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房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

時(shí)間:2023-02-26 15:16:59 調(diào)查報(bào)告 我要投稿

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

  在生活中,報(bào)告的用途越來(lái)越大,寫報(bào)告的時(shí)候要注意內(nèi)容的完整。其實(shí)寫報(bào)告并沒(méi)有想象中那么難,以下是小編為大家整理的房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告,僅供參考,大家一起來(lái)看看吧。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告1

  引言: 新房成交遠(yuǎn)高于預(yù)期,二手房20%個(gè)稅出臺(tái),成交火爆。

  20xx年第一季度新房成交量達(dá)到1194套,成交量遠(yuǎn)高于預(yù)期,同比20xx年第一季度,成交量增漲明顯,樓盤分多期開(kāi)盤的營(yíng)銷手段使得開(kāi)盤的去化率十分驚人。受到3月1日出臺(tái)的國(guó)五條細(xì)則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅的影響,諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆, 單月成交量達(dá)到了842套。(文中所有數(shù)據(jù)截至3月29日)

  一、第一季度商品房住宅(新房)成交量分析

 。20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統(tǒng)計(jì)圖)

  提要:20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅。從數(shù)據(jù)分析可以看出,諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)新房每月成交量都在300套以上,第一季度總成交1194套。

  環(huán)比20xx年第四季度,20xx第一季度新房成交量有所回落,同比20xx年第一季度有明顯漲幅。

  每年的1、2月份,春節(jié)前后,大部分房企正處于總結(jié)前一年業(yè)績(jī)、制訂新一年目標(biāo)的階段,開(kāi)盤、營(yíng)銷節(jié)奏普遍放緩,因此這個(gè)時(shí)間段內(nèi)交易量通常會(huì)相對(duì)較低,尤其20xx年年底市場(chǎng)總體處于高位,在此影響下今年一季度成交環(huán)比有所回落是正常現(xiàn)象。

  如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較,則不難發(fā)現(xiàn),今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高,與歷史同期最高水平相差無(wú)幾?偨Y(jié)來(lái)看,去年年底的市場(chǎng)上升行情其實(shí)仍在延續(xù)。

  二、第一季度商品房住宅(新房)成交均價(jià)分析

  (第一季度諸暨商品房住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖)

  提要:第一季度諸暨商品房住宅(新房)成交均價(jià)相比于20xx年有小幅度的上漲。

  從1月份開(kāi)始,諸暨商品房住宅(新房)成交均價(jià)在穩(wěn)步上升。環(huán)比20xx第四季度,漲幅不大。但是同比20xx年第一季度,成交均價(jià)卻有明顯漲幅,上漲幅度達(dá)到了8。6%。

  事實(shí)上,20xx年樓市調(diào)控初步控制了房?jī)r(jià)快速上漲的局面。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅,因此在我們看來(lái),整個(gè)20xx年上半年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)都將維持量?jī)r(jià)齊升的格局。從存量角度看,存量雖仍處在一個(gè)相對(duì)高位,但經(jīng)過(guò)20xx年的去庫(kù)存消化,存量水平已有明顯的下降,從消化周期來(lái)看,隨著庫(kù)存的減少和成交的回升,消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短。

  三、第一季度諸暨二手房住宅成交及住宅出租分析

 。20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢(shì)圖)

  二手房:受到3月1日出臺(tái)的國(guó)五條細(xì)則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅的影響, 諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆。

  20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套,同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%。20xx年第四季度諸暨二手房市場(chǎng)成交347套,環(huán)比20xx年第四季度成交量上漲了237%。

  3月1日國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)之后,住建部部長(zhǎng)姜偉新在接受記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào),“國(guó)五條”一定要嚴(yán)格執(zhí)行。他說(shuō):“執(zhí)行過(guò)程中如果有什么問(wèn)題再改,但一定要嚴(yán)格執(zhí)行。”通過(guò)走訪諸暨本地的中介了解到,此前執(zhí)行的個(gè)人所得稅政策分為幾類情況:普通住宅按照房屋成交價(jià)的1%計(jì)征;非普通住宅按照房屋成交價(jià)的2%計(jì)征;但自有住房如滿5年且為個(gè)人唯一住房的`可免征個(gè)人所得稅。

  細(xì)則出臺(tái)前的短期內(nèi),由于個(gè)稅按此差額征收,短期內(nèi)會(huì)加速二手房的交易,爭(zhēng)取搭上政策的末班車,二手房交易將進(jìn)入暫時(shí)的高峰期。

  租房:每年過(guò)年前后都是房屋租賃的淡季,并且由于諸暨教育局新政的實(shí)施,進(jìn)一步導(dǎo)致了房租租賃的減少,年后的租賃市場(chǎng)主要以因工作需求租賃房屋的為主。

  四、第一季度諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)

  20xx年1月,隨著春節(jié)的逐漸臨近,大部分房企放慢了營(yíng)銷推案節(jié)奏,新增供應(yīng)量環(huán)比出現(xiàn)大幅下滑,然而諸暨的成交量卻依然在延續(xù)去年底的“翹尾”行情,盡管環(huán)比去年第四季度的成交量有所回落,但同比卻出現(xiàn)了增長(zhǎng)。3月1日國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)之后, 二手房交易進(jìn)入暫時(shí)的高峰期, 諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆。一手房市場(chǎng)對(duì)“國(guó)五條”反應(yīng)稍顯遲鈍,新政對(duì)于我市一手房市場(chǎng)的影響,可能會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間里逐步顯現(xiàn)。

  我市存量雖仍處在一個(gè)相對(duì)高位,但經(jīng)過(guò)20xx年的去庫(kù)存消化,存量水平已有明顯的下降,從消化周期來(lái)看,隨著庫(kù)存的減少和成交的回升,消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短。

  總體看來(lái),20xx年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂取得了開(kāi)門紅。至于這波行情能延續(xù)到什么時(shí)候,我們認(rèn)為,如果短期內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)政策面能維持當(dāng)前的平穩(wěn)格局,那么市場(chǎng)需求繼續(xù)溫和釋放應(yīng)是基本上確定的。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告2

  甘犁,1987年獲得清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院學(xué)士學(xué)位,1998年獲得加州大學(xué)伯克利分校經(jīng)濟(jì)學(xué)博士及統(tǒng)計(jì)學(xué)碩士學(xué)位。甘犁長(zhǎng)期從事應(yīng)用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)和計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)等領(lǐng)域的研究,師從20xx年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者丹尼爾·麥克法登教授,獲加州大學(xué)伯克利分校經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位,曾任教于美國(guó)德州大學(xué)奧斯汀分校,現(xiàn)任美國(guó)得克薩斯農(nóng)工大學(xué)經(jīng)濟(jì)系教授,以及美國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究局研究員。他同時(shí)也是西南財(cái)經(jīng)大學(xué)國(guó)際化戰(zhàn)略引進(jìn)的海外人才,被特聘為該校經(jīng)濟(jì)與管理研究院院長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)及中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任。

  《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》從20xx年開(kāi)始實(shí)施,我們于20xx年5月份在北京做了發(fā)布,之后在網(wǎng)上產(chǎn)生了比較大的影響,有很多質(zhì)疑。數(shù)據(jù)收集最關(guān)鍵的一點(diǎn)是隨機(jī)和抽樣。雖然樣本量只有8438戶,但是如果真正做到了隨機(jī),誤差率降得非?。

  中國(guó)家庭財(cái)富差距很大

  我們的調(diào)查非常復(fù)雜,有很多的信息。簡(jiǎn)單說(shuō)有人口特征與就業(yè)、資產(chǎn)與負(fù)債、非金融資產(chǎn)、金融資產(chǎn)。在金融資產(chǎn)方面的數(shù)據(jù)非常詳盡,我們是中國(guó)第一家對(duì)中國(guó)家庭資產(chǎn)進(jìn)行詳盡描述的調(diào)查機(jī)構(gòu)。我們派遣了343位訪員,32支隊(duì)伍。之前我們還派了41支隊(duì)伍,242人次建立抽樣框。人民銀行和我們進(jìn)行合作,帶我們的訪員到社區(qū),通過(guò)政府的支持來(lái)做。全國(guó)的總體拒訪率只有11.6%,這是世界上最低的拒訪率之一。我們現(xiàn)在做的抽樣實(shí)施過(guò)程很獨(dú)特,現(xiàn)在在做季度的電話回訪,我們能夠把握住中國(guó)家庭層面最及時(shí)的信息。

  數(shù)據(jù)有了之后,我們做了簡(jiǎn)單分析,得出了以下主要的結(jié)論。

  首先看看中國(guó)家庭收入的均值和中位數(shù)。全國(guó)家庭的均值是51569元,城市是7萬(wàn)元,農(nóng)村是2萬(wàn)元左右。均值和中數(shù)位的差別非常大。全國(guó)家庭的中位數(shù)是17510元,所謂“中位數(shù)”,就是有一半的家庭年收入超過(guò)了17510元,而另外一半的家庭年收入低于這個(gè)數(shù)字。這與均值的概念是完全不一樣的,大家通常錯(cuò)誤地理解了均值的概念,認(rèn)為這是普通老百姓收入的平均概念,不是這樣。在中國(guó)因?yàn)榉峙涫杖霕O度的不均,均值實(shí)際上反映了非常有限的家庭狀況。

  在全國(guó)有25%的家庭年收入低于5000元(大多數(shù)在農(nóng)村),如果你的家庭年收入達(dá)到了56萬(wàn)元,那么你就算是中國(guó)最有錢的1%家庭。你家庭年收入達(dá)到172000元,就進(jìn)入了中國(guó)排名前列的5%家庭。所以我們并沒(méi)有說(shuō)中國(guó)家庭很有錢。

  另外,與所有的財(cái)富報(bào)告得到的數(shù)據(jù)不一樣,我們算出來(lái)的數(shù)據(jù)是有150萬(wàn)的家庭年可支配收入超過(guò)100萬(wàn)元,這個(gè)數(shù)字并不高,全中國(guó)只有150萬(wàn),比例很低。

  中國(guó)前10%的家庭在全國(guó)家庭總收入當(dāng)中占的比例是57%,美國(guó)這方面的稅前數(shù)據(jù)只有44.7%.你會(huì)看到中國(guó)收入最高的10%的家庭平均儲(chǔ)蓄率為60.6%.而收入最高的5%的家庭平均儲(chǔ)蓄率為69%.他們的儲(chǔ)蓄金額占當(dāng)年國(guó)家總儲(chǔ)蓄的75%,所以說(shuō)有75%的儲(chǔ)蓄貨幣都是由這10%的家庭儲(chǔ)蓄。中國(guó)的高儲(chǔ)蓄率問(wèn)題是這些人儲(chǔ)蓄造成的。20年的促進(jìn)內(nèi)需沒(méi)有效果,原因就是中國(guó)的收入不均越來(lái)越厲害,這樣的情況導(dǎo)致了我們促進(jìn)消費(fèi)沒(méi)有效果,必須提高低收入家庭的收入,才會(huì)降低儲(chǔ)蓄率,減少中美貿(mào)易之間的不平衡。

  中國(guó)家庭總資產(chǎn)平均達(dá)到247萬(wàn)元,大家感覺(jué)“被平均”了。我反復(fù)講過(guò),城市戶口家庭中位數(shù)只有40萬(wàn)元。換句話說(shuō),有50%的城市戶口家庭總資產(chǎn),包括房產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)加起來(lái)低于40萬(wàn)元,只有50%的家庭高于40萬(wàn)元。正如順口溜所說(shuō)———“前村有個(gè)張千萬(wàn),后村九個(gè)窮光蛋。結(jié)果大家一平均,人人都是張百萬(wàn)”。這個(gè)平均數(shù)并不代表社會(huì),而是代表總量,只有中位數(shù)才是對(duì)這個(gè)社會(huì)普通老百姓的描述。

  從資產(chǎn)的角度來(lái)講,分布到底是怎樣的?只有14.3%的家庭資產(chǎn)超過(guò)了平均數(shù)。

  中國(guó)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)狀況很差,怎么改變?我認(rèn)為現(xiàn)在是有辦法的。中國(guó)上一次的4萬(wàn)億投資與美國(guó)7870億美元的刺激經(jīng)濟(jì)政策應(yīng)該顛倒過(guò)來(lái)。當(dāng)時(shí)美國(guó)使用刺激經(jīng)濟(jì)的政策主要把這些錢用來(lái)減稅,給老百姓提高失業(yè)救濟(jì)的年限,主要是做轉(zhuǎn)移支付,政府把錢轉(zhuǎn)移到老百姓身上。中國(guó)主要是建鐵路、公路、地鐵,在做基建。

  例如農(nóng)村的醫(yī)療保險(xiǎn)制度賠付的比例非常低,我們也有這方面的數(shù)據(jù)。賠付的平均比例只有不到20%,如果把農(nóng)村醫(yī)療賠付比例提高到城市的賠付比例,就會(huì)對(duì)農(nóng)村的消費(fèi)支出有很大的促進(jìn)作用。

  2年半之后,剛需消耗殆盡

  中國(guó)和美國(guó)的家庭資產(chǎn)比較。20xx年,美國(guó)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是15.1萬(wàn)億美元,中國(guó)只有美國(guó)的一半。美國(guó)凈資產(chǎn)有57.1萬(wàn)億美元,而20xx年比20xx年還要高,這是因?yàn)榻鹑谖C(jī)之后,美國(guó)的房產(chǎn)和金融資產(chǎn)價(jià)值縮水很厲害,下降了15%.而中國(guó)在20xx年時(shí),全國(guó)家庭總資產(chǎn)是69萬(wàn)億美元,比美國(guó)高21%.差別在房產(chǎn)上。美國(guó)家庭的房產(chǎn)只占總資產(chǎn)的32%,而中國(guó)家庭是71%.我們的.金融資產(chǎn)占比很低,只有5%,而美國(guó)是38%.而房產(chǎn)的價(jià)值變化很快,很容易垮下來(lái)。

  中國(guó)人住房擁有率平均達(dá)到89.68%,大家覺(jué)得“被平均”了。城市的住房擁有率是85.4%,農(nóng)村是92%.東部低一點(diǎn),中部、西部高一些。我們當(dāng)時(shí)在上海、北京、深圳這三個(gè)一線城市做了城市家庭自有住房擁有率和年齡關(guān)系的調(diào)查,發(fā)現(xiàn)35歲以下人群的住房擁有率只有60%,35-45歲有81%.

  剛性需求在中國(guó)的百分比是多少?首先是沒(méi)有住房的家庭,這個(gè)百分比達(dá)到15.3%,這里主要是指城市,不是農(nóng)村。第二,例如你在深圳打工,但是在老家有房子。這部分家庭比例達(dá)到11.7%.在正常的統(tǒng)計(jì)里面,你算是有房的,因?yàn)槟阍诶霞掖_實(shí)有房,但是也有住房需求,這是兩回事。第三,成年后與父母住在一起,買不起房子。這在我國(guó)和全世界所有的統(tǒng)計(jì)口徑中算一個(gè)家庭,這批人的住房需求占6%.最后是目前現(xiàn)有的住房需求。以上加起來(lái)達(dá)到中國(guó)家庭百分比的32.9%,總數(shù)有7000萬(wàn)套。

  第二是新增剛性住房需求,包括新增成年人的剛性住房需求,這是指在“十二五”期間,還有農(nóng)民工進(jìn)城、城鎮(zhèn)化的過(guò)程,這部分住宅需要823萬(wàn)套。這是根據(jù)“十一五”期間新增農(nóng)民工的數(shù)目算出來(lái)的。第三是拆遷和搬遷,算下來(lái)有1200萬(wàn)套,我們有詳盡的拆遷和搬遷數(shù)據(jù),比“十一五”期間增加了10%.一部分是改善型住房需求,一部分是城市建設(shè)的需求?偣布悠饋(lái)是2894萬(wàn)套。換句話說(shuō),剛性需求數(shù)在“十二五期間”一共有一億套。這里有不足,沒(méi)有考慮老齡化導(dǎo)致的住房供給情況,只部分考慮到改善性住房需求。

  在中國(guó),有13%的家庭擁有兩套房子,而美國(guó)這個(gè)數(shù)據(jù)低于15%.德國(guó)等國(guó)家只有2%- 3%,而中國(guó)5%的家庭有三套或更多的房子,最多達(dá)到15套。這些家庭的房屋數(shù)量相加,得出20xx年沒(méi)有出售的商品房數(shù)據(jù)是166萬(wàn)套,目前在市場(chǎng)上的供給總數(shù)是4000萬(wàn)套。這樣看起來(lái)還有5000萬(wàn)套的缺口,但是市場(chǎng)的生產(chǎn)能力是多少?大家都知道針對(duì)中國(guó)低收入家庭建設(shè)的3600萬(wàn)套保障房,剩余商品房開(kāi)發(fā)數(shù)量是2300萬(wàn)套。這是什么概念?只需要中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)再工作2年半時(shí)間。

  這里把所有的可能性都考慮到了,只需要2年半的時(shí)間,中國(guó)的房地產(chǎn)就沒(méi)有事情可以做了。這說(shuō)明它的規(guī)模過(guò)大。房地產(chǎn)行業(yè)如果從住宅需求的角度講,5年的增量是近3000萬(wàn)套。所以它每年只需要生產(chǎn)600萬(wàn)套房子,就可以基本滿足中國(guó)家庭城鎮(zhèn)化的需求、成年人的需求以及各種新增的需求。房地產(chǎn)長(zhǎng)期的生產(chǎn)規(guī)模只需要現(xiàn)在的1/3,2/3的房地產(chǎn)商是要垮掉的,沒(méi)有那么多的需求,房子是賣不出去的,F(xiàn)在為什么房子還可以賣出去?因?yàn)榇蠹矣型顿Y需求。

  房?jī)r(jià)下降30%,銀行沒(méi)問(wèn)題

  房屋價(jià)格太高。銀行有詳細(xì)數(shù)據(jù),例如戶主年齡以及住房貸款總額與家庭收入的比例,30-40歲時(shí)是作為“房奴”還款壓力最大的時(shí)期,達(dá)到11- 12倍。年齡大一點(diǎn)的人群這個(gè)比例會(huì)低一些,余額是8.59倍,這個(gè)數(shù)字在國(guó)外是2-3倍。如果是收入低的家庭,買房更困難,貸款總額是家庭年收入的32倍。

  同時(shí)住房收益率很高,“名義平均收益率”達(dá)到340%.總的來(lái)看,房地產(chǎn)的收益情況確實(shí)很好,價(jià)格很好,已經(jīng)很貴了,就形成了泡沫,沒(méi)有一個(gè)國(guó)家歷史上的泡沫是不會(huì)破滅的。

  假設(shè)房產(chǎn)價(jià)格下跌,有很多家庭會(huì)受損失。房?jī)r(jià)在漲,首付很高。所以即使房?jī)r(jià)下降30%,中國(guó)的銀行業(yè)也不會(huì)有問(wèn)題。對(duì)銀行而言,只有2.9%的房子貸款余額低于房?jī)r(jià),會(huì)虧本。即使房?jī)r(jià)下降30%,對(duì)銀行來(lái)說(shuō),也只有2.9%的家庭是虧本的。中國(guó)的剛需已經(jīng)不是很強(qiáng)勁了。住房的行業(yè)規(guī)模太大,應(yīng)該轉(zhuǎn)型了。房產(chǎn)收益率很高,銀行業(yè)沒(méi)有問(wèn)題。不會(huì)像美國(guó)一樣,造成全行業(yè)的次貸危機(jī)。

  現(xiàn)在都在談房產(chǎn)稅,其實(shí)房產(chǎn)稅實(shí)施起來(lái)是非常困難的,有很多的阻礙。有一個(gè)比較好的方式是按揭稅。目前二套房的貸款利率是基準(zhǔn)利率的1 .1倍,這是用行政手段給了銀行超額利潤(rùn),沒(méi)有任何道理的。二套房的首付比例達(dá)到60%,這很健康,沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn),貸款利息方面可以收取10%的按揭稅。換一個(gè)說(shuō)法就是銀行把這個(gè)超額利潤(rùn)給了地方政府,老百姓一點(diǎn)損失都沒(méi)有。但是效果是相同的。這是我們的一個(gè)說(shuō)法,我們也給國(guó)家寫了政策建議。

  富裕家庭87%在城市

  中國(guó)最富有的家庭與普通老百姓大概是什么情況?

  符合什么標(biāo)準(zhǔn)才是中國(guó)最富有的家庭?城市家庭要達(dá)到414萬(wàn)的資產(chǎn),凈資產(chǎn)達(dá)到395萬(wàn),家庭收入23萬(wàn),非房產(chǎn)87萬(wàn),那么就會(huì)達(dá)到中國(guó)前5%的家庭標(biāo)準(zhǔn)。富裕家庭87%在城市,12%在農(nóng)村。主要分布,東中西部地區(qū)差距非常大。最有錢的5%家庭中有94%在東部,只有少數(shù)在中部和西部。哪個(gè)年齡段的人最有錢呢?30-40歲、40-50歲的中年人最有錢。他們的資產(chǎn)構(gòu)成中,金融資產(chǎn)并不高,前者達(dá)到4.9%,后者是8.9%.負(fù)債高一點(diǎn),但不多。

  他們的錢主要用來(lái)自己開(kāi)公司,他們持有的住房比例比較低,工商業(yè)的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他家庭。他們的資產(chǎn)中有22%來(lái)源于工商業(yè)。工商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入比較高,達(dá)到一半,很多都是自己開(kāi)公司。他們對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期比較悲觀。認(rèn)為房?jī)r(jià)上升的比例更低一點(diǎn),其余家庭比例是70%,富裕家庭是50%-60%.

  農(nóng)村到城市的“移民”問(wèn)題。我們發(fā)現(xiàn)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局目前高估了農(nóng)民工進(jìn)城的數(shù)目。以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的標(biāo)準(zhǔn),在城市常住居民當(dāng)中有50%都是城鎮(zhèn)、農(nóng)村戶口,這是非常不可信的。目前在城市的農(nóng)民工數(shù)量近1億,遠(yuǎn)低于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的1.68億。

  正確的數(shù)據(jù)對(duì)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)決策非常重要,F(xiàn)在政府是以這1.68億來(lái)決定3600萬(wàn)套保障房,這個(gè)數(shù)字大于實(shí)際情況。但另外一個(gè)數(shù)據(jù)與我們一致,農(nóng)民工數(shù)量只有近1億。農(nóng)村人口住在城市,但這些農(nóng)村戶口的人在城市不一定都在打工,還有25%是學(xué)生、家庭主婦等。甘犁

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告3

  一 調(diào)查背景

  房地產(chǎn)營(yíng)銷與一般市場(chǎng)營(yíng)銷一樣,是個(gè)人和集體通過(guò)創(chuàng)造,與其他的個(gè)人和集體交換產(chǎn)品和價(jià)值,獲得所需物品的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程。其實(shí)質(zhì)是以消費(fèi)者對(duì)各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn),房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)有效地提供住宅、辦公樓、商業(yè)樓宇、廠房等房地產(chǎn)商品和服務(wù)來(lái)滿足消費(fèi)者生產(chǎn)或生活,物質(zhì)或精神的需求,并獲取利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 近年來(lái),大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均把重點(diǎn)放在營(yíng)銷策劃上,市場(chǎng)的熱點(diǎn)也在營(yíng)銷策劃上。營(yíng)銷策劃在很大程度上已被視為是項(xiàng)目致勝的關(guān)鍵。在營(yíng)銷策劃開(kāi)展商由重視營(yíng)銷策劃、概念打造轉(zhuǎn)向重視前期研究和產(chǎn)品定位,隨著廣大居民消費(fèi)傾向與消費(fèi)心理的變化,樓盤的“賣點(diǎn)”也在逐年轉(zhuǎn)變。生態(tài)賣點(diǎn)逐步取代高科技賣點(diǎn),成為樓盤賣點(diǎn)的主流。“綠色”、“生態(tài)”“人居”“健康”概念受到了空前的重視。開(kāi)發(fā)周期逐步縮短,產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快,項(xiàng)目針對(duì)性更強(qiáng)。社會(huì)消費(fèi)心理的不穩(wěn)定以及發(fā)展商為突破市場(chǎng)重圍而刻意采取的“求新求變”,使市場(chǎng)上的產(chǎn)品出現(xiàn)“不斷升級(jí)”的現(xiàn)象。居住趨向郊區(qū)化,住房消費(fèi)平民化,產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快。在一些地方的房地產(chǎn)產(chǎn)品甚至已經(jīng)出現(xiàn)了 “住房如時(shí)裝,一年一個(gè)樣”的狀況。大型住宅項(xiàng)目不斷出現(xiàn),開(kāi)發(fā)主題更為明顯,產(chǎn)品多元化、客戶多元化、開(kāi)發(fā)主題的連貫性、品牌經(jīng)營(yíng)的系統(tǒng)性,均是營(yíng)銷工作的新課題。發(fā)展商的品牌策略不斷提升,企業(yè)品牌和樓盤品牌已開(kāi)始為買家識(shí)別。服務(wù)概念貫徹于營(yíng)銷全過(guò)程。優(yōu)質(zhì)的看樓服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、24小時(shí)的專車接送服務(wù),均給買家?guī)?lái)了方便和優(yōu)惠。形成了從優(yōu)質(zhì)方便的服務(wù)到看樓、買樓的良性循環(huán)。本次主要是分析我在興龍置業(yè)實(shí)習(xí)階段對(duì)購(gòu)房人群的基本狀況以及住房者的需求和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)所做的調(diào)查。

  二、公司簡(jiǎn)介

  秦皇島市興龍置家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司是由中秦興龍投資控股有限公司投資成立,注冊(cè)資金20xx萬(wàn)元。公司成立于20xx年,自成立以來(lái),始終貫徹“仁和、誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、求新”的企業(yè)精神,通過(guò)實(shí)行科學(xué)規(guī)范的運(yùn)營(yíng)管理,現(xiàn)已擁有連鎖店三十二家,員工200余人。

  公司以房地產(chǎn)中介、樓盤代理和信貸業(yè)務(wù)為核心,業(yè)務(wù)范圍涉及房屋買賣、房屋租賃、商品房代理、代辦貸款、代辦過(guò)戶、代辦產(chǎn)權(quán)、廣告等,力爭(zhēng)成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和金融按揭服務(wù)的領(lǐng)跑者。公司與數(shù)十家金融機(jī)構(gòu)建立了長(zhǎng)期友好的合作關(guān)系,在廣大購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介企業(yè)中享有較高的知名度。20xx年10月,公司先進(jìn)的二手房交易電子商務(wù)網(wǎng)站上線。網(wǎng)站搭建了資源豐富、信用度高、交互性強(qiáng)的分類信息平臺(tái),致力于為購(gòu)房者提供全面的新房、二手房信息服務(wù)。

  20xx年,公司成立了廣告部,使公司的綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。公司現(xiàn)有市內(nèi)黃金地段大型戶外廣告位、京沈高速戶外廣告位以及秦皇島市主要干道路燈燈桿廣告位多處,

  本著“以市場(chǎng)為導(dǎo)向,以客戶為中心”的服務(wù)理念,致力于為客戶全面、貼身的廣告服務(wù)。

  公司大專以上學(xué)歷的員工占到了90%以上,高素質(zhì)的人才隊(duì)伍為公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。公司堅(jiān)持“德才兼?zhèn)洹⒕礃I(yè)為本”的人才理念,定期組織員工參加各種培訓(xùn)。從剛剛?cè)肼毜男聠T工培訓(xùn)到基層門店管理人員的素質(zhì)提升,從中層干部的能力提升到業(yè)務(wù)骨干的外派培訓(xùn),無(wú)不體現(xiàn)著公司對(duì)人才的高度重視。借助于興龍控股的`“興龍管理學(xué)院”,公司為員工提供了更為全面的成長(zhǎng)和發(fā)展平臺(tái)。

  公司重視企業(yè)文化建設(shè)。通過(guò)內(nèi)刊《動(dòng)感興龍》和《興龍之路》引領(lǐng)員工團(tuán)結(jié)、拼搏、奉獻(xiàn)的精神風(fēng)貌,同時(shí),經(jīng)常舉辦多姿多彩的文化娛樂(lè)活動(dòng),豐富員工的業(yè)余文化生活。“龍騰杯”長(zhǎng)跑比賽、運(yùn)動(dòng)會(huì)、歌詠比賽、春節(jié)晚會(huì)等,無(wú)不體現(xiàn)著公司濃厚的文化氛圍。

  公司堅(jiān)持“貼近社區(qū)、服務(wù)百姓、回報(bào)社會(huì)”的宗旨,與秦皇島各個(gè)社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行便民合作,同時(shí)經(jīng)常組織員工參與各種公益活動(dòng),多次捐資助教,得到了社會(huì)各界的肯定和好評(píng)。

  在開(kāi)拓市場(chǎng)的過(guò)程中,公司的綜合實(shí)力不斷增強(qiáng),呈現(xiàn)出蓬勃的生機(jī)和旺盛的生命力,在未來(lái)的日子里,我們將和有志于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的精英們一起,以“誠(chéng)信的品質(zhì),專業(yè)的服務(wù)”,全力打造秦皇島市房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)新坐標(biāo)。

  三、目前購(gòu)房群體的基本狀況

  1、大部分購(gòu)房者目前的事業(yè)狀態(tài)處于起步階段或發(fā)展階段,總體購(gòu)買力不高。

  從調(diào)查結(jié)果來(lái)看,大部分購(gòu)房者在目前的事業(yè)發(fā)展中并沒(méi)有取得很大的成功,其中17%的購(gòu)房者處于事業(yè)的起步階段,60%的購(gòu)房者處于事業(yè)的發(fā)展階段,處于事業(yè)起步階段的購(gòu)房者絕大部分是30歲以下的年輕人,他們的家庭平均月收入大部分在20xx元以下,而且他們?cè)趩挝坏穆殑?wù)多為普通員工。而處于事業(yè)發(fā)展階段的購(gòu)房者大部分為31—45歲的人群,他們的家庭平均月收入大多集中在3000—5000元之間,在單位中的職務(wù)多為中層管理者或主管級(jí)別。一方面這些人沒(méi)有太多的積蓄,另一方面他們還需要進(jìn)一步補(bǔ)充知識(shí),拓展自己的業(yè)務(wù),將需要很大的資金投入,所以這部分人群的在置業(yè)消費(fèi)上的總體購(gòu)買力不高。就總體情況來(lái)看,購(gòu)房者的購(gòu)買力也并不是很高。購(gòu)房者的平均家庭月總收入約為20xx元,而83.3%的購(gòu)房者的家庭月總收入都在5000元以下。采用分期付款的購(gòu)房者占購(gòu)房者總數(shù)的60%,其中88.3%的分期付款購(gòu)房者所能承受的首付款額度在18萬(wàn)元以下。

  2、購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌有一定的認(rèn)知度,但總體認(rèn)知水平并不高。

  隨著外地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍房產(chǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商日益增多,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌能否被消費(fèi)者認(rèn)知或記憶對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)拓展以及樓盤銷售具有非常重要的意義。在調(diào)查結(jié)果中,購(gòu)房者能夠說(shuō)出開(kāi)發(fā)商品牌的數(shù)量不等,能夠說(shuō)出三個(gè)及三個(gè)以上的開(kāi)發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例僅為21.0%,而根本不知道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例也為21.0%,并且知道一個(gè)開(kāi)發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例高達(dá)31.2%,這充分表明購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌的總體認(rèn)知程度不高。在所有購(gòu)房者說(shuō)出的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中,消費(fèi)者認(rèn)知度較高的是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中比較活躍的3—4個(gè)開(kāi)發(fā)商,但對(duì)它們的認(rèn)知水平仍然不高。購(gòu)房者認(rèn)知度最高的兩個(gè)開(kāi)發(fā)商,其被知曉的比例分別僅為41.7%和34.8%,而對(duì)其他開(kāi)發(fā)商的認(rèn)知度則更低。

  消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌認(rèn)知程度不高,其主要原因在于以往開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤項(xiàng)目本身的宣傳力度很大,而對(duì)開(kāi)發(fā)商本身的品牌在一定程度上宣傳得不夠。然而,從以往的研究經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,那些知曉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房者對(duì)其所知曉的開(kāi)發(fā)商的樓盤項(xiàng)目選擇率會(huì)更高?梢(jiàn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本身的品牌,是影響消費(fèi)者購(gòu)買的重要因素,對(duì)促進(jìn)樓盤的銷售起著不可忽視的作用。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在大力宣傳樓盤項(xiàng)目的同時(shí),也要加強(qiáng)本身品牌的建設(shè)和宣傳。

  3、置業(yè)消費(fèi)盲區(qū)與企業(yè)品牌建立

  置業(yè)投資雖然是家庭的最大消費(fèi)投資之一,但由于其選擇、決策、談判、購(gòu)買過(guò)程過(guò)于復(fù)雜,涉及眾多環(huán)節(jié),因此存在著比較極大的認(rèn)知難度,而消費(fèi)者在房屋消費(fèi)過(guò)程中的弱勢(shì)地位,使得非理性決策容易形成,并為今后的糾紛帶來(lái)了隱患。

  在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)育和成熟的同時(shí),購(gòu)房糾紛也隨著增多。業(yè)主與物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商之間的沖突事件時(shí)有發(fā)生,并且事態(tài)發(fā)展有增多和升級(jí)的跡象,并且不斷有房地產(chǎn)銷售人員對(duì)開(kāi)發(fā)商的銷售內(nèi)幕進(jìn)行暴光,這些事件對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所形成的負(fù)面影響在短期內(nèi)挽回的可能極小,致使消費(fèi)者在選擇開(kāi)發(fā)商以及樓盤上存在著更多的忐忑不安

  從總體看,在以往的實(shí)際房地產(chǎn)購(gòu)買者當(dāng)中,只有不到20%的消費(fèi)者在購(gòu)買之前對(duì)購(gòu)房手續(xù)、市場(chǎng)供應(yīng)樓盤狀況比較清晰和了解,這顯然與通常意義上認(rèn)為"購(gòu)房是一種理性消費(fèi)"存在著嚴(yán)重的差異,產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因是復(fù)雜的:但消費(fèi)動(dòng)機(jī)與消費(fèi)決策之間信息的不匹配和不平衡性是關(guān)鍵因素。

  從消費(fèi)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō),在復(fù)雜而缺乏規(guī)范秩序的市場(chǎng)中,在消費(fèi)者消費(fèi)認(rèn)知力低下的情況下,消費(fèi)者的消費(fèi)安全感直接影響消費(fèi)選擇、決策,而影響消費(fèi)安全感的一個(gè)重要作用力就是企業(yè)品牌的形象與價(jià)值,良好的品牌形象的建立將大大提升開(kāi)發(fā)商的業(yè)界地位、市場(chǎng)業(yè)績(jī),尤其是在目前消費(fèi)者對(duì)期房持懷疑態(tài)度情況下,良好的品牌形象對(duì)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)表現(xiàn)將起到至關(guān)重要的作用。因此基于消費(fèi)群體認(rèn)知力不高的狀況,有效的品牌建立將可以從中獲得極大的利益和價(jià)值。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告4

  “只要去做,你就能得到!焙芏喾康禺a(chǎn)項(xiàng)目都遵循了這條熟悉的好萊塢式格言。但在磚石和砂漿的現(xiàn)實(shí)世界里,所有經(jīng)濟(jì)上獲得成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都與其市場(chǎng)潛力密不可分。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可為房地產(chǎn)各項(xiàng)活動(dòng)提供決策和實(shí)施的依據(jù),不科學(xué)的市場(chǎng)分析將導(dǎo)致不切實(shí)際的市場(chǎng)預(yù)期及錯(cuò)誤的需求判斷,從而引發(fā)房地產(chǎn)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)。本文從實(shí)用的角度,探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次與內(nèi)容體系,歸納總結(jié)出服務(wù)于房地產(chǎn)投資決策、項(xiàng)目融資、房地產(chǎn)征券投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀管理等活動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告的特點(diǎn),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析缺乏有效性的原因進(jìn)行分析,并提出了提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告有效性的途徑。

  一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次與內(nèi)容

  1、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次

  房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)上的不同要求,可分為以下三個(gè)層次的分析,每一后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎(chǔ)之上,它們之間有邏輯聯(lián)系。

  區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析:

  是市場(chǎng)研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟(jì),對(duì)總的房地產(chǎn)市場(chǎng)及各專業(yè)市場(chǎng)總供需情況的綜合分析。它側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析、市場(chǎng)概況分析等內(nèi)容。

  專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析:

  是對(duì)市場(chǎng)研究區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)(住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè))或?qū)I(yè)子市場(chǎng)的供需分析,是在前一層次分析的基礎(chǔ)上,對(duì)特定子市場(chǎng)的供需情況進(jìn)行單獨(dú)的估計(jì)和預(yù)測(cè)。它側(cè)重于專業(yè)市場(chǎng)供求分析內(nèi)容。

  項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析:

  是在前兩個(gè)層次的基礎(chǔ)上,對(duì)特定地點(diǎn)特定項(xiàng)目作競(jìng)爭(zhēng)能力分析,預(yù)測(cè)一定價(jià)格和特征下的銷售率及市場(chǎng)占有率情況,對(duì)項(xiàng)目的租金及售價(jià)、吸納量及吸納量計(jì)劃進(jìn)行預(yù)測(cè)。它側(cè)重于項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析等內(nèi)容。

  2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容

  房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容較為復(fù)雜與多樣,將它歸納為六項(xiàng)主要內(nèi)容。各類房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于要求的側(cè)重點(diǎn)不一樣。所包含的內(nèi)容也不完全相同,有的可能只包含其中的幾項(xiàng)。

  地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析:

  是研究地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,它包含¢ù地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢(shì)分析;¢?地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可采用計(jì)劃部門等機(jī)構(gòu)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的研究結(jié)果,而不必對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況作完全分析。但需要根據(jù)分析時(shí)的實(shí)情作調(diào)整,以反映最新信息,當(dāng)然,如沒(méi)能找到公共機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)信息,也需作一些獨(dú)立預(yù)測(cè)。

  區(qū)位分析:

  是某地點(diǎn)的最佳用途分析,它是進(jìn)行投資決策時(shí)的主要分析內(nèi)容。它要對(duì)項(xiàng)目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進(jìn)行比較,發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì);在有兩個(gè)或兩個(gè)以上的可選用途時(shí),就要對(duì)每一種可能的用途進(jìn)行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析,而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場(chǎng)分析的全部?jī)?nèi)容。

  市場(chǎng)概況分析:

  它包含¢ù對(duì)地區(qū)房地產(chǎn)各類市場(chǎng)總的未來(lái)趨勢(shì)分析;¢ú把項(xiàng)目及其所在的專業(yè)市場(chǎng)放在整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)中,考察它們的`地位和狀況,分析人口、公共政策、經(jīng)濟(jì)、法律是否支持該項(xiàng)目!?找出影響計(jì)劃項(xiàng)目成功的關(guān)鍵問(wèn)題,明確下一步分析的方向和側(cè)重點(diǎn)。

  專業(yè)市場(chǎng)供求分析:

  它包含¢ù根據(jù)潛在需求的來(lái)源地及競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的所在地,確定市場(chǎng)研究區(qū)域;¢ú細(xì)分市場(chǎng),進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分及消費(fèi)者細(xì)分。找出某一消費(fèi)群體所對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場(chǎng);¢?分析各子市場(chǎng)的供需關(guān)系,求出各子市場(chǎng)的供需缺口;¢ü將供需缺口最大的子市場(chǎng)確定為目標(biāo)子市場(chǎng),具體求出目標(biāo)子市場(chǎng)供求缺口量(即未滿足的需求量)。

  項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析:

  它包含:¢ù分析目標(biāo)物業(yè)的法律、經(jīng)濟(jì)、地點(diǎn)、及地點(diǎn)的可達(dá)性等特征;¢ú根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)物業(yè);¢?進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)評(píng)價(jià),確定目標(biāo)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn),預(yù)測(cè)一定價(jià)格和特征下項(xiàng)目的銷售率及市場(chǎng)占有率(市場(chǎng)份額)。這里面還包含要得出三個(gè)分析的側(cè)重點(diǎn),即營(yíng)銷建議、售價(jià)和租金預(yù)測(cè)、預(yù)測(cè)吸納量及吸納量計(jì)劃。當(dāng)然,每個(gè)市場(chǎng)分析不一定都包含所有的側(cè)重點(diǎn)。其中營(yíng)銷建議是研究銷售較好的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及戶型,進(jìn)行目標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品功能定位,并找出目標(biāo)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),提出強(qiáng)化其優(yōu)勢(shì)、弱化劣勢(shì)的措施,并指出它的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源。售價(jià)和租金預(yù)測(cè)是通過(guò)對(duì)比分析,總結(jié)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目歷史上的出售率、出租率及租金、售價(jià)情況來(lái)預(yù)測(cè)。吸納量計(jì)劃是指研究地區(qū)、價(jià)格和市場(chǎng)份額間的關(guān)系,將項(xiàng)目所在子市場(chǎng)中未滿足的需求。按照市場(chǎng)占有率進(jìn)行分配。預(yù)測(cè)項(xiàng)目的吸納量及吸納量計(jì)劃。

  敏感性分析:

  測(cè)定關(guān)鍵參數(shù)的敬感性。確定分析結(jié)果適用的范圍,反映市場(chǎng)分析面對(duì)的不確定定性。即測(cè)定關(guān)鍵參數(shù)變動(dòng)范圍,對(duì)分析中的關(guān)鍵假設(shè),測(cè)定它閃在確保項(xiàng)目滿足投資目標(biāo)要求的情況下,允許變動(dòng)的范圍。

  二、不同使用目的下房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的特點(diǎn)

  在實(shí)際應(yīng)用中,某一使用者或部門可能會(huì)遇到所有物業(yè)類型的市場(chǎng)分析問(wèn)題。如投資決策部門、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)證券公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、政府農(nóng)場(chǎng)宏觀管理部門等,他們由于各自不同的目的需要,對(duì)市場(chǎng)分析報(bào)告的側(cè)重點(diǎn)和深度也有差別。

  1、投資決策中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

  房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的目標(biāo)是開(kāi)發(fā)或投資滿足目標(biāo)收益要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目,決策中最重要的問(wèn)題是投資地點(diǎn)的選擇和投資機(jī)會(huì)的把握,它要做的是項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。其中,置業(yè)投資決策要確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)能力,分析市場(chǎng)前景及項(xiàng)目租金預(yù)測(cè)。開(kāi)發(fā)投資決策要決定市場(chǎng)需求和尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì),選擇正確的位置、合適的開(kāi)發(fā)時(shí)間,以保證項(xiàng)目汗發(fā)完成后有良好的市場(chǎng)需求。

  2、項(xiàng)目融資中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

  房地嚴(yán)項(xiàng)目融資中要時(shí)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估,以預(yù)測(cè)項(xiàng)目的銷售收入,作為衡量貸款還款的主要來(lái)源。在融資過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商需要房地產(chǎn)市場(chǎng)分析作為項(xiàng)目可行性分析的一個(gè)重要都分提供申請(qǐng)貸款的理由。金融機(jī)構(gòu)借助房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的結(jié)果來(lái)評(píng)估項(xiàng)目的投資潛力,確保貸款和投資有一個(gè)好的市場(chǎng)基礎(chǔ),確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)能國(guó),作為貸款項(xiàng)目選擇的重要依據(jù)。

  3、房地產(chǎn)證券化中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

  在房地產(chǎn)證券化過(guò)程中,房地產(chǎn)形場(chǎng)分析的目的、是幫助評(píng)估師合理確定抵押物的價(jià)值,幫助證券商進(jìn)行市場(chǎng)定性、確定抵押物組合、為房地產(chǎn)證券定價(jià)等,為投資者提供抵押對(duì)象的完備信息,反映抵押對(duì)象的質(zhì)量及市場(chǎng)預(yù)期回報(bào)。作為投資者選擇證券類則的依據(jù);為政府擔(dān)保方及評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)的市場(chǎng)前景分析,價(jià)為分析證券實(shí)際價(jià)值的參考,并為進(jìn)行證券結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù)?傊,為證券化服務(wù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析目的較復(fù)雜,它根本的側(cè)重點(diǎn)在于關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)前景及項(xiàng)目物業(yè)的收益或回報(bào)率。

  4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

  房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商要根據(jù)市場(chǎng)的需要確定方向,設(shè)計(jì)或修訂投資策略,指導(dǎo)選定位置,進(jìn)行產(chǎn)品計(jì)劃、設(shè)計(jì)、品質(zhì)、定價(jià)、調(diào)整,獲取規(guī)劃許可和政府支持,獲取金融機(jī)構(gòu)貸款的支持,制定合理的營(yíng)銷策略促進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功。如為其提供項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)可按納的售價(jià)和租金水平;根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行亮點(diǎn)的挖掘,據(jù)此制定營(yíng)銷策略;另外,市場(chǎng)分析還提高了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)狀況的把握程度,增強(qiáng)了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力,實(shí)時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略。

  5、市場(chǎng)宏觀管理中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

  房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理要把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化規(guī)律,以合理制定有關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策;把握房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)情況及政策、法律環(huán)境,及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況,了解整個(gè)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng),以指導(dǎo)土地規(guī)劃及利用,合理控制土地開(kāi)發(fā)與土地供給的數(shù)量與結(jié)構(gòu);了解房地產(chǎn)專業(yè)物業(yè)供需情況,為房地產(chǎn)合理結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù);房地產(chǎn)宏觀管理部門還要確定什么樣的項(xiàng)目類型能獲得公眾的贊同,了解計(jì)劃開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周圍公眾的態(tài)度,以確保新的開(kāi)發(fā)適合社區(qū)的需要,滿足公眾的需要。

  研究以上各類活動(dòng)的特點(diǎn),得出各類房地產(chǎn)活動(dòng)所需市場(chǎng)分析的層次及內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)如表所示。

  三、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有效性的途徑

  1、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有效性的原因

  通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的系統(tǒng)研究,本文認(rèn)為影響市場(chǎng)分析有效性的原因有:第一,分析師對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析要點(diǎn)的把握程度。只有根據(jù)分析目的把握住市場(chǎng)分析的關(guān)鍵所在,才能使分析切中要點(diǎn),達(dá)到一定深度,不因分析內(nèi)容過(guò)多而遮掩了主體的分析;第二,分析過(guò)程中邏輯關(guān)系是否合理。第三,市場(chǎng)分析所選用的分析方法是否恰當(dāng);第四,市場(chǎng)分析的數(shù)據(jù)是否充分、可靠。在一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中,如有以上原因的一個(gè)或幾個(gè)情況發(fā)生,都會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)分析結(jié)論的不合理和缺乏有效性。

  2、提高房地戶市場(chǎng)分析有效性的途徑

  總體上來(lái)說(shuō),要提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告的有效性或可信度,首先就要明確各類房地產(chǎn)活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的要求,明確市場(chǎng)分析的工作重點(diǎn),有針對(duì)性地分析。同時(shí),要求在分析過(guò)程中,采用合適的市場(chǎng)分析方法,論證有力、結(jié)論明確。具體的要求是:系統(tǒng)完整、邏輯清晰合理;報(bào)告中采用的數(shù)據(jù)有針對(duì)性,有兩個(gè)以上數(shù)據(jù)來(lái)源的比較;需求參數(shù)確定合理,對(duì)關(guān)鍵需求參數(shù)的變動(dòng)趨勢(shì)有獨(dú)到的研究分析,而不是簡(jiǎn)單采用了不變的參數(shù)來(lái)求算;預(yù)測(cè)需求時(shí)測(cè)定了細(xì)分市場(chǎng)的分段需求;分析中要分析子市場(chǎng)分段中有競(jìng)爭(zhēng)的供給,而不是籠統(tǒng)地分析已建和在建項(xiàng)目的供給;市場(chǎng)占有率、吸納量計(jì)劃的確定過(guò)程合理且有邏輯性;市場(chǎng)分析結(jié)論明確,結(jié)論適用的范圍界定清楚,能充分反映市場(chǎng)分析結(jié)論所面對(duì)的不確定性。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,是房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查者最主要的一種統(tǒng)計(jì)分析方法,這也是考察房地產(chǎn)市場(chǎng)的最根本的依據(jù),是房產(chǎn)走向的導(dǎo)航標(biāo)!

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告5

  20xx年,受全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩的影響,全國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格總的呈低速態(tài)勢(shì),尤其是深圳、上海等大城市最為明顯。受大環(huán)境的影響,我市房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目貸款審批難度增加,項(xiàng)目整體銷售量同比明顯下降。20xx年?yáng)|營(yíng)市房屋銷售價(jià)格累計(jì)同比上漲8.3%。

  一、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化情況

  1、房屋銷售價(jià)格漲幅逐月回落。20xx年,我市房屋銷售價(jià)格每月同比漲幅依次為11.7%、11.3%、11.3%、11.1%、9.9%、9.1%、7.9%、7.5%、6.7%、5.6%、4.1%和3.7%,房屋銷售價(jià)格漲幅呈逐月走低的態(tài)勢(shì)。

  2、二手房?jī)r(jià)格漲幅高于新建房。20xx 年新建商品房銷售價(jià)格同比上漲6.3%,在新建商品房中,住宅類上漲7.3%,其中,商品住宅上漲8.4%,多層住宅銷售價(jià)格上漲9.7%,別墅類銷售價(jià)格上漲4.1%。在新建商品房中,非住宅類上漲4.0%,其中,辦公樓上漲1.8%,商業(yè)用房上漲5.0%。 20xx年我市二手房銷售價(jià)格同比上漲14.8% 。

  3、二級(jí)地段房屋價(jià)格漲幅較高。隨著城市化進(jìn)程的逐年加快,城市區(qū)域的不斷擴(kuò)大,周邊生產(chǎn)和生活環(huán)境的良好營(yíng)造,區(qū)域地塊迅速成熟,促使土地較快升值,并留有較大的發(fā)展空間,房屋成本上漲成為必然。從房屋所處地段級(jí)差分析,20xx年我市一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)地段房屋銷售價(jià)格同比分別上漲1.5%、4.5%、1.8%和1.9%。其中,新建房銷售價(jià)格同比分別上漲0.3%、5.9%、1.8%和1.9%。

  二、影響房屋價(jià)格的因素分析

  就房?jī)r(jià)而言,雖然東營(yíng)的房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)趨勢(shì),但是房屋銷售價(jià)格增幅逐月放緩。由于受地價(jià)成本、建筑原材料成本以及其他行政性收費(fèi)成本的制約,與省內(nèi)其他城市相比,東營(yíng)房?jī)r(jià)相對(duì)不高,基本上能反映出東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況,盡管存在著一些炒房者的投機(jī)行為,但是總體而言,東營(yíng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在所謂的房產(chǎn)泡沫,也不會(huì)出現(xiàn)類似于上海、深圳等地大幅降價(jià)的可能。

  從市場(chǎng)供給來(lái)看,在房?jī)r(jià)放緩增長(zhǎng)的同時(shí),東營(yíng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量仍保持平穩(wěn)趨勢(shì)。雖然已經(jīng)開(kāi)始實(shí)現(xiàn)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變,但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到市場(chǎng)飽和的地步。尤其是在特定的地段,甚至出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面,這一點(diǎn)在西城表現(xiàn)得尤為突出。就目前市場(chǎng)形勢(shì)而言,大量新的樓盤上市時(shí)間進(jìn)度,有可能受到市場(chǎng)的影響而放慢,但仍然會(huì)陸續(xù)開(kāi)盤上市。隨著數(shù)量的增加,競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加的激烈,這對(duì)于廣大消費(fèi)者是有益的。

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雖然傾向于利潤(rùn)高的高檔住房開(kāi)發(fā),但是由于受收入水平和市場(chǎng)供求關(guān)系的變化,高檔住房市場(chǎng)從某種程度上已經(jīng)趨向于飽和,而中檔和中小戶型的住房總體呈現(xiàn)持平甚至下降的趨勢(shì),使購(gòu)房者的選擇受到了限制,現(xiàn)有情況下能夠買得起高檔住房的人是有限的,絕大多數(shù)購(gòu)房者還是更加傾向于中檔住房,這就導(dǎo)致消費(fèi)群具有了一定的固定性,未來(lái)東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)住房的供應(yīng)狀況應(yīng)該向多元化方向發(fā)展。

  三、房地產(chǎn)價(jià)格的基本判斷

  東營(yíng)市房屋銷售價(jià)格指數(shù)總體保持平穩(wěn),但相對(duì)趨于高位。20xx年年初以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚,銷量銳減,各月同比價(jià)格漲幅回落,各類價(jià)格指數(shù)緩慢漸行。同時(shí),由于上年房地產(chǎn)市場(chǎng)的'持續(xù)火爆,開(kāi)盤的樓盤大多已銷售75%-80%及以上,再加上在有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)謹(jǐn)慎看好東營(yíng)市場(chǎng),企業(yè)對(duì)剩余不多的樓盤主動(dòng)降價(jià)已不現(xiàn)實(shí)。唯有今年新開(kāi)盤的樓盤價(jià)格有可能松動(dòng),但由于周邊樓盤價(jià)格的標(biāo)桿作用,加上開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)新樓盤在精裝修、精配套、星級(jí)物業(yè)服務(wù)等方面挖潛,以提高房屋使用的附加值,價(jià)格松動(dòng)幅度不會(huì)很大。

  從另一角度看,如果宏觀調(diào)控政策有所松動(dòng),或者調(diào)控政策對(duì)需求的心理影響減弱,期待房?jī)r(jià)自然下降心理落空,各種需求隨之增加,伴隨銷售量的增加,我市房屋銷售價(jià)格將會(huì)有小幅上揚(yáng)的可能。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告6

  “兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用,房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。

  近期,中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策,對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō),政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響,從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策推薦,對(duì)持續(xù)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,具有重要好處。

  一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

  今年1-6月,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37。3億元,其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489。9萬(wàn)平方米,銷售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái),我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn):

  1、房產(chǎn)投資持續(xù)較高增速

  我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭,1-6月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42。2%,具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中,住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出,占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高,2-6月累計(jì)增速分別為:2。6%、15。2%、84。5%、79。1%、1。9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也持續(xù)了10倍以上的增速。

  2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯

  今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì),2-6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二:

  從商品房預(yù)售狀況來(lái)看,回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套,總面積50。6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài),3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,4月份僅售出474套,總面積6。5萬(wàn)平方米,與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,每月預(yù)售385套,總面積5萬(wàn)平方米左右。

  3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

  雖然今年年初開(kāi)始,中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策,但年后,房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

  自年開(kāi)始,我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升,房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前,我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米,同比上升47%。

  二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

  由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重,中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要透過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市:

  ——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》,規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化狀況,適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)光;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方,適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

  ——房貸利率調(diào)整。3月16日,央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策,規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū),可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,并實(shí)行住房貸款下限管理,將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。

  ——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,規(guī)定20xx年6月1日后,個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅,同時(shí)規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的.,按3%全額征收契稅。

  ——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。20xx年市《》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

  ——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作,于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn),增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度,并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

  ——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。20xx年市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。

  從短期看,宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響,從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí),平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重,房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)必須程度的“緩剎車”效應(yīng)。

  但從長(zhǎng)期看,宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素,到達(dá)抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的,有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,主要將起到以下幾方面的作用:

  ——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。透過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策,減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分,顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量,合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí),透過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng),有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的狀況發(fā)生。

  ——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。透過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量,調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),滿足普通老百姓的住房需求,有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

  ——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格。思考到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng),我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高,但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià),使其漲幅趨于穩(wěn)定。

  三、用心應(yīng)對(duì),持續(xù)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展

  總的來(lái)說(shuō),由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低,近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段,走向日趨成熟。為持續(xù)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

  1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作

  及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢(shì),建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格,新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前個(gè)性要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作,將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額,新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率,市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)狀況和原因等列入分析資料。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng),及時(shí)提出預(yù)警推薦。

  2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

  建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展?fàn)顩r,以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán),同時(shí),嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān),嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金,無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為,要依法嚴(yán)厲打擊。

  3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

  結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃,合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間,以到達(dá)透過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控,透過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化,培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況,根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

  4、合理引導(dǎo)住房主體需求

  中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求,市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè),同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī),用心引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,改善住宅供應(yīng),完善住宅功能,提高住宅質(zhì)量。同時(shí),結(jié)合我區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際,引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi),推動(dòng)主體需求的合理化。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告7

  誠(chéng)通地產(chǎn)總經(jīng)理王嘉敏還稱:“自己有幸能夠在盛世時(shí)代從事中國(guó)房地產(chǎn)事業(yè),是我很大的榮耀!

  當(dāng)記者問(wèn)及各大開(kāi)發(fā)商的如何面對(duì)人才緊缺的問(wèn)題時(shí),各大開(kāi)發(fā)商都先為為自己的團(tuán)隊(duì)和企業(yè)唱起了贊歌,還沉浸在世界杯賽的人們應(yīng)該知道非常時(shí)刻贊歌的重要性。

  眾所周知,人才的需求與行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)初興之時(shí),不少發(fā)展商、承建商甚至是剛洗腳上田的農(nóng)民,所謂的房地產(chǎn)只是“起房蓋樓”,據(jù)說(shuō)是蓋多少賣多少。而如今日漸成熟的房地產(chǎn)業(yè)已悄然變?yōu)橘I方市場(chǎng),樓盤開(kāi)發(fā)講究前期的總體策劃、設(shè)計(jì)、施工、管理、推廣及后期的環(huán)境綠化、小區(qū)文化建設(shè)等,相應(yīng)的人才供需矛盾也凸顯出來(lái)。

  記者在調(diào)查采訪時(shí)發(fā)現(xiàn),一方面,房地產(chǎn)所謂的高薪誘惑著其他行業(yè)蠢蠢欲動(dòng)的人才,更一方面,一些專業(yè)工種要求的人才苦苦難覓,像北京東方太陽(yáng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司公共關(guān)系部高玲就對(duì)記者說(shuō),我們企業(yè)一直都在吸納人才,特別是項(xiàng)目工程師,需求相對(duì)較大,但沒(méi)有多少人才特別合適,北京翰宏基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事總裁李威、首創(chuàng)置業(yè)北京楓樹(shù)置業(yè)有限公司副總經(jīng)理尉朝輝、東華實(shí)業(yè)的控股公司粵泰集團(tuán)聯(lián)合董事會(huì)銷售總監(jiān)梁志鵬在接受記者采訪時(shí)均表示,現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)最緊俏的人才是將項(xiàng)目承擔(dān)下來(lái)的項(xiàng)目經(jīng)理,各個(gè)企業(yè)都急缺專業(yè)的復(fù)合性人才。

  新華聯(lián):新型復(fù)合型人才緊俏

  雖然是曾是外地公司,但多年在北京的開(kāi)發(fā)經(jīng)歷,讓新華聯(lián)集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也名聲赫赫。據(jù)一位在新華聯(lián)發(fā)展多年的負(fù)責(zé)人說(shuō),新華聯(lián)對(duì)人才的重視程度值得一說(shuō)。公司始終堅(jiān)持對(duì)人才的培養(yǎng)是個(gè)系統(tǒng)工程。只有人才團(tuán)隊(duì)的配合,企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)壓力才會(huì)降到最低。為此,公司在通州區(qū)特別修建了近5000平米的新華聯(lián)企業(yè)人才培訓(xùn)中心。公司特別重視給年輕人機(jī)會(huì),每年會(huì)在培訓(xùn)中心從基層、中層員工中選拔人才。

  人才是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的充分條件,F(xiàn)階段,地產(chǎn)界的新型復(fù)合型人才還是比較緊俏的,而且最好能夠掌握新的建筑元素和國(guó)際化趨勢(shì)。據(jù)記者了解,就中坤集團(tuán)來(lái)說(shuō),公司較缺了解房地產(chǎn)界高科技、建筑技術(shù)、能源、生態(tài)方面的專家。很多業(yè)務(wù)因?yàn)闆](méi)有專項(xiàng)人才做,只能選擇與其他公司合作或者外包出去。這也是中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波現(xiàn)在比較憂慮的事。

  黃怒波:職業(yè)經(jīng)理人必須專業(yè)化

  黃怒波認(rèn)為,過(guò)去的地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)是江湖式,一個(gè)人挑起大旗,象萬(wàn)科這樣有規(guī)模、有系統(tǒng)的企業(yè)還是少數(shù)。未來(lái)的地產(chǎn)人才應(yīng)該向精細(xì)化、專業(yè)化、職業(yè)化發(fā)展,這是地產(chǎn)人才的大趨勢(shì)。

  目前,很多培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的培訓(xùn)業(yè)務(wù)還很單一。一方面,企業(yè)成熟發(fā)展后需要專業(yè)人才匹;另一方面,未來(lái)也需要迎合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的人才。這就需要相關(guān)機(jī)構(gòu)能夠指導(dǎo)專業(yè)人才就業(yè)。這也許就是未來(lái)地產(chǎn)培訓(xùn)業(yè)的一個(gè)重要商機(jī)。

  中坤一直在尋找非常職業(yè)化、懂技術(shù)、營(yíng)銷類的職業(yè)經(jīng)理人,但在實(shí)際中如此全面的人才比較難尋覓。首先,空降兵在企業(yè)的實(shí)際發(fā)展中很難成功,不光是舊團(tuán)隊(duì)會(huì)排斥;另外新人本身也需要時(shí)間適應(yīng),很多人缺乏耐心。另外,因?yàn)檎麄(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)從觀念和思想上還未形成人才團(tuán)隊(duì),也未形成科學(xué)的`薪酬體系。所以,很多人才只選擇薪酬高的企業(yè),缺乏對(duì)企業(yè)的整體判斷。以上種種原因,讓黃怒波這樣地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)的創(chuàng)始人,都認(rèn)為本土化培養(yǎng)人才的可行性會(huì)更高。

  雖然市場(chǎng)的情勢(shì),讓很多職業(yè)經(jīng)理人危機(jī)感重重。黃怒波認(rèn)為,作為職業(yè)經(jīng)理人也應(yīng)該借位調(diào)整,重新衡量和定位自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。他堅(jiān)信,不管市場(chǎng)怎樣變,專業(yè)化的人才是不會(huì)離開(kāi)地產(chǎn)界的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)投入有很高的回報(bào),行業(yè)再發(fā)展幾十年都沒(méi)有問(wèn)題,而且行業(yè)也需要吸納各大城市的專業(yè)人才。那些不專業(yè)的人,或者只是想撈一筆的人,只能算是過(guò)客,匆匆來(lái)匆匆走。

  華遠(yuǎn):人才培養(yǎng)是個(gè)長(zhǎng)期系統(tǒng)的工程

  對(duì)華遠(yuǎn)來(lái)說(shuō),每個(gè)員工都是企業(yè)事業(yè)與財(cái)富的擁有者。華遠(yuǎn)對(duì)員工和人才有著獨(dú)辟蹊徑的理念!艾F(xiàn)在談忠誠(chéng)談奉獻(xiàn),可能讓人感覺(jué)有些老套;但你會(huì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)企業(yè)做到的時(shí)候,員工自然也會(huì)做到。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)人力資源部總經(jīng)理李春暉女士如是說(shuō)。通常,一位面試遲到的應(yīng)聘者在華遠(yuǎn)不會(huì)得到第二次機(jī)會(huì)。

  在華遠(yuǎn),培養(yǎng)人才是一個(gè)長(zhǎng)期系統(tǒng)的工程。從新員工入職的第一天開(kāi)始,公告會(huì)確定新人的業(yè)務(wù)帶崗人。接下來(lái)是三個(gè)小時(shí)的入職培訓(xùn),包括企業(yè)文化和規(guī)章制度的詳細(xì)介紹。

  據(jù)記者了解,華遠(yuǎn)還建立了自己的KSp梯隊(duì)計(jì)劃,從內(nèi)部培養(yǎng)管理人才。進(jìn)入梯隊(duì)的員工不僅業(yè)績(jī)要突出,還必須具有良好的周邊純凈,包括認(rèn)同企業(yè)文化、有管理潛質(zhì)等。通過(guò)相關(guān)審核后,人力資源部會(huì)出面和員工進(jìn)行深入的溝通,了解員工對(duì)自己的規(guī)劃,為員工的成長(zhǎng)、發(fā)展制定最好的執(zhí)行計(jì)劃。

  而在這之后的晉升道路上,員工并非單槍匹馬。他可以選擇高層或中層的管理人員作為自己的導(dǎo)師,而被選擇者必須無(wú)條件提供指導(dǎo)和幫助。年終時(shí),這些“后備干部”還必須提交論文,以證明自己在管理方面的思考和技術(shù)領(lǐng)域的專業(yè)水平。身為企業(yè)靈魂人物的任志強(qiáng)還會(huì)親自指導(dǎo),讓新管理團(tuán)隊(duì)早日成長(zhǎng),能打硬仗。

  林少洲:職業(yè)經(jīng)理人要有主場(chǎng)意識(shí)

  現(xiàn)任北京匯超房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理的林少洲,曾是京城地產(chǎn)界卓有成就的職業(yè)經(jīng)理人。在鼓起勇氣選擇創(chuàng)業(yè)之后,他又一次證明了自己的價(jià)值;貞涀约寒(dāng)初的職業(yè)經(jīng)理人生涯,林少洲頗有感慨。他告訴記者,職業(yè)經(jīng)理人要樹(shù)立正確的人生觀,擺正自己的心態(tài)。工作把握好可以走向成功,把握不好就是個(gè)負(fù)擔(dān),認(rèn)你很累。即使是現(xiàn)在,林少洲加班的時(shí)間也是所有員工最多的。但林說(shuō),在成長(zhǎng)的過(guò)程中,你所付出的一切都會(huì)讓自己成為最大的受益者。這一點(diǎn)他深有體會(huì)。

  從《萬(wàn)科周刊》做起,林少洲一向都把工作看作是機(jī)會(huì),才將很多人視為普通的工作做得很出色,讓王石都很有面子。他認(rèn)為:成功的職業(yè)經(jīng)理人最應(yīng)該具備的素質(zhì)是,責(zé)任感和信任、專業(yè)、學(xué)習(xí)和創(chuàng)新能力。

  經(jīng)歷了創(chuàng)業(yè)的艱辛,今天的林少洲對(duì)職業(yè)經(jīng)理人和老板的理解認(rèn)識(shí),和幾年前大大不同。他認(rèn)為,現(xiàn)在社會(huì)中已經(jīng)很難分清楚誰(shuí)是職業(yè)經(jīng)理人,誰(shuí)是老板了。大家都要做好本職的工作、業(yè)務(wù)。今天市場(chǎng)的大環(huán)境下,意味著未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步細(xì)分,而職業(yè)經(jīng)理人的發(fā)展空間會(huì)更嚴(yán)峻,很可能有一批人要轉(zhuǎn)行。他的忠告是,職業(yè)經(jīng)理人應(yīng)該有主場(chǎng)意識(shí),除了責(zé)任外還要自覺(jué)。

  根據(jù)對(duì)行業(yè)地毯式地掃描采訪,特制作如下房地產(chǎn)搶手人才排行榜,以茲參考。

  NO1:項(xiàng)目管理人才

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多以項(xiàng)目公司或項(xiàng)目負(fù)責(zé)制的形式進(jìn)行,因此需要專業(yè)管理者負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程,包括前期定位、策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工和銷售管理等。項(xiàng)目管理人才由于其涵蓋多個(gè)專業(yè)、負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目,因而要求人才具有統(tǒng)籌管理的素質(zhì)、全面的知識(shí)結(jié)構(gòu)和高度的工作責(zé)任心。目前,經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目管理人才正是人才市場(chǎng)上的稀有資源。

  NO2:工程技術(shù)人才

  工程技術(shù)是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量最為重要的環(huán)節(jié)。由于該專業(yè)進(jìn)入門檻高、人才培養(yǎng)周期長(zhǎng),因此是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最為重視的人力資源之一。從房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)看,開(kāi)發(fā)企業(yè)要培養(yǎng)競(jìng)爭(zhēng)力就必須在產(chǎn)品定位、材料和施工技術(shù)上追求創(chuàng)新,工程創(chuàng)新迫切需要專業(yè)的工程技術(shù)人才。

  NO3:資金籌措人才

  國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款政策的調(diào)整進(jìn)一步要求開(kāi)發(fā)企業(yè)重視對(duì)新的融資渠道和工具的研究,要求更多高質(zhì)量的懂得資金籌措、營(yíng)運(yùn)的人才。據(jù)獵頭消息,這樣的人才一直供不應(yīng)求。

  NO4:地產(chǎn)估價(jià)人才

  房地產(chǎn)估價(jià)師需要具備相當(dāng)強(qiáng)的專業(yè)背景,不僅要求熟悉專業(yè)知識(shí),了解基本規(guī)定,還需要掌握具體操作步驟,在工作中不斷地積累行業(yè)經(jīng)驗(yàn),因此目前全國(guó)已取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的人數(shù)不足2萬(wàn)人,僅占房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的20%。現(xiàn)階段的主要問(wèn)題是從業(yè)人員素質(zhì)及專業(yè)水平良莠不齊,在制度上還沒(méi)有對(duì)執(zhí)業(yè)估價(jià)師進(jìn)行細(xì)分的機(jī)制,尚未形成資深估價(jià)師群體。

  NO5:市場(chǎng)研究人才

  房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷成熟,消費(fèi)者需求多元化、決策理性化,企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)層面不斷提升,致使企業(yè)迫切需要把握市場(chǎng)動(dòng)向,包括政策變化影響、產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)、需求演變動(dòng)態(tài)等等。只有緊追市場(chǎng),才能建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),因此專業(yè)的市場(chǎng)研究人才是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)急需人才之一。

  NO6:房地產(chǎn)法律人才

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易是以各方契約為基礎(chǔ)的活動(dòng),契約交易以誠(chéng)信為基礎(chǔ)、以法律為保障。因此,各類房地產(chǎn)企業(yè)都需要既熟悉市場(chǎng)和行業(yè),又熟悉法律法規(guī)和相關(guān)政策的法律人才。我國(guó)目前房地產(chǎn)法律中介服務(wù)還處于起步階段,既熟知關(guān)于房地產(chǎn)的法律法規(guī),又了解關(guān)于房地產(chǎn)方面的技術(shù)知識(shí)的法律人才非常缺乏。同時(shí)這類人才也是房地產(chǎn)企業(yè)人才爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。

  NO7:物業(yè)管理人才

  物業(yè)管理與服務(wù)作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)特殊配套工作環(huán)節(jié),越來(lái)越受到長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)重視,甚至直接成為房地產(chǎn)企業(yè)品牌運(yùn)作的一個(gè)重要組成部分。因?yàn)閷?duì)于絕大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),一個(gè)好的物業(yè)管理服務(wù)是買房以后及入住以后最重要的事,對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是最能夠展現(xiàn)和體會(huì)其良好售后服務(wù)的一面。

  NO8:房地產(chǎn)教育科研人才

  房地產(chǎn)行業(yè)的管理、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)需要房地產(chǎn)科研人才及時(shí)地進(jìn)行總結(jié)、研究和預(yù)測(cè);所有各類房地產(chǎn)專業(yè)人才的成長(zhǎng)和培養(yǎng)需要系統(tǒng)的房地產(chǎn)教育。因此,房地產(chǎn)教育科研人才是影響行業(yè)有序發(fā)展的重要力量。隨著房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)地發(fā)展,將驅(qū)動(dòng)許多高校和研究機(jī)構(gòu),致力于房地產(chǎn)各相關(guān)專業(yè)教育與科研的提高和發(fā)展。這一趨勢(shì)將引致出對(duì)房地產(chǎn)教育科研人才需求的不斷提高。

  NO9:房地產(chǎn)策劃人才

  “人若無(wú)謀,則事無(wú)成!狈康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的整合期,對(duì)于策劃人才的需求日益迫切。目前房地產(chǎn)策劃人才通常從事某一環(huán)節(jié)的策劃,如房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)、后期營(yíng)銷等,大多數(shù)人才尚未接受系統(tǒng)、全面的全程策劃培訓(xùn)。于是,能夠從事房地產(chǎn)全案策劃的人才已經(jīng)成為市場(chǎng)的“搶手貨”。

  NO10:企業(yè)公關(guān)人才

  房地產(chǎn)行業(yè)由于自身的行業(yè)發(fā)展特點(diǎn),企業(yè)與政府部門之間、媒體之間以及社會(huì)各種不同團(tuán)體、單位、個(gè)人的聯(lián)系非常多,以往一般企業(yè)只是設(shè)立了一個(gè)所謂的“外聯(lián)部門”打理與外界的關(guān)系,更多的只是停留在跑跑手續(xù)、通通關(guān)系、做做門面的層次和階段,離真正“企業(yè)公共關(guān)系”的境界差得很遠(yuǎn)。而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的成長(zhǎng),希望可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)必定要把企業(yè)的公共關(guān)系管理納入工作日程,企業(yè)公關(guān)人員的培養(yǎng)也就越來(lái)越受到房地產(chǎn)企業(yè)的重視。

  房地產(chǎn)是一個(gè)業(yè)務(wù)門類極其廣泛的行業(yè),要使企業(yè)高效運(yùn)作,當(dāng)然不能缺人,特別是“一專多能”的復(fù)合型人才。

  重視人才,首先必須創(chuàng)造一種使人才脫穎而出的機(jī)制。完善對(duì)人才的激勵(lì)和考核監(jiān)督機(jī)制。與其花重金“挖他人墻角”,還不如加強(qiáng)自身隊(duì)伍的建設(shè),提供穩(wěn)住人才的環(huán)境。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告8

  近期,中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策,對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō),政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響,從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議,對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,具有重要意義。

  一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

  今年1—6月,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成億元,其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積萬(wàn)平方米,銷售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái),我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn):

  1、房產(chǎn)投資保持較高增速

  我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭,1—6月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為%,具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中,住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出,占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高,2—6月累計(jì)增速分別為:xx%、xx%、xx%、xx%、xx倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

  2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯

  今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì),2—6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二:

  從商品房預(yù)售情況來(lái)看,回落趨勢(shì)明顯。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套,總面積萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了%和%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài),3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,4月份僅售出474套,總面積萬(wàn)平方米,與3月份相比均下降了%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,每月預(yù)售385套,總面積5萬(wàn)平方米左右。

  3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

  雖然今年年初開(kāi)始,中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策,但年后,房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

  自年開(kāi)始,我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升,房?jī)r(jià)在、年分別同比上漲xx%、30%和42%。目前,我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米,同比上升47%。

  二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

  由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重,中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市:

  中央:——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》,規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況,適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方,適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

  ——房貸利率調(diào)整。3月16日,央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策,規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū),可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,并實(shí)行住房貸款下限管理,將個(gè)人住房貸款利率下限水平由%提高到%。

  ——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,規(guī)定XX年6月1日后,個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅,同時(shí)規(guī)定凡在XX年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的,按3%全額征收契稅。

  ——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

  ——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作,于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn),增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度,并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

  ——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。XX年市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。

  從短期看,宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響,從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí),平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重,房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

  但從長(zhǎng)期看,宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素,達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的,有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,主要將起到以下幾方面的作用:

  ——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策,減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分,顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量,合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí),通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng),有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。

  ——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量,調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),滿足普通老百姓的住房需求,有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。 ——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格?紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng),我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高,但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià),使其漲幅趨于穩(wěn)定。

  三、積極應(yīng)對(duì),保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展

  總的來(lái)說(shuō),由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低,近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整—鞏固—提高的階段,走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

  1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作

  建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格,新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作,將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額,新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率,市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng),及時(shí)提出預(yù)警建議。

  2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

  建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況,以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán),同時(shí),嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān),嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金,無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為,要依法嚴(yán)厲打擊。

  3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

  結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃,合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間,以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控,通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化,培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況,根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

  4、合理引導(dǎo)住房主體需求

  中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求,市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè),同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī),積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,改善住宅供應(yīng),完善住宅功能,提高住宅質(zhì)量。同時(shí),結(jié)合我區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際,引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi),推動(dòng)主體需求的合理化。

  一、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

  優(yōu)越的地理環(huán)境,濃厚的商業(yè)氛圍,舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今,xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì),xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,同時(shí),也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地。總體而言,xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,都趨向于中高端。

  xx年以后,隨著大量外埠資本注資xx,該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面,房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng),如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目,集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類物業(yè)為主,而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面,頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長(zhǎng)期以來(lái),武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約,項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求。20xx年后,這一局面被打破,xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。20xx年,xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。

  目前,xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局,物業(yè)形態(tài)上以高層為主,投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下,房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩,但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。

  二、xx商品住宅發(fā)展特征

  產(chǎn)品特征:xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。價(jià)格特征:xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右,均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。

  供求特征:全市商品房銷售項(xiàng)目中,xx區(qū)域占據(jù)了xx%,xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。

  消費(fèi)者特征:包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。

  產(chǎn)品定位:中高端產(chǎn)品為主,中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

  文化訴求特征:濃厚的商業(yè)、娛樂(lè)等都市文化特征。

  三、20xx年(1—6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析

  (1)商品住宅價(jià)格與銷量分析

  xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居X(jué)X市前列,同其它區(qū)域相比,其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),20xx年(1—6月份),xx住宅均價(jià)達(dá)到元/平方米,與去年同期相比,價(jià)格增長(zhǎng)了xx%。另一方面,受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響,在進(jìn)入20xx年以后,商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,20xx年(1—6月份),xx住宅銷量為8950套,與去年同期相比,減少了xx%。

  從上表可以看出,xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)XX市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的,而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看,高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。

  xx中心區(qū)作為XX市的一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn),住宅開(kāi)發(fā)力度較大,目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的,相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色。

  同時(shí),該區(qū)域交通日益通暢,市政配套逐步成熟,東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,這些都將為這一帶的`房?jī)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間。

 。2)xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系

  1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為套,1—6月總供給套,市場(chǎng)總銷量為8950套,總體供銷比為xx:1。

  2、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少

  為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng),XX市在xx年以來(lái)對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20xx年(1—6月份),全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米,同比下降xx%。

  同時(shí),國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大,也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1—6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,已擁有一套住房,進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買行為的家庭占到%,其中,包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求,因而受外部環(huán)境的影響較大,成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。

  xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

  3、購(gòu)房者對(duì)xx中心城區(qū)的住宅偏好度高

  億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響,使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

  4、主要銷售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000—7000元/平方米

  如下圖所示:5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。

  5、今年1—6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90—120平方米

  20xx年(1—6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,90平方米以下戶型供小于銷,140平方米以上戶型供大于銷,90—140平方米戶型供銷比較平衡。其中,90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的xx%,90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的xx%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),從今年1—6月份的情況來(lái)說(shuō),xx90平方米以下戶型的上市量較大,占到全市同等戶型上市量的xx%,90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的xx%。

  四、xx各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況

  xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和XX區(qū)四個(gè)區(qū)域組成,根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn),下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析:

 。ㄒ唬﹛x中心區(qū)

  20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為xx元/平方米,較去年同期上漲xx元/平方米,漲幅為xx%。其中商品住宅共成交3235套,較去年減少4630套,降幅為xx%。

  從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來(lái)看,1至5月呈遞增趨勢(shì),5月達(dá)到價(jià)格高峰,為元/平方米,隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō),成交方面較去年嚴(yán)重萎縮,總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。出現(xiàn)這樣的情況,主要由兩方面因素造成,首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,與去年同期相比,新房供應(yīng)量減少3成之多,制約了購(gòu)房者消費(fèi);當(dāng)然,更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快,甚至超過(guò)中高收入購(gòu)房者的支付能力,樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前,大多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇堅(jiān)挺,僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn),這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問(wèn)世,集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè)、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造,勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建,位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,而之前,新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

  預(yù)計(jì)不久的將來(lái),xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì),各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),將由點(diǎn)及面,以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展,從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè)。

  xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號(hào))

  (二)古田片區(qū)

  20xx年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為xx元/平方米,較去年同期上漲xx元/平方米,漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交1195套,較去年減少2609套,降幅為xx%。

  從成交價(jià)格情況來(lái)看,盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,但與去年同期相比,在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位,僅僅高于青山片區(qū)。另外,成交方面,古田僅成交1195套,跌幅居全市之首。從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來(lái)看,活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,該地段離中心城區(qū)較近,周邊配套也相對(duì)完善,所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱,隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開(kāi)發(fā)的逐步完成,該片區(qū)供應(yīng)量減少,市場(chǎng)關(guān)注度有所下降,再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊,以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。

  政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃,為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片,整體開(kāi)發(fā),同時(shí),未來(lái)輕軌通車,西漢正街商圈形成,都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。

  古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號(hào))

 。ㄈ┒摺⒑蠛瑓^(qū)

  20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為xx元/平方米,較去年同期上漲xx元/平方米,漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年下降xx%。

  從成交價(jià)格來(lái)看,該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn),1至5月穩(wěn)中有升,6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響,后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,百步亭現(xiàn)代城、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體,

  二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少,二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì),部分樓盤因而加大了打折力度,高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。

  令人振奮的是,輕軌二期的正在加速建設(shè),堤角至丹水池路段基本竣工,黃浦路段則已建設(shè)過(guò)半,交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面,二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,家樂(lè)福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,未來(lái)她將輻射后湖、二七等地區(qū),彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

  二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號(hào))

 。ㄋ模〇|西湖片區(qū)

  20xx年上半年?yáng)|西湖片區(qū)成交均價(jià)為xx元/平方米,較去年同期上漲xx元/平方米,漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年增長(zhǎng)了xx%。

  從成交價(jià)格及成交套數(shù)來(lái)看,東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增,特別是銷量,盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn),但縱觀今年全市其他的銷售情況,該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。

  雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒,但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示,客戶平均接待量并沒(méi)減少多少。而來(lái)看房的客戶,很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低,所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū),面對(duì)高房?jī)r(jià),有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,從目前情況來(lái)看,東西湖盡管存在交通不便,但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型,一直是本區(qū)域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來(lái)其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說(shuō)明,市場(chǎng)環(huán)境的影響下,開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。

  和其他區(qū)域市場(chǎng)多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同,本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制,小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(zhǎng)、過(guò)渡量較少,迅速邁入了高層物業(yè)開(kāi)發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合,才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看,高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。

  東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”,而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利,未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心,發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系,加快異地置業(yè)的腳步,為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。

  目前房地產(chǎn)業(yè)在我旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用,認(rèn)清我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響,從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議,對(duì)保持我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,具有重要意義。近期,準(zhǔn)格爾旗發(fā)展和改革局價(jià)格辦深入房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的地市和發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料,進(jìn)行了實(shí)地考察,并召開(kāi)了座談會(huì),認(rèn)真聽(tīng)取他們的意見(jiàn)建議,F(xiàn)就有關(guān)我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研情況報(bào)告如下:

  一、準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)基本情況

  一是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái),我旗房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期,特別是從xx年開(kāi)始對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)平均增長(zhǎng)速度xx%,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我旗發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益提高。xx年,房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的xx%。

  二是房地產(chǎn)拉動(dòng)了投資增長(zhǎng)。xx年以來(lái),固定資產(chǎn)投資作為拉動(dòng)全旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Ψ(wěn)定快速增長(zhǎng),其中房地產(chǎn)投資更是飛速發(fā)展,成為全旗固定資產(chǎn)投資中增長(zhǎng)速度最快的龍頭之一,呈現(xiàn)出高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重逐年增長(zhǎng),從xx年的xx%到xx年增長(zhǎng)到xx%。

  三是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了消費(fèi)增長(zhǎng)。xx年以來(lái),房地產(chǎn)銷售額5年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的%,是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。特別是去年以來(lái),擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力,擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇。四是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了財(cái)政收入增長(zhǎng)。xx年—xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),凈增加xx萬(wàn)元,房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售活躍。xx年全旗房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的xx%,房地產(chǎn)稅收對(duì)全市地方稅收貢獻(xiàn)較大,進(jìn)入xx年,受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響,房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的xx%,較上年同期下降了個(gè)百分點(diǎn)。xx年,房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成xx萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)xx%,占稅收總收入的xx%。此外,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。

  二、準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

  1、房?jī)r(jià)起伏較大,樓市回暖較快。我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)自年以后逐步發(fā)展壯大,多以本土企業(yè)為主,一些經(jīng)營(yíng)思路、開(kāi)發(fā)模式、營(yíng)銷策略、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出,加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響,我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí),創(chuàng)新金融服務(wù)品種,增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入,有力地推動(dòng)了我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下,在某些大樓盤開(kāi)盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象,各種因素導(dǎo)致我旗的房?jī)r(jià)起伏較大,充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。

  2、投資型購(gòu)房減少,消費(fèi)者趨于理性。

  xx年以來(lái),受諸多因素的影響,特別是房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng),導(dǎo)致很大一部分購(gòu)房者把購(gòu)房作為一個(gè)投資項(xiàng)目,助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從年以來(lái),受金融危機(jī)影響,我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷,投資型購(gòu)房客戶明顯減少,一些潛在的購(gòu)房者也在持幣觀望。消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨于理性,房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng),泡沫成份在逐步減少,我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范,走向成熟。

  3、土地價(jià)格大幅上升,土地開(kāi)發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化,土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道,土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛,工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度,土地價(jià)格隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛,其土地價(jià)格逐步抬高,開(kāi)發(fā)成本大幅上升。

  面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響,我旗審時(shí)度勢(shì),沉著應(yīng)對(duì),制定了有針對(duì)性的政策和措施,對(duì)全旗工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù),在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭,加之中央宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施,我旗的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷,受國(guó)家調(diào)控政策的推動(dòng),投資者信心顯著增強(qiáng),銷售額明顯增加,房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來(lái),對(duì)我旗經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

  三、準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題

  準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)業(yè)隨著近年來(lái)的快速發(fā)展,對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的拉動(dòng)作用越來(lái)越大,但也逐漸凸顯出以下問(wèn)題:一是結(jié)構(gòu)性供需矛盾較重。普通商品房?jī)r(jià)格高于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民消費(fèi)能力,商品住房有價(jià)無(wú)市,以改善性需求為主的消費(fèi)者持幣待購(gòu)。開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然可能有較高利潤(rùn),但基于市場(chǎng)價(jià)值判斷和擔(dān)心降價(jià)后引發(fā)連鎖反應(yīng)的擔(dān)心,不愿意主動(dòng)調(diào)整銷售價(jià)格。市場(chǎng)雖然具有一定的改善性住房需求和剛性需求,但受國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整、周邊城市房?jī)r(jià)下行的大環(huán)境影響,普遍持觀望態(tài)度,因此形成僵持局面。二是住房供應(yīng)體系不夠明確。供應(yīng)量缺乏科學(xué)規(guī)劃,商品房品質(zhì)單一,同類化嚴(yán)重。無(wú)論從銷售價(jià)格上、還是銷售定位上,當(dāng)前在售的商品項(xiàng)目普遍面臨著品種單一、消費(fèi)群體定位趨同的問(wèn)題,都把銷售目標(biāo)確定在所謂的高端消費(fèi)人群,可供中低階層消費(fèi)的商品房項(xiàng)目嚴(yán)重缺乏。三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積土地。目前我旗尚存在相當(dāng)量的未開(kāi)發(fā)土地面積,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得土地后,并未及時(shí)進(jìn)行開(kāi)發(fā),而是坐等土地漲價(jià)以謀取暴利。在土地的不斷囤積、交易中,土地價(jià)格也逐漸升高,房?jī)r(jià)也隨之升高,導(dǎo)致有許多居民沒(méi)有能力買房的局面。

  四、推進(jìn)準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展建議

  近年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我旗正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向日趨成熟。為保持我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。一要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息監(jiān)控。各級(jí)房地產(chǎn)主管部門和各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須充分利用售房系統(tǒng),全部實(shí)行網(wǎng)上在線售房,網(wǎng)上簽訂打印售房合同。對(duì)于不實(shí)行網(wǎng)上售房的項(xiàng)目,房地產(chǎn)主管部門不予辦理商品房預(yù)售許可證,并對(duì)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信等級(jí)進(jìn)行一票否決,不予辦理資質(zhì)升級(jí),年檢時(shí)也要采取相應(yīng)的懲處措施。通過(guò)房屋權(quán)屬網(wǎng)絡(luò)登記發(fā)證系統(tǒng)的應(yīng)用,全面實(shí)現(xiàn)商品房初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記的登記網(wǎng)絡(luò)化、檔案電子化,切實(shí)提高辦事效率和辦件質(zhì)量,提高工作成果的綜合利用價(jià)值。

  二要合理引導(dǎo)住房主體需求。針對(duì)不同群體實(shí)施不同策略,解決好不同收入者的住房問(wèn)題,對(duì)其實(shí)施住房分類供應(yīng)政策。同時(shí),結(jié)合我旗開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際,引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi),推動(dòng)主體需求的合理化。針對(duì)中等收入群體的普通商品房,要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況,加快節(jié)能省地型住宅供應(yīng),并不斷把房?jī)r(jià)收入比控制在6—8左右;針對(duì)高收入群體的高檔商品房,必須根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和城市發(fā)展?fàn)顩r,嚴(yán)格控制好供應(yīng)規(guī)模和所占比重,科學(xué)的做好供應(yīng)計(jì)劃。

  三要確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。要加大政府宏觀調(diào)控力度,高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng),提高土地統(tǒng)征、儲(chǔ)備和管理的能力,搞活土地二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)。依法打擊非法炒買炒賣土地行為,盤活已出讓土地,促使存量土地加快開(kāi)發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對(duì)閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神,嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi),閑置滿兩年以上的土地要無(wú)償收回,打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。要重點(diǎn)保證保障性住房的用地指標(biāo),提高普通住宅用地的供應(yīng),嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)。

  四要加大城鎮(zhèn)房屋拆遷管理力度。要建立健全城鎮(zhèn)房屋拆遷管理機(jī)構(gòu),繼續(xù)強(qiáng)化管理職能,公正地履行管理職責(zé),進(jìn)一步規(guī)范城鎮(zhèn)房屋拆遷工作,增加拆遷工作的透明度。對(duì)拆遷項(xiàng)目、拆遷公司要建立動(dòng)態(tài)檔案,進(jìn)行跟蹤服務(wù)和監(jiān)督指導(dǎo),嚴(yán)格實(shí)行拆遷許可證制度,嚴(yán)格審核拆遷主體的合法性,四要嚴(yán)格按照《條例》規(guī)定,發(fā)布有關(guān)拆遷的通知、公示、和公告,認(rèn)真做好拆遷糾紛的調(diào)處,堅(jiān)決杜絕濫用行政裁決和申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的行為。

  五要繼續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)秩序整治工作。堅(jiān)持整頓與規(guī)范相結(jié)合,進(jìn)一步鞏固已取得的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作成果,建立房地產(chǎn)市場(chǎng)檢查長(zhǎng)效機(jī)制,加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為查處力度,按照房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化管理的要求,建立房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化管理綜合評(píng)價(jià)體系,努力營(yíng)造主體誠(chéng)信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場(chǎng)有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告9

  前期現(xiàn)狀調(diào)查就顯得尤為重要。靖江市人民法院在結(jié)合執(zhí)行工作實(shí)際,總結(jié)實(shí)踐的基礎(chǔ)上,對(duì)此展開(kāi)了調(diào)研。

  一、涉房地產(chǎn)案件的總體狀況

  1、數(shù)據(jù)現(xiàn)狀

  20xx年1月至20xx年12月,靖江市人民法院受理的執(zhí)行案件中,需對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行處置的案件分別為96、108、121件,增幅達(dá)10%左右,呈逐年上升的趨勢(shì)。其中,經(jīng)拍賣程序由買受人競(jìng)買的分別為93、103、115件,交申請(qǐng)執(zhí)行人以物抵債的分別為2、3、5件。

  2、案件特點(diǎn)

  (1)執(zhí)行中房屋騰空遷出難度大。法院依法對(duì)被執(zhí)行人名下房產(chǎn)進(jìn)行騰空遷出房?jī)?nèi)居住人時(shí),遭遇阻力的情況屢見(jiàn)不鮮,以違法行為或過(guò)激行為來(lái)阻撓執(zhí)行,成為阻撓騰空遷出的常態(tài)。據(jù)我院相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),近年來(lái)我院騰空房屋遷出居住人的案件,其中遭遇各種阻撓的占到70%。被執(zhí)行人和占有人規(guī)避執(zhí)行手法多,且違法行為隱蔽,客觀上造成了騰空遷出工作的困難。一些不明真相的旁觀者也容易將"強(qiáng)制遷出""混為一談,被執(zhí)行人借機(jī)煽動(dòng),抗拒執(zhí)行。同時(shí),不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)客觀上造成了騰空遷出難。部分案件,法院雖及時(shí)完成了強(qiáng)制遷出的法律手續(xù),但被執(zhí)行人重新非法占有、控制的情況時(shí)有發(fā)生。

  (2)"棄房斷供"逐年增長(zhǎng)。近年來(lái),我院受理的金融借款合同糾紛、商品房買賣合同糾紛案件同比增長(zhǎng)迅速。目前經(jīng)濟(jì)下行壓力大,涉案房產(chǎn)大多為高房?jī)r(jià)時(shí)買入,如今變成了"負(fù)資產(chǎn)",債務(wù)人無(wú)力還款而"棄房斷供"。對(duì)于購(gòu)房者抵押房產(chǎn)的首付款、月供、契稅、維修基金、物業(yè)管理費(fèi)等付諸東流,房產(chǎn)被強(qiáng)制拍賣,且拍賣的價(jià)格低于房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。同時(shí),隨著我國(guó)推行誠(chéng)信體系的建設(shè),對(duì)信用缺失的"棄房斷供"債務(wù)人的懲戒力度必將加大,不良紀(jì)錄將記入債務(wù)人的誠(chéng)信檔案。

  (3)適用房地產(chǎn)執(zhí)行的法律法規(guī)之間矛盾多。究竟哪些房地產(chǎn)可以作為強(qiáng)制執(zhí)行對(duì)象?我國(guó)法律、行政法規(guī)、司法解釋、規(guī)范性文件之間矛盾甚多,經(jīng)常給執(zhí)行工作帶來(lái)困惑。對(duì)農(nóng)村集體土地上建的房產(chǎn)、無(wú)證房產(chǎn)、違章建筑的執(zhí)行,唯一一套房產(chǎn)的認(rèn)定等問(wèn)題,現(xiàn)行法律法規(guī)之間對(duì)上述問(wèn)題的規(guī)定沖突不斷,操作性不強(qiáng),司法實(shí)踐中認(rèn)定與否的隨意性大、執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不一致,容易引發(fā)不穩(wěn)定因素。

  (4)房地產(chǎn)處置后衍生糾紛增多。當(dāng)前我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期和矛盾突發(fā)期,房屋已并非僅具備傳統(tǒng)意義的居住功能,而是被賦予了其他附加功能,如求學(xué)片區(qū)、簽落戶籍以房屋的坐落位置來(lái)認(rèn)定。因此,在司法實(shí)踐中,因上述附屬權(quán)利未隨所有權(quán)轉(zhuǎn)移,在房地產(chǎn)處置后又發(fā)生了新的糾紛。另外,因在評(píng)估拍賣程序中未充分調(diào)查房地產(chǎn)的規(guī)劃和用途,致買受人競(jìng)買后不滿而引起糾紛也正在增多。

  二、執(zhí)行程序中建立房地產(chǎn)處置前現(xiàn)狀調(diào)查制度的意義

  房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查制度,是指人民法院在處置房地產(chǎn)前依職權(quán)對(duì)房地產(chǎn)的狀況信息進(jìn)行全面客觀調(diào)查,并將所調(diào)查的狀況信息在處置過(guò)程中向相關(guān)權(quán)利人、利害關(guān)系人公示公開(kāi)的制度。房地產(chǎn)處置前的現(xiàn)狀調(diào)查作為一項(xiàng)制度來(lái)建立有以下五方面的意義:

  1、維護(hù)司法拍賣的公信力。在房地產(chǎn)處置前,法院必須依職權(quán)對(duì)房地產(chǎn)的信息全面客觀地進(jìn)行調(diào)查,并將所調(diào)查的信息在處置過(guò)程中予以公開(kāi),解決處置過(guò)程中信息不對(duì)稱的問(wèn)題。避免個(gè)別了解房地產(chǎn)現(xiàn)狀的競(jìng)買人占有優(yōu)勢(shì),也避免不了解現(xiàn)狀的競(jìng)買人的競(jìng)買風(fēng)險(xiǎn),營(yíng)造司法拍賣的公平、公正的環(huán)境,維護(hù)了司法拍賣的公信力。

  2、保護(hù)執(zhí)行當(dāng)事人及相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益。通過(guò)公開(kāi)房地產(chǎn)處置前信息,有利于參與競(jìng)買人全面了解拍賣標(biāo)的現(xiàn)狀、減少顧慮,處置價(jià)格也就自然而然地體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格,避免了評(píng)估價(jià)格和成效價(jià)格的過(guò)度懸殊。

  3、減縮受托拍賣機(jī)構(gòu)暗箱操作、操縱拍賣的空間。法院全面調(diào)查擬處置的房地產(chǎn)現(xiàn)狀,并要求拍賣機(jī)構(gòu)在處置過(guò)程中全面公開(kāi),向社會(huì)公眾全面展示拍賣標(biāo)的現(xiàn)狀,暗箱操作、操縱拍賣的空間將大大縮減。

  4、防止執(zhí)行人員徇私枉法。房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查作為一項(xiàng)制度建立,執(zhí)行人員就必須對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀作全面客觀的調(diào)查,能夠有效避免執(zhí)行人員隱瞞房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值和瑕疵,而進(jìn)行權(quán)錢交易的情況。

  5、避免處置后的衍生糾紛。通常情況下,房地產(chǎn)的處置按現(xiàn)狀拍賣,免除了執(zhí)行人員大部分的現(xiàn)狀調(diào)查責(zé)任,但拍賣后給買受人帶來(lái)的糾紛不斷,給執(zhí)行工作留下了后遺癥。如房產(chǎn)分割過(guò)戶糾紛,戶口遷出糾紛,查封抵押登記未解除的問(wèn)題,以及相鄰的糾紛。通過(guò)全面展示房地產(chǎn)的現(xiàn)狀,能夠使競(jìng)買人充分了解標(biāo)的物,同時(shí)有效化解司法拍賣后的衍生問(wèn)題。

  三、房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查的原則

  執(zhí)行程序中房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查要遵循以下原則:

  1、主動(dòng)、全面調(diào)查原則。在執(zhí)行房地產(chǎn)過(guò)程中,應(yīng)依職權(quán)主動(dòng)調(diào)查房地產(chǎn)的現(xiàn)狀,防止因責(zé)任心不強(qiáng)、怠于履行調(diào)查義務(wù)而出現(xiàn)意外情況。充分認(rèn)識(shí)到現(xiàn)狀調(diào)查不主動(dòng)就被動(dòng)。房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查的全面性,主要體現(xiàn)在調(diào)查工作的"廣度"和"深度"上,"廣度",就是對(duì)調(diào)查進(jìn)行全面考慮,采取各種調(diào)查形式統(tǒng)籌調(diào)查。"深度",就是要對(duì)某一職能部門或單位、個(gè)人的調(diào)查,預(yù)設(shè)更多的可能性,盡可能一次性全面調(diào)查,加強(qiáng)調(diào)查的質(zhì)量和效率。

  2、及時(shí)性原則。只有及時(shí)調(diào)查房地產(chǎn)的現(xiàn)狀,才能盡快將所調(diào)查到的現(xiàn)狀情況提供給評(píng)估公司,才能讓相關(guān)權(quán)利人及時(shí)完整地參與財(cái)產(chǎn)的評(píng)估、拍賣過(guò)程,避免評(píng)估、拍賣過(guò)程中的程序性瑕疵。及時(shí)調(diào)查并固定原狀,能有效防止被執(zhí)行人與他人惡意串通,虛設(shè)偽造房地產(chǎn)的權(quán)利負(fù)擔(dān)。

  3、中立性原則。執(zhí)行法官在執(zhí)行程序中應(yīng)保持中立身份,有責(zé)任全面徹底地調(diào)查現(xiàn)狀情況,并依法保護(hù)包括被執(zhí)行人在內(nèi)的各方權(quán)利人的合法權(quán)益,對(duì)權(quán)利人的權(quán)利平等地審查保護(hù)。

  4、依靠行政職能部門協(xié)助調(diào)查的原則。房地產(chǎn)管理部門是房地產(chǎn)的主管業(yè)務(wù)部門,掌握著房地產(chǎn)較為詳盡的信息,該職能部門對(duì)解決房地產(chǎn)的問(wèn)題更為專業(yè),了解的房地產(chǎn)的法律、法規(guī)及政策也更全面。通過(guò)征詢房地產(chǎn)管理部門的意見(jiàn),可減輕或避免執(zhí)行程序處置的風(fēng)險(xiǎn)。

  5、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的原則。要深入全面了解房地產(chǎn)的現(xiàn)狀,就必須堅(jiān)持現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的原則。否則就無(wú)從知曉房地產(chǎn)是否存在、何人占有、使用瑕疵、權(quán)利負(fù)擔(dān)和利害關(guān)系人情況。

  四、房地產(chǎn)處置前現(xiàn)狀調(diào)查的主要內(nèi)容

  1、調(diào)查房地產(chǎn)是否實(shí)際存在

  房地產(chǎn)的存在現(xiàn)狀是調(diào)查其他現(xiàn)狀及進(jìn)行評(píng)估、拍賣、變賣、抵債、交付的前提和基礎(chǔ)。存在現(xiàn)狀是指房地產(chǎn)是否客觀存在,是否與登記信息存在區(qū)別和差異。執(zhí)行人員應(yīng)前往現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查房地產(chǎn)是否與登記事項(xiàng)有出入,是否存在毀損拆除和征收征用等情況。

  (1)調(diào)查核實(shí)實(shí)際現(xiàn)狀與登記的面積、規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、地址等事項(xiàng)相吻合。

  (2)如房地產(chǎn)已被毀損、拆除、征收、征用,還應(yīng)注意物上代位的調(diào)查,如有無(wú)替代的房地產(chǎn)以及賠償款、補(bǔ)償款。如有應(yīng)該及時(shí)查封、凍結(jié)、扣劃。

  (3)如因歷史遺留因素或房地產(chǎn)登記部門原因,登記房地產(chǎn)自始不存在的,應(yīng)由相關(guān)部門出具證明材料。

  (4)執(zhí)行人員還須認(rèn)真核對(duì)產(chǎn)權(quán)薄未予登記的財(cái)產(chǎn),如電梯、通風(fēng)管道、消防設(shè)備等。上述財(cái)產(chǎn)是不可分割的附屬財(cái)產(chǎn),處置前應(yīng)在查封清單中列明,在評(píng)估報(bào)告中反映,避免因核實(shí)情況不明確而被拆除轉(zhuǎn)移,或因未釋明買受人競(jìng)買后投訴。

  2、調(diào)查房地產(chǎn)規(guī)劃的現(xiàn)狀

  對(duì)房產(chǎn)的規(guī)劃現(xiàn)狀主要調(diào)查有無(wú)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證(俗稱報(bào)建手續(xù)),以及是否按建設(shè)工程規(guī)劃許可證的內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)。對(duì)土地使用權(quán)的規(guī)劃現(xiàn)狀主要調(diào)查用途規(guī)劃(功能)和具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。

  (1)建筑物有無(wú)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證或是否符合報(bào)建內(nèi)容,是區(qū)分合法建筑與違法建筑的重要依據(jù)。在對(duì)房地產(chǎn)處置前,還應(yīng)從房地產(chǎn)檔案中調(diào)取報(bào)建材料特別是平面圖、立面圖、側(cè)面圖等圖紙,與建筑物現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行比對(duì),確定是否存有添附違章建筑的情況。在處置鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道單家獨(dú)院的房地產(chǎn)時(shí)要特別注意違章建筑的問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō),這些地方的房產(chǎn),即使有報(bào)建,也經(jīng)常存在違章加層加建以及違章建圍墻等情況。對(duì)于違章建筑,要與合法建筑一并處置,否則容易引起拍賣后的糾紛,被執(zhí)行人也可能利用其對(duì)違章建筑的實(shí)際占有、使用權(quán),給買受人設(shè)置障礙。

  (2)違章建筑是否拆除應(yīng)視情況而定。部分違章建筑可以采取改正措施消除規(guī)劃影響,故應(yīng)征詢規(guī)劃部門的意見(jiàn),確定違章建筑是否屬于必須拆除的情形,并采取不同的處置方式。對(duì)于不用拆除的違章建筑,應(yīng)及時(shí)委托測(cè)繪、評(píng)估,處置過(guò)程中告知買受人可補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù);對(duì)于需要拆除的違章建筑,可評(píng)估、處置違章建筑拆除后的材料殘值。

  (3)有利于評(píng)估公司作出與規(guī)劃現(xiàn)狀相符的評(píng)估結(jié)論。執(zhí)行實(shí)踐中,土地使用權(quán)不同的功能規(guī)劃價(jià)格相距甚大。如工業(yè)用地與商住用地的評(píng)估價(jià)相距很大;再比如,同樣是一宗地,原來(lái)是工業(yè)用地,現(xiàn)在或?qū)?lái)的規(guī)劃為商住用地,也會(huì)直接影響評(píng)估價(jià)格。司法實(shí)務(wù)中,容易忽視調(diào)查宗地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。所謂規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn),就是對(duì)宗地上將來(lái)的地上建筑物規(guī)劃建設(shè)的要求。宗地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)對(duì)評(píng)估價(jià)及至以后的市場(chǎng)價(jià)影響也是很大的。比如,規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)中的容積率,也就是單位面積的土地能建多少建筑,如果單位土地面積里允許多建,評(píng)估價(jià)及相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)也會(huì)高,反之,就會(huì)降低。如果處置裸地,應(yīng)先征求規(guī)劃部門對(duì)該宗地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn),以利于評(píng)估公司作出與規(guī)劃現(xiàn)狀相符的評(píng)估結(jié)論。

  (4)建設(shè)工程規(guī)劃許可證(報(bào)建手續(xù))是確定無(wú)證建筑產(chǎn)權(quán)人的重要依據(jù)。因?yàn)檗k理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的前提是享有用地的產(chǎn)權(quán),所以,如果沒(méi)有相反的證據(jù),一般都可以憑建設(shè)工程規(guī)劃許可證(報(bào)建手續(xù))確定無(wú)證建筑的產(chǎn)權(quán)人。

  (5)在分割共有房產(chǎn)、土地時(shí),實(shí)物分割必須符合規(guī)劃設(shè)計(jì)。在執(zhí)行過(guò)程中經(jīng)常涉及到共有房地產(chǎn)分割處置問(wèn)題,分割也就意味著改變?cè)瓉?lái)的規(guī)劃設(shè)計(jì),所以,能否分割應(yīng)征詢規(guī)劃部門的意見(jiàn),以規(guī)劃部門的回復(fù)作為分割依據(jù)。

  3、調(diào)查房地產(chǎn)權(quán)屬狀況

  根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,法院只能對(duì)被執(zhí)行人有權(quán)屬的房地產(chǎn)進(jìn)行處置。這里所指權(quán)屬是廣義的權(quán)屬。不僅包括所有權(quán),亦包括享有其他有交換價(jià)值的權(quán)利。在財(cái)產(chǎn)處置前應(yīng)當(dāng)對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬進(jìn)行必要的調(diào)查。

  (1)雖登記在被執(zhí)行人名下,但經(jīng)人民法院的判決、裁定或仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁已裁決給他人,以及政府已作征用決定,但并未變更登記的情況

  (2)房地產(chǎn)登記的歷史遺留問(wèn)題。如歷史上有的土地開(kāi)發(fā)了房地產(chǎn)(主要是商品房),這些開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)都已出售,因當(dāng)時(shí)未強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)過(guò)戶先要進(jìn)行土地過(guò)戶,所以,房產(chǎn)在土地未進(jìn)行分割過(guò)戶的情況下就直接登記在不同的權(quán)利人名下,但土地仍登記在開(kāi)發(fā)商名下。

  (3)登記在被執(zhí)行人名下的房地產(chǎn),在執(zhí)行個(gè)人債務(wù)或刑事罰金、沒(méi)收個(gè)人財(cái)產(chǎn)等案件時(shí),應(yīng)該核實(shí)有無(wú)法定的共同所有權(quán)人。

  4、調(diào)查房地是否一致的現(xiàn)狀

  (1)有關(guān)房地產(chǎn)管理的法律及制度要求房、地產(chǎn)權(quán)一致,有"房隨地走,地隨房走"的規(guī)定!段餀(quán)法》第一百四十六條、第一百四十七條,《土地管理法》第二十三條、第二十四條,《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定,建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓的,其所占用的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的,土地使用權(quán)上的地上建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施一并轉(zhuǎn)讓。也就是俗稱的"房隨地走,地隨房走"的房地產(chǎn)管理原則。該原則要求房地的產(chǎn)權(quán)必須一致。

  (2)實(shí)踐中存在房、地產(chǎn)權(quán)不一致的情況。在執(zhí)行實(shí)踐中,房、地登記分屬不同產(chǎn)權(quán)人存在兩種情況:一是房、地分別是登記在不同的產(chǎn)權(quán)人名下(這種情況又存在兩種情況:一種情況是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代,同一主管單位的企業(yè),經(jīng)主管單位調(diào)劑,或企業(yè)合并、分拆,一企業(yè)在另一企業(yè)登記的地塊上建房,房產(chǎn)、土地分別登記;再一種情況是租賃土地,承租人在地上建筑并辦理了產(chǎn)權(quán)登記);二是房產(chǎn)有登記,其所占用的土地未作有效確權(quán)登記(對(duì)于房產(chǎn)所占用的土地情況,有一種情況是辦理房產(chǎn)證明附有土地的政府批文;另一情況是辦理房產(chǎn)證時(shí),有土管部門向房管部門出具的正在辦理土地使用權(quán)證的證明;還有一種情況是,沒(méi)有任何占用土地的權(quán)屬情況)。

  (3)調(diào)查房、地登記的產(chǎn)權(quán)人是否一致的作用。以利于案件執(zhí)行,方便不同的情形制定不同的.處置方案。比如,對(duì)于房、地產(chǎn)權(quán)分別登記在不同的產(chǎn)權(quán)人名下的情況,如果有一產(chǎn)權(quán)人不是被執(zhí)行人,應(yīng)征詢另一方在意見(jiàn),其同意處置的,一并進(jìn)行處置;如其不同意處置的,一般不宜一并處置,而應(yīng)改用其他執(zhí)行方式;又如,對(duì)于在租賃土地建房的情況,在處置房產(chǎn)時(shí),應(yīng)考慮平衡承租人的利益;再比如,對(duì)于房產(chǎn)有登記,土地?zé)o確權(quán)登記的,處置后只裁定確認(rèn)房產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移。

  (4)對(duì)于調(diào)查的房產(chǎn)所占用的土地?zé)o產(chǎn)權(quán)登記的,應(yīng)及時(shí)向土地管理部門征詢是否可以補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)登記,以利于買受人及時(shí)辦理過(guò)戶。

  (5)對(duì)于確無(wú)法房地一并處置的,可在拍賣過(guò)程中告知買受人存在無(wú)法辦理過(guò)戶登記的風(fēng)險(xiǎn)。

  5、調(diào)查房地產(chǎn)占有的現(xiàn)狀

  (1)調(diào)查房地產(chǎn)的占有情況,有利于及時(shí)確定采取何種處置方式。不同的占有情況,根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定有不同的處置方式。如因租賃而占有的,根據(jù)"買賣不破租賃"的原則,應(yīng)區(qū)分不同的情況確定不同的處置方式。在設(shè)有租賃權(quán)時(shí),可實(shí)行帶租拍賣,也可剔除租賃權(quán)、排除占用后拍賣。此外,如采取帶租約拍賣,對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估過(guò)程中要考慮附有租約的因素。又如,唯一住房問(wèn)題,如被執(zhí)行人一個(gè)人占有房屋且超出了生活所必需的面積,可以采取以大換小,以近換遠(yuǎn)的處置方案;如果被執(zhí)行人及撫養(yǎng)、贍養(yǎng)對(duì)象等多人基于生活所必需而共同占有,則對(duì)房產(chǎn)只能查封而不能拍賣處置。

  (2)對(duì)于無(wú)證建筑,調(diào)查占有現(xiàn)狀有助于判斷權(quán)利人。執(zhí)行實(shí)踐中,無(wú)證建筑的產(chǎn)權(quán)由于缺乏產(chǎn)權(quán)公示,因此,即使有材料證明指向歸被執(zhí)行人所有,仍不應(yīng)直接認(rèn)定該建筑屬于被執(zhí)行人,而應(yīng)進(jìn)行全面深入的調(diào)查。

  (3)調(diào)查占有的形式。房地產(chǎn)的占有形式,主要有七種情形。

  一、被執(zhí)行人自己占有;

  二、租賃給他人占有;

  三、無(wú)償由他人占有;

  四、受被執(zhí)行人委托保管而占有;

  五、被其他人無(wú)理強(qiáng)行占有;

  六、因與產(chǎn)權(quán)人存有買賣合同而實(shí)際占有;

  七、是空置。

  對(duì)于第一、三、四、五、七種占有形式?jīng)]有復(fù)雜的情形區(qū)分,除了以后的買受人同意其繼續(xù)占有,都應(yīng)在執(zhí)行程序中騰房遷出;而對(duì)于第二、第六種的占有形式,必須認(rèn)真深入調(diào)查。因?yàn)閷?duì)于租賃占有的情況,在房地產(chǎn)處置后租賃占有人是否需遷出還應(yīng)區(qū)分不同的情形予以判斷。

  (3)因租賃合同而占有,應(yīng)嚴(yán)格審查初始占有的時(shí)間,防止被執(zhí)行人倒簽租賃合同,損害權(quán)利人的利益。應(yīng)詳細(xì)調(diào)查查封前還是查封后租賃占有,以及抵押權(quán)設(shè)定后還是設(shè)定前租賃占有。

  (4)被執(zhí)行唯一住房應(yīng)調(diào)查占有住房的被執(zhí)行人贍養(yǎng)、撫養(yǎng)對(duì)象的人數(shù),以及被撫養(yǎng)贍養(yǎng)人是否有住房。調(diào)查占有的人數(shù)針對(duì)的是被執(zhí)行人使用占有的情形,而且被執(zhí)行人的房地產(chǎn)是唯一住房,調(diào)查的目的是確定被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)、贍養(yǎng)對(duì)象必要的住房面積情況,以確定是否處置的問(wèn)題。

  6、調(diào)查權(quán)利負(fù)擔(dān)的現(xiàn)狀

  (1)權(quán)利負(fù)擔(dān)的調(diào)查范圍。在房地產(chǎn)處置前調(diào)查的權(quán)利負(fù)擔(dān)包括法定優(yōu)先權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、物權(quán)化的債權(quán)即租賃權(quán)等。執(zhí)行實(shí)踐中,可能出現(xiàn)的法定優(yōu)先權(quán)主要是建筑工程款優(yōu)先權(quán)、購(gòu)房者請(qǐng)求交付房地產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)、購(gòu)房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán),擔(dān)保物權(quán)主要是抵押權(quán)。

  (2)調(diào)查權(quán)利負(fù)擔(dān)現(xiàn)狀的作用。

  一、有利于及時(shí)保護(hù)相關(guān)權(quán)利人在房地產(chǎn)查封、評(píng)估、拍賣、變賣、抵債過(guò)程中的法定權(quán)益。各相關(guān)權(quán)利人可作為利害關(guān)系人,享有對(duì)評(píng)估報(bào)告的異議權(quán),享有受法院通知于拍賣日到場(chǎng)的權(quán)利;法定優(yōu)先權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人如作為執(zhí)行債權(quán)人有接受抵債、同意變賣及約定變賣價(jià)格的權(quán)利。

  二、有利于及時(shí)解決拍賣前應(yīng)解決的權(quán)利沖突。如擔(dān)保物權(quán)或其他優(yōu)先權(quán)與租賃權(quán)、用益物權(quán)的沖突;擔(dān)保物權(quán)與購(gòu)房消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán)之間的沖突,消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)與建筑工程款優(yōu)先權(quán)之間的沖突。

  三、有利于相關(guān)權(quán)利人及時(shí)主張權(quán)利。如承租權(quán)人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、繼續(xù)承租權(quán)。另外,擔(dān)保物權(quán)人、法定優(yōu)先權(quán)人可直接在執(zhí)行程序中或其通過(guò)他法律途徑主張優(yōu)先受償權(quán)。

  四、有利于及時(shí)確定是有益處置還是無(wú)益處置。只有在法院確切調(diào)查清楚了擔(dān)保物權(quán)、法定優(yōu)先權(quán)的情況后,才能判斷如果處置房地產(chǎn)是有益處置還是無(wú)益處置。

  五、有利于評(píng)估公司作出與權(quán)利負(fù)擔(dān)相符的評(píng)估結(jié)論。比如,附租約拍賣的房地產(chǎn),在評(píng)估階段就要考慮到所附租約對(duì)價(jià)格的影響,特別是長(zhǎng)期租約,以及被執(zhí)行人已收齊多年租金的租約,對(duì)處置價(jià)格的影響是巨大的;流拍后由申請(qǐng)執(zhí)行人或執(zhí)行債權(quán)人抵債,抵債價(jià)格與抵償?shù)膫鶆?wù)金額不具公平性。

  7、調(diào)查權(quán)利限制(查封)的現(xiàn)狀

  根據(jù)法律規(guī)定,除征得查封法院同意,上級(jí)法院指定執(zhí)行、提級(jí)執(zhí)行,法院間委托執(zhí)行外,一般來(lái)說(shuō),只有查封法院才有權(quán)處置查封的房地產(chǎn)。在執(zhí)行實(shí)踐中,出現(xiàn)無(wú)權(quán)處置的情況,一般舊案偏多。究其原因:一是查封、輪候查封的法院多,進(jìn)行了長(zhǎng)時(shí)間多輪的輪候查封、續(xù)封,多次更換案件承辦人,根據(jù)現(xiàn)有材料判斷,有些查封材料很容易理解錯(cuò)誤;二是查封登記機(jī)關(guān)之前的查封登記管理混亂,在提供給法院的房地產(chǎn)登記信息或查封手續(xù)送達(dá)回證中未備注查封、輪候查封情況。

  五、房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查的建議

  1、進(jìn)一步加大執(zhí)行公開(kāi)力度。執(zhí)行的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、程序以及執(zhí)行全過(guò)程應(yīng)當(dāng)向社會(huì)和當(dāng)事人公開(kāi),但涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密、個(gè)人隱私等法律禁止公開(kāi)的信息除外。在房地產(chǎn)處置案件中,應(yīng)向相關(guān)權(quán)利人公開(kāi)查封、抵押、法定優(yōu)先權(quán)等內(nèi)容,房地產(chǎn)的評(píng)估、拍賣的程序和結(jié)果等重點(diǎn)環(huán)節(jié)和重點(diǎn)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知各方當(dāng)事人,全面展示房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、釋明瑕疵。

  2、建立和完善的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。國(guó)土資源管理部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門等相關(guān)職能部門應(yīng)協(xié)助法院全面及時(shí)查詢有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬登記、變更、抵押情況,協(xié)助查詢有關(guān)工程項(xiàng)目的規(guī)劃審批情況,并提供必要的規(guī)劃文件和規(guī)劃圖紙等資料。對(duì)于被執(zhí)行人正在申請(qǐng)辦理涉案項(xiàng)目規(guī)劃審批手續(xù)的應(yīng)按法院的協(xié)助執(zhí)行要求,辦理相關(guān)手續(xù),并向社會(huì)批露有關(guān)信息。對(duì)法院因案件需要,發(fā)出的協(xié)助函件,應(yīng)及時(shí)回復(fù)和協(xié)助采取相關(guān)措施。

  3、法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)繼續(xù)規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查的程序。針對(duì)房地產(chǎn)案件的特點(diǎn),法院應(yīng)結(jié)合實(shí)際,及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn),統(tǒng)籌規(guī)劃,列清房地產(chǎn)處置前應(yīng)當(dāng)調(diào)查的事項(xiàng)清單,統(tǒng)一調(diào)查步驟和標(biāo)準(zhǔn),明確調(diào)查后的公示程序,最大限度地公開(kāi)公示房地產(chǎn)的狀況,使各方當(dāng)事人全面了解拍賣標(biāo)的,降低執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告10

  一、摘要

  目前XX新城區(qū)規(guī)劃面積33平方公里,人口35—50萬(wàn)。行政中心搬過(guò)去后,加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū),一個(gè)大型新城區(qū)已初具雛形。通過(guò)引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來(lái)聚集人氣、提升城市形象,房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應(yīng)。以新城區(qū)為中心,中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤陸續(xù)交付,還將有不少樓盤先后開(kāi)盤,伴之XX中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善,XX中心區(qū)即將成為XX的又一個(gè)居住中心。

  二、城區(qū)規(guī)劃背景(XX新城:未來(lái)XX的城市副中心)

  XX新城區(qū)其定位為XX未來(lái)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。該區(qū)域規(guī)劃總面積35平方公里,近期計(jì)劃開(kāi)發(fā)12平方公里,其中工業(yè)區(qū)5平方公里,規(guī)劃總?cè)丝诩s12萬(wàn)人。XX新城區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃年限一直到20xx年,屆時(shí)計(jì)劃容納20萬(wàn)人口;同時(shí)根據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略,到20xx年XX新城區(qū)將成為一個(gè)現(xiàn)代化、生態(tài)型、園林式的國(guó)內(nèi)一流中等城市,充分發(fā)揮其XX城市副中心的優(yōu)勢(shì),分擔(dān)XX主城區(qū)的城市功能,減輕中心城區(qū)的城市負(fù)荷。

  XX新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計(jì)投資近百億元,完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中,沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸,為休閑文化商業(yè)景觀軸,今后將建設(shè)高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置,辦公樓、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的.交會(huì)處,即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區(qū)塊,是大型的城市公園。

  根據(jù)規(guī)劃,XX新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為:“一心”,即鄞州新城區(qū)的中心,為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域,它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū),在空間景觀上也是視覺(jué)中心,它的特殊性將通過(guò)控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀介質(zhì)變化和視覺(jué)走廊設(shè)計(jì)體現(xiàn);“兩軸”,即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸;“三環(huán)”,即通過(guò)整合現(xiàn)狀河流綠化,形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán);“四廊”,即利用現(xiàn)有4條主要河流,形成寬約100米的空間通廊;“三十六點(diǎn)”,即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點(diǎn),布置城市公園。

  三、已建成樓盤:

  1、華泰劍橋:由XX華泰股份公司開(kāi)發(fā),北靠四明路,東臨錢湖北路,建筑面積30余萬(wàn)平米。分多層、復(fù)式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅,以120——130㎡的三房?jī)蓮d為主。內(nèi)設(shè)高級(jí)會(huì)所、學(xué)校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車站,交通比較便捷。

  2、金灣華庭:由寧興房產(chǎn)開(kāi)發(fā),位于錢湖北路以西,四明中路以北,總建筑面積約11萬(wàn)平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成,共700多戶,開(kāi)盤價(jià)4000元/㎡左右,目前二手價(jià)6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達(dá)公交站點(diǎn)。

  3、半島名。由XX光大置業(yè)開(kāi)發(fā),位于天童北路與華裕路口,總建筑面積6萬(wàn)平米。東面和北面是自然河,由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內(nèi)有噴泉,活動(dòng)室,健身房等,需步行10——15分鐘方可到達(dá)公交車站。

  4、東湖花園:由雅戈?duì)栔脴I(yè)開(kāi)發(fā),位于中興路與麥德龍交叉口,建筑面積70萬(wàn)平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內(nèi)有五星級(jí)會(huì)所、大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程,離市區(qū)十分鐘車程,小區(qū)附近設(shè)有公交站點(diǎn),是居住和休閑的首選地。

  四、在建樓盤:

  1、都市森林:由雅戈?duì)栔脴I(yè)開(kāi)發(fā),四明中路以北,寧南路以東,總建筑面積26.6萬(wàn)平米,共1900多戶。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成,將于20xx年6月份開(kāi)盤。

  2、新都美地:由新都置業(yè)開(kāi)發(fā),位于天童北路與四明路之間,建筑面積9.7萬(wàn)平米,由11幢小高層、9幢高層組成,共650多戶住戶。以100——120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。24小時(shí)熱水供應(yīng),安保自動(dòng)化,還設(shè)有可視樓宇對(duì)講機(jī)和閉路監(jiān)控系統(tǒng)。開(kāi)盤價(jià)4400元/㎡左右。

  3、小城花園:由百隆房產(chǎn)開(kāi)發(fā),位于天童北路,杉杉工業(yè)城南面,總建筑面積7萬(wàn)平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成,共828戶。預(yù)計(jì)開(kāi)盤價(jià)6200元/㎡左右。

  4、四明春曉:由XX旗濱集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā),建筑面積8萬(wàn)平米,共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

  五、調(diào)查定論

  從市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程和信息,我們可以清晰的看到,XX房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)商在參與打造XX新城區(qū),結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律,穩(wěn)步有序的推進(jìn),實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個(gè)新的熱點(diǎn),在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀調(diào)控,和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟,已建成的樓盤和未建成的樓盤,主體風(fēng)格上是基本相一致的,以歐陸風(fēng)情為主,有代表性的春江花城、東湖場(chǎng)馨園最具代表性,從營(yíng)銷的角度上講,風(fēng)格不是主要形成競(jìng)爭(zhēng)的因素,大量的百余平方普通住宅區(qū),將吸引更多的購(gòu)房者,從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素,以及周邊的配套設(shè)施,成為營(yíng)銷新的引爆點(diǎn);從各個(gè)小區(qū)的布局來(lái)看,總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的,營(yíng)銷工作的主要重點(diǎn),還是在于如何妙作聚集人氣?傊磥(lái)XX新城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)走高。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告11

  前言

  XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的同時(shí),人們不得不冷靜下來(lái)思考一些問(wèn)題:這種發(fā)展是否是可持續(xù)的?人口發(fā)展與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度是否適應(yīng)?城市文化和城市文明如何在城市建設(shè)中體現(xiàn)?市住建局會(huì)同相關(guān)部門對(duì)XXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了初步調(diào)查。

  一、XXX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況

 。ㄒ唬XX市概況

 。ǘXX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)

  居民生活水平不斷改善。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到1.3萬(wàn)元,增長(zhǎng)8.5%,農(nóng)村居民人均純收入6000元,增長(zhǎng)13%。人均住房建筑面積24.8平方米,比上年增加0.8平方米。

  由上表分析可知,XXX市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,近年發(fā)展速度加快,20xx年起國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)在10%以上。

  由上表分析可知,XXX市城市建設(shè)加快,一拖、新能源汽車等多個(gè)大項(xiàng)目落戶我市,固定資產(chǎn)投資持續(xù)加大。

  由上表可知,XXX市城市人民生活水平持續(xù)穩(wěn)步提高,收入不斷增長(zhǎng),消費(fèi)能力增長(zhǎng)迅速。

 。ㄈXX市"十二五"期間城市建設(shè)主要目標(biāo)

  "十二五"時(shí)期,全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)是:經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力顯著增強(qiáng),現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基本實(shí)現(xiàn),新型工業(yè)化進(jìn)程加快,服務(wù)業(yè)明顯升級(jí),城市環(huán)境優(yōu)美,社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步,人民生活水平顯著提高,城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展,把我市建設(shè)成國(guó)家重要的裝備工業(yè)基地和綠色食品產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家生態(tài)園林城市、全國(guó)聞名的生態(tài)旅游勝地和國(guó)家歷史文化名城。

  --經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)。在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益、降低能耗、保護(hù)環(huán)境的基礎(chǔ)上,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。到20xx年,地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1660億元,年均增長(zhǎng)15%以上。

  --結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快。堅(jiān)持提升第一產(chǎn)業(yè)、做強(qiáng)第二產(chǎn)業(yè)、做大第三產(chǎn)業(yè),促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。到20xx年,三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)達(dá)到15.5:45.5:39。

  --城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。主體功能區(qū)格局初步形成,城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快,新農(nóng)村建設(shè)成效顯著,城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展,城鎮(zhèn)化率達(dá)到47%。

  --可持續(xù)發(fā)展能力增強(qiáng)。森林覆蓋率達(dá)到12%,建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到40.5%,晉升為國(guó)家園林城市。

  --人民生活水平提高。社會(huì)保障體系進(jìn)一步健全,城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量普遍提高,居住、交通、教育、文化、衛(wèi)生和環(huán)境條件有較大改善。 (四)我市重點(diǎn)區(qū)域未來(lái)規(guī)劃和建設(shè)

  1、進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域新中心城市功能,增強(qiáng)城市輻射能力。

  2、新區(qū)建設(shè)與舊區(qū)改造同步實(shí)施,建設(shè)現(xiàn)代化城市。

  3、舊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)境不斷完善。

  4、城市道路、廣場(chǎng)、對(duì)外交通等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善,為新世紀(jì)城市建設(shè)快速發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

  5、圍繞城市水系加快濱水地區(qū)建設(shè),形成濱水綠化系統(tǒng),初步形成生態(tài)市、園林城,城市骨架。

  二、XXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

 。ㄒ唬20xx年及近年XXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

  國(guó)十一條",從而一系列的調(diào)控政策的緊密出臺(tái),從調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和抑制商品房?jī)r(jià)格兩個(gè)方面調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這一年,我市認(rèn)真落實(shí)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策,有針對(duì)性地解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中的突出問(wèn)題,堅(jiān)持以穩(wěn)定(住房?jī)r(jià)格、投資、消費(fèi)心理)為前提,以調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)為主線,以改善中低收入家庭住房條件為重點(diǎn),以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展為目標(biāo),把各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策落到實(shí)處。由于措施得力,20xx年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了"住房供求總量基本平衡、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理、住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定、市民購(gòu)房心態(tài)日趨理性,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與我市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展基本適應(yīng),與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較協(xié)調(diào)"的預(yù)期目標(biāo),從快速增長(zhǎng)期進(jìn)入到理性和平穩(wěn)發(fā)展期。

  1、我市居民人均居住面積情況

  由上表可知,中心城區(qū)人均居住面積不斷提高,平均每年增長(zhǎng)0.8平方米左右,發(fā)展速度始終處于全省的平均水平。

  2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況

  從圖中可見(jiàn),20xx年以前,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直保持著較快的增長(zhǎng)幅度,直接促進(jìn)了近幾年我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。在20xx年國(guó)家進(jìn)行一系列的調(diào)控措施后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資略有減少,但通過(guò)召集開(kāi)發(fā)企業(yè)召開(kāi)市場(chǎng)形勢(shì)分析座談會(huì),開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)依然看好。

  3、商品房市場(chǎng)情況

  ----土地市場(chǎng)供應(yīng)情況 -----商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)情況

  近年房地市場(chǎng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)情況

  -----商品房銷售情況

  商品住房購(gòu)買主體:我市商品住房的銷售主體以本市和外縣為主,占全市去年商品住房銷售套數(shù)的85.1%以上。外地人士購(gòu)買房屋僅占14.9%。購(gòu)房消費(fèi)者大多為剛性需求,但也有部分為投資性和投機(jī)性購(gòu)房,我們通過(guò)委托 (二)現(xiàn)階段我市居民房地產(chǎn)市場(chǎng)需求(問(wèn)卷調(diào)查形式)

  我們協(xié)調(diào)市直機(jī)關(guān)工委和城調(diào)隊(duì)等相關(guān)部門,區(qū)分不同階層,從家庭收入、住房情況、戶型選擇、環(huán)境要求等方面總結(jié)出20余個(gè)問(wèn)題進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查,發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷7000份,回收有效問(wèn)卷6400份,其中有意購(gòu)房問(wèn)卷2886份,占45%,無(wú)意購(gòu)房問(wèn)卷3514份,占55%。

  ---家庭收入情況

  ----調(diào)查對(duì)象目前居住面積

  從上圖可以看出,目前居住面積23平方米以下的占27.6%,而人均居住面積在23平方米以上的占72.4%,占絕大多數(shù)。

  ----購(gòu)房目的

  解決住房問(wèn)題的占54%,改善居住條件的占38%,投資性購(gòu)房占8%。

  上圖可以看出,希望改善居住環(huán)境的購(gòu)房意向者占38%,說(shuō)明消費(fèi)者已經(jīng)開(kāi)始認(rèn)識(shí)到在滿足基本居住的情況下,需要更好的居住環(huán)境。投資客戶占到8%,在當(dāng)前宏觀調(diào)控出臺(tái)系列政策后,回歸到比較理性的狀況。

  ----購(gòu)買房屋的類型

  ----希望購(gòu)買房屋的面積

  從上圖可以看出,絕大多數(shù)消費(fèi)者考慮120㎡以下的中小戶型住宅(占86.4%)。

  ----購(gòu)買房屋能承受的單價(jià)

  3500以下的占65.3%,3500-4500占20.6%,4500-5500占9.6%,5500元以上的占4.5%。

  能承受房屋單價(jià)在4500元/㎡以下的占86%,占絕大部分。

  ----擬購(gòu)買房屋區(qū)域

  選擇中華路以北(A)的占8.8%,中華路以南民航路以北(B

  從上圖可以看出,我市大部分居民比較看好沿勞動(dòng)湖區(qū)域,另外學(xué)區(qū)房和傳統(tǒng)意義上的市中心地帶還是主要選擇。

  ----理想的起居室(客廳)面積

  ----理想的臥室面積

  ----選擇房屋裝修

  希望開(kāi)發(fā)商裝修好的占42.7%,希望買了自己裝修的占57.3%。

  ----采暖方式選擇

  喜歡傳統(tǒng)熱水供熱的占45.9%,喜歡供熱計(jì)量式的占42.5%,喜歡電采暖方式的占5.2%,喜歡天然氣采暖方式的占6.4%。

  從上圖可看出,選擇傳統(tǒng)供熱方式的占近一半,而熱計(jì)量方式正被廣大市民所接受。

  三、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素

  ---土地政策:

  3月10日,國(guó)土資源部再次出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政,即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》。該通知明確規(guī)定了開(kāi)發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開(kāi)發(fā)商將被"凍結(jié)"等19條內(nèi)容。該《通

  知》的出臺(tái)主要是落實(shí)"國(guó)11條"精神,增強(qiáng)土地政策參與房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的針對(duì)性和靈活性,增加保障性為重點(diǎn)的住房建設(shè)用地有效供應(yīng),提高土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率,促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)有序運(yùn)行。

  9月27日,國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》!锻ㄖ访鞔_,企業(yè)違約開(kāi)發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的,都將禁止競(jìng)買資格。從此通知不難看出,在未來(lái)土地競(jìng)買過(guò)程中,國(guó)土部門將采取更為嚴(yán)格的土地競(jìng)買資格審查。

  -----房地產(chǎn)政策:

  住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于20xx年4月13日發(fā)布實(shí)施《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》!锻ㄖ访鞔_要求各地加強(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。今后,未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取訂金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格,并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格,明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管是政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的重要手段,對(duì)維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫,我國(guó)部分城市出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為。為此,《通知》要求各地切實(shí)負(fù)起責(zé)任,加大查處力度,強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。

  4月17日,國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》。《通知》明確,商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫

  停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。國(guó)務(wù)院下發(fā)此通知的目的就是為了進(jìn)一步落實(shí)各地區(qū)、各有關(guān)部門的責(zé)任,堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題。暫停第三套房貸的主要目的就是要加大對(duì)炒房的打擊力度。號(hào)稱十年來(lái)最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策以迅雷不及掩耳之勢(shì)襲向市場(chǎng)。

  -----其他政策:

  3月9日,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于首次購(gòu)買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》。通知明確,對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。從該通知的規(guī)定看,兩人或多人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房的,這套房子,對(duì)其中任何一位購(gòu)房者來(lái)說(shuō),都必須是唯一一套住房,否則就不能享受1%契稅稅率優(yōu)惠。

  9月29日,三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》!锻ㄖ芬(guī)定,對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房,且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。顯然,新的契稅規(guī)定已與相關(guān)部門的"二套房"認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)趨于一致,即以家庭為單位核定是否是"二套房"。

  2、經(jīng)濟(jì)因素

  -----宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì):房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān),一旦宏觀經(jīng)濟(jì)有所波動(dòng),房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迅速作出反應(yīng)。如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨穩(wěn),預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲趨勢(shì),但增幅會(huì)進(jìn)一步放緩;如果宏觀經(jīng)濟(jì)增速回落,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)入一定調(diào)整期。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響而波動(dòng),特別是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的分配、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、貨幣政策和財(cái)政政策都會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

  ------地方經(jīng)濟(jì)因素:當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有重要的影響,主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)?/p>

  況,儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平,財(cái)政收支及金融狀況,利率,物價(jià)(特別是建筑材料價(jià)格)、建筑人工費(fèi),居民收入等。而XXX市作為我國(guó)北部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的三線甚至四線城市,一方面,受全球經(jīng)濟(jì)下滑沖擊較;另一方面,XXX市委、市政府重新調(diào)整整體布局,由原來(lái)向江西開(kāi)發(fā)調(diào)整向南部開(kāi)發(fā),以南苑開(kāi)發(fā)區(qū)為主線,圍繞著新火車站建設(shè)、勞動(dòng)湖南擴(kuò)改造。五個(gè)城中村開(kāi)發(fā)建設(shè)等,為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了空間,也對(duì)購(gòu)房者支付能力提供了保證。

  3、社會(huì)因素

  -----人口因素:房地產(chǎn)市場(chǎng)與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也就會(huì)上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也就會(huì)下落。人口素質(zhì),人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。人類社會(huì)隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步,公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍,同時(shí)對(duì)居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對(duì)房地產(chǎn)的需求,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行情看好。如果一個(gè)地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復(fù)雜、社會(huì)秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區(qū)的房地產(chǎn)行情必然低落。家庭人口規(guī)模,這里所說(shuō)的家庭人口規(guī)模,是指全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù).家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數(shù)的變動(dòng),從而引起需用住房數(shù)量的變動(dòng),隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

  ------城市化進(jìn)程:我市正處于城市化進(jìn)程加速階段,大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市,對(duì)我市城市土地和房屋的需求增加,造成了城市土地和房屋有了相對(duì)的稀缺性,商品房的剛性需求增加,進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

  ------房地產(chǎn)投資:房地產(chǎn)投資者會(huì)利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化,以期從價(jià)差中獲利。一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)3種情況;

  (1)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲

  (2)引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌

  (3)起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的`作用

  我國(guó)個(gè)別城市房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的很大原因是在房地產(chǎn)投資方面存在著投資過(guò)熱的現(xiàn)象。特別是在需求方面,不少購(gòu)房者購(gòu)買房屋為的是賺取投資收益,針對(duì)該情況,政府不僅應(yīng)在交易稅方面進(jìn)行規(guī)范,還應(yīng)該對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房資格進(jìn)行限制。

  4、其他

  因素:

  ----消費(fèi)者心理因素:購(gòu)房者心理預(yù)期變化左右房?jī)r(jià)走勢(shì)。

  心理預(yù)期是人們對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的綜合判斷,在其他條件不變的情況下將決定市場(chǎng)的走勢(shì)。我們認(rèn)為,在今后一段時(shí)期,由于受各方面因素的影響,人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期不斷上升,購(gòu)房意向仍然看好。在這種心理預(yù)期的驅(qū)動(dòng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大,商品房?jī)r(jià)格將穩(wěn)中有升,但增幅放緩,如果沒(méi)有大的外部環(huán)境的變化,這種趨勢(shì)不會(huì)在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)。

  ---保障性住房的建設(shè):棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房等保障性住房的大力實(shí)施,旨在通過(guò)政府調(diào)控,形成與市場(chǎng)需求相適應(yīng)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),維持住房?jī)r(jià)格的基本穩(wěn)定。大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè),有利于推進(jìn)住房保障體系建設(shè),緩解解決困難家庭住房條件,初步形成以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房為支撐的住房保障框架。加強(qiáng)保障性住房建設(shè),有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長(zhǎng),保障性住房大量入市影響房地產(chǎn)供求關(guān)系,政府的建設(shè)投資可回收和循環(huán)使用。政府大規(guī)模投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房,勢(shì)必使普通商品房市場(chǎng)的需求相對(duì)減少,或等同于增加了市場(chǎng)供給。政府加快公共租賃住房投資建設(shè),也相當(dāng)于增加住房供給,將相應(yīng)減少住房租賃市場(chǎng)的需求,進(jìn)而對(duì)商品房市場(chǎng),包括新建住房和二手房市場(chǎng)的需求產(chǎn)生影響。保障性住房大量入市,會(huì)拉低房地產(chǎn)價(jià)格。

  四、XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析

  我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將持續(xù)看好,價(jià)格也將繼續(xù)穩(wěn)中有升,但增幅會(huì)逐步放緩。

  一是房屋建設(shè)成本增加推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。近年來(lái),土地成本、拆遷費(fèi)用、建安成本、配套費(fèi)用、稅費(fèi)等都有較大增長(zhǎng),對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了一定推動(dòng)作用,特別是棚戶區(qū)改造以來(lái),實(shí)施"拆一還一"的惠民政策,低保戶、無(wú)證房等優(yōu)惠政策,使拆遷費(fèi)用增加。二是由于近幾年我市采取了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量宏觀調(diào)控政策,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)處于供略小于求的局面,這種賣方市場(chǎng)為主導(dǎo)的局面在一定程度上會(huì)推動(dòng)了房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)。三是消費(fèi)者對(duì)住房剛性需求的增加促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。如戶籍制度改革、城市化進(jìn)程加快、婚房需求、周邊縣市進(jìn)入市中心城區(qū)購(gòu)房的比例明顯增加.

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告12

  【導(dǎo)語(yǔ)】 房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢(shì),企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn)。下面關(guān)于房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告 ,一起來(lái)閱讀下文吧!

  針對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格,消費(fèi)者在做出投資或置業(yè)的決定之前都會(huì)通過(guò)理性的分析,對(duì)此類商品做出一定預(yù)測(cè)。前景樂(lè)觀,則付之于行動(dòng);悲觀,則不予購(gòu)買。這里,消費(fèi)者所做出的預(yù)測(cè),正好印證了穆斯在《理性預(yù)期與波動(dòng)理論》一文中對(duì)理性預(yù)期所提出的理論要點(diǎn):理論預(yù)期是觀察到的過(guò)去經(jīng)驗(yàn)的 規(guī)律 性 總結(jié) ,它可以指導(dǎo)人們的經(jīng)濟(jì)行為。因而理性預(yù)期可以說(shuō)是構(gòu)成經(jīng)濟(jì)行為的基礎(chǔ)。從理論和現(xiàn)實(shí)的角度看,房地產(chǎn)行業(yè)的參與者主要有:政府、 金融 機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者。四者關(guān)系可以用圖1表示。

  影響消費(fèi)者理性預(yù)期的因素

  本文主要是分析對(duì)消費(fèi)者理性預(yù)期的影響因素及這些因素對(duì)消費(fèi)者預(yù)期的影響,可以根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)參與者之間的關(guān)系圖,得出影響消費(fèi)者理性預(yù)期的關(guān)系圖,如圖2所示。

  本文具體分析房地產(chǎn)行業(yè)參與者與消費(fèi)者之間的關(guān)系及他們對(duì)消費(fèi)者理性預(yù)期的影響。

  (一) 政府與消費(fèi)者:宏觀調(diào)控政策與消費(fèi)者理性預(yù)期

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的`基礎(chǔ)是土地,由于我國(guó)特有的土地制度,土地出讓的數(shù)量直接決定了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)情況。政府針對(duì)土地出讓所做出的調(diào)控政策,成為消費(fèi)者預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的一個(gè)主要依據(jù)。而且,消費(fèi)者對(duì)政府的信任度,遠(yuǎn)高于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信任。近幾年,由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上升,政府出臺(tái)了一系列的政策。這些政策,同時(shí)引起了消費(fèi)者的理性預(yù)期行為(盡管有時(shí)候消費(fèi)者的理性預(yù)期與政府的初衷并不相符合)。20xx年,土地政策收緊與嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地及壓縮建設(shè)用地占農(nóng)用地的指標(biāo),嚴(yán)格控制土地的“閘門”和土地“招拍掛”出讓方式的嚴(yán)格實(shí)施 ,使土地開(kāi)發(fā)面積和竣工面積增速減緩,導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)土地的升值預(yù)期空前高漲,從而激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)上旺盛的需求。

  (二) 金融 機(jī)構(gòu)與消費(fèi)者:金融政策與消費(fèi)者理性預(yù)期

  金融機(jī)構(gòu)出臺(tái)的政策對(duì)消費(fèi)者的 影響 ,主要表現(xiàn)在貸款利率上,因此,房地產(chǎn)貸款態(tài)度的變化對(duì)房地產(chǎn)的需求變化有相當(dāng)大的影響,最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的變化。近幾年,銀行貸款利率逐年在提高,雖然提升幅度很小,但 中國(guó) 人民銀行短期內(nèi)對(duì)利率進(jìn)行連續(xù)調(diào)整的行為,加強(qiáng)了消費(fèi)者對(duì)“進(jìn)入加息周期”的預(yù)期和房?jī)r(jià)調(diào)整的預(yù)期。部分消費(fèi)者擔(dān)心利率會(huì)繼續(xù)提高,增加購(gòu)房的開(kāi)支。在經(jīng)過(guò)一陣觀望之后,大部分消費(fèi)者選擇提前消費(fèi),導(dǎo)致住房需求增加,房?jī)r(jià)增幅再度上揚(yáng)。在過(guò)去的十年間,無(wú)論是在發(fā)達(dá)國(guó)家,還是在 發(fā)展 中國(guó)家,銀行貸款與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)聯(lián)日趨緊密。

  (三)房地產(chǎn)商與消費(fèi)者:廠商行為與消費(fèi)者理性預(yù)期

  “8.13”土地大限之后,房地產(chǎn)商拿地的成本大幅度增加,已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。與此同時(shí),國(guó)家采取了暫停半年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、土地整頓、提高征用土地費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等措施。與此同時(shí),房地產(chǎn)貸款利率不斷上漲,也直接導(dǎo)致了許多中、小型房地產(chǎn) 企業(yè) 退出房地產(chǎn)行業(yè)。這一道道門檻使得房地產(chǎn)投資熱開(kāi)始下降。這一結(jié)果,造成消費(fèi)者的再度恐慌,從而也再度引起房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)。盡管政府出臺(tái)了一系列的政策,而且金融機(jī)構(gòu)的貸款利率也幾度提升,但是,據(jù)專家 分析 ,這些政策對(duì)真正有實(shí)力的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)影響是很小的。從某種意義上來(lái)說(shuō),這些政策只會(huì)使與他們分羹的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手減少,從某種程度上反而幫助了他們。與此同時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格還在逐漸上漲,這也為開(kāi)發(fā)商獲取暴利創(chuàng)造了條件,開(kāi)發(fā)商在交易市場(chǎng)上形成價(jià)格聯(lián)盟,共同合謀有價(jià)無(wú)市的虛假房?jī)r(jià)交易關(guān)系。信息不對(duì)稱的條件下,消費(fèi)者被蒙蔽而做出購(gòu)買的決定,房?jī)r(jià)也在消費(fèi)者的購(gòu)買行為驅(qū)使下,扶搖直上。

  (四) 消費(fèi)者與消費(fèi)者:從眾心理與理性預(yù)期

  消費(fèi)者的從眾心理不僅表現(xiàn)在對(duì)低價(jià)位商品的消費(fèi),也表現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)這種高價(jià)位產(chǎn)品的消費(fèi)上。消費(fèi)者即使在政府出臺(tái)一系列政策、銀行金融政策的變化和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的廠商行為變化的情況下,還是不會(huì)輕易決定是否購(gòu)買如此高價(jià)位的商品。而只有在大部分消費(fèi)者都去購(gòu)買時(shí)自己才作決定?梢(jiàn)這種從眾心理也是消費(fèi)者理性預(yù)期的影響因素,他的作用不可忽視。

  正確引導(dǎo)消費(fèi)者理性預(yù)期的建議

  建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系。政府必須加快建立和完善從中央到地方的一整套房地產(chǎn)宏觀監(jiān)控體系,統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)銷售量、商品房空置率、房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo),設(shè)置專門的機(jī)構(gòu)、委派專門的專家組,結(jié)合房地產(chǎn)自身情況和宏觀 經(jīng)濟(jì) 環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r做出分析和預(yù)測(cè)。這種宏觀監(jiān)控體系一方面可以使政府隨時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況,在必要時(shí)通過(guò)稅收政策、土地供應(yīng)、利率等手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控;在另一方面也緩解了房地產(chǎn)行業(yè)信息不對(duì)稱的弊端,引導(dǎo)消費(fèi)者理性健康消費(fèi)。

  完善政府信息發(fā)布制度。盡快建立房地產(chǎn)信息發(fā)布制度,引導(dǎo)新聞媒體的輿論導(dǎo)向。通過(guò)定期不定期的信息發(fā)布,引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi),逐步使消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期恢復(fù)正常,防止房?jī)r(jià)的大起大落,保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。

  加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)。近年來(lái),在 網(wǎng)絡(luò) 上與電視上的培訓(xùn)方式越來(lái)越能為人們所接受。中央電視臺(tái)十套的“名師大講堂”就備受大家的喜歡?梢酝ㄟ^(guò)多種渠道普及房地產(chǎn)知識(shí),如安排定期的“房地產(chǎn)知識(shí)講座”和“房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析”節(jié)目。降低消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的盲目消費(fèi)性,培養(yǎng)消費(fèi)者的理性消費(fèi)。這也是有效控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的途徑之一。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告13

  調(diào)查撰稿:XXX

  調(diào)查時(shí)間:X月X日---X月X日

  調(diào)查對(duì)象:XX新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布狀況與政治、經(jīng)濟(jì)、文化、規(guī)劃、環(huán)境、交通之間的相互作用和關(guān)系。

  調(diào)查范圍:XX新城區(qū)區(qū)域

  調(diào)查目的:通過(guò)對(duì)XX新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查,為房地產(chǎn)資源整合及營(yíng)銷提供戰(zhàn)略性依據(jù),指導(dǎo)分析未來(lái)的走勢(shì)。

  調(diào)查內(nèi)容:

  一、摘要

  目前XX新城區(qū)規(guī)劃面積33平方公里,人口35—50萬(wàn)。行政中心搬過(guò)去后,加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū),一個(gè)大型新城區(qū)已初具雛形。通過(guò)引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來(lái)聚集人氣、提升城市形象,房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應(yīng)。以新城區(qū)為中心,中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤陸續(xù)交付,還將有不少樓盤先后開(kāi)盤,伴之XX中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善,XX中心區(qū)即將成為XX的又一個(gè)居住中心。

  二、城區(qū)規(guī)劃背景(XX新城:未來(lái)XX的城市副中心)

  XX新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計(jì)投資近百億元,完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中,沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸,為休閑文化商業(yè)景觀軸,今后將建設(shè)高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置,辦公樓、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的交會(huì)處,即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區(qū)塊,是大型的城市公園。

  根據(jù)規(guī)劃,XX新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為:“一心”,即鄞州新城區(qū)的中心,為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域,它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū),在空間景觀上也是視覺(jué)中心,它的特殊性將通過(guò)控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀介質(zhì)變化和視覺(jué)走廊設(shè)計(jì)體現(xiàn);“兩軸”,即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸;“三環(huán)”,即通過(guò)整合現(xiàn)狀河流綠化,形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán);“四廊”,即利用現(xiàn)有4條主要河流,形成寬約100米的空間通廊;“三十六點(diǎn)”,即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點(diǎn),布置城市公園。

  三、已建成樓盤:

  1、華泰劍橋:由XX華泰股份公司開(kāi)發(fā),北靠四明路,東臨錢湖北路,建筑面積30余萬(wàn)平米。分多層、復(fù)式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅,以120~130㎡的三房?jī)蓮d為主。內(nèi)設(shè)高級(jí)會(huì)所、學(xué)校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車站,交通比較便捷。

  2、半島名。河蒟X光大置業(yè)開(kāi)發(fā),位于天童北路與華裕路口,總建筑面積6萬(wàn)平米。東面和北面是自然河,由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內(nèi)有噴泉,活動(dòng)室,健身房等,需步行10~15分鐘方可到達(dá)公交車站。

  3、東湖花園:由雅戈?duì)栔脴I(yè)開(kāi)發(fā),位于中興路與麥德龍交叉口,建筑面積70萬(wàn)平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內(nèi)有五星級(jí)會(huì)所、大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程,離市區(qū)十分鐘車程,小區(qū)附近設(shè)有公交站點(diǎn),是居住和休閑的首選地。

  四、在建樓盤:

  1、新都美地:由新都置業(yè)開(kāi)發(fā),位于天童北路與四明路之間,建筑面積9.7萬(wàn)平米,由11幢小高層、9幢高層組成,共650多戶住戶。以100~120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。24小時(shí)熱水供應(yīng),安保自動(dòng)化,還設(shè)有可視樓宇對(duì)講機(jī)和閉路監(jiān)控系統(tǒng)。開(kāi)盤價(jià)4400元/㎡左右。

  2、小城花園:由百隆房產(chǎn)開(kāi)發(fā),位于天童北路,杉杉工業(yè)城南面,總建筑面積7萬(wàn)平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成,共828戶。預(yù)計(jì)開(kāi)盤價(jià)6200元/㎡左右。

  3、四明春曉:由XX旗濱集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā),建筑面積8萬(wàn)平米,共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

  、調(diào)查定論

  從市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程和信息,我們可以清晰的看到,XX房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)商在參與打造XX新城區(qū),結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律,穩(wěn)步有序的推進(jìn),實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個(gè)新的熱點(diǎn),在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀調(diào)控,和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟,已建成的`樓盤和未建成的樓盤,主體風(fēng)格上是基本相一致的,以歐陸風(fēng)情為主,有代表性的春江花城、東湖場(chǎng)馨園最具代表性,從營(yíng)銷的角度上講,風(fēng)格不是主要形成競(jìng)爭(zhēng)的因素,大量的百余平方普通住宅區(qū),將吸引更多的購(gòu)房者,從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素,以及周邊的配套設(shè)施,成為營(yíng)銷新的引爆點(diǎn);從各個(gè)小區(qū)的布局來(lái)看,總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的,營(yíng)銷工作的主要重點(diǎn),還是在于如何妙作聚集人氣?傊,未來(lái)XX新城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)走高。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告14

  目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要通過(guò)招拍掛方式取得土地,近幾年來(lái),房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的并購(gòu)活動(dòng)日益增多,同時(shí)并購(gòu)方所面臨的陷阱也越來(lái)越多。為盡量避免并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn),在并購(gòu)前進(jìn)行盡職調(diào)查顯得非常必要和重要。

  一、盡職調(diào)查概述、作用及流程

  盡職調(diào)查又稱謹(jǐn)慎性調(diào)查,其在《布萊克法律詞典》中的定義是“通常一個(gè)人在其調(diào)查過(guò)程中尋找合適的法律要求或解除義務(wù)時(shí)應(yīng)保持的合理謹(jǐn)慎”。并購(gòu)盡職調(diào)查是指,在并購(gòu)活動(dòng)中,并購(gòu)一方對(duì)另一方一切與本次并購(gòu)交易有關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料分析的一系列活動(dòng)。盡職調(diào)查可以是并購(gòu)雙方的互相調(diào)查,一般是并購(gòu)方對(duì)被并購(gòu)方(目標(biāo)企業(yè))的調(diào)查。完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)盡職調(diào)查包括財(cái)務(wù)盡職調(diào)查、法律盡職調(diào)查、市場(chǎng)盡職調(diào)查等。

 。ㄒ唬⿲(shí)施盡職調(diào)查的作用

  1、有利于評(píng)估和規(guī)避并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于并購(gòu)方而言,最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于信息不對(duì)稱。由于信息不對(duì)稱,并購(gòu)方將可能面臨著目標(biāo)企業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等。通過(guò)盡職調(diào)查,可以降低信息不對(duì)稱,合理評(píng)估和有效規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)。

  2、為確定并購(gòu)價(jià)格和并購(gòu)方案提供依據(jù)。在并購(gòu)談判過(guò)程中,雙方的焦點(diǎn)一般集中在并購(gòu)價(jià)格的確定上,盡職調(diào)查有助于估算目標(biāo)企業(yè)的預(yù)期價(jià)值和確定并購(gòu)價(jià)格。如在盡職調(diào)查中發(fā)現(xiàn)目標(biāo)企業(yè)存在或有負(fù)債和不良資產(chǎn),并購(gòu)方在對(duì)各項(xiàng)或有負(fù)債和不良資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估后,可作為跟目標(biāo)企業(yè)就并購(gòu)價(jià)格進(jìn)行談判的依據(jù),并可在并購(gòu)協(xié)議中加入有關(guān)限制性條款等。

  3、有利于并購(gòu)后的整合。并購(gòu)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,收購(gòu)工作的完成,僅僅是完成了并購(gòu)的第一步,收購(gòu)后的整合是并購(gòu)成敗的關(guān)鍵。通過(guò)盡職調(diào)查,可以了解到雙方在戰(zhàn)略、管理理念、經(jīng)營(yíng)思路、企業(yè)文化等方面的差異,然后據(jù)此制訂整合方案,以促使雙方在上述方面盡快融為一體,并留住核心人才。

  (二)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)盡職調(diào)查流程

  在房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)活動(dòng)中,一個(gè)較為規(guī)范、完備的盡職調(diào)查通常應(yīng)遵循以下工作流程:

  1、組建盡職調(diào)查團(tuán)隊(duì)。并購(gòu)方組建一個(gè)盡職調(diào)查小組,既可抽調(diào)內(nèi)部的財(cái)務(wù)、法律、營(yíng)銷、工程技術(shù)、成本、人力資源等專業(yè)人才,也可聘請(qǐng)外部的會(huì)計(jì)師、律師、稅務(wù)師、評(píng)估師等事務(wù)所。

  2、簽訂并購(gòu)意向書(shū)和保密協(xié)議。簽訂并購(gòu)意向書(shū)和保密協(xié)議是開(kāi)展盡職調(diào)查前的必要程序。并購(gòu)意向書(shū)主要約定交易的基本條件、原則、基本內(nèi)容、后續(xù)并購(gòu)活動(dòng)安排、排他性安排及保密條款(或另行單獨(dú)簽訂保密協(xié)議)等。雙方可約定,意向書(shū)不具有法律約束力,但通常會(huì)約定排他性條款、保密條款等具有法律約束力。在保密協(xié)議中雙方需要承諾,為促成交易將相互提供相關(guān)資料和信息,約定保密信息的范圍和種類、保密責(zé)任的具體內(nèi)容和免責(zé)情形、泄密或不正當(dāng)使用保密信息的違約責(zé)任等。

  3、制訂盡職調(diào)查清單和問(wèn)卷。在盡職調(diào)查前,并購(gòu)方首先要制定盡職調(diào)查的目標(biāo),并根據(jù)并購(gòu)目的、交易內(nèi)容等設(shè)計(jì)制作盡職調(diào)查清單和問(wèn)卷,然后由目標(biāo)企業(yè)提供有關(guān)書(shū)面資料。并購(gòu)方在收到資料后,將復(fù)印件與原件核對(duì),由交接雙方簽字確認(rèn)。同時(shí)要求目標(biāo)企業(yè)及其管理層出具說(shuō)明書(shū),確認(rèn)其提供的文件和資料內(nèi)容屬實(shí)且無(wú)重大遺漏。

  4、對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)外部調(diào)查。調(diào)查渠道包括對(duì)目標(biāo)企業(yè)及其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查,審閱書(shū)面資料,約談其管理層和員工;同時(shí)從目標(biāo)企業(yè)所在地的工商、稅務(wù)、國(guó)土、規(guī)劃、房產(chǎn)、勞動(dòng)、司法等政府部門,目標(biāo)企業(yè)的開(kāi)戶或貸款銀行、債權(quán)人、債務(wù)人、供應(yīng)商、客戶等,及各類數(shù)據(jù)庫(kù)獲取信息,調(diào)查目標(biāo)企業(yè)及其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本情況、合法性等,調(diào)查目標(biāo)企業(yè)信用狀況和重大債權(quán)債務(wù)狀況等。

  5、形成盡職調(diào)查報(bào)告。調(diào)查小組在完成對(duì)有關(guān)資料和信息的調(diào)查分析后,應(yīng)撰寫一份完整、詳實(shí)的盡職調(diào)查報(bào)告,并提交給公司決策層。調(diào)查報(bào)告應(yīng)將調(diào)查所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題逐一列出,說(shuō)明問(wèn)題的性質(zhì)、存在的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施,特別是對(duì)目標(biāo)企業(yè)存在的可能構(gòu)成收購(gòu)重大影響的問(wèn)題提出初步建議和風(fēng)險(xiǎn)提示。

  二、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)盡職調(diào)查主要內(nèi)容

  (一)目標(biāo)企業(yè)的主體資格調(diào)查

  主要從以下兩方面進(jìn)行調(diào)查:一是其資格,即目標(biāo)企業(yè)是否依法成立并合法存續(xù),包括是否按照當(dāng)時(shí)的設(shè)立程序設(shè)立,是否符合法律規(guī)定,注冊(cè)資本是否已到位,是否在驗(yàn)資后抽逃資金。主要審閱其營(yíng)業(yè)執(zhí)照、機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告等,而且要到工商登記機(jī)構(gòu)查閱其工商登記檔案。二是資質(zhì),即其是否具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì),且是否在有效期內(nèi)。主要審閱營(yíng)業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)范圍及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)。

  (二)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合法性調(diào)查

  對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言,其并購(gòu)目的在于獲得目標(biāo)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的'開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)利,因此開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合法性是必不可少的調(diào)查內(nèi)容。主要調(diào)查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否已取得法律規(guī)定的批準(zhǔn)和許可文件,如土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、環(huán)評(píng)報(bào)告、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等,及未開(kāi)發(fā)的土地的閑置時(shí)間及被收回的可能性。

 。ㄈ┠繕(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)權(quán)利調(diào)查

  主要是調(diào)查目標(biāo)企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利是否有瑕疵,是否設(shè)定了各種擔(dān)保,權(quán)利的行使、轉(zhuǎn)讓是否有所限制等,以確保收購(gòu)方取得的目標(biāo)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)關(guān)系清晰,權(quán)利無(wú)瑕疵,行使時(shí)無(wú)法律上的障礙。由于土地是房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存的基礎(chǔ),因此土地使用權(quán)是盡職調(diào)查的重中之重。

  1、土地使用權(quán)、房產(chǎn)調(diào)查。(1)調(diào)查土地使用權(quán)的出讓(轉(zhuǎn)讓)合同、繳納土地出讓金和契稅等土地費(fèi)用的付款憑證、土地使用權(quán)證等是否齊全,是否按時(shí)付清土地出讓金等;(2)調(diào)查土地的面積、性質(zhì)、用途、使用期限、規(guī)劃要點(diǎn)等;(3)調(diào)查土地使用權(quán)、在建工程、房產(chǎn)是否存在出租、設(shè)定抵押、被查封等情況;(4)自建的在售房產(chǎn)是否已取得“四證”和預(yù)售證等;(5)調(diào)查是否存在房產(chǎn)無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證明的情況。

  2、其他資產(chǎn)調(diào)查。要求目標(biāo)企業(yè)提供資產(chǎn)清單,逐一核查,審閱資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件、購(gòu)置合同、發(fā)票等

  3、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)情況調(diào)查。如投保的財(cái)產(chǎn)清單、保險(xiǎn)合同(保單)、保險(xiǎn)費(fèi)支付發(fā)票是否齊全。

  4、擬收購(gòu)股權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性調(diào)查。包括調(diào)查擬收購(gòu)的股權(quán)是否存在查封、凍結(jié)、設(shè)置質(zhì)押等他項(xiàng)權(quán)利限制情形,也要調(diào)查股權(quán)出售方與第三方簽訂的限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形。

  (四)目標(biāo)企業(yè)的債權(quán)債務(wù)調(diào)查

  目標(biāo)企業(yè)的負(fù)債和不良債權(quán)均會(huì)給并購(gòu)方帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn),還有或有負(fù)債具有義務(wù)性、隱蔽性、不確定性和危害性等。因此,對(duì)目標(biāo)企業(yè)債權(quán)債務(wù)情況的調(diào)查,不能僅僅停留在財(cái)務(wù)報(bào)表上,還要調(diào)查其財(cái)務(wù)承諾、或有資產(chǎn)損失、或有負(fù)債、訴訟、仲裁、行政處罰和賬外資產(chǎn)負(fù)債等。

  1、通過(guò)人行貸款卡查詢系統(tǒng)查詢目標(biāo)企業(yè)的信用報(bào)告,調(diào)查其銀行借款及對(duì)外擔(dān)保情況;檢查其公章使用記錄及合同文本,調(diào)查其非銀行借款和對(duì)外擔(dān)保情況。

  2、核查目標(biāo)企業(yè)金額較大的應(yīng)收款、應(yīng)付款是否真實(shí)有效,是否有法律或合同依據(jù)。同時(shí)要審查債權(quán)的訴訟時(shí)效及實(shí)現(xiàn)的可能性,是否會(huì)變成不良債權(quán)。

  3、調(diào)查正在進(jìn)行的訴訟、仲裁、行政處罰情況,調(diào)查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否已通過(guò)環(huán)保評(píng)估,并評(píng)估已經(jīng)造成或?qū)l(fā)生的損失。

  4、要求目標(biāo)企業(yè)就并購(gòu)日前存在的或有事項(xiàng)和未披露事項(xiàng)出具承諾和保證,承諾內(nèi)容包括:或有資產(chǎn)損失、或有負(fù)債、未向并購(gòu)方提供的商業(yè)合同引致的損失等,并在并購(gòu)協(xié)議中對(duì)這些事項(xiàng)的責(zé)任歸屬和保障措施進(jìn)行約定。

 。ㄎ澹╅_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景調(diào)查

  1、調(diào)查擬并購(gòu)的項(xiàng)目是否與公司的戰(zhàn)略吻合。不僅要考慮自己是否擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)擬并購(gòu)的物業(yè)類型,而且要考慮擬進(jìn)入的區(qū)域是否為自己的目標(biāo)市場(chǎng)。

  2、調(diào)查當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展規(guī)劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需、地方購(gòu)買力、消費(fèi)者喜好、價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)等情況,項(xiàng)目的位置、周邊自然和人文環(huán)境、交通狀況、配套設(shè)施等,分析主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力,分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位及目標(biāo)客戶群體。對(duì)于已開(kāi)始預(yù)售的項(xiàng)目,必須到其銷售現(xiàn)場(chǎng)考察,了解其人氣、銷售計(jì)劃和進(jìn)度、資金回籠等情況。

 。┠繕(biāo)企業(yè)的重要合同調(diào)查

  對(duì)公司的存續(xù)與發(fā)展有重要影響的交易合同,是盡職調(diào)查的重要對(duì)象。

  1、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備采購(gòu)、建筑施工、營(yíng)銷等成本費(fèi)用類合同在簽訂前是否經(jīng)過(guò)立項(xiàng)、招標(biāo)和會(huì)審等必要程序,合同內(nèi)容是否全面、詳盡,價(jià)格、成本是否合理,是否存在關(guān)聯(lián)方交易,是否存在潛在糾紛,是否有權(quán)利、義務(wù)約定不明的情況等。并根據(jù)已簽訂的合同及其付款情況預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。

  2、對(duì)于已經(jīng)在售的項(xiàng)目,需審查銷售合同中的收款方式,了解到目前的資金回籠情況,并預(yù)測(cè)今后的現(xiàn)金流入情況;審查銷售合同中是否存在無(wú)法履行的承諾以及其違約責(zé)任、可能造成的損失等,特別要關(guān)注是否能按合同約定交樓及其違約責(zé)任。

  3、審閱目標(biāo)企業(yè)與貸款銀行簽訂的貸款合同、擔(dān)保合同和監(jiān)管協(xié)議,一是了解目標(biāo)企業(yè)的負(fù)債和對(duì)外擔(dān)保情況,二是了解銀行對(duì)注銷土地、在建工程等抵押登記的要求,對(duì)貸款資金和銷售回籠資金監(jiān)管使用的要求,及還款計(jì)劃等。

 。ㄆ撸┠繕(biāo)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易調(diào)查

  1、調(diào)查關(guān)聯(lián)交易清單及關(guān)聯(lián)交易合同是否齊全,關(guān)聯(lián)交易合同的履行情況;關(guān)聯(lián)交易價(jià)格是否合理,是否背離市場(chǎng)公允價(jià)格;關(guān)聯(lián)交易是否存在現(xiàn)實(shí)或潛在的糾紛,是否存在損害公司或股東合法權(quán)益的情況。

  2、重點(diǎn)調(diào)查目標(biāo)企業(yè)是否存在關(guān)聯(lián)方借款,是否已簽訂借款協(xié)議,借款利率是否高于銀行同類同期貸款利率,已發(fā)生的利息是否已取得發(fā)票,按有關(guān)規(guī)定能否在稅前扣除。同時(shí)要重點(diǎn)調(diào)查目標(biāo)企業(yè)是否與其母公司簽訂委托管理、品牌輸出等合同,其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和合同期限,并決定是否與其協(xié)商終止此類合同。

 。ò耍┠繕(biāo)企業(yè)的稅務(wù)狀況調(diào)查

  1、調(diào)查公司執(zhí)行的企業(yè)所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、土地使用稅等的稅率(含預(yù)繳稅率),因?yàn)檫@些與對(duì)目標(biāo)企業(yè)的盈利、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)息息相關(guān)。

  2、調(diào)查目標(biāo)企業(yè)是否享受的稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策,并關(guān)注所享受的優(yōu)惠政策是否合法、合規(guī)。

  3、調(diào)查目標(biāo)企業(yè)是否持續(xù)依法納稅,納稅申報(bào)狀態(tài)是否正常,是否存在偷漏稅、拖欠稅款、被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰等問(wèn)題。

 。ň牛┠繕(biāo)企業(yè)的并購(gòu)審批調(diào)查

  公司章程作為公司“憲法”,是盡職調(diào)查的必備項(xiàng)目。

  1、調(diào)查公司章程“反并購(gòu)條款”。在審閱目標(biāo)企業(yè)的公司章程時(shí),特別要關(guān)注章程中的“反并購(gòu)條款”,如超級(jí)多數(shù)條款,即對(duì)于公司章程修改、公司的合并分立解散等重大事項(xiàng)必須經(jīng)代表絕對(duì)多數(shù)表決權(quán)的股東通過(guò)。以確保對(duì)本次并購(gòu)交易不存在程序上的障礙,或可通過(guò)一定的方式消除該障礙。《公司法》規(guī)定,經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán),其他股東在同等條件下具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此在收購(gòu)前最好能取得其他股東放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明。

  2、調(diào)查目標(biāo)企業(yè)的并購(gòu)的審批機(jī)構(gòu)和程序。如公司制企業(yè)并購(gòu)應(yīng)當(dāng)通過(guò)股東會(huì)或董事會(huì)批準(zhǔn)通過(guò)。國(guó)有股權(quán)的轉(zhuǎn)讓需得到國(guó)資部門的審批。向外商轉(zhuǎn)讓上市公司國(guó)有股和法人股,涉及產(chǎn)業(yè)政策和企業(yè)改組的,由國(guó)家經(jīng)貿(mào)委負(fù)責(zé)審核;涉及國(guó)有股權(quán)管理的,由財(cái)政部負(fù)責(zé)審核。并購(gòu)涉及的外商投資產(chǎn)業(yè)政策及企業(yè)性質(zhì)變更還要取得外經(jīng)貿(mào)部的批準(zhǔn)。

 。ㄊ┠繕(biāo)企業(yè)的人力資源調(diào)查

  1、調(diào)查員工總數(shù)、勞動(dòng)合同和保密協(xié)議簽訂、薪酬福利、勞動(dòng)糾紛情況,繳納個(gè)人所得稅、社保和公積金情況。

  2、調(diào)查公司高管的職業(yè)道德、履歷等,審閱其勞動(dòng)合同是否存在難以解除其勞動(dòng)合同、職務(wù)或者因此需支付高額違約金的條款,調(diào)查管理層是否會(huì)以各種借口或使用各種手段阻礙并購(gòu)或并購(gòu)后的整合。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告15

  關(guān)注民生,讓百姓實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo),是黨委、政府的中心工作之一,也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因,促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展,按照XX年榆林市政協(xié)總體工作安排,環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響,向榆陽(yáng)、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料,并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng),視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開(kāi)座談會(huì),就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見(jiàn)。視察結(jié)束后,又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)專題座談會(huì),認(rèn)真聽(tīng)取他們的意見(jiàn)建議,F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下:

  一、基本情況

  近年來(lái),隨著住房制度改革的不斷深化,我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系,基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題,居住條件得到了很大改善,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。

  XX年至XX年10月份,全市共建成商品房面積210.6萬(wàn)㎡,完成銷售面積136.8萬(wàn)㎡,空置面積74.0萬(wàn)㎡,空置率為35.2%,其中XX年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬(wàn)㎡,銷售27.2萬(wàn)㎡。

  XX年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡,XX年漲至2300元/㎡,XX年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡,XX年1-10月份,高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管XX年下半年以來(lái)成交量下降明顯,但房?jī)r(jià)仍未下降且略有上升,這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。XX年特別是二、三季度以來(lái),榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反彈,從低迷逐步走向火熱,5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈,房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。

  經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。XX年--XX年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬(wàn)㎡,其中XX年完成22萬(wàn)㎡;XX年完成18.1萬(wàn)㎡,同比下降17.7%;XX年完成45萬(wàn)㎡,同比增加了148.6%,安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬(wàn)㎡,小高層均價(jià)2300元/㎡,多層均價(jià)約1800元/㎡,在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。

  廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面,榆、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬(wàn)㎡(1540套),總投資1.17億元,其中榆陽(yáng)區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開(kāi)工4.25萬(wàn)㎡、850套。

  二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析

  1、房?jī)r(jià)起伏較大,樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚,撤地改市特別是XX年以后逐步發(fā)展壯大,多以本土企業(yè)為主,一些經(jīng)營(yíng)思路、開(kāi)發(fā)模式、營(yíng)銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出,消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期,加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響,榆林的'房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下,在某些大樓盤開(kāi)盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象,各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房?jī)r(jià)起伏較大(見(jiàn)圖2),充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機(jī)以來(lái),榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響,XX年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬(wàn)㎡,空置率約為63%,交易量大幅下降,開(kāi)發(fā)量明顯下滑。XX年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬(wàn)㎡,交易額17.9億元,交易面積較上年下降近40%,開(kāi)發(fā)量下降10%,到XX年第一季度,更是跌到了低谷,下降了63.1%。7縣區(qū)XX年第一季度較去年第四季度下降了61%,到了第二、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈,7縣區(qū)分別比上季度增長(zhǎng)了54.8%、56.3%,促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自兩大動(dòng)力:一是去年一度低迷的樓市積壓了的購(gòu)房需求在今年上半年集中釋放;二是政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮,保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì),國(guó)家出臺(tái)了不少扶持政策,增強(qiáng)了消費(fèi)者的購(gòu)房積極性。同時(shí),相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)熱情,進(jìn)而引燃了XX年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí),銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末,全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元,居全省第二,較年初增加206億元,較年初增加137億元,增長(zhǎng)29.35%,同比多增76億元,增量已相當(dāng)于XX年全年的181.75%,增幅分別高于全國(guó)、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末,全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元,較年初新增4億元,其中,6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí),創(chuàng)新金融服務(wù)品種,增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入,有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。

  5、房地產(chǎn)資金來(lái)源借貸比重增加,自籌資金比重減少。XX年榆林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的本年度資金來(lái)源中,國(guó)內(nèi)貸款占到17%,到XX年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源的比重分別由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下,我市房地產(chǎn)資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款穩(wěn)中有升,也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。XX年國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到48%,企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源分別占到27%、25%企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來(lái)源下降,反映了房地產(chǎn)投資者和大多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài),人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間,目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。

  面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響,市委、市政府審時(shí)度勢(shì),沉著應(yīng)對(duì),制定了有針對(duì)性的政策和措施,對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù),在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭,加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施,榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷,從第二季度開(kāi)始,榆林的房地產(chǎn)受國(guó)家調(diào)控政策的推動(dòng),投資者信心顯著增強(qiáng),銷售額明顯增加,房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來(lái),對(duì)榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

  三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用

  1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái),我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到XX年,房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%,高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。1998年到XX年,扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值,可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率,1998年到XX年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。

  2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大:

  3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。XX年以來(lái)房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%,是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見(jiàn)底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下,擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力,擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見(jiàn)表7):

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