物業(yè)公司的管理方案范文(通用5篇)
為了確保事情或工作有序有效開展,往往需要預(yù)先進(jìn)行方案制定工作,方案是書面計劃,是具體行動實施辦法細(xì)則,步驟等。那么我們該怎么去寫方案呢?下面是小編為大家收集的物業(yè)公司的管理方案范文(通用5篇),歡迎閱讀,希望大家能夠喜歡。
物業(yè)公司的管理方案1
優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是吸引客戶的法寶,是經(jīng)營者創(chuàng)造收益的源泉;而良好的經(jīng)營效益又為物業(yè)管理提供了資金支持,以經(jīng)營引導(dǎo)管理、以管理促進(jìn)經(jīng)營,二者相互依托,相互促進(jìn)。商務(wù)寫字樓是隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,為滿足高效、舒適的辦公環(huán)境需要而產(chǎn)生的一種房地產(chǎn)商品。其商品屬性從客觀上要求物業(yè)服務(wù)公司要圍繞經(jīng)營實施科學(xué)化、專業(yè)化的管理服務(wù),使物業(yè)實現(xiàn)保值增值。
一、組織加構(gòu)的設(shè)定
。ㄒ姼奖硪唬
二、物業(yè)公司的工作職能
1.制度管理:制定物業(yè)公司日常工作的流程,工作秩序,制定相關(guān)的運(yùn)營管理制度。
2.財務(wù)預(yù)算:參與物業(yè)公司的整體的運(yùn)營成本費(fèi)用,擬定寫字樓對外出租收入及租金預(yù)算。
3.決策工作:分析各項工作任務(wù)及經(jīng)營狀況,對運(yùn)營中出現(xiàn)的問題提出意見及建議,解決運(yùn)營中出現(xiàn)的問題。
4.協(xié)調(diào)工作:協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系,協(xié)調(diào)入駐業(yè)戶公共關(guān)系。
5.業(yè)主管理:制定管理相關(guān)規(guī)定及程序,協(xié)助業(yè)主辦理進(jìn)場、撤場手續(xù),督促業(yè)主服從各項管理制度。
6.監(jiān)管工作:監(jiān)管各業(yè)主運(yùn)營情況,定期分類各類報告,了解員工工作表現(xiàn)、人員變動、掌握商戶經(jīng)營情況,改善工作流程。
7.業(yè)主服務(wù):巡視物業(yè)公司員工提供之業(yè)主服務(wù)態(tài)度、服務(wù)技巧等,若有業(yè)主投訴,細(xì)心聆聽、查明因由,及時解決問題及投訴,保持寫字樓之信譽(yù)及形象。
8.營銷工作:配合制定全年營銷租憑計劃,執(zhí)行各項營銷活動,參與營銷推廣活動之推廣計劃及實施。
9.培訓(xùn)工作:對招商主要營銷人員進(jìn)行培訓(xùn),如日常工作程序,商戶溝通技巧等,
10.培養(yǎng)物業(yè)公司員工團(tuán)隊精神:倡導(dǎo)彼此信任、友好一致、團(tuán)結(jié)互助、精誠合作的工作氛圍。
三、本司的發(fā)展方向確定
物業(yè)管理企業(yè)正逐步走向市場化、規(guī)范化,一些依靠開發(fā)商“過生活”的襁褓之嬰,也慢慢走出保護(hù)傘,逐漸走向市場化。但在我國,多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)仍然存在專業(yè)水平匱乏的現(xiàn)象,也因此導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)頻頻鬧糾紛,所以,提高物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化水平是我國物業(yè)管理企業(yè)的唯一發(fā)展方向。
簡言之,現(xiàn)代物業(yè)管理中大部分的職能是通過對物和對行為的管理,最終轉(zhuǎn)向以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)主經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變。
物業(yè)管理涉及業(yè)主的方方面面,各項管理工作針對性、技術(shù)性又很強(qiáng),要提高物業(yè)管理的整體水平,降低物業(yè)管理的成本費(fèi)用,就必須對物業(yè)實行專業(yè)化管理,由物業(yè)管理企業(yè)來全面負(fù)責(zé)和承擔(dān)管理責(zé)任。雖然國內(nèi)物業(yè)管理市場正迅速發(fā)展,需求日益壯大,然而,綜觀國內(nèi)現(xiàn)在的物業(yè)管理水平,均與專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)有一定的差距。故此,我們一方面可以大膽借鑒香港地區(qū)和國外一些發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理經(jīng)驗,探索建立符合國際慣例并適合中國國情的物業(yè)管理體系,同時自己也要勇于實踐和嘗試,構(gòu)建新思路,實施新舉措。
綜上所述,物業(yè)公司應(yīng)把管理物業(yè)轉(zhuǎn)變成為經(jīng)營物業(yè),從而走規(guī)范化、專業(yè)化的發(fā)展之路,是本集團(tuán)物業(yè)管理公司發(fā)展的方向,也是未來我物業(yè)公司發(fā)展的必然趨勢,這需要物業(yè)公司的`每一名物業(yè)管理人去思考、去創(chuàng)造、去實現(xiàn)。
四、物業(yè)的公司收支分析
物業(yè)公司的收入來源,大致歸納就包含四個方面的收入:
一、公共性服務(wù)費(fèi)用的收入,就是通常所說的物業(yè)管理費(fèi);
二、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)的收入;
三、特約服務(wù)費(fèi)的收入;
四、物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營的收入。
就上述的四種收入,是物業(yè)企業(yè)經(jīng)過多年的實際操作經(jīng)驗和市場調(diào)查、研究、分析的?梢钥闯,第一種物業(yè)管理費(fèi)在物業(yè)公司為擴(kuò)大招商,促進(jìn)市場可持續(xù)發(fā)展的情況下,在短期或中長期時間內(nèi)作為市場發(fā)展吸引力的主營業(yè)務(wù)收入。作為實質(zhì)性的物業(yè)經(jīng)濟(jì)收入。第二種公眾代辦服務(wù)費(fèi),就目前的市場環(huán)境來看,水、電及其他代辦項目都是控制在國家能源相關(guān)部門,物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費(fèi),只能是物業(yè)管理企業(yè)免費(fèi)為住戶和業(yè)主提供服務(wù)。第三、第四種服務(wù)費(fèi)收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開拓市場,如果忽視或者沒有能力作到,則企業(yè)就根本沒有發(fā)展的前途和空間。
再看物業(yè)公司的支出情況:
一是物業(yè)成本包含有服務(wù)人員的工資、社會保險;物業(yè)管理區(qū)域公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi);清潔費(fèi)用;綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi);公共秩序維護(hù)費(fèi);辦公費(fèi);固定資產(chǎn)折舊等等,我在核算營業(yè)成本的時候包含了直接的人工費(fèi)、材料費(fèi);
二是核算開展物業(yè)管理過程中發(fā)生的管理費(fèi)用;
三是核算財務(wù)費(fèi)用;
四是核算所得稅。
在實際工作中我做了一些調(diào)查,并針對調(diào)查的資料進(jìn)行統(tǒng)計、分析,得出了如下的結(jié)果:
物業(yè)公司的支出,是在規(guī)范化操作下,按照國家相關(guān)部門審定的指導(dǎo)價,占物業(yè)管理費(fèi)的比例分別為:人工費(fèi):40%(占物業(yè)管理費(fèi)總額);清潔:10%;工程維護(hù)、園林綠化:10%;管理成本:7%,其它及不可預(yù)計費(fèi)3%,總計支出費(fèi)用占到物業(yè)管理費(fèi)的70%以上。那么,實際盈利值只有30%左右。
按照以上數(shù)據(jù)得出,物業(yè)公司經(jīng)營是集團(tuán)有發(fā)展的必要性。
。、物業(yè)市場需求需要物業(yè)從管理物業(yè)向經(jīng)營物業(yè)過度
就目前的市場來看,物業(yè)公司出路是如何從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè),如何選取其二者的最佳結(jié)合點(diǎn)著手,既不能全力搞其他經(jīng)營,而相應(yīng)降低物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,也不能死死看守物業(yè)項目,只顧日常作業(yè),不搞創(chuàng)新而將物業(yè)公司的大好資源白白浪費(fèi)。因此,正確的做法應(yīng)當(dāng)是在一方面不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平,不斷創(chuàng)新增加服務(wù)項目的同時進(jìn)行經(jīng)營創(chuàng)利活動。
。、經(jīng)營物業(yè)的資源及管理運(yùn)作
經(jīng)營物業(yè)的資源管理就是策劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)及控制物業(yè)公司的資源,以求實現(xiàn)管理服務(wù)及經(jīng)營的總目標(biāo)。資源項目中主要分為兩大部分:一是物質(zhì)資源;二是人力資源。
在物業(yè)項目中的人力資源是最重要的資源。因為每個服務(wù)性項目的經(jīng)營管理是一項復(fù)雜的、細(xì)致的工作,它涉及的面廣、范圍大,要求高于其它行業(yè)。
物質(zhì)資源又可分為固定資產(chǎn)資源與資金資源。這是都具備的資源,只是能力的大小、資金的多少的區(qū)別。
物業(yè)企業(yè)的品牌、良好的信譽(yù)及形象,物業(yè)項目與其他單位或企業(yè)的良好關(guān)系,一定的經(jīng)營客源網(wǎng)絡(luò),有用的資料、時間等,都可視為物業(yè)項目的寶貴資源。
物業(yè)項目的經(jīng)營管理者的目標(biāo)就是要通過利用這些資源提供給客戶一流的服務(wù),同時獲得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益,實現(xiàn)盈利的目標(biāo)。經(jīng)營物業(yè)大致有以下四個方面的基本管理運(yùn)作:
。1)、策劃。策劃即預(yù)先確定目標(biāo)及方針,然后根據(jù)目標(biāo)制定一整套詳細(xì)的實施方案來達(dá)到目標(biāo)。就根據(jù)物業(yè)公司的實際情況,物業(yè)經(jīng)營的資源的優(yōu)缺點(diǎn),商家的心態(tài),將來的市場的發(fā)展趨勢和方向,制定可行性方案。
。2)、組織。組織是指充分利用物業(yè)項目中一切可利用資源,以便最有效地達(dá)到經(jīng)營管理的目標(biāo)。組織就是充分地、有效地利用物業(yè)公司中各個職能單位,每項設(shè)備,每個員工在經(jīng)營管理活動中,協(xié)調(diào)一致地發(fā)揮其功能和作用。
。3)、領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)是促進(jìn)和指揮屬下員工履行崗位職責(zé),對員工給予指導(dǎo)和監(jiān)督,以確保得到最高和最佳的工作效率及經(jīng)濟(jì)收益。
。4)、控制?刂萍幢O(jiān)督和檢查計劃的執(zhí)行情況和目標(biāo)的實現(xiàn)程度。如成本控制、財務(wù)控制、質(zhì)量控制。
所以,具備上述的運(yùn)作能力后,我們的經(jīng)營與服務(wù)在日常管理中不是矛盾的而是相輔相成的。
物業(yè)公司的管理方案2
一、公司的基本情況
大理鴻元物業(yè)管理有限公司是大理市工商行政管理局于20xx年3月19日批準(zhǔn)成立的,公司注冊資本伍是萬元,在冊股東共兩人,分別是:大理鴻元經(jīng)貿(mào)有限公司,出資額為40萬元,占公司注冊資本的80﹪;大理鴻元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,出資額為10萬元,占公司注冊資本的20﹪;公司于20xx年9月7日取得了大理州建設(shè)局頒發(fā)的物業(yè)管理叁級資質(zhì)證書。于20xx年12月通過了ISO9001:200國際質(zhì)量認(rèn)證。公司于20xx年3月31日出資購買大理蒼山感通山泉有限公司。公司成立以來,始終秉承“追求完美,真誠永遠(yuǎn),業(yè)主至上,用心服務(wù)”的管理理念,先后管理了十個小區(qū)。其中自建小區(qū)五個:鴻元小區(qū).鴻泰花園.泰興鴻元商住樓,鴻誠廣場,鴻鑫佳園。對外托管小區(qū)五個:興隆園小區(qū)、茫涌小區(qū).警苑一區(qū),警苑二區(qū)、統(tǒng)計局宿舍,員工隊伍從原來的十多個人逐漸發(fā)展壯大到現(xiàn)在的七十人。公司下設(shè):總經(jīng)理室、副總經(jīng)理室、辦公室、財務(wù)部、保安部、保潔綠化部八個部門。組織結(jié)構(gòu):總經(jīng)理1人、副總經(jīng)理1人、辦公室主任1人、財務(wù)部出納1人、工程部4人(經(jīng)理1人.水電工3人)、小區(qū)管理處7人(其中主任6人.管理員兼保安元1人)、保安部39人(保安組長5人.副組長1人,保安員32人、門衛(wèi)兼保安1人),保潔綠化部14人(保潔綠化工9人、車棚管理員5人)。物管公司管理戶數(shù)1639戶,管理面積近170000平米。物業(yè)類別有住宅.別墅.商鋪.倉庫和停車場。公司通過近十年的管理服務(wù),為所管理的小區(qū)創(chuàng)造了舒適.優(yōu)美.整潔的生活環(huán)境,營造了多彩的社區(qū)文化生活,贏得了廣大業(yè)主的良好口碑,在大理為物業(yè)管理企業(yè)中逐漸脫穎而出,公司始終一如既往的以優(yōu)質(zhì)的服務(wù),用“愛心.細(xì)心.貼心”為所管理的小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造溫馨舒適.安全有序的居家生活環(huán)境,真心讓每一位業(yè)主“放心、省心、開心”。
二、經(jīng)營方案的制定和目標(biāo)
從目前大理市物業(yè)企業(yè)來看,可分為兩類:一類是自管型物業(yè),是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成房屋后直接交由下屬的物業(yè)管理企業(yè)管理,一類是自己單位自行組建的物業(yè)企業(yè),另一類是托管型物業(yè)管理,,是指有一定社會影響力和實力的物業(yè)企業(yè)通過托管單位辦公區(qū).貨改制企業(yè)的生活區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。就我們知道的大理州近72家物業(yè)企業(yè)中多數(shù)都存在經(jīng)營虧損的情況,分析原因整個大理市目前物業(yè)企業(yè)物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),都在執(zhí)行,規(guī)矩發(fā)改委,建設(shè)部[20xx]1864號《關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》文件執(zhí)行物業(yè)管理費(fèi)的收取,標(biāo)準(zhǔn)多是0.35元/平米的政府指導(dǎo)價,雖然可執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價但基本都把費(fèi)用調(diào)不上去,因為如果一旦某家物業(yè)企業(yè)將物業(yè)費(fèi)提高,業(yè)主支持還好,如果不支持一旦反映到物價局,物業(yè)公司就會受到處罰,因為物價局只認(rèn)同發(fā)改委文件價格標(biāo)準(zhǔn),前期物業(yè)管理約定價格標(biāo)準(zhǔn),和物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會達(dá)成的價格標(biāo)準(zhǔn),加上物業(yè)管理的特殊性,服務(wù)品質(zhì)很重要,服務(wù)缺憾,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理盲點(diǎn)、工程隱患、工程遺留問題、都是業(yè)主拒交費(fèi)的理由,多個因素使物業(yè)公司不堪重負(fù),造成收費(fèi)低、難收費(fèi)、直接影響物業(yè)公司的發(fā)展,對物業(yè)企業(yè)如何在市場中求生存、如何可持續(xù)發(fā)展、就必須調(diào)整自己的經(jīng)營策略,提高市場競爭力和經(jīng)濟(jì)效益,來實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
三、公司經(jīng)營現(xiàn)狀的優(yōu)勢,劣勢分析
1、物管費(fèi)、停車費(fèi)的經(jīng)營情況
物業(yè)公司經(jīng)營的小區(qū)10個、其中規(guī)模小一點(diǎn)的4個小區(qū)、警苑一、二區(qū)、茫涌小區(qū)、統(tǒng)計局小區(qū)基本上屬于虧損小區(qū),就四個小區(qū)單靠物業(yè)費(fèi)連人工工資都不夠,還加上停車費(fèi)收入補(bǔ)充經(jīng)營成本,其余6個規(guī)模大一點(diǎn)的小區(qū),自建小區(qū)5個、托管小區(qū)1個:鴻園小區(qū)、鴻泰花園、鴻元商住樓、鴻誠廣場、鴻鑫佳園、興隆園小區(qū)6個小區(qū)單靠物業(yè)費(fèi)也能開銷人工工資,另外停車費(fèi)的收入就是物業(yè)公司的利潤,在20xx年的經(jīng)營過程中,物業(yè)公司抓住時機(jī),與托管小區(qū)的單位負(fù)責(zé)人商談上調(diào)了物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),同時也上調(diào)了自建小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),自建小區(qū)中除鴻泰花園業(yè)主投訴至物價局,鴻誠廣場已與業(yè)主委員會約定過價格,未調(diào)價成功,其余小區(qū)都作了上調(diào),借大理市發(fā)改委市發(fā)改價[20xx]89號《大理市機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)管理暫行規(guī)定》的文件通知,成功上調(diào)了各小區(qū)的停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),以上兩項主營收費(fèi)的上調(diào)增加了物業(yè)公司的收入。
在取得成績的同時,也反映出了物業(yè)公司的被動局面,就物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的收取,一是受政策的影響(全市的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低,多年未出臺新標(biāo)準(zhǔn)),二是成立業(yè)委會前已業(yè)委會商談收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),但有了業(yè)委會物業(yè)公司又將面臨很多風(fēng)險,鴻誠廣場的例子就是教訓(xùn),有了業(yè)委會如房產(chǎn)公司遺留問題遷怒于物業(yè)公司,對服務(wù)的要求又要高又不愿多出錢,還要和你算收益分成等都將牽制物業(yè)公司。有業(yè)委會的'目前優(yōu)勢只是,當(dāng)一個物業(yè)小區(qū)公共部分的設(shè)施設(shè)備,包括建筑物經(jīng)過一定年限需要維修時,能夠相對順利的從房管處劃撥出小區(qū)的公共維修基金,實踐證明物業(yè)公司遇到鴻泰花園沒有業(yè)委會,而公共部分又需要維修的情況,物業(yè)公司也通過集體簽名的形式劃撥到了公共維修基金。就成不成立業(yè)委會還得要關(guān)注政策的規(guī)定,也要針對不同小區(qū)的性質(zhì)和需要,靈活應(yīng)變。
針對物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn),目前建設(shè)局、房管處、物價局、發(fā)改委都很關(guān)注物管企業(yè)的服務(wù)、收費(fèi)問題,目前大理州新的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)出臺,應(yīng)該是快了,也是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的機(jī)遇,同時也將是考驗物業(yè)企業(yè)市場競爭力的時候。
停車費(fèi)的收,取物業(yè)公司面臨很多困擾和風(fēng)險,如車輛被盜被損,車主就會與物業(yè)公司糾纏,要么要求賠償,要么拒交停車費(fèi)。有效的辦法只能加強(qiáng)對停車秩序的管理,投入必要的人防和技防設(shè)施來杜絕隱患的發(fā)生。
隨著人們法律意識的提高和對生活品質(zhì)不斷增加的要求,對物業(yè)服務(wù)的多元化高要求,也是必然的,解決以上兩個被動局面,物業(yè)公司只有不斷完善物業(yè)服務(wù)品質(zhì),滿足業(yè)主的要求,贏得業(yè)主的認(rèn)可,實現(xiàn)經(jīng)營秩序的正;,經(jīng)營收益最大化。
2、水費(fèi)、電費(fèi)的經(jīng)營情況
物業(yè)公司10個小區(qū)的水費(fèi),電費(fèi)都屬于代收代繳,就水費(fèi)電費(fèi)的收取,物業(yè)公司經(jīng)過多年的摸索,也總結(jié)出一套保不虧損的措施,從往年的經(jīng)營情況看,水、電路的設(shè)施的管理很重要,水、電路的供給性質(zhì)決定了都會產(chǎn)生差額,產(chǎn)生差額的原因:如電路:
、盼飿I(yè)公司正常的經(jīng)營用電;
、圃O(shè)施設(shè)備的老化;
、钦5碾姄p線損;
、葐T工的不節(jié)約用電;
、晒芾聿患皶r造成的損失,幾個因素控制不好,物業(yè)公司間入不敷出。
所以物業(yè)公司對歲、電管理采取了以各小區(qū)主任主要負(fù)責(zé),每月定期關(guān)注所管小區(qū)的水、電經(jīng)營情況,檢查各種供電、供水設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn),發(fā)現(xiàn)問題及時解決,以工程部為核心對個小區(qū)的設(shè)施設(shè)備勤檢、勤查,為小區(qū)的用水經(jīng)營情況,及時通報、關(guān)注,做到各部門和個崗位心里有數(shù),大力提倡個小區(qū)節(jié)約用電的習(xí)慣,對個小區(qū)保安值班室、宿舍采取裝表核算,控制電費(fèi)流失,以上幾個舉措叫明顯的控制了水電費(fèi)的跑、冒、滴、漏。
物業(yè)公司的管理方案3
一、物業(yè)管理公司人力資源管理的重要性
物業(yè)管理企業(yè)的人力資源結(jié)構(gòu)是一種勞動密集型結(jié)構(gòu),我們將人力資源結(jié)構(gòu)劃分為二大類,一是職員;二是員工。職員一類,即各管理處管理員以上以及公司總部工作人員,列入公司人事編制;而員工一類,則為各管理處保安員、保潔員、綠化員、會所服務(wù)員、廚房工作人員,這些人員一般都是屬于各管理處自己的編制,而工程維修人員一般都放到管理員層次,屬于公司編制。員工由各管理處自行管理,且不享受公司的相關(guān)福利。所以只有將人力資源從管理角度,從招工、分工、到工作的完成都要劃分清楚崗位、要求、薪水,都明文規(guī)定好,才能從根本上適應(yīng)和促進(jìn)企業(yè)的文化的發(fā)展;提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。
二、物業(yè)管理公司的人力需求
結(jié)合物業(yè)管理自身特點(diǎn),物業(yè)管理企業(yè)人員素質(zhì)結(jié)構(gòu)主要有以下幾個方面:
1、總經(jīng)理:一人是決策型人才招聘。要求:知識廣博,眼界開闊,胸懷坦蕩。既有雄才大略和過人膽識,又有敏銳的洞察力和慎密判斷能力。
2、總經(jīng)理助理:一人是參謀型人才招聘。要求:有真知灼見,思維敏捷,閱歷豐富,善于出謀劃策,擬定方案。
3、綜合型。知識面廣,綜合能力強(qiáng),能將先進(jìn)管理經(jīng)驗和管理方法為我所用,能較迅速而準(zhǔn)確地分析、概括、總結(jié)和發(fā)展各種新思想、新建議。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備較多的此類型人才。
4、辦公室主任一人是協(xié)調(diào)型招聘人才。要求:活動能力強(qiáng),人際關(guān)系好,善于組織協(xié)調(diào),具有較豐富的心理學(xué)知識。對內(nèi)能協(xié)調(diào)各部門關(guān)系,使其相互配合,對外則善于化解各方面的沖突,
5、人力資源部長一人是監(jiān)督型招聘人才。要求:秉公從業(yè),辦事公道,鐵面無私,管理嚴(yán)格,通曉法律,善于采取對策,依法維護(hù)經(jīng)營權(quán)益。辦公室工作。
7、食堂主管一人;維修主管一人是執(zhí)行型招聘。要求:辦事認(rèn)真可靠,落實迅速準(zhǔn)確。
三、物業(yè)公司人力資源管理方案
1、建立責(zé)任目標(biāo)。也就是制定各崗位的責(zé)任及要求。
2、招聘與錄用:嚴(yán)格控制人員招聘把關(guān)。
1視力。
2身高。
3身體健康狀況。
4身份。
5執(zhí)業(yè)證書。
3、錄用。經(jīng)調(diào)查合格的可以辦理手續(xù),填寫正式表格,存檔。
4、試用。一般使用一個月,合格后簽訂正式合同。
5、離崗辭職。要提前兩個月提交書面申請,說明離崗的'理由。經(jīng)審核批準(zhǔn)后,填寫辭職書。
4、培訓(xùn)與開發(fā):制定職員培訓(xùn)、學(xué)習(xí)工作的具體目標(biāo)與措施。
5、考核與發(fā)展:。落實職員晉升考核、績效考核的具體目標(biāo)和保障措施。
6、人事管理:主要對人員數(shù)量、人員異動狀況進(jìn)行統(tǒng)計分析,人力資源狀況、人才梯隊分析,建立職員檔案庫等工作。
7、不斷的策劃公司的人力需求和崗位需求。
8、定期統(tǒng)計人員的流失率和原因
定期對人員異動狀況進(jìn)行統(tǒng)計分析,掌握相關(guān)的數(shù)據(jù),對于人力資源管理方案的制定具有十分重要的意義。因為,一份行之有效的企業(yè)內(nèi)部人力資源管理方案,必須建立在對企業(yè)的人力資源狀況充分了解和掌握的基礎(chǔ)上。而對于企業(yè)人員異動狀況的掌握,對整個方案的構(gòu)思以及解決措施的提出,便是有了充分的數(shù)據(jù)說明,從而增強(qiáng)方案的可行性。
9、搞好企業(yè)文化建設(shè):,促進(jìn)溝通、改善工作氛圍、建立學(xué)習(xí)型組織。
四、組織學(xué)習(xí)的方案
組織學(xué)習(xí)方案的制定。首先是學(xué)習(xí)層次的確定。物業(yè)管理企業(yè)可以分為決策層、中層管理者、管理處主任、基層管理者、一線員工幾個層次。其次是學(xué)習(xí)內(nèi)容的確定,可以由需求確定結(jié)果得到。再次是學(xué)習(xí)方法的選擇,如授課法是獲取知識的有效途徑,態(tài)度轉(zhuǎn)變應(yīng)采用計劃性指導(dǎo),而視頻法則適用于問題解決技能的培養(yǎng)等。最后,應(yīng)合理安排學(xué)習(xí)活動的環(huán)境因素,如時間、地點(diǎn)等。
物業(yè)公司的管理方案4
1.0目的
通過對公司所有員工實施必要的培訓(xùn),使其掌握相應(yīng)崗位需要的技能和服務(wù)質(zhì)量意識,確保員工素質(zhì)滿足服務(wù)和管理要求。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)管理公司所有員工的培訓(xùn)工作的管理。
3.0職責(zé)
3.1公司總經(jīng)辦負(fù)責(zé)年度培訓(xùn)計劃的制定和監(jiān)督實施工作,負(fù)責(zé)公司一級培訓(xùn)
的組織工作。
3.2各部門負(fù)責(zé)人提出培訓(xùn)要求,并按照公司年度培訓(xùn)計劃負(fù)責(zé)組織實施本部門組織的培訓(xùn)。
4.0程序要點(diǎn)
4.1培訓(xùn)管理的基本原則。
先培訓(xùn)、后上崗,培訓(xùn)合格方允許上崗的原則。
4.1.1公司的每一位員工在進(jìn)行某一項工作之前,必須事先已經(jīng)過相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn);培訓(xùn)考核未獲通過的員工不準(zhǔn)上崗工作。
4.1.2培訓(xùn)對公司的整體工作水平至關(guān)重要,必須制度化、法制化、規(guī)范化。培訓(xùn)是確保員工工作技能達(dá)到工作標(biāo)準(zhǔn)要求最重要的手段。培訓(xùn)必須制度化、規(guī)范化、法制化才能確保培訓(xùn)的長抓不懈,從而最終確保培訓(xùn)的質(zhì)量達(dá)到工作。
4.1.3理論培訓(xùn)和實際操作培訓(xùn)相結(jié)合,培訓(xùn)必須和實際工作需要及公司的整體工作要求相吻合。
4.1.4培訓(xùn)必須經(jīng)過結(jié)果的驗證,員工的培訓(xùn)必須和員工的績效考評相結(jié)合。培訓(xùn)結(jié)果不驗證就無法保證培訓(xùn)的效果;培訓(xùn)不同績效考評相結(jié)合就無法確保員工參加培訓(xùn)的積極性和培訓(xùn)質(zhì)量。
4.2培訓(xùn)計劃的制定、審批與實施監(jiān)控。
4.2.1每年12月20日之前,公司各部門、各管理處必須制定完畢各自的年度培訓(xùn)計劃,報公司總經(jīng)理審批。
4.2.2年度培訓(xùn)計劃應(yīng)符合下列要求:
a、有明確的培訓(xùn)內(nèi)容和培訓(xùn)要求;
b、有具體的實施時間;
c、有培訓(xùn)的方式說明;
d、有培訓(xùn)考核的要求和培訓(xùn)結(jié)果的驗收方法;
e、有培訓(xùn)費(fèi)用的預(yù)算;
f、不違背法律、法規(guī)。
4.2.3年度培訓(xùn)計劃匯人年度工作計劃中報總經(jīng)理,經(jīng)總經(jīng)理在公司經(jīng)理辦公會議上討論通過后,由總經(jīng)理審批。
4.2.4審批后的年度工作計劃由公司總經(jīng)辦負(fù)責(zé)實施監(jiān)控:
a、公司統(tǒng)一組織的培訓(xùn)由總經(jīng)辦具體組織實施;
b、各部門各自的業(yè)務(wù)培訓(xùn),總經(jīng)辦一般均應(yīng)派人到場監(jiān)控。
4.3培訓(xùn)費(fèi)用的保證。
4.3.1每年1月1日前公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)依據(jù)公司的年度培訓(xùn)計劃,最后確定全年度培訓(xùn)費(fèi)用額度。
4.3.2經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,財務(wù)部應(yīng)當(dāng)將培訓(xùn)費(fèi)用列為專項開支,調(diào)撥資金、?顚S,確保公司的培訓(xùn)費(fèi)用落到實處。
4.4培訓(xùn)質(zhì)量的監(jiān)控。
4.4.1培訓(xùn)效果的驗證
每次集中培訓(xùn)結(jié)束后,總經(jīng)辦均應(yīng)對培訓(xùn)效果作出評價,評價的方法可以是:
a、發(fā)調(diào)查問卷。就授課的效果征詢接受培訓(xùn)的員工的意見;
b、總經(jīng)辦組織專人對培訓(xùn)的`質(zhì)量、效果作出評價。
4.4.2員工培訓(xùn)后的考核
a、每次培訓(xùn)結(jié)束后,總經(jīng)辦均應(yīng)組織對參加培訓(xùn)員工的考試,以驗證培訓(xùn)效果;
b、考核可采用書面考試和實際操作考核兩種方式;
c、對考核不及格的員工給予一次補(bǔ)考機(jī)會,補(bǔ)考不及格按公司《績效考評實施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《行政獎罰標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理。
4.5培訓(xùn)的類別。
4.5.1公司沒置以下類別的培訓(xùn):
a、新員工人職培訓(xùn)。所有新人職員工均應(yīng)接受不少于二日的人職培訓(xùn)。培訓(xùn)后參加統(tǒng)一考試,不合格者作辭退處理;
b、上崗培訓(xùn)。管理處一線員工上崗前應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格上崗培訓(xùn),培訓(xùn)考核不合格者不準(zhǔn),上崗;
c、在職培訓(xùn)。員工在工作期間應(yīng)按各自部門的《培訓(xùn)實施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》接受定期定時的培訓(xùn)。培訓(xùn)不合格按相關(guān)規(guī)程處理。
d、升職、調(diào)職培訓(xùn)。員工在升職、調(diào)職報到前,應(yīng)接受總經(jīng)辦的專項培訓(xùn)。培訓(xùn)考試不合格不準(zhǔn)上崗。
4.6培訓(xùn)的組織實施。
4.6.1由公司統(tǒng)一進(jìn)行的培訓(xùn)由總經(jīng)辦組織實施。這類培訓(xùn)一般有:
a、物業(yè)管理基本法規(guī)、條例實施細(xì)則的培訓(xùn);
b、物業(yè)管理操作實務(wù)培訓(xùn);
c、相關(guān)法律知識培訓(xùn);
d、文化知識培訓(xùn);
e、禮儀服務(wù)培訓(xùn);
f、外出參觀。
4.6.2由部門統(tǒng)一進(jìn)行的培訓(xùn)由各部門負(fù)責(zé)組織實施。這類培訓(xùn)一般包括:
a、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程培訓(xùn);
b、專業(yè)理論、技能培訓(xùn);
c、實際操作培訓(xùn)。
4.7培訓(xùn)結(jié)果作為員工和教師績效考評和行政獎罰的依據(jù)之一。
4.8培訓(xùn)記錄的管理。
4.8.1各部門保存本部門組織的培訓(xùn)記錄,每季度匯總后報總經(jīng)辦存檔。
4.8.2總經(jīng)辦建立并保存下列記錄:
a、年度培訓(xùn)計劃;
b、公司組織的培訓(xùn)記錄;
c、員工培訓(xùn)檔案。
4.8.3培訓(xùn)記錄保存期:
a、培訓(xùn)計劃
b、培
訓(xùn)人員簽到表
c、培訓(xùn)記錄表
d、年度考核試卷
e、培訓(xùn)考試/考核成績匯總表
f、員工培訓(xùn)檔案(長期,但至此員工離開公司為止
g、持證上崗人員培訓(xùn)匯總一覽表及資格證件復(fù)印件(長期,但至員工離開公司為止
5.0記錄
5.1《xxx年度培訓(xùn)計劃》。《培訓(xùn)記錄》。
物業(yè)公司的管理方案5
一、XX項目物業(yè)分析:
1、物業(yè)地域范圍開闊,封閉性交強(qiáng)
2、購置物業(yè)人員層次較高,屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體,其對居住的私密性、安全性要求較高,并且具有相當(dāng)強(qiáng)的物業(yè)消費(fèi)承受潛力;
3、購置物業(yè)用途復(fù)雜,有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等;
4、物業(yè)管理為混合式管理,即有河道及市政道路的管理,又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。
二、根據(jù)以上分析,對XX項目物業(yè)推薦如下:
1、推薦在保潔管理方面實行兩個分開,即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主帶給的保潔工作相分開。因為,河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作,其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主帶給保潔服務(wù)的要求不同,分開管理有利于降低物業(yè)管理成本,必要時能夠透過物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個體系,即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。
三、物業(yè)管理帶給日常服務(wù)的資料:
1、對河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)(如透過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強(qiáng)河道景觀效果;
2、對市政道路的保潔;
3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔(主要集中在季節(jié)更替時,如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉);
4、24小時水電維修;
5、對業(yè)主生活垃圾的`定時清運(yùn);
6、對水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù);
7、項目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù);
8、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳;
9、定期花木殺蟲及滅鼠;
10、暫住證等社區(qū)性證明u》
11、業(yè)主院落檔案的管理。
四、物業(yè)特約服務(wù)-管家式服務(wù)體系:
1、管家的服務(wù),是指由管家負(fù)責(zé),帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人帶給盡可能完善的服務(wù),針對玉河項目提出的管家式服務(wù),應(yīng)理解為透過物業(yè)管家的努力為業(yè)主帶給盡可能多的服務(wù),隨時解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務(wù)推薦由2至3人24小時專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務(wù)要求,業(yè)主有需求只針對所負(fù)責(zé)管家提出,由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題;任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣,業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé),,避免了處理問題相互推托的狀況提高解決問題的效率,同時對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同,增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
3、管家式服務(wù)的資料:
A、業(yè)主訂購報刊的派送(報紙需經(jīng)過熨燙,免費(fèi))
B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求(付費(fèi))
室內(nèi)清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)
代收洗、補(bǔ)、燙衣物
室內(nèi)插花、裝飾
代購日常生活用品
車輛清洗服務(wù)
家庭看護(hù)管理
寵物看護(hù)管理
C、為業(yè)主帶給車輛接、送服務(wù)(付費(fèi)并需要提前預(yù)約)
五、XX項目的安全保衛(wèi)管理:
1、保衛(wèi)部門日常工作資料:
24小時固定安全崗位的值勤
24小時流動崗位的安全及消防巡視
車輛停放的安全管理
特殊時間段道路車流、人流的疏導(dǎo)管理
2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備:
中央控制室
與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)
設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)
電子巡更系統(tǒng)
業(yè)主院落重點(diǎn)部位(廚房)設(shè)置煙感報警系統(tǒng)
停車管理系統(tǒng)(如有大規(guī)模公共停車位需要管理)
安防器材(對講機(jī)、滅火器、警棍等)
3、保衛(wèi)部門帶給的委托性特約服務(wù):
禮儀性保衛(wèi)
短途護(hù)衛(wèi)(主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護(hù)衛(wèi))
。ㄒ陨蟽煞N服務(wù)帶給時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項目)
六、突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立
業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在,除帶給一般保衛(wèi)方式外,還應(yīng)建立聯(lián)動體系,保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展,將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下:
1、遇有突發(fā)事件,業(yè)主透過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警(或直接找物業(yè)管家);
2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場,控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展;
3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場狀況;
4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場狀況的匯報決定是否報警。(110、119、120、999等)
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