高層住宅物業(yè)的管理方案范文（精選5篇）

　　為了確保事情或工作安全順利進(jìn)行，預(yù)先制定方案是必不可少的，一份好的方案一定會(huì)注重受眾的參與性及互動(dòng)性。你知道什么樣的方案才能切實(shí)地幫助到我們嗎？以下是小編為大家收集的高層住宅物業(yè)的管理方案范文（精選5篇），供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

　　高層住宅物業(yè)的管理方案1

　　一、前言

　　市橋鎮(zhèn)又一大戶型高尚住宅小區(qū)，首期發(fā)售單位500套，面積由90至300平方米不等，帶電梯的高層住宅小區(qū)；

　　樓盤地理環(huán)境：交通便利：地鐵三號(hào)鐵站點(diǎn)所在、多條公交經(jīng)路周邊配套設(shè)施全面成熟：市場(chǎng)、超市、銀行、醫(yī)院、學(xué)校齊備。

　　購(gòu)房置業(yè)對(duì)大多數(shù)人來說，都是一項(xiàng)非常重大的決定，目的希望住房環(huán)境的改善，生活更加“優(yōu)越、便利、和諧”。

　　“錦繡天地”，番禺市橋鎮(zhèn)的又一個(gè)大戶型高尚住宅小區(qū)的推出，我司作為本地區(qū)一家專業(yè)的廣告公司，對(duì)本地文化有非常深入的了解，現(xiàn)以專業(yè)廣告人的服務(wù)態(tài)度為龍翔房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供“錦繡天地”的廣告策劃方案，把“錦繡天地”塑造為番禺地區(qū)又一明星樓盤，使錦繡天地的銷售取得豐碩的成果。

　　二、市場(chǎng)相關(guān)環(huán)境分析

　　20xx年，上半年市橋樓市將在理性中升溫。幾個(gè)大盤，名盤在去年推出的力作，尤其是廣告的大規(guī)模推廣運(yùn)作后，在現(xiàn)時(shí)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，很有可能是繼續(xù)以余留樓盤的推廣為主，在理性中穩(wěn)中求升。典型的如海倫堡，番奧，金海岸花園等在過去一年的市場(chǎng)推廣和廣告大戰(zhàn)后，近段不會(huì)立即推出新品，而是繼續(xù)進(jìn)行各自余留樓盤的推銷。因?yàn)槿ツ辏�尤其是海倫堡在廣告推廣上可謂是大手筆，不遺余力，甚至是到了廣告資源枯竭的邊緣。所以在今年的上半年，他們重要的是進(jìn)行市場(chǎng)的維護(hù)和次推廣，估計(jì)其廣告策略的力度和市場(chǎng)動(dòng)向較之于20xx年將趨向于理性運(yùn)作，所以不會(huì)有大規(guī)模的廣告攻勢(shì)來沖擊市場(chǎng)。

　　而其他的一些二線樓盤也在秘密的進(jìn)行新一期的籌備開發(fā)，但都是下半年后才入市。而錦繡天地選擇在6月份上市，在時(shí)間上以占取先機(jī)。

　　同時(shí)作為市場(chǎng)和消費(fèi)者在經(jīng)歷了過去一年的樓盤新概念，新戶型，大勢(shì)廣告推廣的洗禮后，更多的是理性，冷靜的對(duì)待樓市的動(dòng)態(tài)。所以錦繡天地作為新生樓盤，帶來的新的設(shè)計(jì)理念，新的規(guī)劃布局，新的居住主題等相對(duì)于老品牌來說，具有較強(qiáng)的新穎性和生命力�？陀^受關(guān)注的系數(shù)加大，所以打出好的定位，獨(dú)特的賣點(diǎn)，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)力還是較大。

　　三、廣告策略及投入的必要型和可行度分析

　　1一般情況分析

　　購(gòu)房置業(yè)是人生的一件大事，因而消費(fèi)者在買房的時(shí)候整體行為都是理性的，相對(duì)于“享受”型房屋購(gòu)買來說，“安居”型置業(yè)更重要，“實(shí)用”型更趨理性。但市場(chǎng)上充斥一些大勢(shì)宣揚(yáng)某種風(fēng)情，某種自然生活的宣稱只是停留于表面做文章。經(jīng)過調(diào)查得出，這些對(duì)居住在番禺的需購(gòu)房者的意義不大。他們也許會(huì)有沖動(dòng)去看看這些樓盤，甚至買下房子，但一段時(shí)間后才發(fā)現(xiàn)和自己真正需求的相差很遠(yuǎn)。

　　對(duì)于樓房外立面的美觀，園林設(shè)計(jì)的精致等，在本地區(qū)購(gòu)房者的心目中這些應(yīng)該是樓盤本身應(yīng)該具備的硬件設(shè)施。尤其是一些空洞的無(wú)法讓消費(fèi)者在現(xiàn)實(shí)生活中能實(shí)在體會(huì)的所謂“居住文化”讓人難以理解。所以能讓購(gòu)房者入住后感到真正滿意才是前提，如適宜的居住空間，完善的配套服務(wù)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等基礎(chǔ)完善了，才有繼續(xù)延續(xù)的基礎(chǔ)。所以樓盤在初期的廣告中注重上述基礎(chǔ)的推廣，人性化的為消費(fèi)者打造他們心里真正所求，現(xiàn)實(shí)真正所需的東西，才能真正的打動(dòng)消費(fèi)者。

　　2市橋典型樓盤廣告推廣剖析

　　海倫堡：華景地產(chǎn)的新力作，華景新城的升級(jí)品，突破傳統(tǒng)的樓盤理念，大膽采用北歐建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，其樓盤的整體品質(zhì)較高，社區(qū)成熟，園林風(fēng)景，布局設(shè)計(jì)獨(dú)具北歐風(fēng)情，居住文化更是獨(dú)局特色，尤其是細(xì)節(jié)的布局彰顯出濃厚的藝術(shù)氣息。所以其高出其他樓盤的價(jià)格自然不足為奇。者固然與他本身的高品質(zhì)有直接聯(lián)系，但其廣告策略的功效不可小視，尤其在居住文化的塑造上更是形成空前的“海倫堡“風(fēng)潮，以下對(duì)其作直接扼要的剖析：

　　市場(chǎng)推廣：

　�。�1）打出獨(dú)特賣點(diǎn)，立場(chǎng)獨(dú)特個(gè)性。

　　海倫堡融匯水歐建筑藝術(shù)精華，同時(shí)結(jié)合本地市場(chǎng)需求，打造獨(dú)具特的樓盤和絢麗水景，在市場(chǎng)中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)。其科學(xué)的布局，將每一寸景都展現(xiàn)在各個(gè)樓盤間，使得樓盤賦予了新鮮獨(dú)特的元素。

　�。�2）推住創(chuàng)新產(chǎn)品，主張生活新空間。

　　海倫堡不但以傳統(tǒng)的戶型滿足市場(chǎng)，更不斷推全新概念的產(chǎn)品開發(fā)市場(chǎng)“二度空間”“5×2生戶型”等新銳產(chǎn)品的打造，不僅推動(dòng)番禺居住新理念，更多的是開拓市場(chǎng)，占取更多份額。

　�。�3）營(yíng)造北歐風(fēng)情的建筑藝術(shù)和居住文化，掀起海倫堡風(fēng)潮。

　　從樓盤的整體風(fēng)格到外立面，再到每個(gè)細(xì)節(jié)。從風(fēng)景的大布局到每個(gè)角度展現(xiàn)不同的風(fēng)景，海倫堡著心情心營(yíng)造北歐風(fēng)情，和享受藝術(shù)的生活方式，并在每處細(xì)節(jié)如廣場(chǎng)、雕塑、鑄缺、方形、線腳、別致的木椅等等。展現(xiàn)的淋漓盡致，使人置身其中，苑然一個(gè)藝術(shù)的天堂。同時(shí)海倫堡渲染的生活方式也獨(dú)具特色，騎樓式的假日商業(yè)街、營(yíng)造異國(guó)情調(diào)：書店、咖啡店、感受心靈和非凡體驗(yàn)�；ǖ�、雜貨店、酒館、糕店等洋溢著一縷縷異國(guó)情調(diào)和文化。對(duì)于享受生活者來說，這樣的地方自然為其所好。

　�。�4）完善的配套設(shè)施，獨(dú)特的服務(wù)。

　　海倫堡的配套建設(shè)自然齊備：哪怕是一幢配電房都能像

　　藝術(shù)品一樣去打造�？梢娖溆弥�深和全。物業(yè)管理、保安服務(wù)也是不同于一般的樓盤。力爭(zhēng)在每一件小事上做好、做透、這種以“小”為基礎(chǔ)，注重細(xì)節(jié)的服務(wù)，才能真正的.打動(dòng)購(gòu)房者，對(duì)居住在海倫等的人來說，享受如此細(xì)心的服務(wù)是其他樓盤所不能做到的。

　　以上只是對(duì)市場(chǎng)推廣大致的了解，其廣告策略的推廣上獨(dú)具見解：

　�。�1）廣告主題表現(xiàn)策略：

　　極強(qiáng)的情感、色彩、渲染海倫的居住文化，建筑藝術(shù)、社區(qū)、服務(wù)、在立足自身各方面較為完善的基礎(chǔ)上，大專感性訴求路線。以營(yíng)造消費(fèi)者心理潛在需求和掀起全新的居住、生活理念為出發(fā)點(diǎn)，棄一般的，較為直白的展現(xiàn)主題。這種手法的運(yùn)用極大的觸動(dòng)了追求高素質(zhì)生活和被高素質(zhì)生活吸引的�？芍^是雙管齊下，準(zhǔn)業(yè)主和潛在客戶、其主其地層面的客戶都起到了作用，樓盤的銷自然不愁。“光陰被美美的消費(fèi)”“時(shí)間歷煉、感悟自然”……等主題的概括。

　�。�2）廣告主題的表現(xiàn)方式：

　　影視廣告：生動(dòng)、形象、直觀的將主題結(jié)合唯美的畫面。富親透力的音樂。將“海倫堡”的主題展現(xiàn)的淋漓盡致。營(yíng)造品牌和文化。

　　平面廣告：增強(qiáng)海倫堡在市場(chǎng)上的訊息觸達(dá)的獨(dú)特空間，

　　專業(yè)樓、畫冊(cè)：系統(tǒng)、詳細(xì)的詮釋海倫堡的魅力，詮釋品牌價(jià)值。

　　活動(dòng)造勢(shì)促銷：推近與市場(chǎng)的距離，將內(nèi)在的特質(zhì)參透，深化廣告主題和海倫堡形象。

　�。�3）媒體推廣：

　　各種媒體的安排組合和籌劃都是以海倫堡的品牌推廣和樓盤銷售為中心。人們?cè)陔娨曋心苈�、看、感覺海倫堡、在戶外能看到海倫堡。

　　電視、報(bào)紙、戶外媒介組合：大面積的覆蓋、傳播信息。

　　電視、戶外媒介組合：著造、提升品牌形象。

　　活動(dòng)樓書組合：深化、鞏固品牌。

　　海倫堡的廣告定位，主題的表現(xiàn)形式以及媒體的安排，都較全面的將市場(chǎng)推廣的重要元素作出詮釋。市場(chǎng)和消費(fèi)者對(duì)海倫堡的認(rèn)知較為深刻，“不到海倫堡不算到市橋”足可以看出廣告的獨(dú)特作用。其他的如番奧陽(yáng)光城的“嘗嘗新生活的味道”。“運(yùn)動(dòng)就在家門口”等。將奧林匹克的精神和運(yùn)動(dòng)結(jié)合起來，也是獨(dú)特的定位和賣點(diǎn)吸引市場(chǎng)，一推出就受到了市場(chǎng)的歡迎。其中的廣告推廣策略都起著互關(guān)重要的作用。所以鴻禧在自身各優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，在前期作好廣告推廣。以便打開良好的局面。

　　3、消費(fèi)市場(chǎng)和人群分析。

　　消費(fèi)市場(chǎng)144：番禺市橋和各鎮(zhèn)的成功商人，在前幾年的房地產(chǎn)發(fā)展過程中雖互購(gòu)但隨著居住觀念和房地產(chǎn)的發(fā)展，他們當(dāng)中有的可能會(huì)再次投資置業(yè)，或選擇新的樓盤。而市橋的白領(lǐng)人群也有相當(dāng)數(shù)量的潛在客戶，所以抓住這些人的心理，及時(shí)的推出廣告進(jìn)行整體推廣。

　　3、消費(fèi)人群分析

　　目標(biāo)消費(fèi)群：

　　a、XX區(qū)各鎮(zhèn)的成功商人、高級(jí)白領(lǐng)等。

　　b、在市橋購(gòu)房入戶市橋，使孩子在市橋接受良好的教育。

　　c、思鄉(xiāng)情愫，渴望落葉歸根的歸僑。

　　據(jù)資料分析，20xx年番禺全區(qū)總?cè)丝?44408人，農(nóng)業(yè)人口551250人，占58.4%，作為中心城區(qū)的市橋鎮(zhèn)常住人口163198人，除市橋鎮(zhèn)外，番禺還設(shè)有19個(gè)鎮(zhèn)，區(qū)內(nèi)人口主要分布于19個(gè)鎮(zhèn)中。番禺市橋鎮(zhèn)常住人口較少，在前幾年的房地產(chǎn)發(fā)展過程，很多市橋常住人已購(gòu)房，但XX區(qū)更多的人口分布于各鎮(zhèn)，市橋鎮(zhèn)外，其他鎮(zhèn)人民的購(gòu)房空間更大。目前為止，還沒有任何大型房地產(chǎn)發(fā)展公司到區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)作房地產(chǎn)直接銷售，因此廣告及促銷活動(dòng)可考慮針對(duì)目標(biāo)人群直接在有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的鎮(zhèn)中進(jìn)行。

　　經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)?shù)馗麈?zhèn)人民生活富裕了，想住更好的，但他們關(guān)心更多的是下一代、二代，希望他們能接受良好的教育，于是購(gòu)房入戶市橋，使子女能入讀市橋?qū)W校，甚至是名校是很多購(gòu)房者最重要的目的，以教育為題，喚起消費(fèi)者的潛在的消費(fèi)需求是廣告策劃其中一個(gè)重要的手段。

　　番禺是一個(gè)有名的僑鄉(xiāng)，許多“番禺人”早年移居港澳，如今思鄉(xiāng)情愫，渴望落葉歸根。作為中老年的歸僑，回鄉(xiāng)購(gòu)房，住房方面有幽雅的環(huán)境外，醫(yī)療配套設(shè)施齊備十分重要。而市橋鎮(zhèn)有多間大型醫(yī)院，因此歸僑通�？紤]在市橋購(gòu)房，而房地產(chǎn)公司配合賣點(diǎn)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)有醫(yī)療務(wù)服務(wù)室，能為該區(qū)住戶提供日常身體檢查，定期聘請(qǐng)營(yíng)養(yǎng)師，心理醫(yī)生為住戶提供身體健康方面的咨詢，包括心理、營(yíng)養(yǎng)保健方面的咨詢等等。此項(xiàng)服務(wù)進(jìn)一步更有力地說明社區(qū)配套設(shè)施齊全，服務(wù)盡善盡美，為業(yè)主創(chuàng)造健康的生活氛圍，對(duì)樓盤的銷售有一定的推動(dòng)作用。

　　四、廣告策略及媒介整合建議

　　1、廣告建議事項(xiàng)

　　目前大部分樓盤均以大面積綠化和水景作為樓盤的賣點(diǎn)，“陽(yáng)光生活、歐陸風(fēng)情、感悟自然”。在大都市區(qū)樓盤銷售中，綠化和水景對(duì)平常生活在擁擠的城市中的消費(fèi)者來說的確很重要，但據(jù)XX區(qū)市場(chǎng)調(diào)查資料反映，在市橋鎮(zhèn)購(gòu)房的對(duì)象大部分是來自其他各鎮(zhèn)居民，購(gòu)房目的以為子女教育、方便工作為主。而錦繡天地作為一個(gè)中高檔次的樓盤，目標(biāo)人群通常是高級(jí)白領(lǐng)階層及富裕階層，經(jīng)調(diào)查研究得出該階層的人通常以30-45歲年齡段為主，中年人較為務(wù)實(shí)，考慮住宅周圍配套設(shè)施完

　　善，免分精力為瑣碎生活而*心，全心全意投入工作，建議廣告主題定為：“錦繡天地，用心為您營(yíng)造溫馨的家”。以人為本，服務(wù)盡善盡美。通過影視廣告、平面廣告，廣告推廣活動(dòng)等手段，圍繞該主題從多個(gè)角度使消費(fèi)者認(rèn)識(shí)錦繡天地，用心為您服務(wù)，使您的生活更加優(yōu)越、更加和諧，更加健康。

　　2、廣告目標(biāo)

　　提高發(fā)展商及樓盤的知名度，達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。

　　傳播影響程度：不知名——知名——了解——信服——行動(dòng)

　　3、廣告訴求對(duì)象

　　錦繡天地作為大戶型的高尚住宅，并根據(jù)前面的消費(fèi)人群分析，目標(biāo)人群將會(huì)是XX區(qū)（特別是各鎮(zhèn)）以及周邊地區(qū)的成功商人、高級(jí)白領(lǐng)、歸僑等富裕階層人士。

　　4、廣告表現(xiàn)

　　廣告主題：錦繡天地，用心為您營(yíng)造溫馨的家

　　a、各時(shí)期廣告表現(xiàn)

　　時(shí)間內(nèi)容目的

　　樓盤引入期盡心盡力為教育有健康才有幸福提高發(fā)展商知名度，誘導(dǎo)消費(fèi)欲

　　品牌前造期生活環(huán)境篇（突出交通、生活便利、房屋間隔合理）生活優(yōu)越篇（突出社區(qū)環(huán)境幽雅，服務(wù)設(shè)施齊備、服務(wù)周到）生活和諧篇（孩子教育問題無(wú)憂、健康問題無(wú)憂，生活無(wú)憂郁）全面地向消費(fèi)者介紹錦繡天地

　　品牌成熟期入住錦繡天地，我更愛我家推介社區(qū)服務(wù)及文化

　　b、公關(guān)活動(dòng)的推薦

　　時(shí)間活動(dòng)內(nèi)容目的

　　樓盤引入期1、與XX區(qū)共青團(tuán)、國(guó)內(nèi)某知名品牌企業(yè)、有mba課程成功開辦的高校，聯(lián)手舉辦“企業(yè)管理研討會(huì)”邀請(qǐng)XX區(qū)各鎮(zhèn)成功企業(yè)主及高級(jí)白領(lǐng)參加2、在學(xué)生新學(xué)期開學(xué)前，對(duì)貧困學(xué)生進(jìn)行支助活動(dòng)。讓目標(biāo)人群對(duì)發(fā)展商及樓盤有所了解。提高發(fā)展商的知名度

　　品牌前造期3、與XX區(qū)內(nèi)某高檔小車銷售商聯(lián)手合作舉辦“安全用車”聯(lián)誼活動(dòng)�？煽紤]向到會(huì)人員贈(zèng)送有錦繡天地圖樣或標(biāo)記的汽車用品讓目標(biāo)人群進(jìn)一步對(duì)樓盤有所認(rèn)識(shí)。

　　品牌成熟期以推廣社區(qū)文化為主4、小區(qū)內(nèi)“我愛我家”有獎(jiǎng)?wù)魑幕顒?dòng)，優(yōu)秀文章刊登于番禺日?qǐng)?bào)。5、舉辦“家庭同樂，烹飪大賽”6、舉辦“家庭同樂，體育競(jìng)賽”由住戶直接向大眾表達(dá)在錦繡天地安家后，家庭溫馨和睦的一面，進(jìn)一步體驗(yàn)出“錦繡天地，用心為您營(yíng)造溫馨的家”的概念。

　　5、各時(shí)期，廣告策略

　　a、樓盤的引入期（形象塑造）：

　　該時(shí)期以發(fā)展商的形象廣告為主，讓社會(huì)各界對(duì)發(fā)展商有正面深刻的認(rèn)識(shí)；以教育為題的廣告同期推出，誘導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)房。

　　表現(xiàn)方式：（1）、影視廣告為主

　�。�2）、對(duì)捐資助貧的有意義公關(guān)活動(dòng)，利報(bào)紙的軟性報(bào)導(dǎo)，使社會(huì)各界對(duì)發(fā)展商有正面的認(rèn)識(shí)，提高發(fā)展商的知名度。

　�。�3）、配合公關(guān)活動(dòng)，與XX區(qū)共青團(tuán)委、國(guó)內(nèi)某知名品牌企業(yè)及開辦mba課程成功的高校聯(lián)手舉辦“企業(yè)管理研討會(huì)”，活動(dòng)邀請(qǐng)區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)成功企業(yè)主及高級(jí)白領(lǐng)參加，目的讓目標(biāo)人群對(duì)發(fā)展商及樓盤有全面的認(rèn)識(shí)。

　　b、市場(chǎng)成長(zhǎng)、品牌前造期（概念推廣）：

　　由于前期廣告及活動(dòng)的推廣，在消費(fèi)者心目中已對(duì)發(fā)展商及樓盤有一定的認(rèn)識(shí)，龍翔房地產(chǎn)發(fā)展有限公司是一個(gè)有實(shí)力的發(fā)展商，購(gòu)錦繡天地，有信心。在現(xiàn)階段廣告方面則全方位地向消費(fèi)者推介錦繡天地：交通便利、周邊配套設(shè)施全面成熟、環(huán)境幽雅、房屋間隔合理、生活方式優(yōu)越、和諧、健康

　　表現(xiàn)方式：

　�。�1）、通過影視廣告，制作多個(gè)專題片，讓消費(fèi)者在短時(shí)間內(nèi)對(duì)錦繡天地有一所認(rèn)識(shí)，如“生活環(huán)境篇”突出生活便利、房屋間隔合理；“生活優(yōu)越篇”突出社區(qū)環(huán)境幽雅、服務(wù)設(shè)施齊備，社區(qū)服務(wù)周到等；“生活和諧篇”孩子教育問題無(wú)憂、父母健康問題無(wú)憂、生活無(wú)憂，全心投入工作。

　�。�2）、通過宣傳冊(cè)、宣傳資料的制作，使消費(fèi)者對(duì)錦繡天地有一個(gè)細(xì)致深入的了解，包括具體地理位置、房屋平面圖、各單位的價(jià)格，小區(qū)內(nèi)提供的服務(wù)等等。

　�。�3）、制作海報(bào)、公路牌加深消費(fèi)者對(duì)樓盤的印象。

　　（4）、與XX區(qū)內(nèi)某高檔小車經(jīng)銷商聯(lián)手合辦“安全用車”聯(lián)誼活動(dòng)，并向目標(biāo)人群贈(zèng)送帶有錦繡天地標(biāo)記的禮品。

　　（5）、在行業(yè)性的報(bào)紙、雜志中刊登廣告，在業(yè)內(nèi)提高發(fā)展公司及樓盤的知名度。

　　c、品牌成熟期（社區(qū)文化推廣）

　　樓盤銷售進(jìn)入成長(zhǎng)期后期和成熟期，市場(chǎng)上已為消費(fèi)者廣泛認(rèn)識(shí)與接受，銷售量穩(wěn)步增長(zhǎng)。與此同時(shí)，新的樓盤也紛紛推出，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，本階段以鞏固原有市場(chǎng)并開拓新市場(chǎng)為主，展開競(jìng)爭(zhēng)性廣告宣傳，引導(dǎo)消費(fèi)者認(rèn)牌選購(gòu)，通過對(duì)小區(qū)文化服務(wù)推廣，強(qiáng)有力地說服“錦繡天地，用心為您營(yíng)造溫馨的家”，全面打造錦繡天地為名牌樓盤，加深消費(fèi)者對(duì)樓盤的印象及認(rèn)識(shí)，進(jìn)一步穩(wěn)定銷售。

　　表現(xiàn)方式：（1）、通過影視廣告，制作專題廣告片，推介社區(qū)文化，社區(qū)服務(wù)周到，入住后無(wú)后顧之憂。

　�。�2）、在小區(qū)內(nèi)舉辦“我愛我家”有獎(jiǎng)?wù)魑幕顒?dòng)，優(yōu)秀文章刊登于番禺日?qǐng)?bào)，目的由住戶直接地向大眾表達(dá)在錦繡天地安家后，家庭溫馨和睦的一面。

　�。�3）、更換海報(bào)及路牌廣告，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為主題，突出錦繡天地名牌樓盤的形象。

　�。�4）、制作臺(tái)歷、記事本于元旦前廣泛贈(zèng)送業(yè)主及各界人士。每頁(yè)臺(tái)歷的主題反映錦繡天地內(nèi)環(huán)境幽雅、生活健康、舒適等。

　　（5）、小區(qū)內(nèi)制作海報(bào)，鼓勵(lì)區(qū)內(nèi)業(yè)主向親友推介樓盤，并向成功推介者加之獎(jiǎng)勵(lì)等。

　�。�6）小區(qū)內(nèi)舉辦“家庭同樂，烹飪大賽”，盡一步向各界展示入住錦繡天地家庭和睦、溫馨的一面。

　　6、媒介整合策略

　　a、電視媒體：最有效力的廣告信息傳播渠道，聲形兼?zhèn)�，覆蓋面廣，并具有強(qiáng)制性廣告的特點(diǎn)，所以整個(gè)廣告推廣活動(dòng)中，電視媒體作為首選。

　　本港、翡翠臺(tái)的節(jié)目質(zhì)量較高，收視率高，收費(fèi)也高，但千人成本較低，覆蓋率較廣，有效觸達(dá)率較大，效果明顯。

　　鳳凰衛(wèi)視中文臺(tái)是由鳳凰衛(wèi)視有限公司開辦的全球性華語(yǔ)衛(wèi)星電視臺(tái)，也是香港唯一一家24小時(shí)晝夜播出的電視臺(tái)。她立足香港，以溝通大陸港臺(tái)兩岸三地及亞洲甚至全世界的華人為宗旨。1999年8月由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京美蘭德信息公司在中國(guó)大陸地區(qū)為鳳凰衛(wèi)視做的普及率調(diào)查顯示，鳳凰衛(wèi)視中文臺(tái)在中國(guó)大陸現(xiàn)有4178萬(wàn)戶收視家庭，其中，在各主要城市北京、上海、廣州、成都等地的觀眾量達(dá)到2823萬(wàn)戶，共有9040萬(wàn)人，普及率達(dá)20.2%。而ac尼爾森調(diào)查公司于1999年5月在中國(guó)30個(gè)城市做的新世紀(jì)調(diào)查報(bào)告中顯示，鳳凰衛(wèi)視觀眾的家庭總收入在4000元人民幣以上有15%，比全部電視觀眾的同樣家庭收入高出87%，43%的鳳凰觀眾教育水平在大專以上，比全部電視觀眾的同程度教育高出34%。42%鳳凰觀眾是經(jīng)理人、專業(yè)人士、政府官員，比全部觀眾的同程度比例高出13%。以上種種可見鳳凰衛(wèi)視的觀眾無(wú)論在家庭收入、教育水平及工作崗位均比一般電視觀眾高，所以他們的消費(fèi)能力亦相對(duì)為高。在番禺及周邊地區(qū)，鳳凰衛(wèi)臺(tái)的觀眾正好也就是本樓盤銷售的目標(biāo)人群。

　　星空衛(wèi)視是一個(gè)全新綜藝頻道，以?shī)蕵穬?nèi)容為主，全天24小時(shí)普通話播出，該頻道努力讓12至40歲的觀眾都可找到自己喜愛的節(jié)目。

　　因?yàn)轼P凰衛(wèi)視及星空衛(wèi)視均是新生頻道進(jìn)入市場(chǎng)，廣告收費(fèi)較低，適合長(zhǎng)期媒體投放。

　　因此樓盤的引入期及市場(chǎng)成長(zhǎng)品牌前造期的電視廣告則建議在四臺(tái)同時(shí)投放，但要安排好時(shí)間段，以免沖突；而樓盤的成熟期的電視廣告在鳳凰衛(wèi)視及星空衛(wèi)視長(zhǎng)期投放。

　　b、報(bào)紙媒體：報(bào)紙具有特殊的新聞性，從而使廣告在無(wú)形之中增加可信度，因此樓盤的引入期適宜在番禺日?qǐng)?bào)刊登一些軟性廣告，提高發(fā)展商的知名度，市場(chǎng)成長(zhǎng)品牌前造期可考慮在行業(yè)性的報(bào)紙，如南方都市報(bào)的房地產(chǎn)廣告專欄刊登廣告，在房地產(chǎn)行內(nèi)推高發(fā)展商及樓盤的知名度。但由于地區(qū)性的文化特點(diǎn)及XX區(qū)人口廣泛分布于各鎮(zhèn)村中，在鎮(zhèn)村內(nèi)購(gòu)買報(bào)紙并不如城市之方便，報(bào)紙?jiān)阪?zhèn)、村的發(fā)行量不大，因此選擇報(bào)紙向目標(biāo)人群推介樓盤，意義不大。

　　c、戶外廣告媒體：戶外廣告主要選擇路牌廣告及公交車站的燈箱廣告，兩方面的廣告設(shè)計(jì)統(tǒng)一，在樓盤推介的不同時(shí)期，設(shè)計(jì)不同的主題廣告。路牌廣告、車站燈箱廣告的形象突出，主題鮮明，設(shè)計(jì)新穎，引人注目，易于記憶，收到的廣告效果較好，路牌廣告可選擇在一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，企業(yè)集中，常住人口及華僑人數(shù)多的鎮(zhèn)進(jìn)行，如石基鎮(zhèn)是全國(guó)百?gòu)?qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鐘村鎮(zhèn)有工商企業(yè)眾多，年產(chǎn)值高，蓮花山鎮(zhèn)有蓮花港，港澳同胞出入的口岸……車站燈箱廣告可選擇在市橋鎮(zhèn)目標(biāo)人群眾多的路段進(jìn)行，如清河路，西麗路等。

　　d、交通廣告：交通廣告流動(dòng)性大，接觸的人員多，閱讀對(duì)象遍及社會(huì)各階層，適當(dāng)打一些車身廣告可以提高樓盤在區(qū)內(nèi)的知名度，能產(chǎn)生較好的作用，建議選擇往返各鎮(zhèn)的公交車作車身廣告，效果明顯，費(fèi)用較低。

　　e、海報(bào)、宣傳冊(cè)、宣傳單張、資料袋，要求設(shè)計(jì)風(fēng)格統(tǒng)一、新穎，制作和印刷精美，并針對(duì)消費(fèi)者心理而設(shè)計(jì)，才能夠喚起消費(fèi)者的潛在消費(fèi)需求。對(duì)購(gòu)買行為具有非凡的影響力，同時(shí)海報(bào)、宣傳冊(cè)、宣傳單的設(shè)計(jì)好與壞，制作是否精美直接影響發(fā)展商及樓盤銷售的好壞。

　　7、其他建議事項(xiàng)

　　a)教育為題：?jiǎn)酒鹣�費(fèi)者的潛在的消費(fèi)需求

　　購(gòu)房入戶市橋，為子女提供優(yōu)良的教育環(huán)境是很多購(gòu)房者的目的，錦繡天地正對(duì)面就是星海中學(xué)，學(xué)校師資優(yōu)良、孝育設(shè)施齊備，環(huán)境幽雅，住戶的孩子們上學(xué)方便。另外發(fā)展商還可以與市橋某一省市級(jí)中小學(xué)校聯(lián)姻，這樣對(duì)消費(fèi)者更具吸引力，并設(shè)社區(qū)專車，接送聯(lián)姻學(xué)校的學(xué)生。

　　小區(qū)配合孩子的教育問題，在小區(qū)內(nèi)設(shè)立圖書閱覽室，為孩子們提供幽雅、安靜的讀書環(huán)境。

　　藝術(shù)培養(yǎng)同樣對(duì)孩子們健康成長(zhǎng)起重要作用，家長(zhǎng)們希望孩子們學(xué)習(xí)成績(jī)優(yōu)秀外，還要有某方面的藝術(shù)特長(zhǎng)，發(fā)展高可考慮與少年宮或藝術(shù)學(xué)校聯(lián)手合作，為住戶孩子提供藝術(shù)培養(yǎng)，如彈鋼琴、畫畫等等。

　　b)健康為題：有健康才有幸福

　　健康是幸福人生的根本。當(dāng)今社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)愈趨激烈，生活環(huán)境日益擠迫，緊張繁忙的生活形態(tài)里，人們很容易處于一種亞健康狀態(tài)。營(yíng)養(yǎng)過盛使人容易患

　　有高血壓，肥胖等癥狀。因此小區(qū)內(nèi)設(shè)有設(shè)備較為齊全的醫(yī)療服務(wù)部，平常為人們提供日常的醫(yī)療服務(wù)外，還可定期為住戶們提供身體檢查，如血壓、心肺功能等等，并且可為住戶們提供身健康方面的咨詢，包括心理咨詢輔導(dǎo)，心理輔導(dǎo)在目前是一項(xiàng)較為受歡迎的服務(wù)項(xiàng)目

　　高層住宅物業(yè)的管理方案2

　　引言

　　隨著我國(guó)二胎政策的開放，我國(guó)兒童數(shù)量在不斷的遞增，這很大程度加劇了我國(guó)人口老年結(jié)構(gòu)向兒童結(jié)構(gòu)型的轉(zhuǎn)變。近年來，我國(guó)的兒童發(fā)展速度發(fā)展迅速的同時(shí)，也面臨著嚴(yán)重的兒童化趨勢(shì)。二胎政策開放后，一家二娃的家庭逐漸增多，人們對(duì)兒童的關(guān)注、對(duì)兒童居住空間的要求也更高，因此，有必要對(duì)兒童住宅室內(nèi)設(shè)計(jì)進(jìn)行細(xì)致分析。

　　1 兒童住宅室內(nèi)設(shè)計(jì)的依據(jù)

　　1.1 兒童人體的基本尺度

　　目前，我國(guó)對(duì)于兒童人體尺寸的研究還尚不完善，需要建立符合我們中國(guó)兒童人體尺度的數(shù)據(jù)。中國(guó)現(xiàn)有的兒童設(shè)計(jì)參考指標(biāo)最初大多是借鑒歐美國(guó)家的兒童人體尺寸數(shù)據(jù)，所些年來，則改為采用亞州人種的日本測(cè)量?jī)和�尺度�?shù)據(jù)。雖然這些亞州人種的日本兒童測(cè)量數(shù)據(jù)與我國(guó)的兒童人體尺度數(shù)據(jù)相近，但也并不能完全滿足及符合我國(guó)兒童身長(zhǎng)尺度的人體特點(diǎn)。故我們的一些專家們根據(jù)我國(guó)兒童身長(zhǎng)發(fā)育進(jìn)行醫(yī)學(xué)研究，經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化的測(cè)量及數(shù)據(jù)的分析，為我的國(guó)兒童住宅室內(nèi)設(shè)計(jì)提供了相關(guān)的科學(xué)依據(jù)。以為我們?cè)谑覂?nèi)空間設(shè)計(jì)中兒童空間的設(shè)計(jì)提供了很大的幫助。

　　1.2 兒童活動(dòng)空間尺度

　　兒童從出生到成長(zhǎng)，需要一個(gè)漫長(zhǎng)的介助階段。從出生到爬行、學(xué)習(xí)走路這一時(shí)期，兒童在居室空間中需要不同的尺寸大小的空間類型。這是我們?cè)谠O(shè)計(jì)兒童居室空間時(shí)應(yīng)考慮的一些因素。兒童爬行期，在設(shè)計(jì)兒童居室時(shí)要充考慮到兒童爬行的區(qū)域范圍，留有足夠的空間，避免兒童爬行中受到太多的阻礙及傷害，以確保兒童爬行活動(dòng)空間的流暢性及無(wú)障礙性。兒童學(xué)習(xí)走路期，兒童因生理能力支撐情況，身體不能長(zhǎng)時(shí)間獨(dú)立行走，需要借助一些輔助工具，如桌子、茶幾、電視柜、凳子等進(jìn)行代步。所以，在兒童居室設(shè)計(jì)時(shí)，考慮到這些因素，則可以在兒童的活動(dòng)空間尺度中有意地去設(shè)置一些障礙，但其原則是不得影響整個(gè)活動(dòng)空間的流暢性。

　　2 兒童住宅室內(nèi)空間設(shè)計(jì)原則

　　2.1 安全性

　　安全性是兒童住宅室內(nèi)設(shè)計(jì)中的首要原則，安全性原則是硬性要求，這一要求要遠(yuǎn)高于設(shè)計(jì)中對(duì)美觀的要求。由于兒童沒有自我約束、自我管理和安全意識(shí)的評(píng)估意識(shí)，對(duì)于外界的刺激性、危險(xiǎn)性因素的敏感度較低，容易發(fā)生意外，在日常生活中，常常需要大人的陪同與監(jiān)管。所在，在兒童居住空間設(shè)計(jì)時(shí)，本著以人為本的原則，充分考慮到兒童這一群體的各方面特殊需求，結(jié)合兒童人體尺度標(biāo)準(zhǔn)，排除不安全因素，確保兒童在居室環(huán)境中的健康安全。

　　2.2 美觀性

　　兒童都喜歡好看的、可愛的、美的東西，對(duì)于居室空間也不例外。在兒童住宅居室空間設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)迎合兒童的喜好，在空間色彩上多采用較為鮮艷的色彩;在空間造型上以兒童喜歡的.幾何形態(tài)、動(dòng)物卡通造型為主，在家具的配置中，應(yīng)選擇造型線條簡(jiǎn)潔、造型生動(dòng)活潑,既具有使用功能同時(shí)又具有游戲娛樂的特點(diǎn)的家具，這樣更宜被廣大兒童所接受。

　　2.3 舒適性

　　兒童家居空間設(shè)計(jì)中，在家居軟裝的搭配上往往忽視了其兒童家具使用上的舒適性。兒童是在身體發(fā)展階段，無(wú)論是身高、體重都在隨著年齡的增長(zhǎng)而不斷變化，在對(duì)長(zhǎng)期使用的家具選擇中，只有尺寸合適的兒童家具在使用的時(shí)候才能滿足兒童生長(zhǎng)發(fā)育特點(diǎn)和生活習(xí)慣。

　　3 兒童住宅室內(nèi)空間設(shè)計(jì)要點(diǎn)

　　3.1 空間的布局

　　在進(jìn)行兒童居住空間室內(nèi)布局時(shí)，要根據(jù)居住者的不同需求進(jìn)行合理的區(qū)域規(guī)劃。在已有的建筑基礎(chǔ)上根據(jù)需求處理好各空間關(guān)系，調(diào)整好空間比例與尺度，以確保整個(gè)居住空間的實(shí)用性、舒適性、整體性和流暢性。

　　3.2 色彩的搭配

　　色彩設(shè)計(jì)是兒童住宅室內(nèi)空間設(shè)計(jì)中最具感染力和表現(xiàn)力的因素，兒童通過色彩的視覺感受可以產(chǎn)生一系列心理、生理的影響，使其產(chǎn)生豐富的想象。在兒童住宅室內(nèi)空間的色彩搭配中，應(yīng)結(jié)合兒童對(duì)色彩的喜好，選擇較為明亮的暖色調(diào)。暖色調(diào)在空間中的運(yùn)用，能讓兒童們更開朗、活潑，歡慶的色彩能使孩子們產(chǎn)生歡樂、明快的視覺效果。在兒童房中巧妙地運(yùn)用色彩，可以改善兒童的周圍環(huán)境，給兒童的房間注入生機(jī)，使普通的房間變得不一樣，從而也彰顯了孩子的個(gè)性。

　　3.3 家具的選擇

　　在進(jìn)行兒童家具的選擇時(shí)，必須保障兒童安全為出發(fā)點(diǎn)，即以兒童身心健康安全，從不同兒童年齡階段的兒童生理、心理角度出發(fā)，嚴(yán)格按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)選擇符合兒童身心健康成長(zhǎng)的造型、色彩、材質(zhì)等要素，保持兒童身體尺寸與家具相適應(yīng)的原則。

　　(1)對(duì)兒童家具應(yīng)從保障材料安全的角度出發(fā)，可以多選擇自然材料，例如竹編家具、藤編家具、實(shí)木家具等帶有大自然元素的材質(zhì)，以及綠色環(huán)保油漆及連接件，杜絕使用隱藏著有毒物的劣質(zhì)材料，以達(dá)到有利于兒童身體健康的目的。

　　(2)為了避免家具對(duì)兒童造成傷害，對(duì)家具選擇中，應(yīng)該避免使用大塊玻璃或鏡子做裝飾物，設(shè)計(jì)時(shí)如果考慮美觀等因素必須要采用玻璃材質(zhì)時(shí)可以考慮用有機(jī)玻璃或鋼化玻璃來代替使用。

　　(3)家具在兒童住宅空間中占地較大，在選擇時(shí)盡量使學(xué)習(xí)、生活、玩耍諸多功能結(jié)合在一起，使其具有功能組合性和功能調(diào)節(jié)性。

　　(4)兒童家具選擇時(shí)為了能滿足兒童生理和心里上的不同需求，同時(shí)，選擇兒童家具需伴隨著孩子的成長(zhǎng)，應(yīng)充分考慮其成長(zhǎng)性。使所選家具尺寸、大小、功能上能根據(jù)兒童的生理、心理特征進(jìn)行自我調(diào)節(jié)使用的功能。

　　3.4 有害物質(zhì)的控制

　　在居住空間裝飾裝修中，會(huì)產(chǎn)生一些有毒物質(zhì)，因?yàn)閮和�體內(nèi)吸收污染物的內(nèi)部組織相對(duì)較少，所以有毒物質(zhì)對(duì)兒童的危害要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過成年人。兒童在童年時(shí)接觸有毒氣體可能會(huì)導(dǎo)致以后的生長(zhǎng)發(fā)育中出現(xiàn)各種功能性障礙。因此，為了保證兒童居住空間有良好的空氣質(zhì)量，在兒童居住空間設(shè)計(jì)中，應(yīng)嚴(yán)格控制有害物質(zhì)的污染，如裝修中常見的甲醛、苯、氨、氡、TVOC 等有毒物質(zhì)等。

　　3.5 材料的選用

　　要有效的控制有毒氣體，則需要從源頭上去控制。在兒童居住空間中，應(yīng)盡量選擇環(huán)保型材料，因?yàn)榇祟惒牧袭a(chǎn)生的廢物少、污染小、能源效率高、壽命長(zhǎng)、易維修、且可再生利用。當(dāng)然，在選材時(shí)，不能照本宣科，只依據(jù)傳統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)，如材料的耐用性、成本、美觀等，在依據(jù)傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，還應(yīng)遵循自然環(huán)保的原則，考慮各種材料對(duì)室內(nèi)環(huán)境所造成的影響。兒童住憲室內(nèi)空間中可供選擇的材料很多，如：天然植物染色的紡織品、天然纖維的地毯、無(wú)毒的水基樹脂材料、天然地毯襯墊物、天然著色劑、環(huán)保型綠色建材等等。

　　4 總結(jié)

　　兒童隨著年齡的增長(zhǎng)，無(wú)論是心理上、生理上都在不斷的變化，這些都是我們對(duì)于兒童住宅室內(nèi)空間設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮的問題。我們?cè)谠O(shè)計(jì)中應(yīng)以此為出發(fā)點(diǎn)，充分考慮兒童的行動(dòng)性、便利性，安全性等，設(shè)計(jì)一些相應(yīng)的輔助設(shè)施，或活動(dòng)空間，在細(xì)節(jié)上注重人文關(guān)懷的體現(xiàn)，為孩子們創(chuàng)造一個(gè)良好的成長(zhǎng)環(huán)境。

　　高層住宅物業(yè)的管理方案3

　　2005年，我的兒子出生，我是在省人民醫(yī)院病房里，一邊看著老婆孩子，一邊完成了評(píng)薦工作。我的小孩今年7歲了，金牌戶型評(píng)薦“年齡”還比他大3歲。

　　趙卓文 廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理

　　在深耕廣州地產(chǎn)二十年的趙卓文看來，南都金牌戶型評(píng)薦不僅幫助老百姓提高了選房的專業(yè)水平，也提升了發(fā)展商的戶型開發(fā)水平，設(shè)計(jì)住宅，就是設(shè)計(jì)生活。只有把人研究透了，才能真正把戶型設(shè)計(jì)好。

　　金牌戶型評(píng)委陣容夠權(quán)威

　　回顧金牌戶型的十年，趙卓文坦言，廣州金牌戶型評(píng)選的評(píng)委陣容夠權(quán)威，又相對(duì)穩(wěn)定，不過其中也有讓他惋惜的事情。

　　“最令人惋惜的是華南理工大學(xué)的葉榮貴教授，于2008年因病辭世了，金牌戶型評(píng)選失去了一位好評(píng)委。葉教授講話直接，語(yǔ)速快，對(duì)問題從不回避，總是當(dāng)著開發(fā)商的'面，直接就講樓盤戶型的問題，從不考慮給對(duì)方面子�！壁w卓文說，葉榮貴的專業(yè)精神和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)術(shù)態(tài)度，總能令他贏得所有人的尊重。

　　金牌戶型提升了戶型開發(fā)水平

　　“俗話說，看不看房看環(huán)境，選不選房看房型，交不交錢看價(jià)格�！壁w卓文說，戶型作為購(gòu)房者最關(guān)注的要素，一直是評(píng)估樓盤的最重要指標(biāo)�！赌戏蕉际袌�(bào)》把每年每期最新鮮、熱辣的戶型集中，展示給老百姓，配以專業(yè)點(diǎn)評(píng)，當(dāng)然大受消費(fèi)者歡迎，并成為買房的第一手指引。除此之外，金牌戶型還提高了開發(fā)商的戶型開發(fā)水平，有力地推動(dòng)了廣州住宅設(shè)計(jì)水平的進(jìn)步。

　　設(shè)計(jì)住宅，就是設(shè)計(jì)生活

　　趙卓文認(rèn)為，在過去的十年，廣州住宅戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)“實(shí)用、成熟、穩(wěn)定”三大特點(diǎn)，迎合主流市場(chǎng)需求，廣泛采取標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，具有普遍適用性，兼顧了多樣化購(gòu)房需求。

　　對(duì)未來戶型設(shè)計(jì)研究，我主張加強(qiáng)對(duì)三類人的研究，分別是研究有錢人、研究女人、研究80后90后的年輕人。“設(shè)計(jì)住宅，就是設(shè)計(jì)生活。只有把人研究透了，才能真正把戶型設(shè)計(jì)好�！�

　　高層住宅物業(yè)的管理方案4

　　1 工程概況

　　某高層住宅樓，總建筑面積 94325m2，地上25層，地下2層。采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，在裙樓頂設(shè)混凝土梁式結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，層高5.1m，混凝土強(qiáng)度等級(jí)C45。由于轉(zhuǎn)換層自重超常，框支梁鋼筋密集復(fù)雜，且作為空中基礎(chǔ)，施工難度大，因此，我們需要優(yōu)選施工方案，做好施工過程中各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制措施。

　　2 施工方案的選擇

　　轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)施工一般采取一次支模澆搗混凝土、荷載傳遞法支模以及利用疊合法施工原理將轉(zhuǎn)換層框支梁分兩次澆筑成型等三種方法。經(jīng)過綜合分析，設(shè)計(jì)人員認(rèn)為采用疊合法成型會(huì)在轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)中產(chǎn)生因施工原因?qū)е碌母郊觾?nèi)力， 而且這個(gè)附加內(nèi)力并不隨施工過程的終結(jié)而消失，而是永久的疊加在結(jié)構(gòu)中。所以最終決定采用一次性支模澆筑混凝土的方法，這種方法的特點(diǎn)是對(duì)結(jié)構(gòu)有利， 但框支梁自重太大，施工時(shí)對(duì)下部已澆筑的樓層影響太大，對(duì)模板支撐要求較高。

　　3 建筑轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)施工

　　3.1 施工工序

　　支模排架布線→安裝鋼管立柱及鋪設(shè)找平木墊板→鋪設(shè)框支梁底�！�鋼筋支架搭設(shè)、安裝框支梁面層鋼筋綁扎→澆搗框支柱及剪力墻混凝土→綁扎框支梁鋼筋→安裝框支梁側(cè)模板、樓板模板→凝土澆筑→保溫保濕養(yǎng)護(hù)。

　　3.2 模板工程

　�。�1）模板及支撐材料的選用

　　本工程采用Φ48？3.5mm鋼管扣件式腳手架支撐體系，鋼管Φ48？3.5mm鋼管作主龍骨，60 mm～80mm木枋作次龍骨，18mm木膠合板為面板的模板。

　　（2）模板設(shè)計(jì)

　　由于框支梁斷面都很大，設(shè)計(jì)又要求框支梁必須一次性澆筑混凝土，這就對(duì)梁模支撐體系要求很高，對(duì)施工帶來很大難度，并且框支梁側(cè)模支撐穩(wěn)定性極差，易發(fā)生質(zhì)量事故和安全事故。

　　本工程經(jīng)對(duì)1100mm？2800mm 框支梁模板及支撐體系計(jì)算，模板排架支撐體系能夠滿足混凝土施工荷載要求，具體設(shè)計(jì)如下：

　　1）根據(jù)荷載核算取值，支撐排架搭設(shè)時(shí)，所有框支梁順梁的跨度方向立桿間距350mm，垂直于梁長(zhǎng)度方向支撐立桿間距不大于300mm。水平方向在排架下端設(shè)一道水平拉結(jié)掃地桿， 再向上按不大于1500mm設(shè)置水平桿，并與樓板支撐架連接成整體。在每一道梁排架立桿的長(zhǎng)度方向兩側(cè)均設(shè)置一道剪刀撐，垂直于梁長(zhǎng)度方向每間隔2100mm設(shè)剪刀撐并與排架立桿拉結(jié)，增加穩(wěn)定性。

　　2） 由于框支梁部位的施工荷載大于裙樓屋面板的設(shè)計(jì)荷載，所以在所有梁底模垂直梁的長(zhǎng)度方向支撐立桿下設(shè)置12 #槽鋼作為墊板，避免立桿的集中荷載破壞樓板結(jié)構(gòu)�？紤]到立桿垂直方向受力存在偏心距，在排架搭設(shè)過程中所用的水平鋼管應(yīng)在立桿兩側(cè)交叉布置，不應(yīng)在立桿的同一側(cè)布置。

　　3） 梁底模下橫楞選用￠48鋼管，在立桿間按間距500mm布置與排架橫楞垂直固定，梁底模選用竹膠合板與60mm～80mm木枋配置，木枋間凈間距不大于150mm。梁外側(cè)模立檔采用 60mm～80mm木枋，間距 400mm；外橫檔采用雙鋼管及對(duì)拉螺栓，間距400mm；對(duì)拉螺栓直徑￠14水平間距500mm，垂直間距不大于400mm，固定模板所用螺帽均采用雙螺帽，以防螺桿絲口滑絲。

　　3.3 鋼筋工程

　�。�1）框支梁的鋼筋具有直徑大、數(shù)量多、布置較密、接頭多等特點(diǎn)，尤其在梁柱節(jié)點(diǎn)區(qū)， 綁扎難度相當(dāng)大。因此正確的翻樣和下料，合理安排好鋼筋就位順序是鋼筋安裝的關(guān)鍵。本工程轉(zhuǎn)換層典型最大框支梁斷面尺寸1100～2800mm，下部主筋 35C32，上部主筋節(jié)點(diǎn)處18C32、貫通主筋14C32，腰筋 24C18，梁箍筋 C12@ 100，其余框支梁的主筋基本為C25。

　�。�2）鋼筋的.連接與錨固。按照混凝土結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，梁下部主筋應(yīng)在端部柱內(nèi)彎起15d，上部主筋應(yīng)伸入梁下部柱內(nèi)LaE，最大框支梁上部 C32主筋彎錨長(zhǎng)度達(dá)3～8m。

　　框支梁主筋 C25、C32的接長(zhǎng)均采用滾扎直螺紋機(jī)械連接技術(shù)，相鄰的接頭位置應(yīng)相互錯(cuò)開，從任一接頭中心至35d的區(qū)域范圍內(nèi)，縱向受力鋼筋的接頭面積百分率不大于50%。鋼筋剝肋長(zhǎng)度 C25鋼筋為29.5mm～32.5mm、C32鋼筋為40mm～42.5 mm，接頭拼接完成后，應(yīng)使兩個(gè)接頭在套筒中央位置相互頂進(jìn)，套筒每端不得有一扣以上的完整絲扣外露，所有套筒接頭用扭力扳手100檢驗(yàn)。

　�。�3）框支柱鋼筋施工。根據(jù)混凝土結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，框支柱部分縱筋延伸到上層剪力墻樓板底， 原則為"能通則通"。根據(jù)本工程上部剪力墻情況，外邊柱位置的主筋能夠伸入剪力墻的全部直錨進(jìn)入上部剪力墻，其余部位的框支柱主筋均彎錨，彎錨長(zhǎng)度為伸至柱對(duì)邊進(jìn)入梁或板內(nèi) 12d。

　�。�4）框支梁鋼筋施工。木工安裝好大梁底模后，在大梁的兩端及中間用鋼管搭設(shè)好固定架支撐鋼筋，間距為 1～5m，以免大梁鋼筋偏位，在擱架橫桿上鋪支座處下排縱筋和面層縱筋， 固定正確后澆筑框支柱及剪力墻混凝土 （因框支梁面層鋼筋錨入框支梁底柱內(nèi) LaE，最大框支梁上部C32主筋彎錨長(zhǎng)度長(zhǎng)達(dá)4m），分層鋪設(shè)框支梁底縱筋，梁主筋鋪完后套箍筋，逐排將縱筋與箍筋固定。放置暗梁底保護(hù)層墊塊，松動(dòng)扣件，放下擱架的上橫桿使骨架就位。混凝土澆筑后，對(duì)墊塊表面作防銹處理。鋼筋綁扎安裝后需經(jīng)過班組自檢，質(zhì)檢員檢查合格后報(bào)監(jiān)理工程師驗(yàn)收合格后方可隱蔽。

　　3.4 混凝土工程

　　（1）混凝土的原材料與配合比

　　轉(zhuǎn)換層梁板混凝土強(qiáng)度等級(jí)上統(tǒng)一采用 C45。由于該工程混凝土量大、梁超大體積、鋼筋密集，混凝土除滿足設(shè)計(jì)強(qiáng)度、剛度和耐久性外，還必須嚴(yán)格控制溫度變形裂縫的開展，防止大體積混凝土的收縮裂縫。為了達(dá)到上述目的，需要在失水收縮、溫度變化控制、外部約束方面采取相應(yīng)的技術(shù)措施：

　　為了保證大體積混凝土質(zhì)量，減少混凝土內(nèi)部水化熱、降低水灰比，改善和易性和可泵送性，梁柱節(jié)點(diǎn)等特殊部位要求坍落度更大，混凝土的初凝時(shí)間控制在 6h～8h。為此，混凝土內(nèi)摻入粉煤灰、緩凝型復(fù)合泵送劑和抗裂膨脹劑。各種材料如下：水泥采用42.5非早強(qiáng)型水泥；砂細(xì)度模數(shù)為2.6左右，含泥量<3%；石子采用粒徑為5mm～31.5 mm的卵石，含泥量<1%；外加劑：UNF-3B型緩凝高效泵送劑，該外加劑具有減水、緩凝功能，對(duì)水泥具有良好的適應(yīng)性，可以減少水泥用量 10%以上，減水率可達(dá)14%～22%。同時(shí)各摻入水泥用量8%的的抗裂膨脹劑。

　�。�2）混凝土澆筑

　　采用50mm插入式振搗器振搗，梁柱節(jié)點(diǎn)鋼筋密集區(qū)若有必要時(shí)可采用30mm插入式振搗器，振搗時(shí)做到快插、慢拔。梁、柱、墻相交部位應(yīng)振搗密實(shí)，振搗以表面水平不再顯著下降，不再出現(xiàn)氣泡，表面泛出灰漿為準(zhǔn)。由于框支梁及梁柱節(jié)點(diǎn)處的配筋非常密集，主梁截面較大，為避免砼出現(xiàn)裂縫，在混凝土1h～1.5 h后進(jìn)行第二次振搗，振搗時(shí)必須保證混凝土澆筑振搗的密實(shí)性，但又不能過振。

　　板混凝土澆筑完畢，待混凝土在初凝后終凝前用平板振搗器進(jìn)行二次振搗、收光、壓實(shí)抹面，以增強(qiáng)砼表面層的抗裂能力，減少表面裂縫。

　　（3）混凝土外部保溫養(yǎng)護(hù)

　　做好混凝土的養(yǎng)護(hù)是確�；炷�土質(zhì)量、防止轉(zhuǎn)換層混凝土構(gòu)件裂縫十分重要的工序�；炷�土的養(yǎng)護(hù)以保溫保濕養(yǎng)護(hù)為主，抹平收光后在混凝土面及時(shí)覆蓋雙層塑料薄膜，在塑料薄膜上再覆蓋麻袋，充分澆水濕潤(rùn)養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)時(shí)間14d。

　　4 結(jié)語(yǔ)

　　綜上所述，本文通過采取上述措施，有效地解決了轉(zhuǎn)換層模板支撐系統(tǒng)、鋼筋密集復(fù)雜量多等條件下混凝土澆筑等施工難題，保證了轉(zhuǎn)換層的支模系統(tǒng)穩(wěn)定可靠，混凝土溫差控制嚴(yán)密無(wú)裂紋產(chǎn)生。同時(shí)也解決了轉(zhuǎn)換層施工中各種難題，確保了轉(zhuǎn)換層的施工質(zhì)量。

　　高層住宅物業(yè)的管理方案5

　　1、住宅小區(qū)的園林規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

　　對(duì)城市的住宅小區(qū)進(jìn)行原理的規(guī)劃是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工程，設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)的過程中需要將美學(xué)原理融入到設(shè)計(jì)工作中。同時(shí)要從生態(tài)的發(fā)展和環(huán)境保護(hù)等方面入手。另外要尊重自然的發(fā)展規(guī)律，不能破壞自然原有的景觀。

　　眾所周知，在住宅小區(qū)的建設(shè)中，主要是為了滿足人們的居住需要，同時(shí)為人們提供休閑和娛樂的場(chǎng)所。因此，在進(jìn)行小區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)劃中，要本著以人為本的原則，要盡量滿足不同身份和愛好居民的需要，要在保證設(shè)計(jì)的美觀程度的前提下，盡量使得小區(qū)環(huán)境充滿生活氣息。

　　現(xiàn)如今，人們的生活水平正在不斷提高，室內(nèi)的裝飾和布置條件也相對(duì)較為豪華。因此，室外的環(huán)境要和室內(nèi)做到一致。人們可以在室外的溫馨環(huán)境中感受到生活的樂趣，進(jìn)而放松身心。所以，設(shè)計(jì)師應(yīng)該思考怎樣創(chuàng)造一個(gè)與自然充分親近的休息環(huán)境，讓人們從居住空間中走出來，在讓人在優(yōu)美的環(huán)境中享受生活，融入自然。景觀設(shè)計(jì)師的任務(wù)和責(zé)任已轉(zhuǎn)變?yōu)閹椭�人們合理的進(jìn)行土地和其他自然景觀的合理利用以及為人們創(chuàng)造豐富的戶外活動(dòng)空間。生態(tài)設(shè)計(jì)應(yīng)是景觀設(shè)計(jì)中的一個(gè)重要理念，景觀設(shè)計(jì)必須在尊重自然的基礎(chǔ)之上進(jìn)行，在設(shè)計(jì)過程中，不應(yīng)當(dāng)將人與自然對(duì)立起來，應(yīng)將人看作自然系統(tǒng)中的一個(gè)因子，生態(tài)設(shè)計(jì)意味著人為過程與生態(tài)過程相協(xié)調(diào)，遵循生命的規(guī)律，對(duì)環(huán)境的破壞達(dá)到最小。設(shè)計(jì)中還應(yīng)當(dāng)考慮小區(qū)的地形地貌，充分利用小區(qū)原有地形地貌、當(dāng)?shù)氐倪m生樹種等，有效地減少不必要的資金投入，降低建設(shè)成本。應(yīng)盡量保持現(xiàn)存的良好生態(tài)環(huán)境，改善原有的不良生態(tài)環(huán)境。提倡將先進(jìn)的生態(tài)技術(shù)運(yùn)用到環(huán)境景觀的塑造中去，這樣有利于人類生存環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。

　　小區(qū)園林規(guī)劃理念人作為自然的產(chǎn)物,處于天地之間,社會(huì)之中,對(duì)于自然具有依賴性和親和力,隨著人們對(duì)自然的渴望,都希望營(yíng)造一個(gè)幽美典雅的環(huán)境。因此,設(shè)計(jì)中以生態(tài)環(huán)境優(yōu)先為原則,充分體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷,堅(jiān)持以人為本,大處著眼,整體設(shè)計(jì)。在規(guī)劃的同時(shí),輔以景觀設(shè)計(jì),最大限度的體現(xiàn)居住區(qū)本身的'底蘊(yùn),設(shè)計(jì)中盡量保留居住區(qū)原有的積極元素,加上和諧親切的人工造景,使居民樂居其中。

　　2、城市住宅小區(qū)園林的合理規(guī)劃措施

　　對(duì)于小區(qū)園林的規(guī)劃來說，主要可以從以下幾個(gè)方面來進(jìn)行考慮：

　　(1)組合設(shè)計(jì)環(huán)境。在小區(qū)的整體布局中，可以依照空間用途的不同分成公共空間、半公共空間以及個(gè)人的私密空間等部分。對(duì)于公共空間來說，主要是指小區(qū)中的主要干道和共用游樂場(chǎng)等等。因此，在對(duì)其進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候需要和當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗和文化特點(diǎn)融入到其中。同時(shí)要體現(xiàn)出整個(gè)城市的發(fā)展特色，另外，需要進(jìn)行樹木，山水以及一些其他景觀的匹配工作，最大限度地打造出優(yōu)雅的空間環(huán)境。半公共空間的主要功能就是供一些組團(tuán)的居民使用，在這里，居民們可以進(jìn)行溝通和交流，同時(shí)也是休息和游樂的重要場(chǎng)所。最重要的是半公共空間可以提供避難需求。因此，在設(shè)計(jì)的過程中，需要體現(xiàn)出空曠，視野開闊的設(shè)計(jì)效果。私用空間主要是指建筑底層的庭院以及高層用戶的陽(yáng)臺(tái)空間等，這些空間屬于用戶的私密空間，但是如果設(shè)計(jì)合理可以增強(qiáng)整個(gè)小區(qū)的景觀效果，同時(shí)也能夠增強(qiáng)居民的居住安全感和親切感。

　　(2)生態(tài)環(huán)境的改善。進(jìn)行小區(qū)的園林設(shè)計(jì)主要是為了實(shí)現(xiàn)人和自然的和諧統(tǒng)一，同時(shí)對(duì)于周圍的生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生一定的促進(jìn)作用。因此，要從小區(qū)的氣候、水文以及其他的生態(tài)環(huán)境方面入手。要對(duì)小區(qū)中園林景觀的位置以及布局等進(jìn)行設(shè)計(jì)，重視形式、色彩等特征。另外，為了保證對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和改善，需要利用當(dāng)?shù)氐慕ㄖ�材料�?/p>

　　(3)堅(jiān)持以人為本的原則。城市小區(qū)住宅的建設(shè)主要是本著經(jīng)濟(jì)適用的原則，因此，需要根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，對(duì)于土地資源進(jìn)行充分地利用。同時(shí)考慮到節(jié)能和環(huán)保的需求，要盡可能地運(yùn)用新技術(shù)和新工藝。進(jìn)行能源的利用時(shí)，往往選用環(huán)保材料，降低損耗。為了與小區(qū)建設(shè)相符合，需要在進(jìn)行園林規(guī)劃的時(shí)候也考慮到節(jié)能的原則。在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的過程中，需要考慮到居民的需求，本著以人為本的原則來進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)�？梢栽诠�共空間設(shè)置一些健身器材，需要對(duì)建設(shè)材料的環(huán)保性提出較高的要求。同時(shí)要提供優(yōu)質(zhì)地服務(wù)，保證人們生活的便利。

　　3、城市住宅小區(qū)園林生態(tài)設(shè)計(jì)

　　在進(jìn)行住宅小區(qū)園林建設(shè)規(guī)劃的過程中，需要對(duì)本地的地質(zhì)條件和生態(tài)環(huán)境等進(jìn)行分析和設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)的時(shí)候盡量不對(duì)原有的地貌和地質(zhì)進(jìn)行破壞，同時(shí)要對(duì)原有的自然景觀和人文景觀等進(jìn)行充分利用，努力做到規(guī)劃建設(shè)和自然環(huán)境和諧發(fā)展，要考慮到環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之間的關(guān)系，保證小區(qū)內(nèi)部有充足的光照、清潔的空氣和良好的交通環(huán)境等等。另外，在進(jìn)行小區(qū)的設(shè)計(jì)中需要以可持續(xù)發(fā)展的原則為依托。在對(duì)小區(qū)道路進(jìn)行設(shè)計(jì)的過程中需要考慮到便利性，同時(shí)還要考慮到其安全程度。進(jìn)行園林植物的配置時(shí)，需要考慮到空間布局和植物的生長(zhǎng)習(xí)性。不能為了進(jìn)行園林的建設(shè)而對(duì)原有的植物等進(jìn)行破壞。

　　4、總結(jié)

　　從我國(guó)目前現(xiàn)狀來講，人們選擇一個(gè)合適棲居地的重要前提之一，往往是看這個(gè)住宅小區(qū)的園林規(guī)劃是否合理，住宅小區(qū)的園林規(guī)劃已成為住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的重要一環(huán)，這需要設(shè)計(jì)者對(duì)住宅建筑整體布局，綠色空間、住宅規(guī)劃等進(jìn)行精心組織，并根據(jù)一定的藝術(shù)效果，設(shè)計(jì)出適合人居、休閑、活動(dòng)的住宅小區(qū)環(huán)境，讓景與人相融，達(dá)到人與自然和諧、服務(wù)居民的效果。

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