精選商業(yè)策劃四篇

商業(yè)策劃 篇1

　　新型城鎮(zhèn)化是指堅(jiān)持以人為本，以新型工業(yè)化為動力，以統(tǒng)籌兼顧為原則，推動城市現(xiàn)代化、城市集群化、城市生態(tài)化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化，全面提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量和水平，走科學(xué)發(fā)展、集約高效、功能完善、環(huán)境友好、社會和諧、個性鮮明、城鄉(xiāng)一體、大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化建設(shè)路子。

　　一、目標(biāo)

　　本屆商業(yè)地產(chǎn)博覽會圍繞這一目標(biāo)，構(gòu)建面向城鎮(zhèn)發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)互動交流平臺。

　　xx商業(yè)特色街經(jīng)過XX年培育發(fā)展，業(yè)已形成在商街品牌下集合企業(yè)品牌的成熟經(jīng)營模式。充分整合xx商業(yè)特色街的品牌和商家品牌資源進(jìn)行集中推廣、宣傳、營銷，趁著新一輪城鎮(zhèn)化發(fā)展的.熱潮，開展商業(yè)“復(fù)制”抱團(tuán)走出去進(jìn)行品牌輸出，為二、三線城鎮(zhèn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供品牌支撐和招商服務(wù)，進(jìn)一步推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)街的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)資源共享、互惠互贏。

　　二、市場需求

　　商業(yè)街企業(yè)有擴(kuò)大市場的需求；商業(yè)街轉(zhuǎn)型升級的需求；政府有推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求；二、三線城鎮(zhèn)有招商的需求。

　　三、展示主題

　　城鎮(zhèn)一體化 品牌贏天下

　　四、展示時間

　　XX年9月16-18日（展出三天）

　　五、展示地點(diǎn)、規(guī)模

　　浙江世貿(mào)中心，預(yù)計(jì)展出面積x平方米左右，折合30個展位

　　六、展示形式

　　商業(yè)特色街的品牌特色以圖板的形式進(jìn)行展示，商家品牌以品牌介紹及l(fā)ogo標(biāo)識進(jìn)行展示，以各街區(qū)為單位統(tǒng)一設(shè)計(jì)布置，并突出各街區(qū)的特色。

　　七、展示內(nèi)容

　　xx市區(qū)縣特色街規(guī)劃、特色介紹等。

　　xx市商業(yè)特色街商家品牌介紹形象展示（logo）。

　　xx市商業(yè)特色街宣傳冊、資料發(fā)放。

　　八、活動對接

　　商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)街招商項(xiàng)目與特色街業(yè)態(tài)品牌對接活動。浙江及xx地區(qū)準(zhǔn)備招商的商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)街項(xiàng)目，對各街區(qū)的業(yè)態(tài)感興趣，進(jìn)行品牌引進(jìn)，可在展會現(xiàn)場舉行小型的招商需求對接活動，同場展示交流，實(shí)現(xiàn)無縫對接。

　　九、布展要求

　　以xx市商業(yè)特色街聯(lián)合會牽頭，統(tǒng)一組織落實(shí)，將每條街的品牌文化特色以圖板的形式進(jìn)行宣傳，并梳理各街區(qū)商家品牌，將商家品牌以品牌介紹及l(fā)ogo標(biāo)識的形式進(jìn)行展示，同時將街與商家的宣傳冊、宣傳片集中在一個區(qū)域里進(jìn)行宣傳推廣。展示區(qū)塊的布置由組委會統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一布展；做到既統(tǒng)一又有特色，突顯各街區(qū)的特色品牌及商家品牌。

商業(yè)策劃 篇2

　　一、活動目的

　　為了構(gòu)建健康、文明的企業(yè)文化氛圍，豐富員工的業(yè)余生活，提高員工的全面素質(zhì)，增進(jìn)集團(tuán)子公司及各部門間友誼，促進(jìn)和諧的企業(yè)文化，同時提高共同競爭和相互合作的`團(tuán)隊(duì)精神，特舉辦此次秋季籃球比賽活動。

　　二、活動主題

　　“迎中秋、慶國慶”-----xxxx集團(tuán)20xx年第xx屆秋季籃球賽

　　三、活動宗旨

　　增進(jìn)各部門之間的交流，增強(qiáng)集體榮譽(yù)感及凝聚力。

　　四、活動時間

　　暫定xxxx年xxxx月xx日(星期xx)～xxxx月xxx日(星期xx)

　　五、活動地點(diǎn)

　　xxxxxxxx籃球場

　　六、活動方案

　　(一)籃球比賽組織方案

　　1、考慮各子公司及部門的實(shí)際人數(shù)情況，擬在公司內(nèi)部組成男子組6隊(duì)。

　　2、每隊(duì)參賽人數(shù)不少于8人且不多于12人;所有參賽人員必須是本公司正式員工，且所有參賽隊(duì)伍不可互換人員和請外援。

　　3、各隊(duì)須于20xx年8月17日前將參賽人員名單報(bào)給行政人事部，由xxxx負(fù)責(zé)登記并核查球員身份,過時不報(bào)名或補(bǔ)報(bào)均視為無效(9月8日以后入職人員無報(bào)名

　　資格)。

　　4、比賽分二階段進(jìn)行：第一階段為循環(huán)賽，第二階段為淘汰賽。

　　5、第一階段比賽實(shí)行循環(huán)積分制，每贏一場積3分，輸一場積1分，棄權(quán)0分;若兩隊(duì)積分相同比較兩隊(duì)間勝負(fù);兩隊(duì)間勝負(fù)相同比較兩隊(duì)間得失分。積分前四名的進(jìn)入第二階段比賽爭奪冠、亞、季軍。

　　6、第二階段半決賽、決賽：采用淘汰制。第1名VS第4名、第2名VS第3名，根據(jù)半決賽比賽結(jié)果，勝出者進(jìn)入決賽(冠、亞軍爭奪)，淘汰者爭奪季軍。

　　7、比賽規(guī)則：

　　(1)雙方球隊(duì)須按規(guī)定時間提前15分鐘到達(dá)比賽場地并到統(tǒng)計(jì)臺簽到，遲到15分鐘者被視為自動棄權(quán)，則本場比賽以20：0計(jì)到場方獲勝并進(jìn)行積分。

　　(2)比賽時間：比賽分上、下半場，每個半場2節(jié)，每節(jié)12分鐘;若4節(jié)比賽得分平，則進(jìn)行加時賽，時間為5分鐘，依此類推。 (3)每節(jié)比賽間隙休息3分鐘，中場休息5分鐘。

　　(4)一支球隊(duì)每節(jié)可叫暫停2次，第四節(jié)比賽可叫暫停3次，每次暫停時間為1分鐘(暫停不計(jì)入比賽時間)。

　　(5)比賽時間內(nèi)可隨時換人，但需先到技術(shù)臺報(bào)統(tǒng)計(jì)員，出現(xiàn)死球后并以裁判的哨聲為準(zhǔn)，且替換動作須在20秒內(nèi)完成。

　　(6)單個隊(duì)員全場共有5次犯規(guī)機(jī)會，第6次犯規(guī)將被罰下場且不能再參加本場比賽;全隊(duì)每節(jié)犯規(guī)累計(jì)達(dá)4次后，第5次犯規(guī)將由對方罰球，犯規(guī)以裁判的判罰為準(zhǔn)(判罰參考國際籃球判罰標(biāo)準(zhǔn))。

　　(7)在整個比賽過程中實(shí)行“進(jìn)攻3秒、5秒、8秒、24秒”違例規(guī)則。 8、籃球裁判：xxxx、xxxx 9、具體的比賽賽程見附件1。

　　10、比賽獎項(xiàng)：冠軍隊(duì)1名，亞軍隊(duì)1名，季軍隊(duì)1名，分別給予3000元、20xx元、1500元獎勵并頒發(fā)錦旗。

　　(二)注意事項(xiàng)：

　　1、友誼第一、比賽第二、尊重裁判、尊重對手。

　　2、一切服從裁判，如有辱罵、毆打、恐嚇裁判者，取消參賽資格。 3、原則上比賽隊(duì)伍需著統(tǒng)一的隊(duì)服,隊(duì)服號必須是4-15號不能隨便亂取。 4、隊(duì)員要發(fā)揮頑強(qiáng)拼搏的精神，不許干擾參賽隊(duì)員比賽。 5、參賽隊(duì)員要提前作好準(zhǔn)備活動，避免一切傷害事故。

　　(三)比賽將于xxxx年xx月xx日下午舉行開幕式，于xxxx年xx月 xx 日下午舉行

　　頒獎儀式。

　　(四)活動籌備組成員

　　1、籌備組組長：xxxx、xxxx負(fù)責(zé)活動的整體規(guī)劃、協(xié)調(diào)。

　　2、籌備組副組長：xxxx、xxxxx負(fù)責(zé)協(xié)助活動的整體規(guī)劃及督導(dǎo)執(zhí)行。 3、籌備組組員：技 術(shù) 統(tǒng) 計(jì)： xxxx、xxxx ;

　　現(xiàn) 場 解 說： xxxx、xxxx ; 計(jì) 時/計(jì) 分： xxxx、xxxx ; 攝 影 ： xxxx、xxxx ; 電 器 設(shè) 備： xxxx、xxxx ; 安 全 保 障： xxxx、xxxx ; 后 勤 服 務(wù)： xxxx、xxxx 。

　　(五)具體比賽賽程，由人力資源部統(tǒng)一編制和通知。

　　(六)費(fèi)用預(yù)算

商業(yè)策劃 篇3

　　一、項(xiàng)目簡介

　　本項(xiàng)目是一個贏利性網(wǎng)絡(luò)平臺和線下實(shí)體相結(jié)合的營運(yùn)網(wǎng)站，主要功能為：

　　·向個人用戶提供便捷全面的城市餐飲娛樂查詢服務(wù)、高覆蓋面的餐飲娛樂打折服務(wù)、自由的餐飲娛樂信息溝通平臺及其他增值服務(wù)；

　　·向企業(yè)用戶提供擁有大量特定餐飲目標(biāo)消費(fèi)群的推廣媒體、具有市場細(xì)分功能的信息傳播渠道、能夠與餐飲消費(fèi)群體互動溝通的交流平臺及其他增值服務(wù)；

　　·通過項(xiàng)目卡類業(yè)務(wù)的推廣，有效形成餐飲企業(yè)和個人用戶的連接，提供新興的餐飲推廣渠道；

　　·以線下實(shí)體與相關(guān)機(jī)構(gòu)和媒體合作開展面向餐飲企業(yè)和個人用戶的行業(yè)主題活動，實(shí)現(xiàn)餐飲企業(yè)和消費(fèi)群的互動交流，協(xié)助餐飲企業(yè)實(shí)現(xiàn)市場推廣和拓展，為消費(fèi)群提供便捷的生活資訊服務(wù)；

　　二、市場分析

　　1、目標(biāo)市場特征及需求

　　·餐飲服務(wù)企業(yè)

　　特征：中高檔餐飲服務(wù)企業(yè)已經(jīng)具有部分相對固定的客戶，但尚未形成具有忠誠度的客戶群體，客戶的消費(fèi)選擇具有較大的隨機(jī)性；

　　需求：進(jìn)一步開展企業(yè)推廣，尋求更直接面對客戶的交流平臺，獲得忠誠的客戶群體。

　　·餐飲消費(fèi)群

　　特征：在外餐飲消費(fèi)占日常餐飲的一半以上，互聯(lián)網(wǎng)是主要的信息獲取渠道，餐飲消費(fèi)較為隨機(jī)；

　　需求：工作應(yīng)酬、朋友聚會是主要的消費(fèi)模式，經(jīng)常面對多種形式、多種檔次的餐飲選擇無所適從，需求更方便的餐飲信息獲取方式。

　　2、目標(biāo)市場狀態(tài)和競爭

　　從相關(guān)成熟的服務(wù)商運(yùn)營情況來看，生活資訊服務(wù)市場需求巨大，比較著名的深圳吃樂網(wǎng)企業(yè)用戶已達(dá)13000余家，個人注冊用戶數(shù)十萬，已經(jīng)形成了項(xiàng)目的良性運(yùn)作。

　　而目前成都在線生活資訊服務(wù)市場處于無序狀態(tài)，各服務(wù)商均未建立完善的服務(wù)系統(tǒng)，均未形成優(yōu)勢的市場占有，還具有較大的市場進(jìn)入空間。

　　三、國內(nèi)生活資訊服務(wù)商相關(guān)運(yùn)營情況分析：

　　案例１

　　項(xiàng)目名稱：吃樂網(wǎng) 項(xiàng)目覆蓋地區(qū)：深圳

　　項(xiàng)目啟動時間：20xx年

　　項(xiàng)目性質(zhì)：

　　深圳本地餐飲、娛樂、休閑等生活服務(wù)行業(yè)的電子商務(wù)平臺、信息平臺、客戶關(guān)系平臺。 項(xiàng)目運(yùn)作情況：

　　吃樂網(wǎng)注冊用戶30萬，頁面訪問量1000萬/天（PV值），Google頁面評級PR=6。企業(yè)信息10241家，加盟企業(yè)用戶1300余家，其中付費(fèi)用戶約10%。廣告合作伙伴包括PEPSI百事可樂、建設(shè)銀行、平安保險(xiǎn)、農(nóng)業(yè)銀行、雪花啤酒、深圳有線電視臺、康佳集團(tuán)、太平洋保險(xiǎn)、光大銀行等。

　　項(xiàng)目盈利模式：

　　以頁面廣告、聯(lián)盟商戶付費(fèi)推廣和行業(yè)合作為主要盈利點(diǎn)；同時，其對個人用戶推廣卡類增值服務(wù)是網(wǎng)站潛在的重要盈利點(diǎn)，隨著網(wǎng)站個人用戶基數(shù)的增長和網(wǎng)站增值服務(wù)的完善，付費(fèi)持卡消費(fèi)和卡類增值服務(wù)，將逐步成為吃樂網(wǎng)的主要盈利點(diǎn)。 運(yùn)營分析：

　　吃樂網(wǎng)用了5年時間基本完成基礎(chǔ)用戶積累、企業(yè)客戶積累、聯(lián)盟商戶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)以及包括廣告、付費(fèi)推廣、卡類增值服務(wù)在內(nèi)的較為完整的產(chǎn)品鏈建設(shè)，形成了相對成熟的盈利模式。20xx年完成盈利50萬，其基本盈利構(gòu)成為：頁面廣告收入50%，企業(yè)用戶服務(wù)資費(fèi)30%，個人用戶服務(wù)資費(fèi)10%，其他10%。

　　吃樂網(wǎng)已經(jīng)完成初步資本和品牌積累，進(jìn)入市場拓展階段，以城市加盟方式開展的.擴(kuò)張正在啟動中。

　　案例2

　　項(xiàng)目名稱：大眾點(diǎn)評網(wǎng) 項(xiàng)目覆蓋地區(qū)：全國 項(xiàng)目啟動時間：20xx年

　　至20xx年底，已形成22個城市獨(dú)立站

　　項(xiàng)目性質(zhì)：

　　服務(wù)內(nèi)容涉及餐飲、購物、休閑娛樂、生活服務(wù)等全城市消費(fèi)領(lǐng)域，是基于第三方點(diǎn)評模式的信息互動和分享平臺。

　　項(xiàng)目運(yùn)作情況：

　　覆蓋全國300多個城市，40萬家商戶，800多萬網(wǎng)友，每月1.5億瀏覽量，累積消費(fèi)點(diǎn)評500多萬條，相關(guān)業(yè)務(wù)已拓展到上海、北京、廣州、南京、杭州5個城市。

　　項(xiàng)目盈利模式：

　　目前其最主要贏利來自于網(wǎng)絡(luò)廣告，為以餐飲等生活服務(wù)商戶提供本地化的精準(zhǔn)網(wǎng)絡(luò)營銷廣告，是其主要商業(yè)模式，同時還有內(nèi)容增值、圖書發(fā)行等業(yè)務(wù)。

　　運(yùn)營分析：

　　大眾點(diǎn)評網(wǎng)在全國同類型網(wǎng)站中，首先形成了以個人用戶點(diǎn)評為主要看點(diǎn)的網(wǎng)站模式，業(yè)務(wù)發(fā)展和市場拓展迅速。但大眾點(diǎn)評網(wǎng)產(chǎn)品鏈較為單一，網(wǎng)絡(luò)廣告和網(wǎng)上推廣占了80%以上的運(yùn)營收入，缺乏增值服務(wù)創(chuàng)新。以上情況決定了大眾點(diǎn)評網(wǎng)自身盈利點(diǎn)少，缺乏業(yè)務(wù)縱向拓展能力，只能依托于不斷的開發(fā)新市場，以保持項(xiàng)目的成長速度。但從長遠(yuǎn)來看，過寬的市場面不利于各分站和渠道的管理，而缺乏縱深的產(chǎn)品鏈，也限制了進(jìn)一步項(xiàng)目發(fā)展的空間。

　　案例3

　　項(xiàng)目名稱：成都吃喝玩樂網(wǎng) 項(xiàng)目覆蓋地區(qū)：成都

　　目前其子板塊開始覆蓋省內(nèi)二級城市，拓展效果不明顯

　　項(xiàng)目啟動時間：20xx年

　　項(xiàng)目性質(zhì)：

　　目前成都認(rèn)知度最高的餐飲、購物、娛樂信息交流平臺，但其本質(zhì)上是一個較為自由的個人交流論壇和網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，沒有建立獨(dú)立的企業(yè)數(shù)據(jù)庫。信息發(fā)布、傳播、查詢均是以個人交換為主。

　　項(xiàng)目運(yùn)作情況：

　　目前注冊用戶260000人，訪問量30萬人次/天，個人用戶在線平均人數(shù)12000人。廣告合作伙伴主要為成都本地餐飲企業(yè)和賣場信息。

　　項(xiàng)目盈利模式：

　　成都吃喝玩樂網(wǎng)為廣告公司和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)公司合作開發(fā)，因此其主要盈利點(diǎn)除通常的網(wǎng)站廣告投放外，還包括廣告制作、網(wǎng)站制作、網(wǎng)絡(luò)營銷推廣等；目前，成都吃喝玩樂網(wǎng)已經(jīng)基本具備WAP功能接口，但尚未投入正式運(yùn)營。 運(yùn)營分析：

　　成都吃喝玩樂網(wǎng)在運(yùn)營中市場拓展較為緩慢，其主要盈利手段為頁面廣告和網(wǎng)絡(luò)營銷推廣，而對網(wǎng)站自身增值服務(wù)未提出相關(guān)需求。作為功能相對單一的網(wǎng)絡(luò)信息交換平臺和交流社區(qū)，頁面廣告和網(wǎng)絡(luò)營銷推廣已經(jīng)能夠滿足網(wǎng)站運(yùn)營和盈利，但也同時決定了這一網(wǎng)絡(luò)平臺功能和產(chǎn)品線的單一。隨著成都吃喝玩樂網(wǎng)的發(fā)展，增值服務(wù)的開發(fā)是必然的過程。

　　案例4

　　項(xiàng)目名稱：長沙吃喝玩樂網(wǎng) 項(xiàng)目覆蓋地區(qū)：長沙

　　目前網(wǎng)站通過加盟方式，開始向長沙周邊城市發(fā)展，拓展效果不明顯

　　項(xiàng)目啟動時間：20xx年

　　項(xiàng)目性質(zhì)：

　　長沙吃喝玩樂網(wǎng)是基于長沙本土的餐飲娛樂類生活資訊平臺，其基本運(yùn)作模式類似于深圳吃樂網(wǎng)，以本地餐飲娛樂企業(yè)查詢，卡類增值服務(wù)為主要運(yùn)營項(xiàng)目，疑似深圳吃樂網(wǎng)合作企業(yè)或加盟商。 項(xiàng)目運(yùn)作情況：

　　項(xiàng)目目前擁有372家加盟店，持卡會員22043 人，論壇注冊用戶17149人。主要服務(wù)客戶為長沙本地餐飲娛樂企業(yè)和銀行、電信等具有地域服務(wù)特性的企業(yè)。

　　項(xiàng)目盈利模式：

　　以上數(shù)據(jù)可以視為長沙吃喝玩樂網(wǎng)已經(jīng)基本完成客戶積累。該項(xiàng)目除頁面廣告外，卡類增值服務(wù)也已經(jīng)啟動，并成為其重要的兩大盈利點(diǎn)。

　　運(yùn)營分析：

　　總體說來，長沙吃喝玩樂網(wǎng)可以看作是深圳吃樂網(wǎng)運(yùn)營模式在其他地區(qū)成功復(fù)制，同時也應(yīng)該是此類生活資訊類網(wǎng)站以網(wǎng)站聯(lián)盟或加盟站形式完成全國覆蓋的必然方式。

　　案例5

　　項(xiàng)目名稱：城YE網(wǎng) 項(xiàng)目覆蓋地區(qū)：全國 項(xiàng)目啟動時間：20xx年

　　項(xiàng)目性質(zhì)：

　　城YE網(wǎng)網(wǎng)站內(nèi)容涉及餐飲美食、休閑娛樂、美容美體、養(yǎng)生保健、運(yùn)動健身、郊游度假、會所俱樂部、高爾夫等，并輔以企業(yè)門戶、在線預(yù)訂、卡超市、優(yōu)惠券/商城、個人門戶、活動、聚樂部等功能性板塊。覆蓋人群為20-35歲的年輕都市白領(lǐng)和35-55歲的社會成功人士。

　　項(xiàng)目運(yùn)作情況：

　　城YE網(wǎng)目前以北京、成都為主要根據(jù)地，準(zhǔn)備通過城市加盟的方式擴(kuò)展到上海、廣州、深圳等一線娛樂消費(fèi)業(yè)發(fā)達(dá)的城市，并輻射其他省會城市和地級市。論壇部分注冊人員約20xx人，各城市各類餐飲娛樂企業(yè)27885家（其中成都僅250余家），以上企業(yè)用戶為非加盟商

商業(yè)策劃 篇4

　　前言

　　XX廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、二期工程全部竣工后，商業(yè)建筑面積將達(dá)2萬平方米，擁有大小店面房120個，成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶入駐經(jīng)營熱情不高。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52。3%，有近一半的店鋪閑置待租；已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租、退租或改行。這種狀況，不僅對一期店鋪的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對二期店鋪的預(yù)售、銷售帶來了潛在威脅。

　　因此，我們必須采取有效手段，炒熱XX一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價值，增強(qiáng)業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動XX二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對XX一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。

　　一、背景分析

　　XX一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時難“熱”？在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，XX一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

　　(一)、商街設(shè)計(jì)“先天不足”

　　1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼XX街、XX路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì)廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

　　2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實(shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。

　　3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。XX街通往內(nèi)街的三個通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，XX一期外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。

　　4、XX街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。

　　(二)、商街策劃“后天失調(diào)”

　　1、XX廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強(qiáng)調(diào)個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。XX廣場商業(yè)街最早定位是“XX街”(很好)，后來又定位于“XXX”(很好，只是推廣很費(fèi)力)，如今準(zhǔn)備冠以“XX廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準(zhǔn)的市場定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

　　2、XX廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象XXX路、XXX廣場、XXX步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒有配套，XX廣場的“磁場效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。

　　3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營XX廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來“操盤”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”。XX廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運(yùn)營和提升商業(yè)價值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。

　　二、商街定位

　　XX廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對其所處的'地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：

　　1、街名：XX廣場時尚麗人街

　　2、概念：XX廣場————XX街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的XXX。

　　3、廣告語：XX廣場/時尚麗人街————與XX相約，與XX同行

　　4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂

　　5、商品：主營國際國內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。

　　6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。

　　7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。

　　三、招商策劃

　　XX廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：

　　(一)、發(fā)布招商公告

　　我們計(jì)劃于4月中旬在《XX晚報(bào)》、XX電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹XX廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。

　　(二)、舉辦招商信息發(fā)布會

　　該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的XX飯店舉行，出席的商戶為XX及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及XX國貿(mào)市場有意入駐XX廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：

　　1、XX廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨(dú)特優(yōu)勢和前景展望；

　　2、XXXXX街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優(yōu)惠政策。

　　(三)、整合店鋪資源

　　XX一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報(bào)價)？舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前，須由XX房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。

　　為了使XX一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動員其站在全局利益、長遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。

　　對目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。

　　(四)、有關(guān)租金政策

　　XX一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明XX一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，XX一期店鋪比較合適的租金是：

　　1、內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年(經(jīng)測算，內(nèi)街店鋪平均售價8500元，平均面積110m2，購房投資額約94萬元，購房貸款利率按4。7%計(jì)算，年利息為4。4萬元。

　　如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計(jì)算，年收益為6。6～7。7萬元，剔除利息后的收益2。2～3。3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)

　　2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4。7%計(jì)算，年利息為兒75萬元。

　　如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計(jì)算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4。25～6。25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。)

　　(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施

　　為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施：

　　第一，商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi)，我們將免費(fèi)提供一個燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費(fèi)由商戶負(fù)責(zé))，供其做商品或品牌宣傳；

　　第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內(nèi)允許在北廣場上每季免費(fèi)舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動；

　　第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收��；

　　第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門，給予XX廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策，同時在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。

　　四、商業(yè)氛圍營造

　　(1)、商街指示識別系統(tǒng)布置(詳見XX廣告公司設(shè)計(jì)效果圖)

　　(2)、設(shè)計(jì)制作廣場、內(nèi)街雕塑作品(參見XXX步行街雕塑照片)，以增添XX廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。

　　(3)、廣場、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報(bào)刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點(diǎn)，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。

　　(4)、邀請政府部門、社會團(tuán)體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯(lián)系總工會、文聯(lián)、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳XX廣場。

　　(5)、與市攝影家協(xié)會和新聞媒體聯(lián)合舉辦《XX風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升XX廣場的時尚品位。

　　(6)、5月份起，爭取舉辦幾次《XX之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術(shù)推高XX廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應(yīng)。

　　五、商街硬件改造建議

　　1、XX北廣場實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動。

　　2、XX一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。

　　3、臨XX街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無阻礙進(jìn)店。

　　4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。

　　5、XX一期南側(cè)花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。

　　上述方案，經(jīng)董事長批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

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