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小區(qū)物業(yè)情況報告
在學習、工作生活中，報告與我們愈發(fā)關系密切，要注意報告在寫作時具有一定的格式。那么什么樣的報告才是有效的呢？下面是小編為大家收集的小區(qū)物業(yè)情況報告，歡迎閱讀與收藏。
小區(qū)物業(yè)情況報告1
物業(yè)管理問題是加強社區(qū)建設，構建和諧社會的重要內(nèi)容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調(diào)研。
一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個，總建筑面積668。69萬平方米，其中已成立業(yè)主委員會的有81個小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項目（實施前期物業(yè)管理）27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號的1個，省優(yōu)稱號的20多個。
二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因隨著城市建設的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面：
�。ㄒ唬I(yè)主對權利義務的認識不對稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清。表現(xiàn)為：
一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強，“產(chǎn)權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；
二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；
三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區(qū)。
不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務不到位自不必說，房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務質(zhì)量下降，干脆關門走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據(jù)了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區(qū)，50多萬平米住宅。四是業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
（二）企業(yè)對管理服務的定位不準確我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。
主要表現(xiàn)在：
一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，服務行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業(yè)管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。
二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。
三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營謀利，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
（三）老舊小區(qū)基礎條件不配套我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：
一是缺乏物業(yè)管理配套設施的'老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40；
二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21；
三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在：
一是可用于小區(qū)管理與服務的物業(yè)管理用房、車庫配套設施數(shù)量低，無法建立市場化管理運作機制。
二是安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。
三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。
四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。
五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。
六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進行維持型管理。
�。ㄋ模╅_發(fā)商遺留問題的解決不到位開發(fā)商遺留問題突出，相關部門沒有按規(guī)定進行驗收，嚴重影響了物業(yè)管理。
一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開展。
二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空。
小區(qū)物業(yè)情況報告2
一、我區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀
(一)住宅小區(qū)基本情況。全區(qū)住宅小區(qū)共有398個(昭山、高新小區(qū)61個)，其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)158個，由業(yè)主自治的43個，單位自管的22個，區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、社(村)代管的175個。
(二)全區(qū)物業(yè)管理工作狀況。我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要由市房產(chǎn)局物業(yè)管理科進行統(tǒng)一監(jiān)管、區(qū)物管辦協(xié)助管理、街(鄉(xiāng))物管辦具體承擔指導、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職責。某年5月，我區(qū)成立了物業(yè)管理工作領導小組，在城管執(zhí)法局下設物業(yè)管理辦公室，工作人員2名，制定了《岳塘區(qū)規(guī)范物業(yè)管理工作實施方案及考核辦法》、《關于印發(fā)岳塘區(qū)開展無物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生居民自治以及住宅小區(qū)星級創(chuàng)建工作實施方案和細則的通知》、《岳塘區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理專項整治工作方案》，規(guī)范了各街(鄉(xiāng))、社(村)的物業(yè)管理日常巡查及協(xié)調(diào)處理工作，涌現(xiàn)了一批星級小區(qū)。各街(鄉(xiāng))成立物管辦(與城管辦合署辦公)，均配備一名物管專干。寶塔街道成立了專門的物管辦和物業(yè)糾紛調(diào)處中心，各社(村)明確了專職人員負責小區(qū)物業(yè)管理工作。
二、物業(yè)管理存在的主要問題和原因分析
(一)法律法規(guī)、政策不完善引發(fā)的系列問題。一是缺乏物業(yè)管理聯(lián)動機制。物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，與區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)工作緊密相連，同時涉及規(guī)劃、國土、建設、房產(chǎn)、城管、環(huán)保、物價、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個部門。按照法律法規(guī)，各職能部門的監(jiān)管機制不完善，存在條塊分割、多頭管理，特別是前期物業(yè)，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)未參與，造成監(jiān)管缺失，沒有形成齊抓共管的格局。二是考核機制不健全，物業(yè)管理領導小組職能未充分發(fā)揮。我市未建立長效的物業(yè)管理考核體系，市物業(yè)管理領導小組成員單位作用未充分發(fā)揮，對物業(yè)管理工作的推動缺乏獎懲辦法，不利于調(diào)動物業(yè)管理工作的積極性，對基層提出的物業(yè)管理疑、難、急等問題，解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區(qū)新開發(fā)的居民小區(qū)在辦理產(chǎn)權證時，房屋維修基金統(tǒng)一交存到市房產(chǎn)局房屋維修基金管理中心，要動用維修基金需“兩個三分之二業(yè)主同意”后報市房屋維修基金管理中心等多個部門進行審批，由于審批程序繁瑣，使用條件難達到，使用起來難度較大，物業(yè)公司、業(yè)主都不滿意。另外管理不到位。近幾年發(fā)現(xiàn)有少數(shù)物業(yè)公司采取不正當手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對物業(yè)管理工作的人員、編制、經(jīng)費未作明確規(guī)定，出現(xiàn)了人員少、經(jīng)費缺、工作任務重、壓力大等問題。按照屬地管理職能，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)三級承擔的小區(qū)矛盾糾紛調(diào)解，對物業(yè)公司、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的服務、指導、監(jiān)管等任務每年都在大幅攀升，現(xiàn)有人員配備難以應對。
(二)小區(qū)規(guī)劃建設遺留問題多。一是由于規(guī)劃、建設、房產(chǎn)等職能部門、物業(yè)公司驗收把關不嚴，形成遺留問題。房屋建筑質(zhì)量差，部分配套項目缺項甩項，房屋格局和小區(qū)環(huán)境與銷售合同條款有差異，公攤面積的劃分和附屬用房的產(chǎn)權確定以及經(jīng)營收益分配等方面存在諸多遺留問題，業(yè)主與開發(fā)商、建設單位矛盾突出，物業(yè)公司難以協(xié)調(diào)。二是老舊小區(qū)、安置房小區(qū)存在管理難。老舊小區(qū)一般都是單位建的福利房，小區(qū)整體規(guī)劃設計相對滯后，道路狹窄。而安置小區(qū)在規(guī)劃建設之初也存在著工程造價低、配套設施不齊等問題，致使兩類小區(qū)的財物偷盜頻發(fā)、小區(qū)安全隱患多、違章建筑多、衛(wèi)生環(huán)境差，無論是小區(qū)自治還是社(村)協(xié)調(diào)聘請物業(yè)公司，都難以滿足業(yè)主需要。此外，目前老舊小區(qū)沒有交存房屋維修金，房屋及公共設施年久失修，政府經(jīng)費投入有限，居民又負擔不起過高的維修費，給物業(yè)管理帶來很大困難。三是電梯設備維護維修、供水設施移交等問題。部分小區(qū)電梯質(zhì)量存在安全隱患，長期維護維修不及時不到位，二次供水設施移交水務公司難。對此物業(yè)公司以屬開發(fā)商、建設單位責任為由推脫，引發(fā)業(yè)主不滿。四是住宅小區(qū)普遍存在停車難。
(三)物業(yè)公司在服務管理中存在的問題。一是服務資質(zhì)參差不齊，侵權行為時有發(fā)生。我區(qū)共有物業(yè)服務企業(yè)73家，其中一級資質(zhì)的4家，二級資質(zhì)的3家，三級資質(zhì)的62家，外來的4家。有部分物業(yè)公司是前期物業(yè)，大部分小區(qū)建成后，開發(fā)建設單位不是通過招投標方式選擇前期物業(yè)公司，而是將物業(yè)管理交付給自己選聘的子公司或其二級機構，再次利用物業(yè)牟利，導致物業(yè)公司并非服務于廣大業(yè)主，而是服務于開發(fā)商和建設單位，物業(yè)公司處于強勢地位，業(yè)主處于弱勢地位，于是“主仆”位置顛倒，產(chǎn)生一系列的侵害業(yè)主權益的行為。二是物業(yè)管理費收取難，服務質(zhì)量不高。從調(diào)研的小區(qū)看，業(yè)主以“房屋質(zhì)量、物業(yè)服務不到位”等為由拒繳物業(yè)費，導致物業(yè)管理費收取率平均在50%到60%之間。部分物業(yè)公司往往以“業(yè)主繳納物業(yè)費不足”為由，單方中止部分服務。當物業(yè)公司收入低于成本或者利潤減少時，“足額繳納物業(yè)費”作為其完善服務的前置條件，必然會通過減員等辦法降低成本，服務質(zhì)量下降，導致更多業(yè)主對物業(yè)公司的服務不滿意，從而不交物業(yè)費，形成物業(yè)公司服務質(zhì)量越來越差，物業(yè)管理費收取越來越難這種惡性循環(huán)的怪圈。三是從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，行業(yè)人才匱乏。低收入、低工資的現(xiàn)狀無法吸納高素質(zhì)人才進入物業(yè)公司，致使大量的4050人員、企業(yè)改制人員、自由職業(yè)人員進入到物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等服務工作，物業(yè)公司管理水平低，人員整體素質(zhì)不高，缺乏服務和創(chuàng)新意識。
(四)業(yè)主委員會作用沒有發(fā)揮。一是業(yè)主委員會的主體地位不明。業(yè)主委員會按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，它只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，它與物業(yè)公司的地位不對等，不具備法人資格。業(yè)主委員會在維權過程中，始終非常艱難，暴露了業(yè)主委員會在制度設計時法律地位的缺失，很難達到《物業(yè)管理條例》在制度設計時的規(guī)范和要求。二是業(yè)主委員會組建困難。新開發(fā)建設的小區(qū)因開發(fā)周期長、入住率不高等原因，難以符合業(yè)主委員會成立條件，加之開發(fā)商、建設單位拖延移交社會事務，難以實現(xiàn)業(yè)主自治。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大部分小區(qū)業(yè)主參與物業(yè)管理意識不強，召開業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會達不到規(guī)定的人數(shù)，給組建工作帶來困難。三是業(yè)主委員會運作不規(guī)范，缺乏監(jiān)督機制。業(yè)主委員會工作規(guī)則不健全，職責不明確，缺乏有力的指導和規(guī)范，且房產(chǎn)部門對物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主委員會的工作監(jiān)督管理不強，對業(yè)主委員會存在亂作為的現(xiàn)象缺乏制約的依據(jù)和手段。四是業(yè)主委員會成員缺乏責任意識。少數(shù)的業(yè)主委員會成員缺乏責任意識、法制意識、整體意識，沒有從全體業(yè)主利益角度考慮問題，功利心重，利用業(yè)主委員會謀取私利，造成不良的社會影響。五是業(yè)主自我管理和維護意識缺失。表現(xiàn)在自治意識差，公德意識不強。只管自家門內(nèi)的事，不關心涉及到全體業(yè)主公共利益的"門外事務。
三、關于加強全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的.建議
為進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理各方主體責任，全面提升物業(yè)管理總體水平，切實改善廣大業(yè)主居住環(huán)境，促進物業(yè)管理市場秩序健康發(fā)展，維護社會大局穩(wěn)定，根據(jù)《物權法》，國務院《物業(yè)管理條例》，湖南省實施《物業(yè)管理條例》辦法，建設部、財政部令[某]第165號《住宅專項維修資金管理辦法》、住建部[某]165號文件《物業(yè)承接查驗辦法》和湘潭市《關于加強市城區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》等有關規(guī)定，結合我區(qū)實際，現(xiàn)就如何加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出如下建議：
(一)完善頂層設計，建立健全法律法規(guī)，政府職能部門要當好“裁判員”
1、完善法律法規(guī)政策，加大宣傳力度。一是完善立法。落實十八屆四中全會精神，市里可以將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入地方法規(guī)建設議程，明確業(yè)主委員會的法人身份和主體責任。將有違法搭建建筑物、損壞房屋承重結構、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、未按業(yè)主大會決定補建或者續(xù)交專項維修資金、未按期繳納物業(yè)費等問題的業(yè)主相關信息納入市公共信用信息服務誠信平臺，加強輿論宣傳與監(jiān)督，影響法人單位的投標、個人的錄用晉升、信貸等，推動物業(yè)管理良好環(huán)境的形成。二是健全工作機制。高度重視住宅小區(qū)物業(yè)管理在構建和諧社會中的作用，建立物業(yè)公司準入制度，強化對物業(yè)公司的行政監(jiān)管，理順市、區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的職責職能、權利義務，建立健全“屬地管理、條塊結合、分級負責、協(xié)調(diào)聯(lián)動”的工作機制。三是細化規(guī)則。政府要督促市房屋維修基金管理中心盡快落實建設部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》和湘潭市《關于加強市城區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》，出臺房屋維修基金的使用交存管理細則，規(guī)范監(jiān)管、簡化維修基金的使用程序，合理調(diào)整維修基金的分攤比例，使維修基金真正發(fā)揮作用，充分調(diào)動業(yè)主委員會、業(yè)主參與自我管理的積極性。
2、嚴格依法依規(guī)把好規(guī)劃建設驗收、移交關。一是政府要出臺公開搖號選聘前期物業(yè)公司的規(guī)定。同時督促規(guī)劃、國土、住建、質(zhì)監(jiān)、房產(chǎn)等部門加強對小區(qū)開發(fā)過程中的監(jiān)控管理，重點對設計、建設、竣工驗收、移交等行政許可具體內(nèi)容的把關，進一步規(guī)范開發(fā)商、建設單位的行為，嚴格落實《湖南省實施辦法》，切實保證小區(qū)物業(yè)配套設施的同步到位，為后期物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。二是進一步強化新建住宅小區(qū)驗收交付工作，規(guī)劃、建設、房產(chǎn)部門在對住宅小區(qū)開發(fā)項目驗收時，區(qū)物業(yè)管理領導小組成員及所在街(鄉(xiāng))、社(村)物管辦負責人、物業(yè)公司、業(yè)主代表作為“第三方代表”共同參與，依據(jù)政府職能部門行政許可內(nèi)容逐項開展檢查驗收。對開發(fā)建設不配套等遺留問題，責成開發(fā)商、建設單位在規(guī)定期限內(nèi)，高質(zhì)量完善、整改，方可驗收、移交，對拒不執(zhí)行的，要依法依規(guī)嚴肅查處，從源頭上控制和減少開發(fā)商、建設單位將遺留問題轉嫁到物業(yè)公司，力推開發(fā)商與業(yè)主和諧相處，構建三方共贏的良好局面。三是加快對老舊小區(qū)的改造步伐。老舊小區(qū)特別是改制企業(yè)移交管理的小區(qū)較多，居民收入低。政府在基礎設施建設資金分配上予以傾斜，區(qū)牽頭，街(鄉(xiāng))按轄區(qū)組織全面摸底，有計劃逐年對小區(qū)的基礎設施進行提質(zhì)改造，對改造后的零散小區(qū)進行整合，將形成規(guī)模的小區(qū)由街(鄉(xiāng))、社(村)牽頭組織成立業(yè)主自治委員會，招標引進正規(guī)物業(yè)公司進駐。
3、加強對物業(yè)公司的監(jiān)管。加強和完善物業(yè)管理勢在必行，政府必須進一步充實物業(yè)管理部門人員力量，加強經(jīng)費保障。一是學習上海的做法由政府購買服務。組建全區(qū)住宅小區(qū)管理事務所，采取購買公共服務的方式，對全區(qū)小區(qū)的物業(yè)行政管理委托社會中介組織管理。二是嚴格市場準入和退出制度。物業(yè)主管部門要嚴格執(zhí)行物業(yè)公司的資質(zhì)等級管理，構建多級次的服務標準體系，并充分發(fā)揮基層的監(jiān)督指導作用，將區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)、業(yè)主的考核評分納入到物業(yè)主管部門對物業(yè)公司的資質(zhì)考核工作中，每年進行一次考核審定，評分較低單位要嚴肅整治，執(zhí)行退出制度。三是組織開展物業(yè)管理專項治理。整治服務質(zhì)量差的物業(yè)公司。對以管理者自居，服務質(zhì)量不高，服務意識差，只收費不服務，多收費少服務，收費不規(guī)范等現(xiàn)象進行專項整治。同時，引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機構，提供對物業(yè)服務標準、物業(yè)公司資質(zhì)等級、物業(yè)管理費分類收取的評估、監(jiān)測等服務。通過第三方機構的介入和相關部門規(guī)范管理，保障物業(yè)收費、資質(zhì)管理、服務內(nèi)容和標準等向社會的公開，增加透明度，促進物業(yè)管理市場的良性運作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會和諧穩(wěn)定。
(二)規(guī)范市場運作，加強協(xié)調(diào)監(jiān)督檢查，區(qū)、街(鄉(xiāng))社(村)三級要當好“指導員”。
1、進一步明確工作職責。明確區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的相應工作職責，強化考核辦法，增加財力投入。各街(鄉(xiāng))要加強物管辦的力量，配備專職工作人員，物管工作經(jīng)費納入到區(qū)、鄉(xiāng)財政預算和街道的財政計劃。同時，把物業(yè)管理納入網(wǎng)格化管理，將業(yè)主委員會成員、樓棟長、有小區(qū)管理經(jīng)驗的志愿者或社會公益組織加入到小區(qū)管理隊伍。繼續(xù)開展對無物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生業(yè)主自治及住宅小區(qū)星級達標創(chuàng)建工作，并加強對申報、創(chuàng)建、評選結果的宣傳和運用，營造良好的社會輿論氛圍，逐步形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)主高度自治相結合的綜合管理格局。
2、積極構建物業(yè)管理與社(村)建設聯(lián)動機制。建立社(村)、業(yè)主委員會、物業(yè)公司的聯(lián)席會議制度，搭建“三方”議事平臺，共同理順物業(yè)管理關系，建立基層物業(yè)管理長效機制。通過政府購買公共服務，組建物業(yè)糾紛調(diào)解機構。區(qū)、街(鄉(xiāng))物管辦應結合文明城市創(chuàng)建工作，進一步督促物業(yè)公司落實好《物業(yè)管理條例》，加強業(yè)務培訓，提高從業(yè)人員素質(zhì);指導物業(yè)公司不斷適應業(yè)主的需求，拓展思路，向智慧型小區(qū)服務發(fā)展，營造清潔、衛(wèi)生、安全、舒適的生活環(huán)境，爭取業(yè)主的支持、理解，使物業(yè)公司真正成為小區(qū)業(yè)主的“服務員”。
3、加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導。業(yè)主及業(yè)主委員會的自治和監(jiān)管問題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的主要矛盾之一，指導、監(jiān)管好業(yè)主大會、業(yè)主委員會是街(鄉(xiāng))、社(村)物業(yè)管理工作的重中之重。區(qū)相關部門要加大對《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的學習培訓、宣傳貫徹力度，使物業(yè)管理部門、物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主、開發(fā)商、建設單位等都能了解物業(yè)管理法律法規(guī)，自覺履行職責。要增強業(yè)主自治意識、有償服務意識、依法維權意識，積極組建業(yè)主委員會，協(xié)助推薦遵守國家法律法規(guī)、模范履行業(yè)主義務、熱心公益事業(yè)、責任心強，公正廉潔、具有一定組織能力的業(yè)主擔任業(yè)主委員會委員。對人口規(guī)模達到兩千人以上的小區(qū)可以成立居民委員會，完善居民委員會與業(yè)主委員會“一套班子，兩塊牌子”的運行模式。指導業(yè)主委員會制訂議事規(guī)則、信息、財物公開、檔案管理等制度，切實發(fā)揮應有的作用，使業(yè)主委員會成為小區(qū)的“管理員”。
4、大力提高業(yè)主自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，通過規(guī)范小區(qū)自治的內(nèi)容，完善小區(qū)公約，提高業(yè)主依法維權的意識，高度自治的意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔應盡的義務和責任。區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)有針對性地在小區(qū)開展“文明小區(qū)”、“文明樓棟”、“友好鄰居”、“星級文明戶”等評比活動，促進小區(qū)業(yè)主自覺遵守社會公德，形成和諧相處的良好氛圍。
小區(qū)物業(yè)情況報告3
縣政府：
9月16日，我縣城市居民小區(qū)物業(yè)管理交接動員大會后，**鎮(zhèn)和建設局積極配合，做到思想上全面對接，工作上無縫對接，行動上快速對接，于9月18日，在縣建設局房管處召開了監(jiān)交人（縣紀委、財政局）、移交人（縣房管處）、接收人（**鎮(zhèn)物管辦）聯(lián)席會議，會后按移交方案，迅速成立兩個移交小組，展開交接工作，截止9月27日，接收工作結束�，F(xiàn)將有關情況報告如下：
一、關于物業(yè)交接工作的基本評價：
1.理順了物業(yè)管理體制。物業(yè)管理工作逐步形成建設局作為行業(yè)主管部門，進行上下銜接、業(yè)務監(jiān)管；**鎮(zhèn)作為實施責任主體，構建了“鎮(zhèn)政府是組織者，社區(qū)是服務者，居民是參與者”的物管模式，理順了關系，明晰了責任、充實了力量。
2.組建了物業(yè)管理網(wǎng)絡。**鎮(zhèn)成立了物業(yè)管理領導小組，設立了物管辦公室，配備了符合信息化要求的辦公設備，新購置一輛服務專用車。各社區(qū)成立了相應的物業(yè)領導小組，并組建了社區(qū)物業(yè)管理服務中心。
3.建立了基本臺賬資料。包括各小區(qū)基本情況、網(wǎng)絡結構等，對存在的突出問題進行了梳理。
4.延伸了社區(qū)工作觸角。居民普遍接受屬地管理模式，提高了小區(qū)居民歸屬感和認同感。社區(qū)也認為接管小區(qū)物業(yè)，便于掌握小區(qū)人口信息檔案。
5.促進了社會和諧穩(wěn)定。在交接期間，**小區(qū)、**小區(qū)和**等居民反映物業(yè)問題，經(jīng)我鎮(zhèn)物管辦和社區(qū)及時介入，通過引導和化解，居民的情緒得到緩解。
二、關于我縣物業(yè)現(xiàn)狀的基本認識
1.齊抓共管、綜合治理是核心。物管工作面廣量大，點多線長，需要整合力量。如屋面滲水、無小區(qū)平面圖、給排水網(wǎng)絡圖、供電網(wǎng)絡圖、天然氣未通等諸多突出問題不是單靠**鎮(zhèn)（社區(qū)）或物業(yè)就能解決的，對建設部門、**鎮(zhèn)政府、社區(qū)、物業(yè)、開發(fā)商等相關單位職責作出明確要求，做到信息互通、工作互補、力量互動，全力攻堅。
2.解決突出問題是關鍵。開發(fā)企業(yè)在小區(qū)建設過程中亂改規(guī)劃、偷工減料、配套不齊，無社區(qū)、物業(yè)辦公用房等留下諸多的“前期后遺癥”，給小區(qū)的管理留下隱患，帶來麻煩。對房屋漏雨、配套設施改造等最突出的問題，建議縣政府開展專項整改活動。
3.加大財政投入是保證。無論接管老舊、零散小區(qū)，還是維修、完善配套設施等，都要投入財力，縣、鎮(zhèn)都要把物管經(jīng)費列入財政預算，保證需要。
4. 提高服務質(zhì)量是前提。選聘資質(zhì)較高的物業(yè)進駐我縣，建立物業(yè)公司和從業(yè)人員信用檔案，開展物業(yè)公司“星級”服務評選活動，開展物業(yè)公司年度考核工作，提升物業(yè)服務水平上臺階、上檔次。
三、關于下一步物業(yè)工作的基本思路：
1、實行規(guī)劃設計與住房驗收聯(lián)動機制。建議縣城新建住宅小區(qū)規(guī)劃設計強行入軌，規(guī)劃設計首先要明確社區(qū)事務管理用房和物業(yè)管理配套用房的面積、位置、層數(shù)，以及公共設施的配套，可讓**鎮(zhèn)參與核實，簽字后方可施工；住宅小區(qū)竣工時，**鎮(zhèn)可與建設局、消防大隊等相關部門一同參與項目竣工質(zhì)量驗收，從而保證新建住宅小區(qū)按規(guī)劃建設，治標又治本。
2.實行遺留問題集中會辦機制。把房屋漏水、配套設施改造等作為會辦重點，在維修期外或在維修期內(nèi)與開發(fā)商聯(lián)系不上的，建議縣政府設立物業(yè)基金，年設立物業(yè)基金1000萬元，用于住房維修和配套設施改造，實行�？顚Ｓ�。**鎮(zhèn)政府牽頭維修、改造，建設局監(jiān)管。
3.設立新建小區(qū)質(zhì)量保證金。質(zhì)量保證金占總工程造價的5%，由縣建設局質(zhì)監(jiān)站收齲如開發(fā)企業(yè)通過全面合格驗收的，保證金全額返還。如不能通過全面驗收的.，由建設局要求開發(fā)企業(yè)限期整改。經(jīng)過整改仍不能通過驗收的，由**鎮(zhèn)牽頭整改，拿出書面報告，建設局監(jiān)督，縣政府審核批準。
4.物業(yè)服務管理重心下移。責權明晰，對物業(yè)服務管理的考評獎懲方案由行業(yè)主管部門制定，可由**鎮(zhèn)組織實施，盡量避免政出多門，基層無法操作的處境。
5.積極啟動使用維修基金。我縣五年以上的小區(qū)，有的房屋已出現(xiàn)不同程度的漏雨、開裂等問題，建議縣政府在加大財政投入時，啟用維修基金。保障業(yè)主、物業(yè)公司等各方利益。
**鎮(zhèn)政府
XX年9月29日
小區(qū)物業(yè)情況報告4
物業(yè)管理問題是加強社區(qū)建設，構建和諧社會的重要內(nèi)容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調(diào)研。
一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況
我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業(yè)主委員會的有81個小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項目（實施前期物業(yè)管理）27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號的1個，省優(yōu)稱號的20多個。
二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因
隨著城市建設的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面：
（一）業(yè)主對權利義務的認識不對稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強，“產(chǎn)權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區(qū)。不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務不到位自不必說，房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務質(zhì)量下降，干脆關門走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的'就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據(jù)了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區(qū),50多萬平米住宅。四是業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
（二）企業(yè)對管理服務的定位不準確
我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，服務行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業(yè)管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營謀利，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
（三）老舊小區(qū)基礎條件不配套
我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%；二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務的物業(yè)管理用房、車庫配套設施數(shù)量低，無法建立市場化管理運作機制。二是安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進行維持型管理。
（四）開發(fā)商遺留問題的解決不到位
開發(fā)商遺留問題突出，相關部門沒有按規(guī)定進行驗收，嚴重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開展。二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設施所謂“使用權”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問題。新區(qū)交付使用一段時間后，房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場競爭機制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。
（五）熱難點問題影響物業(yè)管理正常運作。
1、供水、供電設施移交不到位。一些開發(fā)建設單位沒有將小區(qū)的供水、供電設施移交專業(yè)部門，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專業(yè)設施，物業(yè)企業(yè)維護能力不足；二是出了故障后，與專業(yè)部門相互推諉扯皮；三是開發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔不了相關責任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點，涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設時，內(nèi)部管道口徑小，且部分地區(qū)地勢高。近幾年，我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權，無法盡責，只得放任自流。
4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設施的電費和維修標準偏低，調(diào)整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責任心不強，主動維護小區(qū)照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動維修。
（六）現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。
1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負責，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責任主體不明確。
2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創(chuàng)水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預。
3、現(xiàn)行法規(guī)中關于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業(yè)主大會的規(guī)定過于繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。
三、解決物業(yè)管理問題的幾點建議
1、加強政府管理和引導，完善物業(yè)管理法制建設。
在已制定的《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》基礎上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責任、權利和義務；深入宣傳相關法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關義務，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權益；進一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進來，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務不規(guī)范，專業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠的落后狀況。
2、提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化。
相關部門要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區(qū)穩(wěn)定。
3、嚴格把好小區(qū)驗收關，努力推進老舊小區(qū)改造。
開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點。小區(qū)竣工驗收時，相關部門要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質(zhì)量關；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時必須履行的程序，堅決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉和自我發(fā)展留下隱患。有關部門要加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關配套設施建設；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。
4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報告制度》和應急預案，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應對 這類事件時應付的職責，還設立了全市統(tǒng)一的報告重大突發(fā)事件特服電話，24小時受理物業(yè)管理重大事件報告，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執(zhí)行情況和應急預案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容，對未按規(guī)定報送通報，公布有關突發(fā)事件信息，不服從管理部門統(tǒng)一應急指揮和處置以及未及時應急處置的單位和直接責任人將依法查處。我市有關部門要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國其它先進物業(yè)管理城市經(jīng)驗和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會環(huán)境。
小區(qū)物業(yè)情況報告5
物業(yè)管理是一種新型的管理模式，其職責是集中多種管理服務職能，整合各類專業(yè)技術人員，有效地關心居民解決生活中遇到的實際問題，從而不斷提高居民生活質(zhì)量，優(yōu)化居民生活環(huán)境。隨著經(jīng)濟社會的持續(xù)進展，城市居民對生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增，居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關懷、最需要解決的問題自然成為了物業(yè)管理的一項重要職責。當前，由于消防警力、業(yè)務經(jīng)費、管理體制、業(yè)務水公平因素的影響，多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責不明確、消防安全意識淡薄，加之業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎等緣由長期存在，致使托付管理的單位、小區(qū)特殊是多產(chǎn)權建筑滋生大量的火災隱患。當前，各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。
一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責過程中存在的主要問題
(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識觀念不強
在日常的消防管理工作中，不能仔細貫徹落實《中華人民共和國消防法》及《機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關規(guī)定和要求，對法律法規(guī)明確的消防安全職責了解不多�！吨腥A人民共和國消防法》第十四條，《機關、團體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條，都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項消防安全職責。然而，一些物業(yè)管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動性，直接或間接地縱容了各類火災隱患的滋生和生長。
(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務素養(yǎng)不高
在平常在履行消防檢查時發(fā)覺：個別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專業(yè)技術學問，學歷層次、專業(yè)技術偏低，安全意識差。大部分小區(qū)消防掌握室的值班制度流于形式，有些單位僅滿意于有人在崗，而值班人員對消防掌握中心的各種消防設備的運行及日常的防火巡查狀況卻不甚了解，值班人員對消防設施運行的正常與否毫不關懷，對消防掌握中心自動報警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發(fā)覺問題，但不會解決問題，更有甚者直接關閉了之。一些單位消防器材無人管理，內(nèi)部消防設施、器材被盜現(xiàn)象嚴峻，應急照明、疏散指示標志損壞突出，消防設施器材長期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責，缺少協(xié)調(diào)協(xié)作，導致舊的.火災隱患久拖不改，新的火災隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設施的功效特殊是聯(lián)動功能大打折扣，大大降低了消防設施的完整性、牢靠性，致使投資上百萬的消防設施形同虛設，無法發(fā)揮應有的功能。
(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責不明
物業(yè)管理公司作為市場經(jīng)濟條件下的產(chǎn)物，其最終目標是服務于與業(yè)主的各項合同商定，也就是說，其只對合同商定的內(nèi)容負責。而目前普遍狀況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過程中有許多單位和業(yè)主對消防設施的管理沒有明細的合同商定，致使物業(yè)公司對消防設施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業(yè)主特殊是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關懷除電梯運行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設施的管理，導致部分消防設施不能時刻處于工作狀態(tài)，或有故障而不能準時得到恢復，影響了設施的工作效能；
(四)物業(yè)對部分消防安全意識淡薄的業(yè)主缺乏管理
部分業(yè)主往往只注意自己居住、工作場所的小環(huán)境，而缺少對建筑、小區(qū)整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴大裝修面積，擅自轉變建筑物使用性質(zhì)，擅自增加夾層擴大防火分區(qū)，轉變建筑結構、樓梯形式，封堵排煙口、強占圈圍疏散走道等，而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟利益，可怕得罪業(yè)主，未盡到勸阻和管理責任，在本單位無力解決的狀況下未準時與相關職能部門溝通，妥當處理相關時宜，而只是認為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情，從而放任進展，增加建筑的火災危急性和火災負荷，造成了大量的“先天性”的火災隱患；
(五)物業(yè)管理單位準入缺少消防必要條件
物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。雖然建設房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時對物業(yè)管理公司擁有的技術人員數(shù)量上有明確要求，但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術人員的數(shù)量。加上目前許多建筑特殊是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來，雖具有獨立的法人資格，但依附受制于房地產(chǎn)開發(fā)商，建設和管理不分的體制嚴峻制約了物業(yè)管理單位的工作開展；
(六)消防設施日常修理資金得不到有效保障
由于業(yè)主多且分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業(yè)公司的服務質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很簡單引起沖突，造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形，加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響，物業(yè)管理處于被動弱勢地位，導致物業(yè)管理費用不能準時收取。同時現(xiàn)有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定，要求修理基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實施單位，提出年度使用方案及分項目修理經(jīng)費預算報告書，經(jīng)業(yè)主委員會審核，房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將修理基金分批撥付實施單位，其操作程序簡單，很少有物業(yè)單位有決心和急躁去申請和使用這筆經(jīng)費，致使包括消防設施在內(nèi)的公共設施維護保養(yǎng)經(jīng)費的使用得不到有效保障。
(七)消防安全管理未納入托付管理的正常范疇
在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中，筆者遇到這樣的狀況，由于與業(yè)主之間存在尖銳的沖突，有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū)，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓，而小區(qū)的業(yè)主委員會隨即聘請了新的物業(yè)單位進行日常管理。而消防部門進入該小區(qū)進行監(jiān)督抽查時，往往注意對物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗狀況及消防設施的相關維護資料移交給業(yè)主委員會，而業(yè)主委員會也沒有把消防安全管理納入托付物業(yè)單位管理范圍，則新物業(yè)管理單位就不應擔當相應的法律責任，而消防部門只能把責任落實到業(yè)主委員會。但業(yè)主委員會是由全部業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時組織，不具備法律責任擔當力量，這就極大地增加了小區(qū)火災隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。
二、解決當前物業(yè)管理中消防安全職責不落實問題的對策
(一)進一步明確和完善相關法律規(guī)定
政府相關部門應依據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，加緊制定完善相關法律法規(guī)，進一步明確業(yè)主委員會的職責，完善組織機構，確保業(yè)主委員會人員的相對穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序，明確合同商定中消防安全管理的詳細內(nèi)容，規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請物業(yè)管理公司應通過競標形式進行，嚴禁單產(chǎn)權多使用建筑或多產(chǎn)權建筑開發(fā)公司托付下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設施的托付管理作為業(yè)主聘請物業(yè)公司管理的先決條件，確保消防設施有人管理，明確物業(yè)管理單位的接管時間并完善建筑消防設施移交的手續(xù)；
(二)提高物業(yè)公司的準入門檻
建設房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時，應明確規(guī)定物業(yè)管理單位必需配備肯定數(shù)量的消防專業(yè)技術人員，并把通過消防專業(yè)培訓且取得相應的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件。同時要建章立制，制定消防部門與建設房管等部門之間的信息通報制度，準時把握物業(yè)管理單位的相關信息，把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量、消防管理力量的強弱及履行消防安全職責狀況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領、等級評定的范疇，提高物業(yè)管理單位消防安全意識和管理水平；
(三)加強對物業(yè)公司消防工作的指導
區(qū)級政府應將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進行消防監(jiān)督檢查，把加強對物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項常常性工作，并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線，把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責作為加強各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎內(nèi)容，同時，物業(yè)單位要主動地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動機制，一旦發(fā)覺小區(qū)內(nèi)消失違章違法行為，物業(yè)單位應準時報告街道、社區(qū)及公安派出所，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時，相關職能部門也要加大執(zhí)法力度，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個人應依法嚴厲 處理，從嚴懲罰；
(四)加大消防教育培訓力度
切實加強對物管單位負責人及相關管理人員進行消防安全培訓。街道安全辦要詳細抓好摸底、統(tǒng)計匯總工作，督促落實，防止漏報漏訓。通過培訓，使物業(yè)管理人員增加消防安全觀念，切實學懂學透《中華人民共和國消防法》、《機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī)，進一步明確各項消防安全職責，樹立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素養(yǎng)有所提高。
(五)規(guī)范對公共修理基金的管理
《物業(yè)管理條例》已明確了修理基金制度相應的法律地位，其使用是否公正、合理，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此，必需完善規(guī)范修理基金的使用管理，尤其應明確公共部分詳細設施設備相對應的修理基金使用原則、程序等，建立物業(yè)單位主要負責人為消防安全責任人的防火組織，定期召開消防工作會議，切實解決火災隱患、經(jīng)費等問題，對于需要動用房管部門的專項修理基金，街道、社區(qū)及公安派出所應關心物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主，或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主，以便盡快地啟動修理基金，以保證火災隱患能得到準時、有效的整改�？傊飿I(yè)管理單位消防安全責任的落實牽系于千家萬戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門親密協(xié)作、協(xié)作，共同努力，物業(yè)管理單位充分認清火災形勢和火災危害，仔細履行消防安全職責和義務，努力為居民的安居樂業(yè)和城市的經(jīng)濟進展供應堅實的消防安全保證，才能營造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境，共同為構建和諧社會作出應有的貢獻。
小區(qū)物業(yè)情況報告6
物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關，近年來，隨著城市建設的快速推進，居民對加強小區(qū)物業(yè)管理的要求越來越迫切。我社區(qū)虹橋一、二村自去年經(jīng)老小區(qū)改造后引進物業(yè)進駐小區(qū)管理已一年時間了，針對一年來物業(yè)管理情存在的一些問題進行了調(diào)查與思考，現(xiàn)將調(diào)查情況分述如下：
一、一年來物業(yè)管理取得的成效
1、物業(yè)管理觀念日益得到重視。由于物業(yè)管理聯(lián)系著千家萬戶，與居民群眾的日常生活息息相關，已成為政府、社會、居民關注的熱點。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質(zhì)量的要求也會不斷提高。所以，居民、社會、及政府對住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高�，F(xiàn)在是否有一家擁有品質(zhì)高、服務好、信譽佳的物業(yè)管理企業(yè)來為住宅小區(qū)服務已普遍成為居民百姓購房時重點考慮的`內(nèi)容了，開發(fā)建設單位同樣也經(jīng)常把小區(qū)今后擁有優(yōu)良的物管企業(yè)服務作為其售房時的一個重要賣點。在小區(qū)交付入住后，廣大居民百姓也非常關心其居住小區(qū)的物業(yè)管理狀況，開始積極參與到小區(qū)內(nèi)的各項物業(yè)活動中來。同時，政府也不斷加大力度，進一步引導和規(guī)范物業(yè)管理市場，并積極籌措資金改善老小區(qū)環(huán)境，將其納入物業(yè)管理范疇。整個社會對物業(yè)管理的意識和觀念相對前幾年來說有了很大的改進，物業(yè)管理日益得到大家的關注和重視。
2、老小區(qū)物業(yè)管理有了改善。為改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境，實現(xiàn)舊住宅小區(qū)基礎設施和環(huán)境改造的目標，我市近幾年投入大量的資金，加大了服務水平。
3、業(yè)主委員會過分強調(diào)維權，忽視對業(yè)主責任與義務的教育。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，是全體業(yè)主的“代言人”。目前，一些小區(qū)的業(yè)主委員會在維權中卻采取了不正當?shù)男问剑鲆暳朔煞ㄒ?guī)允許的維權范圍和形式。業(yè)主委員會也忽略了自身對業(yè)主的教育和引導責任。
4、物業(yè)管理收費較難。一是對服務不滿抵制交費。業(yè)主對服務的不滿，常常以不交物業(yè)費的方式表達。如虹橋一村二村物業(yè)費收取率為78％。二是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限，不愿交費。三是老小改造遺留問題影響交費。業(yè)主對房屋質(zhì)量缺陷等開發(fā)遺留問題不能得到及時解決不滿，直接影響著物業(yè)費的收取，有些居民因對改造質(zhì)量不滿、沒有停車位等遺留問題得不到解決而拒交物業(yè)費。
二、對策措施和建議
1、加快物業(yè)管理法制建設，完善物業(yè)管理政策。同時，根據(jù)我市的實際情況盡快制訂一些符合老小區(qū)的規(guī)章制度，建立完善的物業(yè)管理政策制度體系。使物業(yè)管理盡可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循環(huán)的道路。
2、大力搞好物業(yè)管理宣傳，優(yōu)化物業(yè)管理環(huán)境。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質(zhì)量的要求也會不斷提高，城市的品位和城市的檔次也在提升，所以，居民、社會、及政府對住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高。因此，我們社區(qū)要從管理的角度來講必須對物業(yè)管理有一個更高的標準，將物業(yè)管理的各項要求、有關法規(guī)政策，通過各種宣傳途徑向居民、社會、政府解釋、公布。讓廣大群眾了解什么是物業(yè)管理，它的要求是什
小區(qū)物業(yè)情況報告7
xxx市xx區(qū)居民委員會：
xx小區(qū)物業(yè)公司公開選聘工作，至20xx年x月xx日，通過招投標方式中標的“xxxx物業(yè)服務有限公司”與業(yè)主委員會正式簽訂《物業(yè)服務合同》，告一段落�，F(xiàn)將工作情況報告如下：
今年初進行的小區(qū)業(yè)主大會利用《xx智慧管家小區(qū)服務平臺》電子表決，通過了公開選聘小區(qū)物業(yè)公司的決定。業(yè)委會期望與前期物業(yè)“xx好管家物業(yè)服務有限公司”利用半年時間共同探尋由“包干制”改“酬金制”的管理辦法，以便將小區(qū)物業(yè)管理工作提升質(zhì)量，實現(xiàn)業(yè)主利益最大化。無奈，好管家物業(yè)公司不予合作，甚至在4月中旬采取停發(fā)員工工資的方式干擾小區(qū)正常生活和業(yè)委會工作，繼而x月xx日又通知所有員工停工施壓業(yè)委會。小區(qū)陷入危險的管理真空狀態(tài)，情形十分危急。在政府有關部門召開的協(xié)調(diào)會上，好管家物業(yè)公司負責人明確表示終止在小區(qū)的`物業(yè)服務。由此，業(yè)委會不得不于x月xx日啟動公開選聘物業(yè)公司程序，向xxx市住房保障服務中心正式提交《選聘物業(yè)服務申請書》，并與“xxxx物業(yè)顧問有限公司”簽訂了《招投標代理合同》。
根據(jù)與招投標代理公司商定的流程，業(yè)委會發(fā)布了《關于公開選聘物業(yè)服務企業(yè)的通知》，共有“xxxx物業(yè)服務有限公司”等11家企業(yè)報名，小區(qū)前期物業(yè)公司“xx好管家物業(yè)服務有限公司”也報了名。x月x日，在招投標代理公司主持下，住房保障服務中心現(xiàn)場監(jiān)督，物業(yè)公司招投標初審會根據(jù)報名企業(yè)提交的報名資料，評選出5家入圍企業(yè)，并公示5天。此后，經(jīng)過發(fā)出《招標書》等合規(guī)程序，于x月x日在xx市物業(yè)協(xié)會召開評審委員會，招投標代理公司主持，xxx市住房保障服務中心派員監(jiān)督，對5家入圍企業(yè)提交的《投標書》現(xiàn)場打分，并對5家入圍企業(yè)擬派項目經(jīng)理實行現(xiàn)場答辯。評審結果，xxxx物業(yè)服務有限公司為第一中標候選人，xxxxx物業(yè)服務有限公司為第二中標候選人，xxxx綜合服務有限公司為第三中標候選人。x月xx日，業(yè)委會與招投標代理公司共同發(fā)布《xx小區(qū)物業(yè)管理招標結果公告》，并向第一中標候選人發(fā)出《中標通知書》。根據(jù)《招標書》約定，第一中標候選人“xxxx物業(yè)服務有限公司”于x月xx日將承諾的自帶備用金xxx萬元，匯入業(yè)委會賬戶，并與業(yè)委會正式簽訂了《物業(yè)服務合同》。
根據(jù)《xx經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第43條規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同解除、終止或者延續(xù)服務情形終止后10日內(nèi)”辦理移交手續(xù)。業(yè)委會計劃下一步將開展新老物業(yè)公司移交工作，屆時恭請居委會領導現(xiàn)場監(jiān)督指導。
特此報告。
小區(qū)物業(yè)情況報告8
一、物業(yè)管理企業(yè)
1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務。
2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應具有獨立的法人資格，從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書。
3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務合同，其內(nèi)容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責任等，并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。
4、物業(yè)管理企業(yè)應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業(yè)主服務。
5、物業(yè)企業(yè)應按等級收費，并由物價部門統(tǒng)一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。
6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業(yè)管理企業(yè)應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養(yǎng)護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理，確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質(zhì)安全使用。
7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規(guī)定。
8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應與當?shù)毓膊块T建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區(qū)治安管理工作。
10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機動車，摩托車，自行車應在指定位置。
補充：
物業(yè)管理的水平與小區(qū)居民的生活息息相關，小區(qū)居民都希望有一個好的物業(yè)管理機構，但是，總是事與愿違。物業(yè)管理工作不遂人意，也不能去怪物業(yè)管理工作人員，他們的工作也很辛苦。主要是有的居民小區(qū)缺少物業(yè)管理的“把關人”，以致缺少小區(qū)民主管理的“實施人”，各方面的工作缺少監(jiān)督，也就缺少規(guī)范，顯得亂哄哄了。我們必須重視以下幾個問題:
一，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會:由小區(qū)居民中挑選作風正派，肯為大家工作，責任性強的居民代表，經(jīng)過民主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會代表所有的業(yè)主，對物業(yè)管理工作進行監(jiān)督，維護業(yè)主的合法權益。業(yè)主委員會成員一定要在業(yè)主中有威信，辦事不徇私情。選舉一定要符合選舉辦法。決不能隨隨便便地一投票就算數(shù)。業(yè)主委員會產(chǎn)生以后，要樹立它的威信。雖然它是民間產(chǎn)生的機構，由于它和居民的`生活關系密切，必須對它給予充分的重視。沒有業(yè)主委員會，就談不上如何加強物業(yè)管理工作。
二，小區(qū)內(nèi)的車輛停放工作要充分聽取業(yè)委會和居民群眾的意見:小區(qū)內(nèi)的車輛停放問題常常成為居民之間糾紛的來源，有的物業(yè)干部也覺得十分棘手，糾紛兩邊，難免要得罪一邊。有了業(yè)主委員會這個問題就比較容易辦。如一個居民小區(qū)停有幾輛大型貨運汽車和大巴士，這些車輛由于車況較差，啟動時噪音很響，影響居民的休息和睡眠。居民把意見反映給業(yè)主委員會，要求禁止大型車輛停入小區(qū)。在業(yè)主委員會和大型車駕駛員溝通的時候，他們表示很難接受，通過業(yè)主委員會的反復做工作，并為他們落實了停車地點，終于實現(xiàn)了大型車不再進小區(qū)。又有一次，部分駕駛員要求減少綠地，增加停車位，業(yè)主委員會就把這個建議交全體居民討論投票。結果大多數(shù)居民不同意減少綠地，增加停車位的建議。從而把這個建議否決了，確保了大多數(shù)業(yè)主的權益。業(yè)主委員會就是這樣一個小區(qū)里的當家人。關系到居民們生活的大事，都要經(jīng)過他們?nèi)プ觯ヂ鋵崱Ｓ辛藰I(yè)主委員會，小區(qū)的管理工作順暢多了。
三，小區(qū)的資金使用監(jiān)督工作:業(yè)主委員會代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理的。
小區(qū)物業(yè)情況報告9
物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標志，對加快城市經(jīng)濟文化發(fā)展起著重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理因為關乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關而倍受關注。
一、當前住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
去年9月，我市將物業(yè)管理職能進行下劃，包河區(qū)認真貫徹落實市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項要求，努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境，在抓好隊伍，建立區(qū)、街（鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)動機制，調(diào)處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。
（一）搭建管理機構。根據(jù)合政辦秘[100]文件精神，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū)，實行“兩級政府，三級管理，四級網(wǎng)絡”的模式，落實屬地管理，區(qū)政府把物業(yè)管理職責賦予區(qū)住建局，在區(qū)住建局設立物業(yè)管理和住房保障科。各街（鎮(zhèn)）對應在大建辦設立了物業(yè)管理機構。
（二）各類住宅小區(qū)物業(yè)管理情況。包河區(qū)現(xiàn)有各類住宅小區(qū)362個，其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個，物業(yè)管理面積約20xx萬平方米，物業(yè)管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平相對較高。
�。ㄈ┪飿I(yè)服務企業(yè)情況。目前在包河區(qū)進行物業(yè)服務企業(yè)共129家，其中具備一級資質(zhì)的企業(yè)8家，具備二級資質(zhì)的企業(yè)18家，其余均為三級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務企業(yè)的運行情況看，越是資質(zhì)高的物業(yè)服務企業(yè)，為居民提供的服務質(zhì)量滿意度也越高。
�。ㄋ模I(yè)主委員會的成立情況。包河區(qū)共有55個住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會。大多數(shù)業(yè)主委員會發(fā)揮作用較好，在選聘物業(yè)服務企業(yè)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關系上做了大量有益的工作。
二、當前物業(yè)管理工作中存在主要問題
由于物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，面臨較多的復雜情況和問題，因此信訪量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區(qū)共處理關于物業(yè)方面的12345市長熱線361件，政民直通車45件，市長信箱12件，電話投訴141件，接待來訪群眾257人次，存在的主要問題有：
一是物業(yè)管理主管部門力量不足。目前，包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門，僅有3人專職從事物業(yè)管理工作。各街（鎮(zhèn)）繼去年市開展物業(yè)管理專項整治百日行動后，雖相應成立了機構，但配備人員均為兼職人員，不專心、不安心、難盡心的問題客觀存在，與物業(yè)管理涉及面廣和問題多、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不適應。
二是業(yè)主委員會運作缺乏監(jiān)督。業(yè)主大會是業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，在業(yè)主大會閉會期間，主要工作由業(yè)主委員會負責執(zhí)行和落實。由于部分業(yè)主委員會成員從相關活動中撈取好處，易與物業(yè)服務企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對小區(qū)公共收益的管理監(jiān)督就是一大難點，也是業(yè)主委員會成員之間，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點，而解決類似的矛盾業(yè)主大會最有權威，但由于業(yè)主大會召開的條件要求很高，無法及時召開，因而很多矛盾不能及時解決，甚至造成反復上訪，影響和諧穩(wěn)定。
三是前期物業(yè)存在諸多弊端�！段飿I(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：“要按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)”。實際操作中前期物業(yè)服務企業(yè)通常是由開發(fā)公司的一個部門演變而來，與開發(fā)商有著上下級的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟利益關系。一旦開發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛，前期物業(yè)既要維護開發(fā)商的利益，又要維護業(yè)主的利益，陷入兩難境地。業(yè)主由于正當權益得不到保障，就把該打在開發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務公司身上。造成監(jiān)管部門及時協(xié)調(diào)糾紛難，業(yè)主和物業(yè)服務公司的“心結”越結越深，導致物業(yè)費收繳難等問題，影響物業(yè)服務水平，易造成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益。
四是物業(yè)企業(yè)收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來，物價上漲較快，使物業(yè)公司的運作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法》，取消了公攤費收取項目（二次供水用電除外）。同時部分業(yè)主對繳費義務認識不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費，而物業(yè)服務企業(yè)在收取的費用不能維持其正常運行時，要么降低服務標準，要么在合同到期前撤離，造成廣大業(yè)主利益受損，甚至引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。
三、幾點建議
�。ㄒ唬┘哟笈嘤柫Χ�，突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚，但為規(guī)范物業(yè)管理工作，國家相繼出臺一系列法律法規(guī)。有關部門及街鎮(zhèn)要主動承擔責任，加大對這些法律法規(guī)的'培訓力度，擴大培訓范圍，使全社會都能了解、關心物業(yè)管理工作，自覺履行義務，保障業(yè)主權益。要就業(yè)主的義務、物業(yè)服務企業(yè)的社會責任、積極繳納物業(yè)服務費與提高物業(yè)服務質(zhì)量的關系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動中的地位作用、政府職能部門的職責等相關內(nèi)容進行全面宣傳，使業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)以及政府部門之間能統(tǒng)一認識，自覺做到相互理解、相互支持。
�。ǘ┙y(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員。由區(qū)統(tǒng)籌考慮，為各街鎮(zhèn)配備專職物業(yè)協(xié)管員，解決兼職問題，讓專職的人干專業(yè)的事，切實把物業(yè)管理的各項工作做扎實。
�。ㄈ┌押们捌谖飿I(yè)入口關。前期物業(yè)是由開發(fā)商通過各種形式選聘的，而且在售房時就已經(jīng)定下，在小區(qū)沒有交付，業(yè)主沒有入住的情況下，區(qū)級物業(yè)管理主管部門目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運作機制，使有關部門和業(yè)主能夠實質(zhì)參與開發(fā)商對前期物業(yè)選聘、峻工查驗和物業(yè)交付工作，減少因開發(fā)遺留問題對后期物業(yè)管理帶來的困擾，維護業(yè)主利益。
�。ㄋ模┐罅Ψ龀执澹ň樱⿲傥飿I(yè)服務企業(yè)。包河區(qū)現(xiàn)有村（居）屬物業(yè)服務企業(yè)10余家，目前管理服務都比較好，且均為三級資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村（居）范圍內(nèi)，管理優(yōu)勢明顯，既解決居民就近就業(yè)，又為轄區(qū)居民提供服務，同時因其帶有政府的“影子”，管理起來比較容易，且不以營利為主要目的，又與居民有著特殊的“親情”，一般不會產(chǎn)生糾紛，尤其在三無小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應在政策上予以扶持，如設獎補資金，鼓勵該類企業(yè)做大做強，在服務自管小區(qū)的同時，逐步把服務向更多的“三無”小區(qū)延伸，解決當前“三無”小區(qū)物業(yè)管理難問題。
關于嘉定老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調(diào)研報告
嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委調(diào)研小組
一、引言
物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設備、設施和相關場地。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其他人對物業(yè)以及區(qū)域內(nèi)與物業(yè)相關聯(lián)的共同事物進行管理和維護的活動。物業(yè)管理是我國住房私有化的產(chǎn)物，是90年代中期產(chǎn)生的一個新興行業(yè)。1992年，我區(qū)成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理有限公司。經(jīng)過十多年來政府、企業(yè)、業(yè)主和社會各方不懈努力，我區(qū)住宅小區(qū)管理取得了一定的成效。主要表現(xiàn)為：全面改革了傳統(tǒng)的房屋管理體制，初步建立了物業(yè)管理的市場機制，切實加大了為民辦實事力度，逐步推進了住宅小區(qū)綜合管理。但是隨著我區(qū)經(jīng)濟社會迅速發(fā)展，人民群眾對住宅小區(qū)綜合管理和物業(yè)服務的要求也越來越高。如何搞好住宅小區(qū)的物業(yè)管理，解決老百姓反映熱難點問題是我們各級政府和社會相關方面（單位）研究的課題。
根據(jù)市委完善民生政策措施、力促和諧社會建設的要求以及關于加強居住區(qū)物業(yè)管理的工作精神，嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委組織部分人大代表對我區(qū)老居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理基本情況進行工作調(diào)研。
二、調(diào)研目的、方法和過程（一）調(diào)研目的
通過對我區(qū)物業(yè)管理、老住宅小區(qū)居住環(huán)境、業(yè)委會運作等調(diào)查，為區(qū)政府有關部門解決物業(yè)管理中存在的熱難點問題提供第一手資料，為政府有關部門安排解決民生民需實事提供依據(jù)，使我區(qū)城市發(fā)展和管理上一個新的臺階，為構建和諧社會奠定良好基礎。
�。ǘ┱{(diào)研對象、方法和內(nèi)容
調(diào)研對象：基層群眾、業(yè)主委員會成員、業(yè)主代表、物業(yè)公司負責
人、社會各界人士。
調(diào)研方法：本次調(diào)研采取問卷、電話訪問、個別訪談、實地察看等方法。共發(fā)放調(diào)查問卷100份，人員采取隨機抽樣形式。電話訪問由訪問者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務單上隨機抽取。個別訪談對象，主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理、業(yè)主委員會成員、居委干部和業(yè)主代表。
調(diào)研內(nèi)容：重點圍繞物業(yè)公司的行風建設、老式住宅居民區(qū)的生活環(huán)境、業(yè)主委員會運作、街坊基金的虧損、物業(yè)管理費的收繳等五個方面。另外，還包括老居民區(qū)人民群眾關心的物業(yè)管理中熱點問題、老百姓急需政府部門幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問題。
�。ㄈ┱{(diào)研過程
5月下旬，街道區(qū)人大代表工委建立了由街道區(qū)人大代表工委主任、5名區(qū)人大代表等組成的調(diào)研小組，擬訂了調(diào)研提綱。自6月上旬開始，主要對老住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀展開調(diào)研。調(diào)研過程中，聽取了區(qū)房地局有關部門對我區(qū)居住區(qū)物業(yè)管理的工作匯報；走訪城南小區(qū)、迎園十坊、菊園嘉富三個老式住宅居民小區(qū)；實地察看了廣廈物業(yè)公司、明達物業(yè)公司、萬涓物業(yè)公司、嘉定區(qū)房屋修理應急中心物業(yè)服務狀況；召開群眾座談會8個（參加人員71人次），個別訪談18人次，收集群眾意見35條，電話（隨機）征求業(yè)主意見7人次，檢查物業(yè)工作臺帳18本；發(fā)放問卷100份。廣泛聽取各個方面對我區(qū)（尤其是老居住區(qū)）物業(yè)管理的意見和建議。
三、我區(qū)物業(yè)管理基本情況
據(jù)統(tǒng)計，我區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)250多個，建筑面積1100萬平方米（見表1）。目前已成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)有226多個，占符合成立條件住宅小區(qū)總數(shù)的92%。
本區(qū)經(jīng)過工商登記、取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)近147家：其中注冊在嘉定、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家；注冊在外區(qū)，在嘉定從事
物業(yè)管理的企業(yè)15家，其中骨干企業(yè)有上房、萬科、金地、東湖等。
目前我區(qū)物業(yè)行業(yè)從事管理、保安、保潔、維修、綠化養(yǎng)護等人員近3500人。
表1全區(qū)居住用房分類、特征、分布區(qū)域、總面積、總量等統(tǒng)計表
名稱特征一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以后開發(fā)、80M2以下（改善型）90年代以后開發(fā)、120M2以下（基本型）90年代末以后開發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開發(fā)、140M2以上（豪華型）分布區(qū)域嘉定鎮(zhèn)街道街道、婁塘鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、真新街道、工業(yè)區(qū)、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、菊園新區(qū)、真新、江橋、工業(yè)區(qū)、安亭、黃渡鎮(zhèn)等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶數(shù)（戶）400035555總面積（萬M2）總量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農(nóng)民集中住宅別墅住宅合計以上數(shù)據(jù)分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶占我區(qū)居民家庭總戶數(shù)的50%左右，因此，解決我區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理的問題是我們工作的重點。
四、老居住區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析
為具體了解和掌握業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)的意見，調(diào)研小組發(fā)放問卷調(diào)查100份，回收98份，有效問卷95份，隨機調(diào)查結果如下：將近63%的居民認為，居住的小區(qū)各方面很一般，其中有10%的居民認為很不滿意。
表2對目前居住小區(qū)滿意率的情況統(tǒng)計表
問卷題目你對目前居住的小區(qū)各方面還滿意嗎？選項1、非常滿意2、滿意百分比（%）026.63、一般4、不滿意63.410%其中，居民反映最突出的問題是小區(qū)環(huán)境差、保安不到位、街坊基金嚴重虧損、業(yè)委會作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理費收支矛盾突出等，分析上述問題的產(chǎn)生原因，主要是以下幾方面因素：
（一）物業(yè)管理體制尚未完全理順
主要表現(xiàn)在：一是本區(qū)物業(yè)管理工作機制尚不健全。物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，有較強的綜合性和區(qū)域特點，涉及房地、建設、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、公安、消防等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起，為此光靠行政主管部門難以協(xié)調(diào)各方，難以發(fā)揮對居住物業(yè)的管理、協(xié)調(diào)、指導、監(jiān)督等作用，許多工作還停留在應付上級檢查、突發(fā)性矛盾的應急處理上。社會、政府、業(yè)主對物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中侵犯業(yè)主權利的行為，缺乏有效的制約措施，如小區(qū)保安管理，小區(qū)的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營好壞掛鉤；二是物業(yè)管理沒有從真正意義上納入社區(qū)管理范圍。不少居住小區(qū)內(nèi)居委會、物業(yè)公司、業(yè)主委員會三方各自為政，缺乏溝通、協(xié)調(diào)渠道，遇到矛盾和問題經(jīng)常出現(xiàn)相互埋怨、指責，或一推了之的現(xiàn)象；三是對小區(qū)內(nèi)違法裝修、違法搭建等行為處置難度大�！段飿I(yè)管理條例》中早就明確規(guī)定了業(yè)主的禁止行為，并規(guī)定了相應處罰辦法，但是在處理違法行為時，有關部門卻缺乏有效辦法，甚至不作為。房地、規(guī)劃與市政部門都有其執(zhí)法職能，但由于職責尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現(xiàn)象，物業(yè)公司行使的權力僅僅是制止，不能“強制”，而居委會又沒有管理職能，造成違法建筑年年拆，卻年年還在增。
�。ǘv史遺留問題沒有及時解決
據(jù)統(tǒng)計，76%的業(yè)主認為居住區(qū)的環(huán)境差，歷史遺留問題多。主要表現(xiàn)在：一是老居住區(qū)建設較早，大多數(shù)都建造于80年代以前，當時規(guī)劃標準低，開發(fā)企業(yè)見縫插針，因此造成綠化少、沒有停車場地、住宅密度高；二是老住宅區(qū)中尚存在著相當數(shù)量的不成套公房，沒有單獨
的煤衛(wèi)設施。有的售后公房居住面積小，所以有一定經(jīng)濟條件的住戶都另買住房，留下的老住宅除出售外，大多數(shù)都用于出租，如桃園、葉池社區(qū)，出租戶占居住總數(shù)的30%以上。外來人員的生活習慣還不能適應城市化生活的要求，亂扔垃圾的現(xiàn)象隨時可見，衛(wèi)生狀況不盡人意；三是小區(qū)出入口多，沒有公共的停車庫，加上保安管理不到位，“三車”失竊現(xiàn)象時而發(fā)生，老百姓怨聲載道；四是公共設施老化，如路燈不亮、下水道管徑細經(jīng)常發(fā)生堵塞等。
老居民區(qū)存在的普遍問題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業(yè)業(yè)主10%1：環(huán)境差2:收費低0%0%3:保安不到位（三）物業(yè)管理市場化機制尚不成熟
主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理尚未真正形成市場準入機制。由于前期開發(fā)的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區(qū)物業(yè)管理收費標準太低等因素，使物業(yè)管理招投標工作很難實施，致使市場化運作機制尚不成熟，難以實現(xiàn)真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。因此，目前企業(yè)規(guī)模小、管理水平差、服務方式落后、管理人才缺乏已經(jīng)成為阻礙我區(qū)物業(yè)管理正常發(fā)展的瓶頸。老居住區(qū)物業(yè)管理中沒有一家品牌企業(yè)，本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規(guī)模經(jīng)營外，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)停留在過去房管所或開發(fā)商附屬的模式中苦心經(jīng)營，企業(yè)經(jīng)營收入還是以物業(yè)管理費和過去存
量房租金為主。企業(yè)對如何服務好業(yè)主研究不深，特別是對物業(yè)管理中專業(yè)化服務保安、保綠、保潔這三個方面興趣不大，且服務質(zhì)量差，已引起廣大業(yè)主的反感。據(jù)統(tǒng)計，68%的業(yè)主認為居住區(qū)的保安不到位。究其原因：客觀上，老居住區(qū)環(huán)境差，物業(yè)收費標準低，收取的保安費不夠支付保安人員和保安管理費用，引起保安不到位；主觀上，有的物業(yè)公司管理水平差，對保安人員管理不嚴，保安人員缺乏責任心，引起工作不到位。部分小區(qū)雖安裝了監(jiān)控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用說做監(jiān)控值班記錄了。
二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場化。老小區(qū)物業(yè)收費標準低、收繳率低，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，引起業(yè)主不滿，從而陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無法服務，業(yè)主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈。
目前老居住區(qū)物業(yè)管理費收費標準最低的'（每戶按大、中、小套三種標準收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費每戶分別按3元-6元/月標準收取。就是商品住宅每平方米收費0.23元/月，這在全市范圍內(nèi)也是最低的，而且近10年標準沒有提高，而職工的平均工資在逐年提高。例：溫宿路16弄小區(qū)共有134戶居民。如果用四班三運轉物業(yè)保安管理工作方式，至少用4個人，按人均費用1.5萬元/年，每年物業(yè)保安人頭費要6萬元。小區(qū)物業(yè)管理費標準4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元），那么這52164元缺口誰來付？這樣的小區(qū)由誰愿意管？于是出現(xiàn)撤走了保安人員現(xiàn)象發(fā)生（如葉池小區(qū)）。
在調(diào)研過程中，我們了解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對物業(yè)管理費這個問題有完全不同看法（見圖２）。物業(yè)公司主要觀點：一、我市最低工資標準從90年代末420元提高到現(xiàn)在750元，幾乎翻了一翻，可是物業(yè)管理費卻近10年來沒有增長過，因此，物業(yè)管理費有必要進行調(diào)整。
二、物業(yè)管理企業(yè)在市場經(jīng)營中，地位不平等。其他企業(yè)可以根據(jù)成本提高自己的產(chǎn)品價格，而物業(yè)管理費的提高卻受到計劃經(jīng)濟模式控制。物價部門不松口，永遠也解決不了。從某種意義來說，政府把部分責任轉嫁到物業(yè)企業(yè)身上。
關于業(yè)主不交物業(yè)管理費的主要原因，我們也進行了問卷調(diào)查，結果是：認為維修不及時占34%；收費不合理占30%；生活困難交不起占21%；服務態(tài)度差占15%。從圖２分析，要提高物業(yè)管理費標準，讓老百姓多出錢，困難很大。業(yè)主不交物業(yè)管理費的另一個原因是動遷居民，據(jù)葉城物業(yè)公司反映，在工業(yè)區(qū)南區(qū)動遷戶不交物業(yè)管理費（達800多戶）已經(jīng)成為多數(shù)動遷戶從眾行為，動遷戶不交物業(yè)管理費的主要理由是：都是農(nóng)民安置，北區(qū)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)管理費由政府或集體補貼，所以我們也不交。工業(yè)區(qū)南區(qū)安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業(yè)區(qū)北區(qū)安置的房屋是不可以上市的農(nóng)民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結算，但性質(zhì)是完全不同的。
物業(yè)公司員工工資在漲，物業(yè)管理費卻不增長，你說怎么辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%C：物業(yè)公司自行消化D：提高物業(yè)費標準40%63%27%97%物業(yè)業(yè)主0%A：重新選聘物業(yè)公司B：降低服務水平
�。ㄋ模┙址换鹛潛p現(xiàn)象嚴重
街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元標準歸集在街坊基金中，主要用于交納路燈電費、道路維修、綠化養(yǎng)護、
下水道的疏通和公共設施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國家對街坊基金本金以高出銀行儲蓄5%利率作為補充外，街坊基金幾乎沒有增值渠道。就是有其他收益，如汽車停放收費，也基本用于彌補保安人員費用不足。10多年來街坊基金只有支出，沒有進帳，加上街坊基金使用很規(guī)范，所以我區(qū)80%的售后公房小區(qū)面臨著虧損，虧損最大的小區(qū)接近100萬元。例：桃園小區(qū)街坊基金每年固定費用，交納路燈電費、道路維修、綠化養(yǎng)護、下水道的疏通和部分保安人員費用（不含設施改造，按20xx年價格標準計算），應為20萬元。在沒有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達70萬元，20xx年將達90萬元，以次類推街坊基金虧損將會越來越嚴重。
按照《物業(yè)管理條例》第十一條規(guī)定：業(yè)主大會履行決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施職責；第十二條規(guī)定：專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過。如果街坊基金減少虧損，那只有經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的三分之二以上同意通過，那么業(yè)主大會才能履行專項維修資金續(xù)籌方案。調(diào)查顯示：在對如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集的認識上（表3）愿意籌集的人數(shù)只有26%，距全體業(yè)主三分之二（67%）以上業(yè)主同意的要求相差太遠，顯然要每戶業(yè)主出資來續(xù)籌街坊基金困難很大。
表3街坊基金虧損后，你愿意重新籌集意向統(tǒng)計表
問卷題目選項1、我愿意如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集嗎？2、不愿意3、隨大流4、不表態(tài)百分比（%）26134912（五）業(yè)委會隊伍的專業(yè)素質(zhì)不高
在當前解決物業(yè)管理中最難的問題是什么？調(diào)研中我們從四個方面提出問題：1、兩項基金的歸并；2、物業(yè)管理費的等級收費；3、業(yè)
委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事；4、街坊（維修）基金的籌集。調(diào)查結果:業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問題。
目前解決社區(qū)物業(yè)管理中最難的是：A:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%B:業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事C:物業(yè)管理費的等級收費31.25%D：二項基金歸并關于（維修）基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過，這里我們主要分析業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事。分析原因主要是：一、業(yè)委會地位問題。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權利，同時還代表全體業(yè)主維護業(yè)主的利益。往往有些業(yè)委會粉墨倒置，同物業(yè)企業(yè)一起侵害業(yè)主利益；二、業(yè)委會成員素質(zhì)問題。缺少房屋保養(yǎng)和維修，資金使用和管理方面的專業(yè)人才。特別是業(yè)委會主任如果不懂物業(yè)方面的專業(yè)知識，就很難代表業(yè)委會或全體業(yè)主說話。我們從問卷中了解到：你對你小區(qū)業(yè)委會工作滿意嗎？滿意的占27%；不滿意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這里要說明的是，這次問卷的對象中業(yè)委會成員占很大的比例，如果是一般業(yè)主，打分的結果就不得而知了。因此怎樣選好業(yè)委會成員，提高業(yè)委會成員辦事能力，是我們在當前在社區(qū)管理中應該認真思考的問題。
五、近年來政府所做工作及取得的成效
近幾年來，區(qū)政府及有關職能部門圍繞《物業(yè)管理條例》，結合我區(qū)實際，圍繞居民群眾反映突出的問題，采取一系列措施，取得了一定
成效。具體體現(xiàn)在：
1、加大舊住宅整治力度，全面落實住宅“平改坡”綜合改造。今年我區(qū)將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理水平的基礎工作，并創(chuàng)新觀念，規(guī)范管理，完善房屋修繕標準，力爭建立與時代相適應的，具有我區(qū)特色的居住房屋修繕和管理的長效機制。年內(nèi)將結合新城建設的總體工作部署，突出嘉定老城區(qū)綜合改造，力爭完成30萬平方米房屋綜合“平改坡”項目，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬建筑面積的住宅進行綜合整治，總計投入資金1600多萬元。
2、設立售后公房的補貼。區(qū)房地部門會同區(qū)地區(qū)辦向區(qū)人民政府提出專題報告，要求區(qū)政府參照周邊區(qū)對售后公房給予管理費補貼的模式，切實提高售后公房為主的住宅小區(qū)的管理水平。
3、擴大物業(yè)管理社區(qū)黨建的試點工作。區(qū)房地局在認真總結新成路街道的試點經(jīng)驗基礎上，在有條件的街道、鎮(zhèn)繼續(xù)開展物業(yè)管理社區(qū)黨建聯(lián)建工作。今年確定嘉定鎮(zhèn)街道、南翔鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)為物業(yè)管理社區(qū)黨建工作的街道、鎮(zhèn)，繼續(xù)深化物業(yè)管理社區(qū)黨建工作。
4、今年7、8月開展物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務“雙月”競賽活動。活動自7月1日到8月31日，將包含物業(yè)管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務、防汛防臺四級響應演練及實戰(zhàn)等項目，倡導優(yōu)質(zhì)服務，旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務內(nèi)涵，加快提高物業(yè)管理行業(yè)職工技能，提升物業(yè)管理行業(yè)人員服務水平。
5、配合市有關部門關于《加強住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃（20xx-2009）》在我區(qū)的貫徹落實，力爭區(qū)里建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度，做好小區(qū)綜合管理的各項工作。
總的來說，我區(qū)的物業(yè)管理趨勢向好。在近幾年行風測評中，群眾滿意度高于全市平均水平。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈、明達、磊成等，這些公司的主要成績是以業(yè)主利益為重，認真做好自己服務工作，
在經(jīng)濟和社會效益方面取得雙贏。我們認為：嘉定的物業(yè)管理雖然存在著一定問題，群眾意見較多，但是領導重視，社會各方面為解決這些問題有成功的案例，而且取得了突出成績，所以我們應予充分肯定。
六、關于加強我區(qū)物業(yè)管理工作的建議
物業(yè)問題是加強社區(qū)建設、構建和諧社會的重要內(nèi)容之一。物業(yè)管理的最終目標是向社會化、市場化、專業(yè)化的方向發(fā)展，要做到“嚴格管理、科學管理、長效管理”，為進一步提高我區(qū)物業(yè)管理水平，尤其是加強老舊小區(qū)的物業(yè)管理，提出如下建議：
（一）進一步明確工作責任主體，建立長效管理機制
物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要在明確責任主體、理順各方關系的基礎上，建立一套行之有效的物業(yè)管理長效機制，形成職責分明、措施得力、政令暢通、信息及時、辦事高效的管理網(wǎng)絡系統(tǒng)。
一是要建立健全組織機構，明確責任主體。建議建立以區(qū)地區(qū)辦為牽頭，其他職能部門為成員單位的領導機構，加強對住宅小區(qū)的綜合管理。其主要職能是：制定相關的我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理方面的政策；研究我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理發(fā)展方向；審核和批準住宅小區(qū)綜合管理改造和建設規(guī)劃和社會發(fā)展規(guī)劃；解決和協(xié)調(diào)住宅小區(qū)綜合管理中存在的問題。其工作總體思路是以規(guī)范居住房屋租賃為抓手，以加強住宅小區(qū)綜合管理為重點，以為廣大市民創(chuàng)造和諧的居住環(huán)境為目標，堅持屬地管理和綜合治理相結合，層層落實管理責任，按照《上海市加強住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃》，進一步理順住宅小區(qū)綜合管理的體制、機制和法制，基本消除住宅小區(qū)綜合管理中的政府的缺位。
另外，建議建立由社會各方有關人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會，起到調(diào)查研究、社會監(jiān)督的作用。
二是要對全區(qū)物業(yè)狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區(qū)售后公房或商品房具體、準確的數(shù)據(jù)，了解他們在兩項基金上的使用情況以
及目前存在的問題，管理部門應該主動去發(fā)現(xiàn)問題，尋找解決問題的辦法。有些問題確屬本部門不能解決的，應及時上報區(qū)政府。如，南門開發(fā)區(qū)多數(shù)業(yè)主不交物業(yè)管理費之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進行專題調(diào)研，制定有效解決問題的辦法。
三是要調(diào)整健全物業(yè)管理的相關制度。根據(jù)《中華人民共和國物權法》的有關規(guī)定，要及時制訂并出臺我區(qū)關于物業(yè)管理的相應制度，進一步明確業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司在日常管理中各自的權利和義務。當前，我區(qū)正值小區(qū)業(yè)主委員會換屆高峰，房地部門要指導好業(yè)委會的組建及物業(yè)公司的選聘工作，特別是過去在業(yè)委會和物業(yè)公司簽訂的服務合同中沒有明確的權利和義務，這次要落實完善。如，保綠、保潔、保安三項服務要明確服務主體和責任，將完成質(zhì)量與業(yè)績考核相掛鉤。又如，物業(yè)費到底應該由誰來收取，在服務合同中應該詳細說明。為此，區(qū)房地部門要盡快拿出這方面的指導意見。
四是要切實采取行之有效的考核辦法。要增加物業(yè)管理考核項目，如，業(yè)主委員會運作行為是否規(guī)范，業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽定的服務合同是否全面或完整，物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等�？己瞬扇《ㄆ跈z查和不定期巡查相結合的方式，強化日常管理，對違反有關考核規(guī)定的企業(yè)予以通報批評，降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì)，把考核和獎懲掛起鉤來，確保整個物業(yè)管理工作水平的不斷提高。
�。ǘ┻M一步加大政府支持力度，改善居民居住環(huán)境
本次調(diào)查中，在對“當前老的住宅居住區(qū)物業(yè)管理最應該解決的事”選項中，認為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認為政府應該怎么做”選項中，要求政府加大資金投入的占62%，要求政府出臺相關的物業(yè)管理政策的占50%。從以上的民意調(diào)查中我們了解到，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財政上的投入。
一是要出臺相應的政策辦法，依法處理各類矛盾。如在街坊基金虧
損的問題上應該出臺相關的政策，特別是依靠廣大業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來補充街坊基金不足和道路使用補償（停車）費來充抵街坊基金虧損，政府部門一定要拿出指導性意見。另外，我們從（表３）中了解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數(shù)據(jù)告訴我們隨大流的業(yè)主近半數(shù)達49%，所以重新籌集關鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)動工作。
又如，政府每年除對集中的售后公房進行補貼外，要擴大其他售后公房或動遷用房補貼范圍，政府對售后公房進行補貼，應該公開補貼項目；同時要評估被補貼的小區(qū)物業(yè)管理水平是否提升和群眾的滿意度。再如，對外來人員在住宅小區(qū)“群租”隱患，公安、工商、規(guī)劃、人口辦、消防衛(wèi)生、地稅、綜治等相關部門要提出相關工作方案，采取爭取早日實施。
二是要在財政上予以支持，加快舊區(qū)綜合改造。目前，我區(qū)老居住區(qū)大概有50萬平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造，其內(nèi)部大部分沒有獨立的煤衛(wèi)設備，存在著下水道堵塞、亂拉線路，電線老化裸露，沒有足夠的消防設施等，在外部沒有圍墻、沒有綠化、沒有停車場地、沒有自行車棚、晚上沒有燈光等。我們在葉池社區(qū)實地看到的，這些老的住宅大部分都是出租戶，外來人員占90%，住在這里的本地人大多數(shù)是退休工人、低保戶或低收入者。據(jù)反映，這里治安情況復雜，安全系數(shù)低，當?shù)鼐用裆钍智遑殹＝┠陙韰^(qū)政府為嘉定的建設花了大量的精力，但這里卻成為一個被遺忘的角落。為了真正體現(xiàn)解決民生問題，讓改革開放的成果受益于廣大居民群眾，我們希望政府部門加快對老居住區(qū)改造的步伐。
具體的措施：一是落實機制。區(qū)、街道兩級建立老居住區(qū)改造辦公室，并形成相關部門各司其責、協(xié)同配合、依法處置的工作機制和綜合協(xié)調(diào)機制；二是本著早改造、早得益、成本輕的原則，盡快制訂相應動
遷安置政策（通過業(yè)主自我管理的作用，讓全體業(yè)主決定安置政策公平性、合理性、科學性）和規(guī)劃建設方案；三是開展老居住區(qū)改造調(diào)查工作，切實掌握我區(qū)老居住區(qū)的基本情況，以點帶面，分類改造，另外對群眾反映強烈的突出問題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實實施。
�。ㄈ┻M一步完善物業(yè)管理市場機制，培育品牌服務企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經(jīng)營自主權。堅持運用市場競爭機制，規(guī)范運作，優(yōu)勝劣汰。堅持標本兼治、重在治本的原則，嚴格市場準入和清出制度。進一步完善投訴舉報制度，加大日常監(jiān)管力度，健全市場監(jiān)督機制，對違法、違規(guī)經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴厲查處。物業(yè)管理小區(qū)逐步實行招投標和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司。物業(yè)服務實行“明碼標價”。
二是要實現(xiàn)分等級物業(yè)管理標準收費。加快建立適應市場經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制。由于多種原因，目前的物業(yè)管理收費方法沒有從根本上按經(jīng)濟規(guī)律辦事，因此，必須盡快建立適應市場經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制和盡快形成“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的收費體系，逐步提高物業(yè)服務收費標準，在提高服務質(zhì)量的前提下，逐步扭轉物業(yè)管理企業(yè)長期虧損的局面，確保該行業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。
三是要進一步規(guī)范業(yè)主委員會運作行為。我們希望政府有關部門在進一步完善我區(qū)物業(yè)管理的市場機制同時，特別是對業(yè)主委員會運作行為要進一步規(guī)范，明確相應措施，不能放任自流，對業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽定的服務合同全面或完整，要有審核的部門，使業(yè)主委員會真正成為全體業(yè)主利益的維護者。
四是要公開物業(yè)管理公司的信息。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明？包括物業(yè)服務實行“明碼標價”。（說明：我區(qū)本土物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個網(wǎng)站外、嘉城物業(yè)有一個網(wǎng)頁外，其他物業(yè)好象沒有什么網(wǎng)站？）要化大力氣、要制定相應考核指標。同時，要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的發(fā)展，引導我區(qū)物業(yè)企業(yè)之間進行強強聯(lián)合，做強本土物業(yè)的品牌為我區(qū)廣大業(yè)主更好的服務。
（四）進一步做好其他基礎工作，提升我區(qū)物業(yè)管理水平一是要提高物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質(zhì)。在全區(qū)以非正規(guī)就業(yè)方式建立專業(yè)化保安、保綠、保潔服務公司，加強對社區(qū)管理人員、房地所管理人員、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會等方面相關人員的培訓，提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。
二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)。把我區(qū)所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機構情況、在我區(qū)實施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區(qū)所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)委會相關情況等等內(nèi)容，建立數(shù)據(jù)庫進入電腦信息系統(tǒng)，保證該基礎資料信息的系統(tǒng)性、及時性、準確性。各有關部門和單位也要根據(jù)該信息系統(tǒng)，各自建立好自己的管理系統(tǒng)，為提高服務水平打下一個良好的基礎，為各級領導作決策提供依據(jù)。
三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金。切實加強物業(yè)公共維修基金的管理工作。按照專戶儲存、業(yè)主所有、�？顚Ｓ玫脑瓌t，由區(qū)物業(yè)主管部門具體負責維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關的管理工作，統(tǒng)一核算到戶、計息到戶，并按規(guī)定建立健全相關的監(jiān)督檢查制度。小區(qū)的公共維修部位進行維修時，物業(yè)管理企業(yè)應提出申請，經(jīng)業(yè)主委員會通過、主管部門審批后方可使用。有關部門要進一步加強對公共維修基金的有效監(jiān)督，加大對挪用基金現(xiàn)象的查處力度，對挪用物業(yè)公共維修基金的行為進行嚴厲處罰，情節(jié)嚴重的，依法追究有關責任人的刑事責任，切實保障公共維修基金的正當使用，取之于業(yè)主，用之于業(yè)主，防止產(chǎn)生不必要的社會糾紛。
以上是關于嘉定區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調(diào)研報告。由于本次物業(yè)管理綜合情況調(diào)查活動時間短，而物業(yè)管理內(nèi)容多、涉及面廣，加上我們調(diào)查小組的思想認識和業(yè)務水平有限，調(diào)研的深度和廣度都存在著局限性，因此本報告中難免會存在著不妥之處，為此懇請大家批評指正。
本次調(diào)查工作，我們得到了區(qū)房地局、廣廈、明達、磊成、萬涓、葉城等物業(yè)公司和部分社區(qū)居委會積極配合及基層群眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。
小區(qū)物業(yè)情況報告10
物業(yè)管理是城市管理和社會建設沖突集中體現(xiàn)的領域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。為進一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務進行調(diào)研，在引導業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務消費觀念，引導物業(yè)服務企業(yè)依法經(jīng)營、公正競爭、合理收費，如何進一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。
一、基本狀況
我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產(chǎn)業(yè)，通過近十年的進展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題�？傮w看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理掩蓋率達到80%，新建商品房的物業(yè)管理掩蓋率達到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務公司尚無，注冊二級資質(zhì)較多。全部小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務水平很難得到一個質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標準不高，收繳率低，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的沖突因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)進展的主要因素。
二、存在的主要問題
1、物業(yè)服務公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速進展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，進展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務社會資源鋪張，效率低、效益差。假如形成規(guī)模效應，則可降低成本，提高效率。
2、市場化運作機制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準入機制。物業(yè)服務企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未削減物管企業(yè)的服務成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱，應交的物業(yè)費也收不上來，據(jù)統(tǒng)計，收取物業(yè)管理費達到90%以上，已經(jīng)是特別不錯的狀態(tài)了。導致很多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，很多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。
3、物業(yè)服務費收取難。主要表現(xiàn)在：
一是一些服務人員責任心不強,服務質(zhì)量差,服務不到位，導致住戶有看法而拒絕繳費。
二是住戶無力繳費。如安置房、經(jīng)濟適用房，業(yè)主許多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。
三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉嫁給物業(yè)服務企業(yè),成為住戶不繳費的借口。
四是由于業(yè)主自身的緣由，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等緣由致使繳費不準時等。
五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)供應的隱性服務被忽視。不少業(yè)主認為，交了那么多的物業(yè)管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司供應了許多服務，但由于服務本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。
六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標準，而未比較物業(yè)服務質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務費表示抗拒。特殊是對停車收費及車庫及貯存間、雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取沖突大。由于各種因素有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。
七是不少小區(qū)的業(yè)主認為物業(yè)管理公司的收費不透亮 、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。
八是業(yè)主認為物業(yè)管理公司的服務與收費質(zhì)價不符。在實際物業(yè)管理工作中，也的確存在物業(yè)管理公司服務不到位、服務態(tài)度不好、修理不準時、收費不規(guī)范等狀況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務不滿足，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生看法，因而拒交物業(yè)管理費。
九是當物價部門依據(jù)經(jīng)濟進展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務水平提高等狀況，對物業(yè)收費標準作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標準交費。由于物業(yè)費收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區(qū)設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司埋怨收不足費而無法服務，業(yè)主埋怨服務低劣而不愿交費的怪圈。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準不透亮 、違反規(guī)定亂收費，始終位居各類價格舉報問題的前三位。
4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種沖突會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負責，但房屋性質(zhì)轉變卻由建管辦監(jiān)管，責任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。
5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)全部小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往不清晰自己可享受那些服務內(nèi)容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使得部分物業(yè)服務企業(yè)帶有肯定的隨便性，少服務、服務不到位現(xiàn)象時有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)收費原則，對此業(yè)辦法見，對物業(yè)管理的有償服務產(chǎn)生疑問，影響小區(qū)的正常管理運作。
6、業(yè)主的消費觀念有待轉變。部分業(yè)主物業(yè)服務的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的熟悉需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業(yè)主不是樂觀通過司法、行政手段解決，而是選擇隨便拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴厲 性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設施設備的運行修理養(yǎng)護等服務性開支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務，這對繳費的業(yè)主是不公正的。長此進展，不繳費的業(yè)主可能會越來越多，最終導致物業(yè)管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。
三、對加強完善物業(yè)服務收費管理的看法和建議
１、走強強聯(lián)合之路。制造條件，樂觀鼓舞物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓舞有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務的企業(yè)，在政策上賜予扶持和優(yōu)待。
2、完善物業(yè)管理的市場準入機制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強物業(yè)管理市場整頓，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深化社區(qū)，加強日常巡查，對修理不準時、服務不到位、收費不規(guī)范的行為予以嚴厲 查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要連續(xù)加強物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設，強化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務培訓等工作措施，促進我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。
3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規(guī)劃立項開頭，物業(yè)管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設企業(yè)接受，為后期物業(yè)打下堅實的基礎。建立物業(yè)服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業(yè)服務收費標準，規(guī)定在向物價部門申報前期物業(yè)收費標準后方可售房，以削減不必要的沖突。在物業(yè)管理企業(yè)在引導業(yè)主理性維權的同時，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設質(zhì)量和配套設施設備的齊全及有效修理養(yǎng)護。
4、完善細化收費標準。建議盡快討論制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務費指導價格體系，細化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應物業(yè)企業(yè)應達到的詳細標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯修理、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、貯存間是否要交物業(yè)服務費等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業(yè)管理服務向市場化、專業(yè)化方向進展，必需遵循公開、公正，誠懇信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費沖突凸現(xiàn)，商品房沖突相對平穩(wěn)的特點，實行分類指導方法，做到公開合理、質(zhì)價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域實行同一收費標準。
5、應制定房屋公共修理基金的提取使用程序。按有關條例規(guī)定：當確需使用房屋公共修理基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共修理基金。但實際上，假如修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的修理費用沒有專業(yè)機構對其作鑒定和監(jiān)督其使用，簡單讓房屋公共修理基金造成不法利用。隨著大量房屋開頭進入修理期，當房屋需修理，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共修理基金從未提取過。
6、簡化催繳物業(yè)費法律程序。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，現(xiàn)行方法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡潔措施或程序。
7、妥當協(xié)調(diào)解決有關問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不供應垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業(yè)企業(yè)擔當，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未供應相應服務，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應擔當3元/月、戶的垃圾處理費。
8、加大宣揚力度引導人們正確的物業(yè)消費觀念。物業(yè)管理公司本身要留意加強物業(yè)管理水平，提高自身的'服務質(zhì)量。規(guī)范管理，提高服務水平，加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣揚和引導，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務消費觀”，有效避開收費難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容，提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實質(zhì)上是一種服務型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償供應向有償型的商品供應方面轉化。
9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推動物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。
10、進一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執(zhí)行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營力量，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通溝通，達成共識。二是不斷提高服務質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務項目。將每一項服務工作的程序都規(guī)范化，編制成詳細的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培育和造就高素養(yǎng)的服務團隊。物業(yè)服務企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓的同時更應當注意個人素養(yǎng)方面的培訓。四是物業(yè)服務公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機制。
11、建立物業(yè)管理沖突糾紛調(diào)處新機制。探究建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機制。將業(yè)主自治機構的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應當自覺接受社區(qū)居委會領導，參與社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參與業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間消失的各種沖突和糾紛，社區(qū)居委會應當主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應當予以幫助。建議將物業(yè)沖突糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和準時處理侵害居民合法權益的大事。
12、恢復物業(yè)小區(qū)服務收費年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計商價字（20xx）975號《關于物業(yè)管理服務收費有關問題的補充看法》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”�；謴臀飿I(yè)服務收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。
13、盡快修改、細化物業(yè)管理有關規(guī)定�！督魇∥飿I(yè)服務收費管理方法》和《吉安市物業(yè)服務收費管理實施細則》已經(jīng)不能適應當前經(jīng)濟增長、社會進步和物業(yè)管理進展的客觀要求，修改物業(yè)服務收費管理方法成為迫切需求，有關部門應樂觀協(xié)作，共同推動新的物業(yè)服務收費管理方法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務收費管理方法應能充分考慮其可操作性、科學性、合理性和有效指導性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標準、服務內(nèi)容、定價方式、收費方式等方面進行細化，進一步明確物業(yè)服務成本構成和服務內(nèi)容，定價方式上汲取其他城市的閱歷，實行菜單式計費方式，讓業(yè)主明明白白消費，物業(yè)企業(yè)清清晰楚服務。
小區(qū)物業(yè)情況報告11
為推動我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，縣人大常委會決定對縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專題調(diào)研，并將此項工作列入常委會20xx年工作要點。調(diào)研組自7月份起，利用大約三個月的時間，通過深入各住宅小區(qū)實地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發(fā)放調(diào)查問卷、走訪群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見、赴xx西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況，分析現(xiàn)狀，查找問題，學習借鑒先進經(jīng)驗，認真研究對策和建議，圓滿完成了調(diào)研工作任務。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
1、住宅小區(qū)的基本情況
根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況，本次實際調(diào)研居民住宅小區(qū)54個，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬人。據(jù)不完全統(tǒng)計，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區(qū)的入住人口將近到30000人。占到城區(qū)居住人口近50%。
分析我縣住宅小區(qū)的基本情況，主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：
�。ㄒ唬┳≌再|(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價出售，住戶沒有完整的產(chǎn)權。如1993年建成的文筆小區(qū)。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配，住戶沒有取得產(chǎn)權證，目前多數(shù)已經(jīng)轉手。這類小區(qū)有40個，占到小區(qū)總數(shù)的74%，但規(guī)模都比較小，多在30戶左右；三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權房，多處在新城區(qū)，一般規(guī)模也比較小，多自建自管；五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。
�。ǘ┙ㄔO標準不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房，逐步發(fā)展到現(xiàn)在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力墻結構等。配套設施建設方面，有只有主體住宅，沒有任何公用建筑小區(qū)（如電信住宅樓）；大多數(shù)配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等各種情況比較普遍；比較來說，寶鄉(xiāng)大廈、龍輝小區(qū)配套設施較好。
（三）規(guī)模差別較大。調(diào)研的54個小區(qū)中，大的有龍輝小區(qū)559套，幸福小區(qū)三個區(qū)650套，小的有煙草小區(qū)僅8套。其中，20戶以下的小區(qū)有14個，21-50戶的有19個，51-100有14個，100-200戶的有5個，500戶以上的2個。
�。ㄋ模┡f住宅多且分散。調(diào)研的54個小區(qū)中，20xx年以前建成的小區(qū)占到35個，大約占到65%，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區(qū)在內(nèi)，大多建設標準較低，多為磚混結構房。
2、物業(yè)管理的基本情況
�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開展服務業(yè)務的有4家，服務小區(qū)6個，占小區(qū)總數(shù)的10%，住宅877套，占總住宅數(shù)量的22%；目前還沒有一家企業(yè)具有相應從業(yè)資質(zhì)。
�。ǘI(yè)主大會及業(yè)主員會成立情況
目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有2家，分別為幸福小區(qū)、寶鄉(xiāng)大廈，但都沒有召開業(yè)主大會，通過逐戶上門認字、打電話征求意見等形式產(chǎn)生，目前都還沒有步入工作的正軌。
（三）小區(qū)的物業(yè)管理情況
調(diào)研的54個小區(qū)中，有3個由住建局的下屬物業(yè)服務部門管理，基本屬行政化管理，有29個小區(qū)由建設單位負責管理。物業(yè)機構管理的有14個小區(qū)，業(yè)主自治的有8個。建管不分，物業(yè)服務從屬于建設單位，沒有工程驗收的圖紙及相關資料，對小區(qū)工程建設的基本情況全然不知；服務項目少，大多數(shù)物業(yè)服務只負責打掃衛(wèi)生和看大門，好一點的小區(qū)有保安服務和維修服務，服務質(zhì)量相對都比較差，服務制度落實不到位，沒有明確的服務標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。
二、存在的主要問題
調(diào)研組認為，我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規(guī)范，不能健康有序地運行。存在的突出問題主要有以下幾個方面：
1、工程建設的遺留問題
小區(qū)工程建設的遺留問題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運行的最大難題。一是許多小區(qū)建設手續(xù)不完善，住戶入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權證；二是工程質(zhì)量把關不嚴，房屋在質(zhì)保期內(nèi)就出現(xiàn)一些質(zhì)量問題，比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴重等現(xiàn)象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門前地下室還是個大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規(guī)劃建設公共建筑和共用設施，如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設施、物業(yè)用房等。這些問題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會轉假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化。
2、歷史原因形成的問題
一是政府于早期建設住宅小區(qū)，劃拔土地、定價出售，按照現(xiàn)行政策，住戶沒有完整的產(chǎn)權，不能辦理房屋產(chǎn)權證，出現(xiàn)屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責任權利不清，無法解決。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權，沒有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區(qū)屬政府定價出售，專項維修基金至今沒有著落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時條件限制，規(guī)劃、建設、用地等方面不夠規(guī)范，配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房，加之房屋年久失修，遺留問題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經(jīng)撤并，由住戶自管。這類舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上，已成為廣大住戶反映強烈的熱點和難點。
3、專項維修基金收繳不到位
調(diào)研的54個小區(qū)中，僅有7個小區(qū)收繳了專項維修基金，僅占13%。收繳標準不統(tǒng)一，有按房價2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問題已嚴重影響到住戶的正常生活，維修資金沒有著落。由政府建設的文筆小區(qū)和政府定價出售的幸福小區(qū)目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項維修基金的7小區(qū)，只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專戶。
4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴重滯后
通過當工商注冊的僅7家，掛靠服務的1家，都沒有取得相應的服務資質(zhì)；物業(yè)服務人員素質(zhì)偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規(guī)的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10％。
5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營活動不規(guī)范
部分建設單位、開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務作為照顧自己親友就業(yè)的一個途徑，把物業(yè)服務變成了管理，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個小區(qū)中，只有不到10個是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運行無形中加大了物業(yè)服務企業(yè)的數(shù)量，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務項目少，服務費標準低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環(huán)機制無法建立。部分單位建設小區(qū)，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點報酬，有的是義務服務。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡單認為物業(yè)服務就是看大門、打掃衛(wèi)生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，有的小區(qū)住戶反映有時幾天也看不打掃人員，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。調(diào)研的54個小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)都沒有工程驗收的圖紙和相關資料，對小區(qū)建設的.基本情況不清，大多小區(qū)沒有制定物業(yè)管理活動的相關制度或公約，少有的部分也得不落實。
6、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作機制尚未形成
業(yè)主對物業(yè)管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關系。調(diào)研統(tǒng)計，有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點，對物管企業(yè)的服務要求往往會超出合理范圍。例如：在調(diào)查中，各個小區(qū)反映最多的頂層住戶出現(xiàn)樓頂漏水的問題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時，往往會采取拒交物業(yè)費的方式來處理。有些業(yè)主認為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。
召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會困難，業(yè)主委員會發(fā)展極度滯后。住房對業(yè)主大會缺乏認識，不愿意參加業(yè)主委員會，全縣成立業(yè)主委員會的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個，都是在相關部門確定好候選人之后通過上門簽字，打電話征求意見的方式產(chǎn)生。政府部門的宣傳教育和指導工作做的不夠。
三、意見和建議
針對物業(yè)管理中存在的突出問題，為了進一步加強我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調(diào)研組提出如下意見與建議：
1、加強居民住宅小區(qū)的工程建設管理
工程建設的遺留問題是物業(yè)管理工作的源頭問題，相關職能部門要認真落實工程建設的各項監(jiān)管措施，要按照物業(yè)管理相關法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、對車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容；工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關；組織驗收，應將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內(nèi)容；要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。
2、加強對小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督
一是督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前選聘物業(yè)管理服務企業(yè)，制定臨時管理規(guī)約并將之明示房屋買受人；二是嚴格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門與居委會相互配合，形成合力加大執(zhí)法力度，及時查處物業(yè)服務違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為；四是加大調(diào)處力度，及時化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權益。
3、要強化對物業(yè)管理工作的指導
一是要主動介入，認真分析研究當前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導、幫助的力度，促進業(yè)主大會召開，業(yè)主委員會建立并有效開展工作，促進規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進展；二是加強物業(yè)服務企業(yè)的培育扶持，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務從業(yè)人員的崗前培訓，條件成熟時可以組織其成立行業(yè)協(xié)會，為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。
按享受服務的等級收費機制沒有建立。區(qū)的物管運行成本不同、服務標準不同，收費標準自然不同，但現(xiàn)在的情況是各個小區(qū)之間互相參照，無論何種服務質(zhì)量收取標準相差無己。
二是要加強引導，盡快形成以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定的收費體系，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，促進物業(yè)服務健康運行。積極探索市場化運行的物業(yè)管理新機制，真正實現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點，宜選擇部分條件較好的小區(qū)，如龍輝小區(qū)，寶鄉(xiāng)大廈、幸福小區(qū)，先行搞好試點，逐步推行。
4、要健全物業(yè)管理體制機制
首先，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，加強物業(yè)管理隊伍組織建設，配備專職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會等在日常物業(yè)管理活動中的優(yōu)勢作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項制度，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機制，確保物業(yè)管理工作健康運行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)，全面、及時、準確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)主委員會情況等內(nèi)容，為提高物業(yè)管理服務水平打下一個良好的基礎。
5、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教
縣政府及相關職能部門要運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》等法規(guī)的宣傳活動，強化對政府部門相關工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務；增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務合同是物業(yè)管理服務的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行應盡的義務。
6、要規(guī)范物業(yè)管理服務行為
物業(yè)管理服務企業(yè)要樹立質(zhì)量意識，規(guī)范管理、優(yōu)化服務，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務培訓，提高其專業(yè)素質(zhì)和服務水平。二是應當按規(guī)定實行明碼標價，統(tǒng)一收費，在其服務區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點，對物業(yè)管理企業(yè)、服務等級、服務內(nèi)容、收費項目、收費標準、收費依據(jù)、舉報電話等進行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費。三是要加強企業(yè)內(nèi)部管理，嚴格履行物業(yè)服務合同約定，為廣大業(yè)主提供相應服務并達到服務承諾標準，對業(yè)主和業(yè)委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位，共用設施進行查驗，以減少工程建設遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。
7、要強力落實專項維修資金的收繳工作
新近建成的小區(qū)條件較好，應嚴格督促落實，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動作用，如龍輝小區(qū)；對新開發(fā)的小區(qū)一定形成制度，確保落實；對政府及部門早其建設小區(qū)如文筆小區(qū)等，應盡快研究，加以解決。
8、要積極推進舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理
調(diào)動各方積極性，針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個進行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，促進其盡快開展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境�？芍窒刃袑讉�無物業(yè)管理小區(qū)進行新型管理工作機制的試點，通過總結經(jīng)驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。
小區(qū)物業(yè)情況報告12
根據(jù)縣環(huán)生態(tài)經(jīng)濟區(qū)建設規(guī)劃專題會議精神，圍繞環(huán)生態(tài)經(jīng)濟區(qū)建設規(guī)劃的對接工作，我局專門成立了工作組，指派了專人負責，認真疏理18個專項規(guī)劃，涉及我局的共有3個規(guī)劃，即新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，由省建設廳負責編寫；能源發(fā)展規(guī)劃，由省發(fā)改委編寫；新型工業(yè)化規(guī)劃，由省經(jīng)貿(mào)委負責編寫。為此，我局分別由局班子成員帶隊進行了對接專訪。主要做了下面幾項工作：
1、根據(jù)省建設廳提報“十二五”期間重點項目的精神，為更加貼近環(huán)生態(tài)經(jīng)濟區(qū)建設規(guī)劃，3月初，由局主要領導帶隊，規(guī)劃部門和重點項目建設人員組成工作組專門到省建設廳規(guī)劃處、村建處進行銜接，經(jīng)了解情況并結合實際，共提報了42個項目供省建設廳備選。
2、為使我縣新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃能符合省里規(guī)劃要求，同時讓我縣更多項目納入省專項規(guī)劃，4月2日，局主要領導陪同縣主要領導到省建設廳了解情況，并到相關處室作了專題匯報，就我縣縣城第五輪總體規(guī)劃修編和新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃融入的問題聽取省廳領導和專家的意見，根據(jù)省廳領導和專家的意見，目前已物色好縣新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的`規(guī)劃單位，正處于前期基礎資料的收集階段。
3、根據(jù)能源發(fā)展規(guī)劃由省發(fā)改委編寫，我縣已上報城市管道天然氣建設項目的情況，4月2日，由局分管領導陪同縣發(fā)改委的同志，到省發(fā)改委進行了對接。據(jù)悉，縣城管道天然氣建設項目，已申請列入20xx年中央投資計劃，5萬噸/日自來水項目已上報國家計劃，已列入今年投資計劃，鄉(xiāng)、鄉(xiāng)小城鎮(zhèn)自來水建設、縣城自來水管網(wǎng)改造將列入“十二五”規(guī)劃，縣鹽化工業(yè)城天然氣管道建設將列入“十二五”規(guī)劃，老城區(qū)污水管網(wǎng)及污水處理廠續(xù)建項目將列入今年投資計劃。
4、圍繞縣保障性住房安居工程項目，在確保廉租房500套，力爭廉租房800套，3月中旬，親自帶隊到省、市住房保障部門進行專題溝通。
下一步我局將從以下幾方面繼續(xù)做好工作：一是做深做細工作，密切跟蹤省相關單位的編制工作，確保我縣有項目進入相關規(guī)劃。二是加強同省建設廳及相關部門的聯(lián)系及時掌握信息，反饋情況。三是認真做項目的編撰和項目資料的準備工作，確保隨要隨給。
小區(qū)物業(yè)情況報告13
為推動我縣進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理，提升物業(yè)管理服務水平，滿足市民日益提高的居住質(zhì)量要求，根據(jù)學習實踐科學發(fā)展觀活動的要求，我局組成專題調(diào)研組，深入城區(qū)各住宅小區(qū)，認真開展物業(yè)管理工作調(diào)研�，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
一、我縣物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀
㈠小區(qū)以及物業(yè)管理的基本情況
調(diào)研結果顯示，我縣已有物業(yè)管理企業(yè)入駐的小區(qū)僅7個，基本上都是新建的住宅小區(qū)，面積約50萬平方米，戶數(shù)約5300戶，其余多為社區(qū)居委會管理或由住戶自請環(huán)衛(wèi)工清掃。已經(jīng)成立業(yè)主委員會的小區(qū)僅有2個，分別是“星光名庭”和“圳業(yè)太陽城”。
物業(yè)管理企業(yè)基本情況：目前，在我縣注冊的物業(yè)管理企業(yè)有3家，均為三級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);入駐我縣小區(qū)從事物業(yè)管理服務的企業(yè)有5家。
物業(yè)管理從業(yè)人員基本情況：全縣物業(yè)管理從業(yè)人員不到100人。其中持有各類上崗證的不到30人。
�、婢幼⌒^(qū)的特點
1、小區(qū)檔次差距大。從住宅小區(qū)配套設施方面看，既有新建的設施齊全、綠地率高的高標準小區(qū)，也有早期開發(fā)的設施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)。從物業(yè)管理費收繳率方面看，收繳率高的“麗景花城”達到90%，而收繳率低的桂楊新賢城只有40%。從物業(yè)管理服務收費標準方面看，有0.2元/月/平方米到0.4元/月/平方米不等。
2、小區(qū)遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我縣居住小區(qū)較為分散，遺留問題多。有的小區(qū)基礎設施差，配套不齊全;有的小區(qū)建設規(guī)模小，相關手續(xù)不完備;還有許多小區(qū)是敞開式的，給物業(yè)管理工作帶來一定難度。
二、存在的主要問題
1、房地產(chǎn)開發(fā)建設遺留問題成物業(yè)糾紛主因。在物業(yè)糾紛投訴中，有相當數(shù)量是業(yè)主投訴個別房地產(chǎn)開發(fā)建設遺留問題而引發(fā)的。有的開發(fā)商未嚴格按規(guī)范和規(guī)劃要求配套相應的公共建筑和共用設施，或將配套設施等共有產(chǎn)權挪作經(jīng)營使用。如綠化不到位、安防設施不到位、公共車棚(位)少、休閑公建設施少等。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務合同后，小區(qū)公共設施和部位施工監(jiān)管不到位。有的因工程施工質(zhì)量遺留問題至今難以解決。
2、物業(yè)行政管理體制尚未理順。承擔小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責的是縣房管局，但這只是一種行業(yè)指導性的工作，按照縣政府辦轉發(fā)的《關于明確物業(yè)管理職責分工的通知》的要求，相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會應設立物業(yè)管理專職人員，但我縣至今尚未落實到位。因此指導、監(jiān)督業(yè)主大會與業(yè)主委員會工作，以及對轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動的監(jiān)管等方面尚未發(fā)揮應有的作用。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。
3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難且運作不規(guī)范。一是部分小區(qū)開發(fā)期較長，小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域難以確定，造成業(yè)主大會遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業(yè)主參與意識不強，業(yè)主委員會組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些業(yè)主大會與業(yè)主委員會建立、運作不夠規(guī)范，管理機制不健全。目前我縣僅有的二個業(yè)主委員會均或多或少存在要求物業(yè)公司提供工作經(jīng)費的問題。五是有的業(yè)主委會成立之初比較迫切，而成立后遇到困難與矛盾就撒手不管，如太陽城業(yè)主委員會。
4、物業(yè)管理服務收費率低。造成收費難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限。三是業(yè)主反映的問題得不到及時解決，引發(fā)居民不滿情緒而影響交費。四是商住混合小區(qū)收費難，如太陽城小區(qū)。五是業(yè)主對物業(yè)管理服務的消費觀念尚未完全形成。
5、物業(yè)管理服務行為不規(guī)范。我縣對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓沒有跟上，普遍存在著聘用人員未取得相關物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務不規(guī)范、不到位、服務質(zhì)量差。
6、無物業(yè)管理住宅小區(qū)物業(yè)維護、管理問題日益突出。我縣上世紀八十年代末、九十年代初建造的住宅樓，當時受條件限制，在規(guī)劃、建設、用地等方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問題。這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理，基本是由社區(qū)居委會代管。這些住宅建筑所存在的諸多問題已成為廣大業(yè)主反映強烈的熱點、難點問題。
三、意見和建議
針對物業(yè)管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調(diào)研組提出如下意見與建議：
1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管�？h政府相關職能部門要從源頭上加強物業(yè)管理工作，認真落實各項監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是縣工商、建設等部門應廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制定物業(yè)管理服務合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務中的服務范疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是建設主管部門應按照物業(yè)管理相關法規(guī)規(guī)定，在房地產(chǎn)規(guī)劃設計圖紙審批時明確物業(yè)共有部位、共同設施使用功能，防止開發(fā)商、物業(yè)公司擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設施的所有權或使用權而引發(fā)矛盾糾紛。在組織驗收時，應配合有關單位將小區(qū)各類管道工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內(nèi)容。
2、要健全物業(yè)管理體制機制。首先，要按照“兩級政府、三級管理、四級網(wǎng)絡”物業(yè)管理體制要求，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)應設立物業(yè)管理工作機構，配備專職人員，加強鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會的物業(yè)管理隊伍組織建設。其次，要根據(jù)“條塊結合，屬地管理”的原則，進一步明確縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會的職責分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會對轄區(qū)日常物業(yè)管理活動的監(jiān)管作用。第三，要健全完善物業(yè)管理各項制度，建立縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會、房管等部門的綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。
3、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教。運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業(yè)管理條例》、《江西省物業(yè)管理條例》等法規(guī)的宣傳活動，強化對相關工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員和業(yè)主代表的教育培訓，促進基層行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職;促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務;增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的.事情，而且是需要全體業(yè)主和全社會共同關心支持的工作。
4、要強化物業(yè)管理指導監(jiān)督。一方面，縣政府職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會要主動介入，認真分析研究當前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導、幫助的力度，促進業(yè)主大會召開，業(yè)主委員會建立并有效開展工作。要加強對業(yè)主委員會的法律指導與日常監(jiān)管。對于業(yè)主委員會所需工作經(jīng)費，應指導其通過業(yè)主大會規(guī)約來收取，杜絕向物業(yè)公司直接索取的現(xiàn)象。另一方面，縣政府各相關職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會要各司其職，強化日常管理，加大執(zhí)法力度，及時查處物業(yè)服務違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為;加大調(diào)處力度，及時化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛，盡快解決業(yè)主反映強烈的問題。同時，還要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，降低甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權益。再一方面，要加強引導，盡快形成“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的收費體系，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)服務費的和諧氛圍。同時，按物業(yè)服務等級標準逐步提高我縣物業(yè)收費標準、提升物業(yè)管理檔次，積極探索市場化運行機制建設的新內(nèi)容，真正實現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。
5、要規(guī)范物業(yè)管理服務行為。物業(yè)管理服務企業(yè)要樹立質(zhì)量與品牌意識，從以下幾方面入手，規(guī)范管理、優(yōu)化服務，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務培訓，提高其專業(yè)素質(zhì)和服務水平。二是應當按規(guī)定實行明碼標價，統(tǒng)一采用收費標價牌形式，在其服務區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點，對物業(yè)管理企業(yè)、服務等級、服務內(nèi)容、收費項目、收費標準、收費依據(jù)、價格舉報電話等進行公示。同時，每月應在小區(qū)公告欄等醒目處公布一次當月由業(yè)主使用的公共水電費用分攤詳細情況、日常維護收支情況等，使廣大業(yè)主“明白消費”。三是要加強企業(yè)內(nèi)部管理，嚴格履行物業(yè)服務合同約定，為廣大業(yè)主提供相應服務并達到服務承諾標準，對業(yè)主和業(yè)委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位，共用設施進行查驗，以減少因開發(fā)商遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。
6、要積極推進舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理�？h政府應組織相關職能部門，調(diào)動各方積極性，針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其小區(qū)樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難以起步的情況，逐個進行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式，加快小區(qū)整治，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境�？芍窒刃袑讉�無物業(yè)管理小區(qū)進行新型管理工作機制的試點，通過總結經(jīng)驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。
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