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高端寫字樓物業(yè)的管理方案范文（精選5篇）
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高端寫字樓物業(yè)的管理方案1
第一節(jié) 任務(wù)和崗位設(shè)置
一、任務(wù)
工程部是實施大廈工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運行的職能部門。工程管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，這是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映大廈服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽的重要標(biāo)志。
工程部的職責(zé)范圍如下：
一、負(fù)責(zé)大廈電力系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供水系統(tǒng)的運行管理，維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修；
二、負(fù)責(zé)大廈公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)；
三、負(fù)責(zé)對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)；
四、負(fù)責(zé)大廈外派工程的監(jiān)管工作。
五、負(fù)責(zé)對用戶提供收費特色服務(wù)以及特約服務(wù)。
二、工程部架構(gòu)圖（A座）
人員配置說明
項目負(fù)責(zé)人：1人
工程專業(yè)工程師：3人(土建、電氣、機電各1人)
綜合維修班：15人
領(lǐng)班:1人（兼維修）
綜合維修工:15人
設(shè)備運行：8人
領(lǐng)班:1人（兼維修）
運行工:7人
配電室值班電工：16人
領(lǐng)班:1人（兼值班）
BC座配電室8人
DE座配電室8人
庫管1人
共計44人
第二節(jié) 崗位職責(zé)
一、工程部經(jīng)理崗位職責(zé)
一、負(fù)責(zé)組織開展大廈工程設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運行、管理工作。
二、負(fù)責(zé)制訂培訓(xùn)計劃，定期開展對本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工工作，定期對本部門進(jìn)行考核。
三、協(xié)助物業(yè)公司完成所交辦的各項工作。
二、主管崗位職責(zé)
一、在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，管理本系統(tǒng)的員工和所轄設(shè)備。
二、制訂并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案
三、制訂本系統(tǒng)員工的安全教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃。
四、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。
五、提出本系統(tǒng)的備倉計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。
六、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系，負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。
三、領(lǐng)班崗位職責(zé)
一、在項目主管領(lǐng)導(dǎo)下，對所轄設(shè)備及員工進(jìn)行管理。
二、安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項目。
三、監(jiān)督執(zhí)行本部門的工作指令，負(fù)責(zé)跟進(jìn)工程單的作業(yè)情況。
四、定期組織所轄員工進(jìn)行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識的交流。
五、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。
六、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。
四、電工崗位職責(zé)
一、在電工值班時應(yīng)留意變配電室高、低壓設(shè)備的運行情況，填寫各種相應(yīng)記錄，做到每兩小時巡視一次，特殊情況加強巡視次數(shù)。
二、必須按照安全操作規(guī)程操作，在值班時間內(nèi)值班人員對變配電室設(shè)備負(fù)有監(jiān)視、維修、保養(yǎng)、操作及事故處理并上報上級領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。
三、員工必須嚴(yán)格執(zhí)行供電局頒發(fā)的規(guī)章、制度。嚴(yán)格遵守公司制定的各項規(guī)章、制度。
四、熟悉公司所轄范圍內(nèi)各用電系統(tǒng)的運行方式，掌握主要設(shè)備的性能及故障處理。
五、保證機房內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生。
六、管理好固定資產(chǎn)，三備品(安全、消防、一般備品)做好保密工作、保衛(wèi)工作、防火工作。
五、水工崗位職責(zé)
一、自覺遵守公司及工程部制定的各項規(guī)章制度，服從公司各級領(lǐng)導(dǎo)的管理，樹立高度的`責(zé)任心，做好本職工作。
二、負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的上下水、采暖、空調(diào)、送風(fēng)及各種管道的正常運行與維修保養(yǎng)工作。
三、做好所屬設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，保證冷、熱及采暖系統(tǒng)的正常運行。
四、做到日有日檢，周有周檢，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報并處理，當(dāng)班發(fā)生的問題不得交班，應(yīng)配合下班完成修理任務(wù)。
五、認(rèn)真做好巡查并填寫巡檢記錄表、維修單并將修理中所用材料及工時報本部主管領(lǐng)導(dǎo)。
第三節(jié) 內(nèi)部管理規(guī)定
一、值班規(guī)定
一、值班員工必須嚴(yán)格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自脫離崗位者，作違反勞動紀(jì)律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
二、值班員工必須服從當(dāng)值主管的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行當(dāng)值主管的工作指令。
三、值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速扣除故障，保證設(shè)備安全運作。
四、值班員工必須做好當(dāng)班的工作記錄，按欄目要求認(rèn)真填寫。
二、交接班規(guī)定
交班人：
一、必須在交班前認(rèn)真填寫好交班記錄，寫明運行情況及發(fā)現(xiàn)的問題，準(zhǔn)確無誤地寫明問題現(xiàn)象、解決辦法、建議并轉(zhuǎn)達(dá)上級對員工下達(dá)的指令。
二、工具、勞保用品、文具等物品應(yīng)交接清楚。
三、做好交班前的一切準(zhǔn)備工作，整理現(xiàn)場，做好環(huán)境衛(wèi)生和設(shè)備衛(wèi)生，為下一班工作創(chuàng)造有利條件。
接班人：
一、接班人在接班前4小時內(nèi)嚴(yán)禁飲酒，否則嚴(yán)禁交接班。
二、應(yīng)提前十五分鐘到崗，由交班人將交班事項交待清楚。
三、交班人與接班人共同檢查巡視工作場地，確認(rèn)無誤后，由接班人簽字后方可離崗。
四、在交接班期間發(fā)生的設(shè)備問題，應(yīng)立即停止交接班，并由交、接班人遠(yuǎn)共同協(xié)力解決，同時上報本工種領(lǐng)班和當(dāng)值主管。
三、運行記錄管理制度
一、所管轄系統(tǒng)巡查記錄表每日做好記錄，由項目主管檢查后每月月底將表格匯總交物業(yè)公司存檔。
二、設(shè)備月度檢查保養(yǎng)表填好后交領(lǐng)班，項目經(jīng)理審查后每月交物業(yè)公司存檔。
三、所有記錄必須按時完成，不準(zhǔn)弄虛作假。
第四節(jié) 設(shè)備設(shè)施管理
設(shè)備設(shè)施管理的主要內(nèi)容有：
一、確保能源的供給及有效地控制能耗
二、建立日常保養(yǎng)和定期檢查、維修制度，并作好詳細(xì)記錄
給排水系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)管理
給排水系統(tǒng)是指房屋的冷、熱水管道、閥門、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道設(shè)施等。
�。�1）加強巡視檢查，檢查范圍包括室內(nèi)外的外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱浮球閥、泵房等。
�、偎すぷ髀氊�(zé)之一就是巡視檢查，一般每天不少于一次，一旦發(fā)現(xiàn)問題，及時維修解決。如遇大暴雨天氣每隔一個小時巡視一次各管線、管井以及地下車庫。
�、谒淝逑聪�，水箱定期進(jìn)行清潔消毒工作，每一年消毒一次。清洗消毒應(yīng)由專業(yè)清潔公司進(jìn)行。
�。�2）若遇水箱清潔或管道閥門維修停水時，應(yīng)事先與物業(yè)公司溝通，說明停水原因和停水時間。
�。�3）定期對泵房內(nèi)水泵、管道、電機等進(jìn)行日常維修保養(yǎng)。
�。�4）要定期清理局部面天溝、污水坑井，使之疏通。
�。�5）室外管道、水表、閥門等需定期養(yǎng)護(hù)，減少銹蝕。在冬季來臨之前，做好保溫防凍工作。
�。�6）每年對化糞池進(jìn)行2-3次清掏，以保證管線通暢。
�。�7）每年對各管線節(jié)門，水泵壓一次盤根，各節(jié)門水泵螺絲上機油一次。
供電系統(tǒng)的維護(hù)管理
配電室是供電的中心，為加強這方面的管理，需制定管理規(guī)定。
一、配電室施行“三鐵”管理。鐵門鐵柜鐵窗。各種高壓設(shè)備配件，高壓安全用具嚴(yán)格管理，分類上鎖管理。并保存各備件用具耐壓合格試驗單據(jù)，每年按照規(guī)定對上述備件用具送供電局進(jìn)行耐壓檢測。
二、嚴(yán)格實施要害部門的門禁制度，未經(jīng)項目經(jīng)理或主管批準(zhǔn)任何非本崗位人員一律禁止入內(nèi)。
三、配電室的全部機電設(shè)備，由專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)管理和值班。送停電由值班人員在主管批準(zhǔn)后填寫操作票并完成。
四、建立運行記錄，每年進(jìn)行兩次全面停電設(shè)備大修維保，解決處理平時記錄以及大修時發(fā)現(xiàn)的故障隱患，并做好記錄。不能解決的問題及時上報主管部門。
五、供電回路操作開關(guān)的標(biāo)志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)示牌，非有關(guān)人員絕不能動。
六、嚴(yán)格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。
七、嚴(yán)格執(zhí)行供電局頒發(fā)的“四措八制”，以及公司對緊急停電等有關(guān)事項的規(guī)定。
八、在大風(fēng)、大雨、大雪等惡劣的氣候條件下，要加強對設(shè)備的巡視，當(dāng)發(fā)生事故時，應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，并及時做好記錄。
九、操作檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工作、絕緣鞋、絕緣手套等。
空調(diào)系統(tǒng)管理
一、風(fēng)機房管理規(guī)定
一、嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入機房內(nèi)。
二、風(fēng)機房設(shè)備由空調(diào)專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修、維護(hù)及日常巡查。
三、風(fēng)機房內(nèi)必須保持整潔，各類標(biāo)志清晰，不得存放雜物或作其他用途。
四、進(jìn)入風(fēng)機房維修必須注意用電、防火安全。
五、空調(diào)員工定期巡查風(fēng)機房，發(fā)現(xiàn)問題及時修理，并記錄在檢查表上。
二、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容
一、設(shè)備巡查
�。�1）巡查運行中的空調(diào)設(shè)備要注意觀察運行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，有沒有漏水、滲水、溢流或缺水現(xiàn)象。
�。�2）巡查設(shè)備是否在規(guī)定時間內(nèi)運行或停止。
二、空調(diào)機房
�。�1）主機是否正常，油溫是否在正常濕度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。
�。�2）巡查水泵運行狀態(tài)，檢查進(jìn)出水壓力、運轉(zhuǎn)馬達(dá)聲音是否正常，運行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門等設(shè)備有無漏水、損壞、不能開啟等故障。
三、水塔、水箱檢查
（1）涼水塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風(fēng)扇運行時是否發(fā)出噪音，風(fēng)扇起動電柜有無故障指示。
�。�2）膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水、浮球是否正常工作。
四、風(fēng)機等檢查
�。�1）新風(fēng)機：檢查運行時有無發(fā)出噪音，起動箱指示燈是否正常，走廊風(fēng)口的風(fēng)量是否足夠，塵網(wǎng)有無堵塞，電梯廳盤管塵網(wǎng)是否干凈，運行有無噪音。
�。�2）分體機：運行時有無發(fā)出噪音，制冷能力是否良好，塵網(wǎng)有無堵塞，去水冷凝盤去水是否順暢。
三、空調(diào)系統(tǒng)運行管理規(guī)定
一、空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備運行由空調(diào)專業(yè)人員負(fù)責(zé)，電工主管進(jìn)行監(jiān)督。
二、每班當(dāng)值人員定期巡查空調(diào)機組和外圍設(shè)備一次，并將運行參數(shù)記錄在空調(diào)系統(tǒng)運行表上，未經(jīng)主管批準(zhǔn)，不得擅自更改運行參數(shù)。
三、按大廈空調(diào)運行時間表準(zhǔn)時啟�？照{(diào)系統(tǒng)。
四、在不影響大廈正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節(jié)能方法。
四、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程
一、空調(diào)專業(yè)人員負(fù)責(zé)大廈空調(diào)設(shè)備的維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃做好設(shè)備保養(yǎng)。
二、專業(yè)主管每年12月制訂下年度的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃，并負(fù)責(zé)組織實施。
三、設(shè)備維修過程所要更換的零件，必須做詳細(xì)記錄。
四、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴(yán)格遵守動火作業(yè)規(guī)定，配備滅火器施工。
五、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫冷水機組檢查表，冷卻水泵檢查表、冷凍水泵檢查表和樓層鮮風(fēng)機檢查表等表格。
五、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)爭處理方案
（一）冷水機組
一、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的冷水機組故障，應(yīng)立即停止該機，轉(zhuǎn)開備用電機。
二、發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報告專業(yè)主管并聯(lián)系設(shè)備保養(yǎng)公司維修。
三、設(shè)備保養(yǎng)公司接通知后，辦公時間內(nèi)4小時內(nèi)到場維修，非辦公時間12小時內(nèi)到場維修，并在事后做維修報告。
（二）水泵
一、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應(yīng)先停該泵對應(yīng)的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。
二、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修，可當(dāng)場解決的問題即時修復(fù)，并記錄在當(dāng)值日志上。
三、屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報告專業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。
（三）涼水塔
一、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應(yīng)先停該泵對應(yīng)的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。
二、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修，可當(dāng)場解決的問題即時修復(fù)，并記錄在當(dāng)值日志上。
三、屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報告專業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。
（四）管網(wǎng)系統(tǒng)
一、發(fā)現(xiàn)管網(wǎng)管道漏水應(yīng)迅速關(guān)閉冷水機組和水泵。
二、采取相關(guān)措施，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導(dǎo)入走火梯。
三、對漏水口做處理，以防水到處亂射；將空調(diào)機房內(nèi)管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關(guān)閉排水口。
四、報告專業(yè)主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。
五、事件發(fā)生后，將情況通知物業(yè)公司及相關(guān)單位。
第五節(jié) 維修管理細(xì)則
（一）工程部入戶維修流程圖
維修服務(wù)宗旨是“主動、熱情、耐心、周到”，做到維修問題及時解決，把業(yè)主的困難當(dāng)作自己的困難，方便業(yè)主是維修工作的惟一準(zhǔn)則。具體要求如下：
一、接報修
�。�1）接報修時先講：“您好，維修班XXX，先生（小姐）有什么事情請講”；
�。�2）記錄好報修內(nèi)容、棟號、如預(yù)約維修記錄好約定時間。
二、從接到報修開始，一般無其他特殊情況，應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達(dá)業(yè)主家；
三、敲門、按門鈴
到達(dá)業(yè)主家門口，先輕輕敲門或按一下門鈴，如無反應(yīng)，應(yīng)間歇10秒鐘后再敲門或按門鈴第二次，不要連續(xù)按或是按住不放。
四、業(yè)主開門后，應(yīng)招呼一聲您好！說明自己的身份，告訴業(yè)主維修事項，得到業(yè)主認(rèn)可后：
�。�1）脫鞋或帶鞋套進(jìn)入；
�。�2）在業(yè)主帶領(lǐng)下進(jìn)入維修房間，不隨意走動。
五、修理
�。�1）電氣修理必須按照“市低壓電氣標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定”進(jìn)行；
�。�2）在修理當(dāng)中必須移動有關(guān)物品時，應(yīng)先征行業(yè)主同意，并小心輕放。
六、清場
�。�1）在修理過程中將所使用的工具、用具放在自帶的墊布，不得將工具、用具等隨意放在業(yè)主房內(nèi)的臺面、地面上；
�。�2）工作完畢請業(yè)主驗收，并將移動過的物品放回原處，清理現(xiàn)場。取得業(yè)主認(rèn)可后，填寫維修工作單，由業(yè)主簽字確認(rèn)。
�。�3）禁止收取業(yè)主的禮物禮品，離開房間時與業(yè)主道別。
（二）其他區(qū)域維修管理
維修人員除上述直接為業(yè)主服務(wù)時需達(dá)到的服務(wù)規(guī)范處，在間接方面應(yīng)定期對泵房、配電室、消防設(shè)施進(jìn)行定期巡視，并做好記錄。
一、路燈、庭院燈、樓梯燈每天檢查一次，要求燈泡亮度正常，燈罩完好。北大堂吊頂發(fā)現(xiàn)不亮燈泡做記錄，每半年組織搭腳手架統(tǒng)一維修更換一次。其他高處吊燈廣告照明每天記錄燈泡損壞情況，白天統(tǒng)一維修，作業(yè)時必須使用安全帶，工作程序必須遵守高空作業(yè)有關(guān)規(guī)定。
二、污(雨)水井溝定期清理，化糞池每年清理2-3次，嚴(yán)重的要用吸糞車進(jìn)行吸取，保證無污水外溢現(xiàn)象。
三、天頂面定期進(jìn)行檢查，做到無積水，無滲漏，隔熱層無破損。如發(fā)現(xiàn)滲漏嚴(yán)重應(yīng)及時報請專業(yè)施工隊修復(fù)，石材層面如破損開裂應(yīng)及時給予修復(fù).
第六節(jié) 緊急情況處理方案
（一）水工緊急情況處理
一、跑水事故預(yù)案
發(fā)生跑水時,工程人員應(yīng)及時趕赴現(xiàn)場,檢查跑水情況,關(guān)閉泄漏點最近上級截門、閥門進(jìn)行搶修,更換損壞零件。以最短時間恢復(fù)正常供水。同時組織人員清掃泄漏積水,防止連帶反應(yīng)。處理完畢做好相關(guān)記錄,并將處理結(jié)果反饋領(lǐng)導(dǎo)。
二、在遇到消防、噴淋系統(tǒng)欠壓、起泵時應(yīng)立即報與專業(yè)領(lǐng)班組織人員進(jìn)行檢查，并與消防中控室等相關(guān)部門聯(lián)系，查明原因具體處理。
三、在發(fā)生突發(fā)事件處理的同時通知物業(yè)公司發(fā)放通知。
四、在突發(fā)事件處理完成后，應(yīng)認(rèn)真填寫相應(yīng)記錄，要求詳細(xì)清楚。
（二）電工緊急情況處理
一、電器火災(zāi)故障處理預(yù)案
遇到電器故障引起的火災(zāi)時，應(yīng)立即切斷電器設(shè)備電源，利用現(xiàn)場滅火器材控制火勢，并及時通知保安部消防控制中心及上級領(lǐng)導(dǎo)。當(dāng)保安部人員到達(dá)時應(yīng)協(xié)助滅火，并做好現(xiàn)場配合如臨時照明，用電等。機房值班人員按消防要求啟動相應(yīng)設(shè)備如排煙風(fēng)機消防水泵等。滅火完畢后，做好善后處理及填寫相關(guān)記錄,提交書面事故報告。
二、電器事故（停電跳閘）處理預(yù)案
值班人員在值班時，如遇到電器事故，應(yīng)首先根據(jù)報警和中央信號盤指示及時準(zhǔn)確判斷故障點。向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報，根據(jù)指示要求迅速、無誤的處理故障，嚴(yán)禁因值班人員誤操作面造成事故范圍擴大和拖延停電時間。事故處理后，要先查明事故原因，并做好相應(yīng)記錄。
三、觸電事故緊急處理預(yù)案
如遇危害到人身或設(shè)備安全事故時，應(yīng)先處理事故，后向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。
1)脫離漏電物體
大廈內(nèi)發(fā)生人員觸電事故時，首先應(yīng)及時準(zhǔn)確的斷開漏電物體電源開關(guān)。（同時防止觸電人員脫離電源后的二次傷害）。然后對觸電人員施救。當(dāng)無法找到或無法切斷漏電物體電源時，應(yīng)立即使用絕緣物體使觸電人員與漏電物體分離。
2)觸電人員急救
首先檢查觸電人員受傷情況，把傷者仰面平放，頭部稍微后仰，放松傷者領(lǐng)帶腰帶，保持呼吸通常。打電話報120或999。當(dāng)觸電者無呼吸時，對其進(jìn)行人工呼吸。無心跳時，對其進(jìn)行胸外積壓。當(dāng)觸電者呼吸心跳都停止時，如傷者無明顯致命外傷，在醫(yī)務(wù)人員到來之前不能停止救助。醫(yī)務(wù)人員到來后要特別提醒傷者是觸電。并協(xié)助醫(yī)務(wù)人員進(jìn)行救助，做好善后處理及填寫相關(guān)記錄,提交書面事故報告。
四、電梯緊急事故處理預(yù)案
電梯困人事故處理預(yù)案
1）工程維修人員在接到報修后,應(yīng)立即組織相關(guān)人員到達(dá)現(xiàn)場。首先確認(rèn)電梯轎廂位置(根據(jù)樓層指示燈或小心開啟廳門查看)。
2）詢問轎廂內(nèi)是否有租戶或客人,安撫被困人員。
3）關(guān)閉故障電梯總電源。
4）用電梯專用鑰匙開啟廳門,用人力開啟轎廂門,協(xié)助乘客離開轎廂
5）當(dāng)電梯遠(yuǎn)離平層位置時應(yīng)進(jìn)入機房,按照操作規(guī)程盤車,使電梯轎廂到達(dá)最近樓層,救出被困人員。
電梯進(jìn)水事故預(yù)案
1）當(dāng)樓層跑水而使井道或底坑進(jìn)水,應(yīng)將電梯停于進(jìn)水樓層以上并及時關(guān)閉電梯總電源。
2）通知電梯公司前來,為電梯做進(jìn)水進(jìn)行緊急處理,并提交情況及處理報告。
電梯特殊故障處理預(yù)案
遇到工程人員無法處理的復(fù)雜故障時,應(yīng)關(guān)閉電梯電源,停止使用故障電梯,及時通知電梯公司來人修理。事故處理完畢應(yīng)對事故處理過程進(jìn)行記錄備案,并上報領(lǐng)導(dǎo)提交書面事故報告。
（三）火災(zāi)處理應(yīng)急方案
一、報警程序
一旦發(fā)現(xiàn)火災(zāi)苗頭，如煙、油、味、聲等異常狀態(tài)時，每一位員工都有責(zé)任立即向消防監(jiān)控室報警，請其查明原因。發(fā)現(xiàn)火情的人應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，并立即采取各種滅火措施：
�。�1）立即通知消防監(jiān)控室。
�。�2）采用電話報警時講話聲音要清楚，要說明起火地點，是否有人被圍困，火勢的情況以及是否正在采取撲救措施等，然后通報自己的姓名和部門，并注意傾聽監(jiān)控室的補充詢問，認(rèn)真回答，得到允許后方可掛斷報警電話。
�。�3）不要在火場附近區(qū)域高叫“著火了”，以免造成混亂。
二、工程各系統(tǒng)配合滅火工作程序
在接到火情通知后，立即檢查本部門各個控制系統(tǒng)崗位，啟、閉消防設(shè)施達(dá)到自動滅火狀態(tài)；組織本部員工義務(wù)趕赴火場，撲滅火災(zāi)；組織本部員工義務(wù)負(fù)責(zé)處理火場區(qū)域的水電等技術(shù)問題。其他系統(tǒng)工作人員要做到：
�。�1）配電室（高壓、低壓）：接到火情通知后，密切注意火場附近的電力運行情況，隨時準(zhǔn)備切斷火場的電力供給，當(dāng)接到切斷火場電源的指令后，應(yīng)立即按指令控制設(shè)備。
（2）電梯監(jiān)控：接到火情通知后，立即將消防電梯降到首層，并親自控制，專供滅火工作使用，同時停止火場區(qū)域的其他電梯的運行。
�。�3）水系統(tǒng)：接到火情通知后，立即做好消防用水的供應(yīng)工作，并做好供水設(shè)備的搶修工作。
�。�4）空調(diào)系統(tǒng)：接到火情通知后，立即關(guān)閉起火區(qū)域的空調(diào)機組。
高端寫字樓物業(yè)的管理方案2
一、施工工藝
消防工程
大多數(shù)石巖寫字樓裝修時都要做隔斷，假如隔斷要到頂部的時候，就要進(jìn)行煙感和噴淋的改動，而物業(yè)公司通常都要求業(yè)主或者裝修公司自行去解決，假如這樣的話就要找有那些有資質(zhì)的消防公司，消防公司按照劃定還要報批當(dāng)?shù)叵谰诌M(jìn)行審批，這個時間通常10~15天。(有的寫字樓物業(yè)部也可以解決消防題目的)
中心空調(diào)
同樣仍是在合肥寫字樓裝修中需要隔斷來劃分空間，那么就要考慮到每個空間都要留存一定數(shù)目的中心空調(diào)出風(fēng)口與回風(fēng)口，這樣一來同樣還需要找有正規(guī)資質(zhì)的中心空調(diào)安裝公司。在辦公室裝修改造前一定要先把中心空調(diào)改造平面布置圖交與物業(yè)公司審核。工程完工后物業(yè)公司還要求出示一份中心空調(diào)工程竣工圖。
強弱電
強弱電工程是寫字樓裝修工程中最主要的一點，由于它關(guān)系著整個公司的正常工作，所以也不能忽視。首先也是要找專業(yè)有資質(zhì)的綜合布線公司，由專業(yè)技術(shù)職員到現(xiàn)場進(jìn)行實際丈量，把強弱電的預(yù)留開關(guān)，插座以及各種線路走向全部體現(xiàn)規(guī)劃到圖紙上，然后交與物業(yè)公司審核。
辦公眾具
辦公眾具在寫字樓裝修前要先找好家具公司，由于大多數(shù)辦公室都需要辦公高隔斷，良多線路，插座都要與隔斷相連接的，所以家具公司一定要與電器工程師有個緊密的銜接，圖紙最好要先由這兩方共同確定完后才要拿到物業(yè)公司審核的。
二、注意事項
1.進(jìn)場第一件事就是對地面的處理，辦公室地面必須平整，如果不平整就會對辦公室地面裝飾造成一定的影響；
2.現(xiàn)代的辦公室對消防的要求有相關(guān)的規(guī)范，如果公司寫字樓要吊頂，室內(nèi)所有的噴淋口一定要露出吊頂一定尺寸，而且要保持水平，這件事得交給相關(guān)專業(yè)裝飾公司來處理。
3.如果辦公室內(nèi)隔出了新的空間，根據(jù)消防規(guī)范，必須增加單獨的煙gan器，而且還得請專業(yè)公司來做，如果這一項改不好的話，是通不過物業(yè)驗收的。
4.很多寫字樓裝修由于規(guī)模小，弱點改造(包括網(wǎng)線和電話線)往往不會請專業(yè)公司來做，這時就要注意數(shù)據(jù)和語音的標(biāo)簽一定要在放線的時候做好，不要給以后的工作帶來麻煩。
5.裝修過程中網(wǎng)絡(luò)布線需要穿管的線，按規(guī)定盡量用鐵管，線盒也要用鐵盒子，不要用家里常用的那種管，很多寫字樓配有中央空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)，但室內(nèi)出風(fēng)口不一定剛好就能滿足要求，所以需要委托專業(yè)人士延長或改造出風(fēng)口，并需要吊頂工程配合。
6.辦公室吊頂不管選用石棉板或礦棉板，都要用螺絲拉桿懸掛，保持經(jīng)久耐用
7.辦公家具進(jìn)場后，強弱電走線需要隨著辦公隔斷一起安裝到每個工位，不要亂拉亂放，這樣容易造成安全和使用隱患。
三、電纜布線
電纜可以直接走天花板架，放入線槽，埋入墻中，工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)允許在接近連接地方引入結(jié)合點。 有采用地面線槽走線與采用走吊頂?shù)妮p型槽型電纜橋架兩種方式
采用走吊頂?shù)妮p型槽型電纜橋架的方式
這種方式適用于大型建筑物。為水平線纜提供機械保護(hù)和支持的裝配式槽型電纜橋架，是一種閉合式金屬橋架，安裝在吊頂內(nèi)，從弱點豎井引向設(shè)有信息點的房間，在由預(yù)埋在墻內(nèi)的不同規(guī)格的鐵管，將線路引到墻上的暗裝鐵盒內(nèi)。
線槽的材料為冷軋合金板，表面可進(jìn)行相應(yīng)處理，如鍍鋅、烤漆、噴塑等，線槽可以根據(jù)情況選用不同的規(guī)格。為保證線纜的轉(zhuǎn)彎半徑，線槽需配以相應(yīng)規(guī)格的分支配件，以提供線路路由的轉(zhuǎn)彎自如。
為確保線路的安全，應(yīng)使槽體有良好的接地端，金屬線槽、金屬軟管、金屬橋架及分配線機柜均需整體連接，然后接地，如不能確定信息出口準(zhǔn)確位置，拉線時可先將線纜盤在吊頂內(nèi)的出線口，待具體位置確定后，再引到信息出口。
采用地面線槽走線方式
這種方式適應(yīng)于大開間的辦公間，有密集的地面型信息出口的情況，建議先在地面墊層中預(yù)埋金屬線槽或線槽地板。主干槽從弱電豎井引出，沿走廊引向設(shè)有信息點的各房間，再用支架槽引向房間內(nèi)的信息點出線口，強電線路可以與弱電線路平等配置，但需分隔于不同的線槽中，這樣可以向每一個用戶提供一個包括話音、數(shù)據(jù)、不間斷電源、照明電源出口的集成面板，真正作到在一個清潔的環(huán)境中，實現(xiàn)辦公自動化。
四、重要細(xì)節(jié)
1.進(jìn)場第一件事就是對地面的評估，如果地面足夠平整的話，簡單弄一下就可以了。否則，就需要找平，這項費用完全不能省，不能怪開發(fā)商，只能怪運氣。不管地面最終是選用地毯還是木地板，平整的地面都是絕對的前提廈門裝修公司。
2.還是和地面有關(guān)，那就是打線槽。需要要注意的是線槽的深度和寬度，因為尺寸不足也會讓地面在放線管后不平，到時候只有返工。
3.說完地面，就是天花板了�，F(xiàn)代的辦公室對消防的要求有相關(guān)的規(guī)范，如果你要吊頂，室內(nèi)所有的噴淋口一定要露出吊頂一定尺寸，而且要操持水平。這件事得交給專業(yè)的公司來做。云鵬裝飾公司。
4.如果室內(nèi)隔出了新的空間，按照消防規(guī)范，必須增加單獨的煙gan器，而且還是要請專業(yè)公司來做，一般是大樓的維保單位。這一項和上面那項如果改不好的話，是通不過物業(yè)驗收的。
5.很多寫字樓裝修過程中，因為規(guī)模小，弱電改造(包括網(wǎng)線和電話線)往往不會請專門的綜合布線的'公司來做。這時就要特別注意，數(shù)據(jù)和語音的標(biāo)簽一定要在放線的時候做好，不給后續(xù)工作帶來麻煩。
6.辦公室所有需要穿管的線，必須用鋼管，而不能是家裝里常見的PVC管，線盒也是鐵盒子，也許PVC也能用，但要求就是這樣。
7.很多的樓宇配有中央空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)，但室內(nèi)出風(fēng)口不一定剛好滿足要求。需要廈門裝修公司委托專業(yè)人士延長或改造出風(fēng)口，并需要吊頂工程配合。
8.辦公室墻面如果質(zhì)量不好，刮膩子后一定要等到干透，
9.辦公室吊頂不管選用石棉板或礦棉板，都要用螺絲拉桿懸掛，這樣才能經(jīng)久耐用，用鐵絲懸掛是絕對不允許的工裝監(jiān)理。
10.辦公家具進(jìn)場后，強弱電走線需要隨著辦公隔斷安裝一起安裝到每個工位，不能亂拉亂放，容易造成安全和使用的隱患。
五、裝修設(shè)計誤區(qū)
很多人對寫字樓走廊設(shè)計的認(rèn)識存在誤區(qū)：認(rèn)為家里走廊占掉了寶貴的居住面積，其實不然，只要在設(shè)計上經(jīng)過一些處理，不僅能改變走廊給人的一種壓迫感，而且還能起到很好的裝飾效果，使家更孕育著豐富的內(nèi)涵和生活的色彩。你會感覺他們根本就不害怕各種鮮艷的顏色，而是會很好地運用顏色的搭配，形成時尚多彩的獨特氣氛。走廊作為溝通個各個居室的樞紐和通道，其地位不可小覷!它在古代建筑中被稱做“廊”，也是必不可少的基本空間構(gòu)成哦。
地面最好用耐磨易清潔的材料，地板花紋最好橫向排布。地面的顏色可比頂面稍深，也可以區(qū)別于相鄰空間，但是也不宜太深。
地板豎向拼接方式，過道走廊明朗更順暢。
在室內(nèi)居室裝飾中，走廊是重要的環(huán)節(jié)，隨著居室面積的增大，許多寫字樓都有了或長或短的走廊，是室內(nèi)不可少的，美麗的居室配上空白的走廊，絕對沒有傳說中的缺憾美。美麗新穎的走廊裝飾能體現(xiàn)主人的生活情趣，提高辦公裝飾的品位。
對走廊設(shè)計提出 注意事項：
1、走廊不要放置過多雜物和擺放大型家具，要保持行進(jìn)的通暢。(試想，如果在走廊上安一個突出的壁柜，所謂收納節(jié)約空間，那該會是多么的壓抑啊。)
2、走廊燈多時開關(guān)要分組，以免造成浪費。
3、走廊墻面飾品要精而簡，布置要有節(jié)奏感
4、地面要用耐磨的裝飾材料。(其實家庭和商場不同，所以沒有必要選擇像“�；u”那樣耐磨的材料。其實您在選擇走廊的地面裝飾材料時，防滑才是最重要的。
寫字樓裝修的墻面設(shè)計應(yīng)根據(jù)每一面墻的特點，或以虛為主，虛中有實，或以實為主，實中有虛。應(yīng)盡量避免虛實各半、平均分布的設(shè)計方法。通常把門、窗納入墻面的豎向分割或橫向分割的體系中去，可以削弱其孤立感，建立一種秩序。
其次，通過墻面圖案的處理來進(jìn)行寫字樓墻面造型裝修設(shè)計�？梢詫懽謽菈γ孢M(jìn)行分割處理，使墻面圖案肌理產(chǎn)生變化；例如采用壁畫、繪有各種圖案的墻紙或面磚等手段豐富墻面設(shè)計；還可以通過幾何形體在墻面上的組合構(gòu)圖、凹凸變化，構(gòu)成具有立體效果的墻面裝飾。整面墻用繪畫手段處理，效果獨特，內(nèi)容合適和內(nèi)涵豐富的裝飾繪畫，既豐富了視覺感受，又能強化主題思想。
另外，墻面造型設(shè)計還應(yīng)當(dāng)正確地顯示空間的尺度和方向感，不恰當(dāng)?shù)奶搶崒Ρ汝P(guān)系、墻面分割形式、肌理尺度，都會造成錯覺，并扭曲空間的尺度感和方向感。廣州寫字樓裝修設(shè)計者認(rèn)為，通常低矮空間的墻面適合于采用豎向分割的處理方法，高聳空間的墻面適合采用橫向分割的處理方法，這樣可以從視覺心理上增加和降低空間高度。橫向分割的墻面常具有水平方向感和安定感，豎向分割的墻面則可以使人產(chǎn)生垂直方向感、興奮感和高聳感。
高端寫字樓物業(yè)的管理方案3
一、操作思路及方法
租售并舉
策略闡述：整體產(chǎn)品以銷售產(chǎn)權(quán)為主，迅速回籠資金，但為了培育市場、擴大客源層面、提升人氣，故建議指定一小部分產(chǎn)品作為集中招租的對象，吸納租賃客源，同時在銷售過程中，這部分產(chǎn)品也便成為了“帶租約”的產(chǎn)品，增強了產(chǎn)品的附加價值。
策略目的：
雙管齊下，擴大目標(biāo)客群
迅速樹立寫字樓的使用形象，培育市場、提升人氣
增加項目的附加價值，增強投資者的投資信心
策略操作方法：
招租部分
1、指定招租的樓層（E棟的6—10層5個層面）
2、成立專門的招租中心和招租小組，對有意向租用寫字間的客戶，根據(jù)實際的需求做詳細(xì)登記，并引導(dǎo)其選擇指定的樓層。
3、在銷售的過程中，可以將項目招租策略，以及所積累的租用客戶作為賣點進(jìn)行說辭宣傳，增強投資者的投資興趣，同時根據(jù)實際情況也可將欲租用客戶的情況給予介紹，起到“中介”作用。
二、收取定金的形式
由于項目目前還處在準(zhǔn)現(xiàn)房階段，未能及時交房使用，所以建議以收取定金的形式穩(wěn)定前期的客戶，但對于租賃客戶不能“一刀切”收取固定的定金額度，故建議采用如下定金收取方式：
租賃面積在100平米以下（含100平米），收取定金：10000萬元
租賃面積在100—200平米（含200平米），收取定金：20000萬元
以此類推，每增加100平米，定金增加10000萬元。
三、媒體配合情況
從常規(guī)寫字樓的操作模式來看，短效媒體對寫字樓的銷售并不能起到很大的推動作用，寫字樓銷售和租賃的`有效媒體為長效媒體、項目自身包裝和業(yè)主的口碑傳誦，所以，本項目在媒體配合上做如下建議：
短效媒體：報紙廣告只是針對重要的時間節(jié)點，如亮相、開盤、重大的促銷事件等才進(jìn)行宣傳。
長效媒體：是寫字樓宣傳的主要媒體，包括：樓宇電視廣告、路旗、公交車體、廣播等。
項目自身包裝：由于本項目面向青年大街、人流、車流集中，而且，從機場方向駛過的車輛很清楚地看到本項目的形象，所以圍檔、樓體本身的包裝是對寫字樓宣傳的最經(jīng)濟(jì)、最有效的載體。
高端寫字樓物業(yè)的管理方案4
為充分利用空置樓房，擴展辦公經(jīng)費來源，唐洞街道辦事處擬將辦公樓的6、7、8樓出租，特制定以下出租方案。
一、出租樓層基本情況
出租樓層為文峰路唐洞街道辦事處辦公大樓的6、7、8層，六樓和七樓各有小辦公室5間、會議大廳一間，八樓沒有隔小辦公室，只有一間大廳和一間會議大廳，每層樓面積都是，總面積1600平方米。
二、對承租方的基本要求
承租方對承租的樓層只能用于辦公室、會議室等合法文明不喧鬧的辦公用途，不得經(jīng)營歌舞廳，洗腳城等娛樂性的場所。承租時間三年以上，在裝修時不得隨意打墻改變房屋結(jié)構(gòu)。
三、出租方式
出租方式分為三類：
第一類，由黨政聯(lián)席會討論，在所有報名有意向承租房屋的企業(yè)個人里定人選。
第二類，先篩選一些比優(yōu)質(zhì)的`企業(yè)，然后以招標(biāo)的形式，在有資質(zhì)的企業(yè)里誰出的租金最高誰承租。
第三類，先篩選一些比優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，然后以暗標(biāo)的形式，選出出租金最高的前三位，再由黨政聯(lián)席會討論，考慮各方面的因素選出最佳的承租企業(yè)。
四、租金及給付方式
租金為0.25元/㎡/天，同時收取1元/㎡/月物業(yè)管理費。一年的租金與物業(yè)管理費總額為：壹拾陸萬伍仟貳佰元（0.25*1600*365+1*1600*12=146000+19200=165200元）。
前3年的租金一次性付清，付款交房，以后繼續(xù)承租應(yīng)在在到前三個月預(yù)付下一年的租金，同時考慮物價浮動，根據(jù)實際情況再做調(diào)整。
水電費用、電梯使用與費用訂立合同時再做磋商。
高端寫字樓物業(yè)的管理方案5
一、活動目的：
1、加強員工之間溝通，增強團(tuán)隊意識。
2、加強團(tuán)隊合作，激發(fā)員工積極性。
3、豐富員工文化生活，展現(xiàn)員工風(fēng)采。
4、給節(jié)假日員工營造一個向上、向心節(jié)日氛圍。
二、活動對象：xx縣各企事業(yè)單位（為使活動達(dá)到圓滿，擬定三家單位，以實際報名先后為準(zhǔn)）
三、活動時間： 20xx年3月8日
四、活動地點：xx縣xx戶外拓展培訓(xùn)基地（小壩桃源山莊真人CS）
五、活動項目：
活動全天分為四個環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)含約五個小項目
�。ㄒ唬﹩稳擞螒蝽椖浚ㄔ诟骰顒禹椖恐�，按個人比拼淘汰制，最后取前三名）
�。ǘ﹫F(tuán)隊合作項目（分團(tuán)隊合作、夫妻合作/男女合作、單位真人CS PK賽）
�。ㄈ┩砩匣顒禹椖浚ㄒ砸魳窞橹黝}，在熊熊篝火前大家載歌載舞，才藝展示）
�。ㄋ模﹫F(tuán)體會餐項目（為突出氛圍，本次集體聚餐將設(shè)在戶外，吃百人流水席）
六、活動參與方式：
1、單項類游戲以個人為單位進(jìn)行，實行現(xiàn)場報名制。
2、團(tuán)隊競賽類游戲為所有參加活動人員，游戲時臨時分組，即不以部門為單位。
七、獎勵辦法：
1、單項類游戲前三名可獲活動獎券，根據(jù)兌獎?wù)f明即可兌換獎品。
2、團(tuán)隊競賽類游戲，根據(jù)各團(tuán)隊游戲闖關(guān)過程總時間排名情況，對排名在前三位團(tuán)隊頒發(fā)獎品。
其中成功闖關(guān)而未獲獎團(tuán)隊均有參與獎。
3、參加活動單位可準(zhǔn)備節(jié)日禮品，現(xiàn)場發(fā)放。
八、活時時間安排：
1、上午10點前到達(dá)活動基地（為突出活動主題，由xx對各單位派軍事教官，從主城以踏青方式徒步到達(dá)活動基地，約一小時）
2、到達(dá)活動后，上午進(jìn)行單人PK項目
3、12點聚餐
4、下午進(jìn)行團(tuán)隊PK項目
5、17點聚餐
6、聚餐后進(jìn)行夜間活動項目
夜間活動如：篝火晚會、夜間燒烤、戶外K歌等。
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