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加強居住物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的調(diào)研報告 -調(diào)研報告
隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善,業(yè)主、使用人法制觀念的不斷增強,管理部門監(jiān)督管理力度不斷加強,居住小區(qū)違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區(qū)依然存在著擅自在天井、庭園、陽臺等部位搭建違法建筑物和構(gòu)筑物,擅自占用公共部位、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等現(xiàn)象,特別是一些高檔小區(qū)居民入住后,出現(xiàn)了比較嚴重的違法搭建情形,如有的業(yè)主、使用人擅自在房屋平臺搭建陽光屋,甚至加層、改建、擴建、開挖地下室,不但嚴重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃與和諧的環(huán)境,還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活,引發(fā)了不少矛盾糾紛。
一、華陽地區(qū)居住物業(yè)裝修存在的主要問題
近幾年,隨著房地產(chǎn)二、三級市場的活躍,高檔商品房住宅中二次裝修開始增多,由此各類違章行為和違章搭建時有發(fā)生,引起社會的重視,從房地辦目前所掌握的情況分析,主要有以下幾個特點:
(一)業(yè)主將原房屋從里到外徹底進行裝修或改建,改變了原始設(shè)計風(fēng)格,如外墻立面安裝玻璃幕墻,將承重墻拆除后重新擴建,底層門廳、平臺搭建成房間等等,違章面積在10~60M2不等。
(二)使用的裝飾材料比較高級、新穎,凡裝修過的房屋均超過原房屋設(shè)計標準,對小區(qū)環(huán)境影響相對較小,與周邊房屋的格局能基本保持一致。
(三)相鄰關(guān)系矛盾不特出,業(yè)主委員會一般也不直接干涉,只是對過分超出范圍的違章建筑反響較大。
(四)由于業(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主,物業(yè)公司較難直接進行勸阻,怕影響管理費的正常交付。
基于以上現(xiàn)狀從物業(yè)公司反映:認為政府管理部門處罰力度不夠,對違章戶的處罰達不到威懾作用,另外迫于管理費拖欠,只能勸阻,無法阻止施工,否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動。
然而作為搭建的業(yè)主卻認為:由于房屋設(shè)計在使用上不盡合理,且已陳舊,所以當新購房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時,往往請專業(yè)裝潢設(shè)計單位對房屋重新按個性化進行室內(nèi)布局,加之在經(jīng)濟上有支付能力,使上述違章行為時有發(fā)生,由于示范效應(yīng),對其他業(yè)主影響較大,有趨同傾向。
二、進一步加強物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的建議
(一)各物業(yè)管理公司應(yīng)當加強對住宅裝修的指導(dǎo)和監(jiān)督
1、加強規(guī)范裝修行為的宣傳和指導(dǎo)
物業(yè)管理公司應(yīng)當依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定和《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》或《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定,履行對業(yè)主裝修住宅的管理職責,并制訂《住宅裝修須知》,配備相關(guān)的專業(yè)人員,加強對業(yè)主裝修住宅的宣傳、指導(dǎo)和監(jiān)督。
指導(dǎo)物業(yè)管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業(yè)小區(qū)內(nèi)一并公告。同時,把《住宅裝修須知》送達物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)待裝修的業(yè)主或使用人并簽收。
2、加強住宅裝修前的管理
要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時,必須告知《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調(diào)室外機和安裝防盜設(shè)施等注意事項。
業(yè)主或使用人在裝修住宅前,要求其將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容(包括住宅裝修設(shè)計圖、施工方案)等書面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時出入證等手續(xù)。
要求物業(yè)管理公司對業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設(shè)計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見。
為加強對施工單位裝修行為的管理,物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。
3、加強對住宅裝修活動的日常巡視和監(jiān)督
物業(yè)管理公司應(yīng)當明確由專人負責對住宅裝修活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。當有業(yè)主或使用人已入住的,應(yīng)當督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時間,晚間18:00時至次日上午8:00時和節(jié)假日,不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴重噪聲的施工。
物業(yè)管理公司對進入小區(qū)的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結(jié)構(gòu)等隱蔽工程的,每天應(yīng)當加強現(xiàn)場巡視和檢查(包括節(jié)假日)并做好記錄,發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象,應(yīng)當及時采取有效措施進行勸阻、制止并督促改正。
對損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位,物業(yè)管理公司應(yīng)當及時告知業(yè)主委員會并報告相關(guān)行政管理部門依法處理。同時,物業(yè)管理公司應(yīng)當責成違規(guī)裝修的施工人員停止施工。
4、加強知法、守法和履約意識
物業(yè)管理公司應(yīng)當督促業(yè)主或使用人遵守《條例》等相關(guān)規(guī)定、遵守《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定。
物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議》的,應(yīng)當督促其履行《協(xié)議》。在住宅裝修施工完成后,物業(yè)管理公司應(yīng)當及時收回小區(qū)臨時出 入證。對造成房屋和設(shè)施設(shè)備損壞的,物業(yè)管理公司應(yīng)當責成責任人及時進行修賠。
物業(yè)管理公司對住宅裝修單位的違約行為,可依據(jù)《協(xié)議》的約定,直接向人民法院提起民事訴訟。
在未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū),業(yè)主或使用人違法裝修經(jīng)勸阻。制止無效的,房產(chǎn)開發(fā)商或相關(guān)業(yè)主或使用人可依據(jù)《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定,直接向人民法院提起民事訴訟。
。ǘI(yè)主委員會應(yīng)當發(fā)揮自治管理作用
業(yè)主委員會應(yīng)當經(jīng)常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)狀況,督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關(guān)的法規(guī)和約定,及時調(diào)解裝修不當 引起的相鄰糾紛,對業(yè)主或使用人違法行為進行勸阻、制止并督促其整改。
對業(yè)主或使用人違反《業(yè)主公約》勸阻無效的,經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過,業(yè)主委員會可向人民法院提起民事訴訟。
(三)各區(qū)縣房地局應(yīng)當加強對違法裝修的行政執(zhí)法
區(qū)房地局不斷完善行政執(zhí)法工作程序。對物業(yè)管理公司不履行法定管理服務(wù)和義務(wù)等行為,應(yīng)當根據(jù)《條例》和《規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定責令其改正,并可處相應(yīng)的罰款。對物業(yè)管理公司違反《條例》和《規(guī)定》情節(jié)嚴重的,區(qū)縣房地局可作出降低資質(zhì)等級的處罰,直至吊銷資質(zhì)證書。
區(qū)縣房地局接到對業(yè)主或使用人違法裝修的投訴,應(yīng)當及時受理、立案并到現(xiàn)場調(diào)查、取證。核實,經(jīng)核查屬實的,根據(jù)《條例》的相關(guān)規(guī)定,責令其限期改正,可并處相應(yīng)的罰款。
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