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紅山稅務(wù)分局集體土地開發(fā)建設(shè)調(diào)查 -調(diào)查報告
紅山稅務(wù)分局集體土地開發(fā)建設(shè)調(diào)查
根據(jù)市局工作布置,為進一步調(diào)查了解紅山地區(qū)集體土地開發(fā)建設(shè)情況和納稅情況,我局于2004年11月對全區(qū)范圍內(nèi)自1997年立項的集體土地開發(fā)項目進行了全面調(diào)查.現(xiàn)將調(diào)查主要情況匯報如下:
一、調(diào)查總體情況:
經(jīng)調(diào)查,全區(qū)自1997年立項的集體土地開發(fā)項目21個,截止調(diào)查結(jié)束工程已完工13個,計劃投資額200072萬元,已實際完成投資額220692萬元,實際占地面積和實際建筑面積分別為1205798.4平方米、1523972.88平方米,截止調(diào)查結(jié)束已銷售面積577519.87平方米,實現(xiàn)銷售收入65643.65萬元,其中6個項目已申報納稅1752.29萬元。
二、具體調(diào)查內(nèi)容:
1、開發(fā)形式:主要開發(fā)形式以村鎮(zhèn)或村鎮(zhèn)成立的開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)為主,其中村鎮(zhèn)委托外來開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目有6個.
2、開發(fā)項目的審批情況：集體土地開發(fā)均通過區(qū)計劃與經(jīng)濟委員會批準，項目主要是“農(nóng)民中心村復建房”、“××項目配套生活區(qū)”、“××項目配套設(shè)施”以及“農(nóng)村老師集資建房”名義立項。
3、開發(fā)項目的土地來源，經(jīng)調(diào)查，調(diào)查的21個項目大部分是集體土地，其中八卦洲有69畝地塊為二橋拆遷安置的國有土地，其他均為集體土地開發(fā)建設(shè)，未按規(guī)定征為國有。根據(jù)南京市集體土地房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題處置工作小組2004年4號文件規(guī)定，紅山區(qū)部分通過審查2個項目，整體通過審查10個項目，可以補辦規(guī)劃手續(xù)。
4、房屋銷售對象：經(jīng)調(diào)查，目前調(diào)查21個項目，立項以安置本地農(nóng)民為主，目前從實際情況來看，銷售對象均有非當?shù)剞r(nóng)民，非當?shù)剞r(nóng)民銷售大約占60%，有的項目銷售對象都是非當?shù)剞r(nóng)民。
5、開發(fā)單位資質(zhì)：經(jīng)調(diào)查，具體開發(fā)單位具備開發(fā)資質(zhì)的有5個項目，其余均是以村鎮(zhèn)或村鎮(zhèn)企業(yè)名義開發(fā)建設(shè)，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。
6、領(lǐng)取銷售許可證情況：目前21個項目均未領(lǐng)取銷售許可證。
7、能否辦理土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證。目前根據(jù)南京市集體土地房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題處置工作小組2004年4號文件規(guī)定，紅山區(qū)部分通過審查2個項目，整體通過審查10個項目，可以補辦規(guī)劃手續(xù)，補辦手續(xù)后可以為購房者辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證，其他項目無法辦理“兩證”。
8、銷售收入和申報納稅情況。目前21個項目已實現(xiàn)銷售收入65643.65萬元，已申報銷售收入35045.8萬元，繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅1752.29萬元。
三、集體土地開發(fā)特點及存在問題
1、項目手續(xù)不規(guī)范，屬非法占地、非法開發(fā)。
所有21個項目，均以““農(nóng)民中心村復建房”、“××項目配套生活區(qū)”、“××項目配套設(shè)施”以及“農(nóng)村老師集資建房”等名義，在區(qū)計經(jīng)委立項。而實際使用用途中，真正的農(nóng)民復建房僅占40%左右，其余均對外銷售。由于未取得合法用地手續(xù)，近幾年來受到市國土部門的多次整改通知和處罰。
2、所謂“商品房”無合法證件。由于未取得合法手續(xù)，開發(fā)項目無《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，因此無法辦理“國有土地使用權(quán)證”和“房屋產(chǎn)權(quán)證”。
3、占用土地和實際建筑面積均超過實際批準面積。
21個項目經(jīng)區(qū)計經(jīng)委批準的用地面積為119.83萬平方米，實際用地面積120.58平方米；批準建筑面積141.13萬平方米，實際建筑面積152.40萬平方米。
4、建設(shè)規(guī)模巨大。
最大的“興都花園”占地65萬平方米、建筑面積80萬平方米，建設(shè)期從1997年一直到2005年跨越8個年頭，其次是“金山花苑”和“沁苑山莊”分別占地15萬平方米、建筑面積23萬平方米。
5、資金來源多渠道。
由于村委會只是農(nóng)村自治組織，沒有大量的資金投入開發(fā)。因此大多采用吸收社會游資進行開發(fā)。主要形式有三種：一是由村委會組織項目“指揮部”，開發(fā)收益由行政村享有，通過由項目建筑單位墊資建設(shè)的方式，待房屋售出后再支付建筑施工有關(guān)款項并給予一定的利息補償，如萬壽村的“沁苑山莊”和“金山花苑”；二是將土地賣給有資金實力的企業(yè)或個人，如“萬豐苑”收取土地款675萬元，“萬壽商貿(mào)中心”收取土地款240萬元；三是有行政村部分干部投資成立一個經(jīng)營實體，由該實體承包開發(fā)，如“興都花園”由興衛(wèi)村的干部和其他投資人共7人，投資成立“南京海派商貿(mào)有限責任公司”，上繳興衛(wèi)村3.11億元取得65萬平方米的開發(fā)權(quán)。
6、稅收收入流失嚴重。
以上21個項目，僅有6個項目按預(yù)收房款申報繳納營業(yè)稅，其他項目均未繳納任何稅收。以目前已收房款65643.65萬元計算，少繳營業(yè)稅1529.89萬元。根據(jù)南京市集體土地房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題處置工作小組2004年4號文件規(guī)定，紅山區(qū)部分或整體通過審查12個項目，如通過補辦手續(xù)，應(yīng)繳納營業(yè)稅為56180×5%=2809萬元。
四、有關(guān)稅收征管的建議
根據(jù)以上調(diào)查情況，我們認為：
1、從這些集體土地建房后對外銷售的行為來看，不管其行為是否符合《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等法律規(guī)范，其行為完全符合《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的 “銷售不動產(chǎn)”的“銷售建筑物及其土地附著物”的征稅范圍。應(yīng)當征收營業(yè)稅。
2、從納稅主體看，銷售不動產(chǎn)的主體是企業(yè)（如“南京海派商貿(mào)有限責任公司”等）或經(jīng)濟組織（如“萬壽村委會”）。這些經(jīng)濟實體發(fā)生應(yīng)稅行為，獲得應(yīng)稅收入，當然成為納稅人。
3、從課稅對象看，該建筑物的不合法性沒有影響其對外出售而獲取經(jīng)濟利益，因此，對納稅主體銷售不合法的建筑物而獲取的經(jīng)濟收入征稅，也沒有改變其是否符合其他法律規(guī)范的性質(zhì)。
因此，我們建議對該行為應(yīng)該征稅，不僅應(yīng)征收“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅，而且應(yīng)加強企業(yè)所得稅的征管（企業(yè)應(yīng)在機構(gòu)所在地繳納）。
以上情況，特此匯報。
紅山稅務(wù)分局
2004年11月15日
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