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我市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀及稅務(wù)稽查、管理對策
一、我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢和動向
目前,我市注冊登記的房地產(chǎn)企業(yè)有1083個,其中××市區(qū)774個,市直屬企業(yè)144個。正常運行的公司約有60—70家。從調(diào)查分析的情況看,我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有以下幾個趨勢。
(一)私有制、股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟性質(zhì)以私有、股份、有限責任居多,約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。非國有企業(yè)的納稅人素質(zhì)參差不齊,納稅意識較低,主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。
。ǘ┦袇^(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的重心轉(zhuǎn)移。主要轉(zhuǎn)向舊城改造、城中村改造、大中型工業(yè)企業(yè)、院校搬遷等方面,而且時間和項目比較集中。
。ㄈ┬马椖块_發(fā)地向市區(qū)邊緣轉(zhuǎn)移。主要表現(xiàn)為由市中心向市區(qū)邊緣、由大城市向小城市發(fā)展。隨著城市改造的深入,以及有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)規(guī)定的不斷規(guī)范,我市原有易開發(fā)資源萎縮,現(xiàn)有的可開發(fā)資源多集中在舊城改造項目中,由于開發(fā)成本過高,關(guān)系錯綜復(fù)雜,相當一部分房地產(chǎn)企業(yè)開始選擇地價相對便宜的城鄉(xiāng)結(jié)合部或經(jīng)濟較發(fā)達,有賣點但房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的小城市、縣級市的區(qū)域,謀求進一步發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)項目運作及會計核算特點
(一)項目運作的程序
一個房地產(chǎn)項目從開始立項到銷售結(jié)束大致分為三個階段:
第一階段(開工前期):通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程序獲得土地的使用權(quán)→取得計劃委員會印發(fā)的正式計劃書→規(guī)劃部門批準的→建設(shè)用的規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證→土地主管部門核發(fā)的建設(shè)用地批準書→建設(shè)局核發(fā)的建筑工程施工許可證(其中在核發(fā)施工許可證時,建設(shè)局將對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項目的施工圖、設(shè)計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進行審查)。
第二階段(組織施工期):通過正式的招標程序,組織安排施工企業(yè)進場施工。
第三階段(預(yù)售期和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期):根據(jù)國家規(guī)定的完工程度或投資比例,辦理預(yù)售證組織房屋銷售。預(yù)售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預(yù)售許可證。房屋產(chǎn)權(quán)移交給購買者,必須到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)。
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1、收入核算
房地產(chǎn)企業(yè)其主要經(jīng)營收入項目包括“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”。
2、開發(fā)成本核算
。1)開發(fā)成本核算的內(nèi)容。前期費用(征地費、拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、土地契稅、土地出讓金);開發(fā)成本(建筑安裝工程費、材料費、配套設(shè)施費、配套費);開發(fā)間接費用(為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費等)
。2)開發(fā)成本核算及結(jié)轉(zhuǎn)的方法。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本的方法為:
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷可銷售總面積
銷售成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
由于房屋開發(fā)的自身特點,單位造價的形成會出現(xiàn)計劃成本與實際成本之分,即:前期開發(fā)成本費用高,中后期開發(fā)費用減少,而且大量公共配套設(shè)施需在總銷售面積中分攤,項目的開發(fā)周期一般又在1年以上;所以財務(wù)在核算銷售成本時,項目早期會出現(xiàn)對計劃預(yù)算的開發(fā)成本采取預(yù)提方式,隨著中后期成本支出逐漸減少,開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)才會與實際最后成本逐漸接近,最后在工程辦理竣工結(jié)算后,企業(yè)財務(wù)再根據(jù)“工程價款結(jié)算單”對預(yù)提數(shù)與實際支出數(shù)的差額,增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。
(三)稅金的計算特點
房地產(chǎn)企業(yè)在稅金計算有別于其他行業(yè)的特點有:
1、房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款或預(yù)收定金方式,轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的,月末按“預(yù)收帳款”貸方發(fā)生額的5%交納營業(yè)稅及附加,對出租開發(fā)產(chǎn)品的出租收入,按5%交納營業(yè)稅,同時按規(guī)定交納城建稅和教育費附加或房產(chǎn)稅。
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