設(shè)計(jì)條件；第二階段是參與初步設(shè)計(jì)的審核，主要工作是查看設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況，及對各細(xì)部進(jìn)一步研究并提出建議；三是參與施工圖紙會審，審核設(shè)計(jì)條件和建議落實(shí)情況和對設(shè)計(jì)進(jìn)一步的審核。

　�。�3）、時(shí)間及重點(diǎn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的參與主要是跟隨工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行。物業(yè)參與的重點(diǎn)是設(shè)施設(shè)備和公共部位的質(zhì)量保證。

　　為保證工作質(zhì)量，應(yīng)該對工程的每個(gè)分部工程進(jìn)行分析，提供相應(yīng)的建議。

　　2、施工跟進(jìn)

　�。�1）、目的：熟悉土建、設(shè)施設(shè)備、管路的敷設(shè)情況，為以后管理打下基礎(chǔ)；二是參與工程的'驗(yàn)收工作，控制工程的施工質(zhì)量，確保工程的使用功能，減少工程維修量和費(fèi)用支出，避免造成使用糾紛；三是收集各種工程技術(shù)資料。

　�。�2）、要設(shè)計(jì)出相應(yīng)的表格和工作程序來保證施工跟進(jìn)的工作質(zhì)量，

　　（二）、確定物業(yè)公司運(yùn)行所需文案

　　鑒于公司預(yù)在本項(xiàng)目建立正規(guī)的物業(yè)管理模式，因此，公司的架構(gòu)和運(yùn)行模式需要重新建立。

　　1、運(yùn)行模式：新的公司運(yùn)行模式采用iso9001：20xx版的模式建立。

　　2、具體內(nèi)容：新的運(yùn)行模式的文件共分成如下三個(gè)層次

　�。�1）、質(zhì)量管理手冊： 主要包括公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置，各部門、崗位職責(zé)、權(quán)限及溝通，相互關(guān)系。

　�。�2）、程序性文件： 針對公司各部門的具體工作編制相應(yīng)的程序性文件進(jìn)行控制。

　�。�3）、第三層次性文件 主要指對部門的各質(zhì)量活動和操作進(jìn)行描述和規(guī)定的詳細(xì)作業(yè)文件，包括質(zhì)量記錄、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和制度等。

　　根據(jù)上述方案，由顧問公司根據(jù)我公司的實(shí)際情況，提供相關(guān)文案，經(jīng)審核通過后，作為公司的正式文件。

　　為確保顧問公司提供文案的進(jìn)度和質(zhì)量，編制顧問進(jìn)度計(jì)劃，經(jīng)雙方確認(rèn)后執(zhí)行。每項(xiàng)工作按照如下程序進(jìn)行：根據(jù)進(jìn)度計(jì)劃確定工作內(nèi)容----我方提出編寫要求----按要求提供資料---我方審核通過后批準(zhǔn)執(zhí)行。

　　根據(jù)開發(fā)商提供的的項(xiàng)目計(jì)劃完成時(shí)間在20xx年6月，以上文案在20xx年2月末以前完成。

　�。ㄈ�）、籌備設(shè)施設(shè)備采購、人員招聘及培訓(xùn)

　　1、依據(jù)：根據(jù)確定的崗位說明書、人員到崗計(jì)劃及辦公計(jì)劃進(jìn)行。

　　2、時(shí)間：20xx年3月進(jìn)行人員招聘，4、5月人員培訓(xùn)。

　　3、時(shí)間可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

　�。ㄋ模�、接管驗(yàn)收、物業(yè)公司正式運(yùn)行及改進(jìn)

　　1、按照規(guī)定對物業(yè)進(jìn)行接管驗(yàn)收。

　　2、公司按照既定模式運(yùn)行。

　　3、在實(shí)際運(yùn)行過程中持續(xù)改進(jìn)。

　　二、公司人員需求計(jì)劃

　　1、20xx年3月前，共需三人，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一人、內(nèi)業(yè)資料一人、工程負(fù)責(zé)人一人(暫定名)。

　　2、分工：

　　（1）、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 參與以上四個(gè)方面工作的全部工作，重點(diǎn)負(fù)責(zé)2、3、4方面工作，并對規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工跟進(jìn)工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

　�。�2）、內(nèi)業(yè)人員：直接受項(xiàng)目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)助項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行工作，熟悉相關(guān)工作內(nèi)容，對工作過程中的資料進(jìn)行規(guī)范管理，完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作。

　　（3）、工程負(fù)責(zé)人：直接受項(xiàng)目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)第一部分工作。

　　3、20xx年3月以后人員根據(jù)實(shí)際情況另行確定。

前期物業(yè)工作計(jì)劃6

　　一、全面實(shí)施規(guī)范化管理。

　　在原有基礎(chǔ)上修定各部門工作手冊，規(guī)范工作流程，按工作制度嚴(yán)格執(zhí)行，加大制度的執(zhí)行力度，讓管理工作有據(jù)可依。并規(guī)范管理，健全各式檔案，將以規(guī)范表格記錄為工作重點(diǎn)，做到全面、詳實(shí)有據(jù)可查。

　　二、執(zhí)行績效考核工作，提高服務(wù)工作質(zhì)量

　　以績效考核指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，明確各級工作職責(zé)，責(zé)任到人，通過檢查、考核，真正做到獎勤罰懶，提高員工的工作熱情，促進(jìn)工作有效完成。

　　三、強(qiáng)化培訓(xùn)考核制度

　　根據(jù)公司培訓(xùn)方針，制定培訓(xùn)計(jì)劃，提高服務(wù)意識、業(yè)務(wù)水平。有針對性的開展崗位素質(zhì)教育，促進(jìn)員工愛崗敬業(yè)，服務(wù)意識等綜合素質(zhì)的提高。對員工從服務(wù)意識、禮儀禮貌、業(yè)務(wù)知識、應(yīng)對能力、溝通能力、自律性等方面反復(fù)加強(qiáng)培訓(xùn)，并在實(shí)際工作中檢查落實(shí)，提高管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，提高員工隊(duì)伍的綜合素質(zhì)，為公司發(fā)展儲備人力資源。

　　四、結(jié)合小區(qū)實(shí)際建立嚴(yán)整的安防體系

　　從制度規(guī)范入手，責(zé)任到人，并規(guī)范監(jiān)督執(zhí)行，結(jié)合績效考核加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，加大對小區(qū)住戶安防知識的宣傳力度，打開聯(lián)防共治的局面。

　　五、完善日常管理，開展便民工作，提高住戶滿意度

　　以制度規(guī)范日常工作管理，完善小區(qū)樓宇、消防、公共設(shè)施設(shè)備的維保，讓住戶滿意，大力開展家政清潔、花園養(yǎng)護(hù)、水電維修等有償服務(wù)，在給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　六、根據(jù)公司年度統(tǒng)籌計(jì)劃，開展社區(qū)文化活動，創(chuàng)建和諧社區(qū)。

　　根據(jù)年度工作計(jì)劃，近階段的.工作重點(diǎn)是:

　　1、根據(jù)營運(yùn)中心下發(fā)的《設(shè)備/設(shè)施規(guī)范管理制度》、《電梯安全管理程序》、《工作計(jì)劃管理制度》等制度規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行，逐項(xiàng)整改完善，按實(shí)施日期落實(shí)到位。

　　2、根據(jù)《績效考核制度》中日常工作考核標(biāo)準(zhǔn)組織各部門員工培訓(xùn)學(xué)習(xí)，明確崗位工作要求。

　　3、擬定車輛臨停收費(fèi)可行性方案。

　　4、配合運(yùn)營中心"溫馨社區(qū)生活剪影"等社區(qū)文化活動的開展，組織相關(guān)部門做好準(zhǔn)備工作。

　　5、按部門計(jì)劃完成當(dāng)月培訓(xùn)工作。

　　20xx年御苑區(qū)將以務(wù)實(shí)的工作態(tài)度，以公司的整體工作方針為方向，保質(zhì)保量完成各項(xiàng)工作任務(wù)及考核指標(biāo)，在服務(wù)質(zhì)量提升年中創(chuàng)出佳績。

前期物業(yè)工作計(jì)劃7

　　物業(yè)類型：普通住宅 物業(yè)總建筑面積：萬O

　　其中會所：萬O

　　預(yù)計(jì)入伙時(shí)間: 年 月 日 介入期限： 年 月― 年 月 日

　　工 作 計(jì) 劃 進(jìn) 度

　　序號 工作內(nèi)容 計(jì)劃開始時(shí)間 計(jì)劃完成時(shí)間 備 注

　　第一階段 物業(yè)服務(wù)早期介入(初期)

　　1 就物業(yè)早期介入服務(wù)內(nèi)容、流程及費(fèi)用向地產(chǎn)公司提交方案

　　2 與地產(chǎn)就物業(yè)前期介入工作開展簽訂《服務(wù)協(xié)議》

　　3 組織物業(yè)前期介入人員實(shí)地考察名流印象.

　　4 就前期介入所需資料與地產(chǎn)公司相關(guān)部門進(jìn)行協(xié)調(diào) 項(xiàng)目施工圖紙項(xiàng)目相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)

　　5 根據(jù)地產(chǎn)公司所提供的相關(guān)資料,組織人員對項(xiàng)目施工進(jìn)度設(shè)備安裝進(jìn)行跟進(jìn)和監(jiān)督. 此項(xiàng)工作物業(yè)公司將做為前期介入服務(wù)工作重點(diǎn),并定期對施工現(xiàn)場所收集和掌握的情況以書面形式向地產(chǎn)進(jìn)行匯報(bào).

　　6 就物業(yè)臨時(shí)辦公地點(diǎn)與地產(chǎn)公司進(jìn)行協(xié)調(diào)并確定地點(diǎn)及裝修方案

　　7 完成名流印象投標(biāo)書的制作并在房管局物業(yè)辦進(jìn)行備案

　　8 物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)送物價(jià)局申報(bào)備案

　　9 就項(xiàng)目開盤的各項(xiàng)籌備工作與地產(chǎn)協(xié)商并積極配合

　　10 針對項(xiàng)目開盤期間顧客所提到的問題，對地產(chǎn)銷售人員進(jìn)行物業(yè)知識的培訓(xùn)及交流 由物業(yè)公司制定培訓(xùn)方案,及內(nèi)容.

　　11 制作銷售前期需對外展示的各種物業(yè)宣傳資料.并交于地產(chǎn)公司審查. (臨時(shí)管理規(guī)約相關(guān)協(xié)議與合同) 12 印刷各類物業(yè)資料.

　　13 配合地產(chǎn)公司做好開盤期間的內(nèi)、外景布置及策劃等工作

　　14 開盤期間物業(yè)辦公設(shè)施設(shè)備的購置

　　15 以上準(zhǔn)備工作進(jìn)行梳理、分析及總結(jié)并對遺漏事項(xiàng)進(jìn)行追補(bǔ)

　　16 就項(xiàng)目開盤召開員工會議,強(qiáng)調(diào)開盤后的工作開展及要求

　　17 熱情迎接項(xiàng)目開盤

　　18 根據(jù)擬定的物業(yè)早期介入服務(wù)方案做好此階段的工作.

　　19 協(xié)助地產(chǎn)公司做好銷售現(xiàn)場接待與環(huán)境秩序營造. 此項(xiàng)工作將持續(xù)進(jìn)行,(物業(yè)咨詢看房通道（現(xiàn)場）環(huán)境秩序營造，準(zhǔn)客戶開發(fā)和引導(dǎo))

　　20 整理施工跟進(jìn)過程中發(fā)現(xiàn)的工程遺留問題并遞交地產(chǎn)公司 此項(xiàng)工作以項(xiàng)目竣工驗(yàn)收完成時(shí)間為準(zhǔn),未及時(shí)整改的工程遺留問題,物業(yè)公司將在物業(yè)接管驗(yàn)收期間提出,并及時(shí)整改.

　　21 對已整理出需施工方整的工程遺留問題交地產(chǎn)公司工程部落實(shí)整改工作。并做好簽章手續(xù)

　　22完成正式接管項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)設(shè)置人員配置人員培訓(xùn)等各項(xiàng)準(zhǔn)備工作 在3月1日前完成各類人員的招聘及崗前培訓(xùn)

　　23 與地產(chǎn)公司就物業(yè)管理用房的確定及裝修方案進(jìn)行協(xié)商,并在20xx.3.1日前完成物業(yè)管理用房的裝修. 由地產(chǎn)對物業(yè)管理用房進(jìn)行裝修.

　　24 完成正式接管項(xiàng)目所需的辦公工程保潔秩序等設(shè)備的購置. 所需設(shè)備購置明細(xì)由物業(yè)公司向地產(chǎn)公司另行呈報(bào)

　　26 參與地產(chǎn)公司組織的項(xiàng)目竣工驗(yàn)收,并詳細(xì)記錄驗(yàn)收時(shí)所出現(xiàn)的工程遺留問題,為物業(yè)接管驗(yàn)收做好準(zhǔn)備. 以地產(chǎn)公司通知時(shí)間為準(zhǔn)

　　27 確定接管驗(yàn)收小組及成員,并將擬定的接管驗(yàn)收手冊和組織機(jī)構(gòu)人員呈報(bào)地產(chǎn)公司.

　　28 組織相關(guān)人員對樓盤現(xiàn)場勘察, 為接管驗(yàn)收做好準(zhǔn)備工作

　　29 就接管驗(yàn)收工作的.開展及后期物業(yè)管理召開員工大會

　　30 業(yè)主入伙手續(xù)辦理，物業(yè)日常各項(xiàng)服務(wù)、管理工作正常開展 為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)

　　31 完成物業(yè)接管驗(yàn)收的報(bào)告,并物管中心審核通過后報(bào)送地產(chǎn)公司，進(jìn)行簽收。

　　32 完成項(xiàng)目保潔開荒作業(yè)

　　33 與地產(chǎn)公司相關(guān)部門銜接已售房屋業(yè)主的購房情況資料

　　34 與地產(chǎn)公司相關(guān)部門協(xié)商確定交房流程和計(jì)劃 向地產(chǎn)公司遞交業(yè)主入伙方案

　　35 完成業(yè)主手冊編制及印刷 按照房屋順序編制業(yè)主入伙所交費(fèi)用一覽表

　　36 完成業(yè)主入伙所需文件資料、裝修資料和相關(guān)表格制定及印刷

　　37 入伙的資料進(jìn)行分戶裝放和編號

　　38 就入伙工作的流程和各部門的銜接工作進(jìn)行布置和工作安排

　　39 與相關(guān)業(yè)務(wù)單位聯(lián)系，及時(shí)派駐相關(guān)業(yè)務(wù)人員進(jìn)場辦理業(yè)務(wù) (電信裝飾電力銀行)

　　40 入伙流程的模擬程序

　　41 完成入伙現(xiàn)場人員的設(shè)置及環(huán)境布置 與地產(chǎn)進(jìn)行協(xié)商

　　42 以上準(zhǔn)備工作的梳理、分析及總結(jié)并對遺漏事項(xiàng)進(jìn)行追補(bǔ)

　　43 召開全體員工會議

　　44 熱情迎接業(yè)主入伙

　　第二階段 物業(yè)服務(wù)早期介入(強(qiáng)化期)

　　正式接管項(xiàng)目(時(shí)間暫時(shí)為:20xx年 月 日―20xx年 月 日)

　　第三階段 物業(yè)服務(wù)早期介入(完成期)

　　物業(yè)接管驗(yàn)收(時(shí)間暫時(shí)為:20xx年 月 日―20xx年 月 日)

　　說明：以上是 公司在物業(yè)早期介入期間所提供物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及各項(xiàng)工作完成的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，如有不足之處，敬請指正。

前期物業(yè)工作計(jì)劃8

　　一、客服部物業(yè)前期接管工作職責(zé)：

　　1. 與開發(fā)商簽訂《物業(yè)管理委托合同》。

　　2. 與開發(fā)商資料交接，辦理業(yè)主入住，配合工程接管驗(yàn)收。

　　3. 在項(xiàng)目經(jīng)理的安排下，協(xié)助開發(fā)相關(guān)部門完成備案及業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的咨詢事宜。

　　4. 編制接管、入住所需資料清單，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審批。

　　5. 配合項(xiàng)目經(jīng)理完成物業(yè)用房選址、裝修、辦公室布置及辦公用品采購等工作。

　　6. 依據(jù)項(xiàng)目《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，落實(shí)相關(guān)物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排。

　　7. 協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理與開發(fā)溝通，初步建立業(yè)主聯(lián)系清單。

　　8. 結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況匯總交接資料，并配合工程部進(jìn)行鑰匙、資料等接管驗(yàn)收。

　　9. 對交接驗(yàn)收存在的問題匯總，提交項(xiàng)目經(jīng)理。

　　10. 依據(jù)開發(fā)商的入住通知時(shí)間，配合公司財(cái)務(wù)計(jì)算物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、垃圾消納費(fèi)等應(yīng)收及代收代繳費(fèi)用。

　　11. 依據(jù)入住時(shí)間協(xié)助公司做好，入駐現(xiàn)場的布置及相關(guān)資料的印制工作。

　　12. 熟悉周邊環(huán)境、小區(qū)布局，熟知業(yè)主手冊、物業(yè)協(xié)議中的內(nèi)容。

　　13. 完成業(yè)主入住時(shí)簽約、資料鑰匙的發(fā)放工作。解答業(yè)主對物業(yè)的.疑問。

　　14. 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他事宜。

　　二、各部門共同匯編的文件：

　�、牛�《房屋使用、管理、維修公約》

　�、疲�《房屋質(zhì)量保證書》

　�、牵�《房屋使用說明書》

　�、龋�《房屋交付（入住）通知》

　�、桑�《入伙授權(quán)書》

　�、剩�《業(yè)主（使用人）服務(wù)指南》

　�、耍�《裝修管理規(guī)定》

　�、蹋�《辦理裝修流程說明》

　　⑼．《治安、消防協(xié)議書》

　�、危�《二次裝修施工區(qū)域治安、消防承諾書》

　�、希�《二次裝修協(xié)議書》

　　⑿．《業(yè)主聯(lián)絡(luò)資料登記表》

　�、眩�《收樓須知》

　�、遥�《物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》

　　⒂．《公約承諾書》

　　備注：《房屋使用、管理、維修公約》編制后需經(jīng)開發(fā)商確認(rèn)，并到北京市居住小區(qū)管理辦公室進(jìn)行備案，備案生效后執(zhí)行。

　　建議：《公約承諾書》與《治安、消防協(xié)議書》可裝訂成一冊（一式三份），在業(yè)主收樓時(shí)發(fā)給業(yè)主，由業(yè)主簽字（蓋章）認(rèn)可、執(zhí)行；《公約》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》、《業(yè)主（使用人）服務(wù)指南》、《裝修管理規(guī)定》、《辦理裝修流程說明》可合裝成一冊，作為業(yè)主收樓時(shí)的《用戶手冊》。同時(shí)，在《用戶手冊》正文內(nèi)容前增加：“總經(jīng)理致

　　三、管業(yè)部前期階段編制的文件、規(guī)定，以及需要在前期辦理的事宜

　　1. 制訂《物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)》：物業(yè)管理費(fèi)（押金）、車位費(fèi)（押金）、租線費(fèi)（押金）、裝修管理費(fèi)（押金）。

　　2. 制訂《業(yè)主（使用人）收樓流程》，建立“繳款通知單”、“工程返修單”、“返修工程驗(yàn)收單”、“鑰匙交接表”、“備用鑰匙封存表”、“業(yè)主簽到表”、“業(yè)主檔案”，并告知此流程中涉及的部門。

　　3. 制定《業(yè)主（使用人）二次裝修管理流程》，建立“業(yè)主（使用人）裝修施工申請表”、“裝修審批單”、“裝修施工許可證”、“驗(yàn)收申請表”、“施工變更單”、“業(yè)主裝修區(qū)域巡檢表（管業(yè)部）”、“施工人員出入證”。

　　4. 制訂《有償服務(wù)價(jià)格表》：維修費(fèi)、車位費(fèi)、電話費(fèi)、裝修管理費(fèi)、能源費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。

　　5. 制訂《部門運(yùn)作手冊》：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、客務(wù)主管、內(nèi)務(wù)主管、客務(wù)代表、前臺接待）、工作程序、管理制度。

　　6. 編寫《車位租賃（購買）協(xié)議書》、《電話租線（購買）協(xié)議書》。

　　7. 落實(shí)垃圾房的位置，業(yè)主垃圾放置地（樓層垃圾間）。

　　8. 編制《員工手冊》，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，統(tǒng)一印刷成冊。

　　9. 制訂《員工考勤制度》，建立“考勤登記表”、“月考勤匯總臺帳報(bào)表”。

　　10. 制訂《員工獎懲條例》，建立“員工過失單”、“獎勵審批單”。

　　11. 制訂《員工聘用辦法》，建立“應(yīng)聘面試登記表”、“入職循環(huán)單”、“轉(zhuǎn)正審批表”、“離職結(jié)算表”、“調(diào)動通知單”、“勞動合同續(xù)簽審批單”。

　　12. 制訂《員工培訓(xùn)規(guī)定》、培訓(xùn)計(jì)劃，建立“培訓(xùn)審批表”、“培訓(xùn)協(xié)議”。

　　13. 制訂《物資采購、驗(yàn)收、入庫、報(bào)銷流程》。

　　14. 制訂《員工工服管理規(guī)定》，建立“制作工服通知單”、“工服更換通知單”。

　　15. 制訂《員工請假制度》，建立“休假申請單”。

　　16. 制訂《薪金實(shí)施細(xì)則》，建立“工資報(bào)表”、“薪金明細(xì)表”。

　　17. 制訂《印章管理規(guī)定》，建立“公章啟用、報(bào)廢、移交登記表”、“用印申請”；統(tǒng)計(jì)公司各種印章，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一刻制（公章、管業(yè)部章、保衛(wèi)部章、工程部章、財(cái)務(wù)專用章、文件傳閱章、審批合格章、餐票專用章、浴室專用章）。

　　18. 制訂《庫房管理規(guī)定》，建立“物品入庫登記單”、“物品領(lǐng)用單”、“物品入庫驗(yàn)收單”、“庫存物19. 品臺帳”、“月收、發(fā)、存報(bào)表”、“采購申請單”。

　　20. 制訂《內(nèi)部行文管理規(guī)定》，建立“文件簽收表”、“內(nèi)部請示報(bào)告”。

　　21. 制訂《檔案管理規(guī)定》，建立“檔案分類表”、“檔案（一、二、三級）目錄表”、“檔案借閱登記表”。

　　22. 制訂《部門運(yùn)作手冊》：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、行政主管、總經(jīng)理秘書、庫房管理員、文員）、工作程序、管理制度。

　　23. 聯(lián)系印刷廠，對需要印刷的各種表格、信封，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一印刷。

　　24. 制訂《開辦費(fèi)使用方案》，統(tǒng)計(jì)、制訂前期開辦物資的配置內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)，并負(fù)責(zé)前期采購工作；建立“固定資產(chǎn)臺帳”、“個(gè)人辦公用品臺帳”。

　　25. 制訂《合同、協(xié)議審批制度》、《合同、協(xié)議管理辦法》，建立“合同、協(xié)議審批單”、“合同、協(xié)議付款內(nèi)簽單”。

　　26. 制訂《計(jì)劃性工作管理辦法》，建立“年度（月度、周）工作計(jì)劃、總結(jié)報(bào)表”、“計(jì)劃、總結(jié)考核統(tǒng)計(jì)表”。

　　四、與開發(fā)商協(xié)調(diào)入住前相關(guān)事宜，對重要資料進(jìn)行交接

　　1.確定收樓時(shí)間

　　2.確定物管費(fèi)的起計(jì)日期

　　3.前期工程遺留問題的解決

　　4.辦理大廈前期工作資料、重要文件、產(chǎn)品說明、各類證書的移交與交接工作：

　　五．產(chǎn)權(quán)資料

　　房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料是國家房地產(chǎn)部門依法對各類房地產(chǎn)進(jìn)行管理的依據(jù)；是房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，稅務(wù)部門依法征稅，司法部門處理產(chǎn)權(quán)糾紛的必要憑證；也是產(chǎn)權(quán)人參與產(chǎn)權(quán)租賃、交易、抵押的必要憑據(jù)；物業(yè)公司將以產(chǎn)權(quán)資料為依據(jù)，收取或分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用，行使管理職能，防止發(fā)生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施等行為，維護(hù)公有設(shè)施，共有部位和綠地不受侵犯，維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。接管驗(yàn)收時(shí)檢索提交的產(chǎn)權(quán)資料主要有：

前期物業(yè)工作計(jì)劃9

　　一、本年度部門工作表現(xiàn)好的方面

　　(一)規(guī)范內(nèi)部管理，增強(qiáng)了員工責(zé)任心和工作效率。

　　自加入xx項(xiàng)目客服部后，發(fā)現(xiàn)部門內(nèi)部管理比較薄弱，主要表現(xiàn)在員工責(zé)任心不強(qiáng)、工作主動性不夠、工作效率較低、辦事拖拉等方面。針對上述問題，本人進(jìn)一步完善了部門責(zé)任制，明確了部門員工的責(zé)任及工作標(biāo)準(zhǔn);加強(qiáng)與員工的溝通，有針對性的組織多項(xiàng)培訓(xùn)，定期對員工的工作進(jìn)行點(diǎn)評，有力的激勵了員工的工作責(zé)任心。目前，部門員工工作積極性較高，由原來的被動、有條件的工作轉(zhuǎn)變成現(xiàn)在的主動、自愿的工作態(tài)度，從而促進(jìn)了部門各項(xiàng)工作的開展。

　　(二)采取多種形式和措施，鞏固和提高了物業(yè)收費(fèi)水平。

　　本年度物業(yè)費(fèi)累計(jì)收繳1000000元，收繳率同比去年增長7%(去年物業(yè)費(fèi)收繳率60%)，總體收費(fèi)水平得到鞏固和進(jìn)一步提高。歸納起來重點(diǎn)做好了三項(xiàng)收費(fèi)管理工作，第一，收費(fèi)形式多樣化，重點(diǎn)加強(qiáng)節(jié)假日上門收費(fèi)。此前，客服部主要采取的是電話和貼通知的催繳方式，這兩種催繳方式存在收費(fèi)效率低和業(yè)主交費(fèi)積極性差的問題，因此，增加了路遇和上門催費(fèi)方式，并確保每周六、日全部客服員上門收費(fèi)，通過巡視等時(shí)機(jī)加強(qiáng)與業(yè)主的溝通、攀談借機(jī)催費(fèi)，從而保證了收費(fèi)的'效率。第二，收費(fèi)措施服務(wù)化，通過增進(jìn)業(yè)主滿意,促進(jìn)業(yè)主交費(fèi)意愿。收費(fèi)工作是物業(yè)服務(wù)水平的體現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)水平是收費(fèi)的基礎(chǔ)，因此，服務(wù)是提高物業(yè)收費(fèi)水平的根本。今年，我們將項(xiàng)目成立以來一直未解決的糾紛、賠償問題進(jìn)行了梳理，有重點(diǎn)、有步驟的解決了多數(shù)問題，利用項(xiàng)目現(xiàn)有資源，不管分內(nèi)、分外，幫助解決業(yè)主裝修、維修、居家等問題，相信，業(yè)主會因物業(yè)無微不至的感動服務(wù)，逐步提高自愿繳費(fèi)的積極性。第三，收費(fèi)工作績效化，通過激勵員工收費(fèi)積極性提高收費(fèi)水平。收費(fèi)工作一直是客服部難度的工作，員工收費(fèi)一直積極性不高，且會附帶條件的加班收費(fèi)。

　　(三)嚴(yán)抓客服員服務(wù)素質(zhì)和水平，塑造了良好的服務(wù)形象。

　　客服部是管理處的橋梁和信息中樞，起著聯(lián)系內(nèi)外的作用，客服員的服務(wù)水平和服務(wù)素質(zhì)直接影響著客服部整體工作。今年下半年以來，我部在做好收費(fèi)工作的基礎(chǔ)上重點(diǎn)做好了員工服務(wù)管理工作，每日上班前員工對著裝、禮儀進(jìn)行自檢、互檢，使客服員保持良好的服務(wù)形象，加強(qiáng)了客服員語言、禮節(jié)、溝通及處理問題的技巧培訓(xùn)，提高了客服員的服務(wù)素質(zhì)。部門樹立了“周到、耐心、熱情、細(xì)致”的服務(wù)思想，并將該思想貫穿到了對業(yè)主的服務(wù)之中，在服務(wù)中切實(shí)的將業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情去對待。

　　(四)圓滿完成了二期入住工作，為客服部總體工作奠定了基礎(chǔ)。

　　6月底，項(xiàng)目接到了二期入住的任務(wù)，我部主要負(fù)責(zé)二期入住的資料發(fā)放、簽約、處理業(yè)主糾紛等工作。累計(jì)辦理入住手續(xù)852戶，處理入住期間產(chǎn)生的糾紛31件，各項(xiàng)手續(xù)辦理及時(shí)、準(zhǔn)確，各種糾紛處理業(yè)主基本滿意。入住工作正式辦理前我部加班加點(diǎn)準(zhǔn)備入住資料、合同等文件，制訂了周密、詳實(shí)的統(tǒng)一說辭，并組織多次入住演練工作。在辦理手續(xù)期間，客服員通過與業(yè)主的接觸，了解并掌握了業(yè)主的家庭特征、客戶群類型、基本經(jīng)濟(jì)狀況，為日后收費(fèi)及服務(wù)工作奠定了基礎(chǔ)。在辦理手續(xù)和處理糾紛的過程中，客服員耐心為業(yè)主進(jìn)行講解、回答業(yè)主提出的疑問，向業(yè)主展示了良好的客服形象。

　　(五)密切配合各部門，做好了管理處內(nèi)、外聯(lián)系、協(xié)調(diào)工作。

　　客服部的重要職能是聯(lián)系管理處內(nèi)部與業(yè)主等外部工作，通過反饋信息及時(shí)為業(yè)主提供服務(wù)。本年度累計(jì)協(xié)調(diào)處理與工程有關(guān)的問題92件，與保安有關(guān)的問題40件，與保潔服務(wù)有關(guān)的問題23件，與開發(fā)商有關(guān)的問題56件。客服協(xié)調(diào)工作的重點(diǎn)是問題的跟進(jìn)和處理策略，在處理問題的過程中，我部做到了有跟進(jìn)、有反饋、有報(bào)告，使每件協(xié)調(diào)工作得到了很好的解決。

　　二、部門工作存在的問題

　　盡管部門總體工作取得了良好的成績，但仍存在一些問題。為進(jìn)一步做好明年工作，現(xiàn)將本部門存在的問題總結(jié)如下。

　　(一)員工業(yè)務(wù)水平和服務(wù)素質(zhì)偏低。

　　通過部門半年的工作和實(shí)踐來看，客服員-業(yè)務(wù)水平偏低，服務(wù)素質(zhì)不是很高。主要表現(xiàn)在處理問題的技巧和方法不夠成熟，應(yīng)對突發(fā)事件的經(jīng)驗(yàn)不足，在服務(wù)中的職業(yè)素養(yǎng)不是很高。

　　(二)物業(yè)收費(fèi)績效增長水平不高。

　　從目前的收費(fèi)水平來看，同比本市75%的平均水平還有一定差距，主要問題是催費(fèi)的方式、方法不當(dāng)、員工的積極性不高、前期和日常服務(wù)中遺留問題未及時(shí)解決以及項(xiàng)目總體服務(wù)水平偏低，其中員工收費(fèi)積極性和催費(fèi)方式、方法為主要因素。

　　(三)部門管理制度、流程不夠健全。

　　由于部門在近半年的工作中，主要精力放在了收費(fèi)和收樓的工作中，因而忽略了制度化建設(shè)，目前，員工管理方面、服務(wù)規(guī)范方面、操作流程方面的制度不是很健全，因此，使部門的工作效率、員工責(zé)任心和工作積極性受到一定影響。

　　(四)協(xié)調(diào)、處理問題不夠及時(shí)、妥善。在投訴處理、業(yè)主意見、建議、業(yè)主求助方面的信息反饋不夠及時(shí)、全面，接到問題后未及時(shí)進(jìn)行跟進(jìn)和報(bào)告，處理問題的方式、方法欠妥

　　三、xx年工作計(jì)劃要點(diǎn)

　　xx年我部重點(diǎn)工作為進(jìn)一步提高物業(yè)費(fèi)收費(fèi)水平，在xx年基礎(chǔ)上提高4-7個(gè)百分點(diǎn);部門管理基本實(shí)行制度化，員工責(zé)任心和服務(wù)水平有顯著提高;各項(xiàng)服務(wù)工作有序開展，業(yè)主滿意率同比去年有顯著提高。

　　(一)繼續(xù)加強(qiáng)客戶服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主滿意率達(dá)到85%左右。

　　(二)進(jìn)一步提高物業(yè)收費(fèi)水平，確保收費(fèi)率達(dá)到80%左右。

　　(三)加強(qiáng)部門培訓(xùn)工作，確�？头�員業(yè)務(wù)水平有顯著提高。

　　(四)完善客服制度和流程，部門基本實(shí)現(xiàn)制度化管理。

　　(五)密切配合各部門工作，及時(shí)、妥善處理業(yè)主糾紛和意見、建議。

　　(六)加強(qiáng)保潔外包管理工作，做到有檢查、有考核，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。

　　回顧xx年，工作中充滿了艱辛與坎坷，卻收獲了成長與成績，展望明年，迎接我們的是機(jī)遇和挑戰(zhàn)。為此，客服部全體員工在明年的工作中將繼續(xù)團(tuán)結(jié)一致、齊心協(xié)力的去實(shí)現(xiàn)部門目標(biāo)，為公司發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量。

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