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房地產(chǎn)業(yè)地方稅收發(fā)展趨勢探析報(bào)告范文
一、近年來我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r
近年來，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢。房地產(chǎn)業(yè)的崛起直接帶來了地方稅收的高速增長和地方財(cái)力的迅速壯大。首先，房地產(chǎn)業(yè)是地稅增收的重要支撐。數(shù)據(jù)表明，尤其是20xx年和20xx年，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的稅收，不僅總量大，占地方稅收比重高，而且增長速度快，對地方稅收增收貢獻(xiàn)大。20xx年，房地產(chǎn)稅收總量為1739萬元，占地方稅收的比重為15。5%；20xx年，房地產(chǎn)稅收總量為2621萬元，比上年同期增長50。7%，占地方稅收的比重為19。3%，對地方稅收增收的貢獻(xiàn)率為37。9%，拉動(dòng)地方稅收增長7。9個(gè)百分點(diǎn)；20xx年，房地產(chǎn)稅收總量為4499萬元，比上年同期增長71。7%，占地方稅收的比重為27。4%，對地方稅收增收的貢獻(xiàn)率為65。3%，拉動(dòng)地方稅收增長13。8個(gè)百分點(diǎn)。其次，房地產(chǎn)業(yè)是財(cái)力壯大的重要來源。
近三年，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)上繳地方稅收8859萬元，占中心城區(qū)一般預(yù)算收入的比重為17。5%，稅收年均增幅達(dá)60。9%，高于一般預(yù)算收入年均增幅34。1個(gè)百分點(diǎn)。最后，房地產(chǎn)業(yè)是社會發(fā)展的重要力量。房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，推動(dòng)眾多產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提供大量就業(yè)崗位，刺激居民相關(guān)消費(fèi)。一般估算，房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)50多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門、幾百種產(chǎn)品和服務(wù)。市我房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也帶來了其它行業(yè)特別是建筑業(yè)地方稅收的增收。
二、存在的機(jī)遇與挑戰(zhàn)
房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r如何，不僅影響到房地產(chǎn)業(yè)稅收，還將影響到相關(guān)產(chǎn)業(yè)稅收，進(jìn)而影響到整個(gè)地方稅收和地方財(cái)政收入�！痢林行某菂^(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以說是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。
�。ㄒ唬痢林行某菂^(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)遇
一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級。經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為：人均gdp超過1000美元時(shí)，人們消費(fèi)結(jié)構(gòu)將發(fā)生升級，由重視衣、食消費(fèi)轉(zhuǎn)向謀求住、行條件改善。世界銀行研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)人均gdp在300美元至1000美元時(shí)，住宅的建設(shè)與消費(fèi)進(jìn)入快速增長階段，并持續(xù)到人均gdp達(dá)到8000美元左右。世界各國的經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一個(gè)國家（地區(qū)）的城市化率達(dá)到30％以后，城市化進(jìn)程將大大加快，直到城市化率達(dá)到70％左右逐步穩(wěn)定下來。20xx年，我市人均gdp達(dá)到840美元，城市化率達(dá)到32。5％。我市“十一五”規(guī)劃綱要顯示：到20xx年人均gdp達(dá)到1580美元，城市化率達(dá)到40％。由此看來，“十一五”時(shí)期，我市正處于消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨一個(gè)持續(xù)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)稅收也將隨之加速增長。
二是人氣聚集帶來住房需求劇增。到20xx年，文秘雜燴網(wǎng)××城鎮(zhèn)人均住房使用面積將達(dá)到30㎡，××中心城區(qū)常住人口將達(dá)到40萬人。而20xx年，××中心城區(qū)常住人口為28。4萬人，城鎮(zhèn)人均住房使用面積為26。98㎡，××中心城區(qū)20xx年比20xx年凈增人口11。6萬人，城鎮(zhèn)人均住房使用面積增加3。02㎡，由此計(jì)算，到“十一五”時(shí)期，中心城區(qū)新增人口住房需求和原住人口改善居住條件兩項(xiàng)住房需求量為433。8萬㎡。若將城市改造中的拆遷安置需求和投機(jī)性的投資需求加以考慮，房地產(chǎn)市場的需求量將更加可觀�？梢姡痢林行某菂^(qū)商品房市場需求量潛力巨大，蘊(yùn)含著巨大的地方稅源。
三是房價(jià)上升帶來利潤空間擴(kuò)大。房價(jià)是否合理，我們通�？梢允褂谩胺績r(jià)收入比”這一指標(biāo)進(jìn)行測算。房價(jià)收入比是指購買一套住宅所需支出的價(jià)費(fèi)與當(dāng)?shù)匾粋�(gè)家庭全體成員年收入之比，當(dāng)房價(jià)收入比在6倍以上時(shí)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為房價(jià)過高，存在“泡沫”。據(jù)了解，歐美等發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入比為3—6倍，發(fā)展中國家要高些，一般為4—7倍。20xx年××城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8230元，平均每戶人口數(shù)為3。35人，每戶城鎮(zhèn)家庭的年收入為27570元。按“十一五”時(shí)期人均住房使用面積26。98㎡計(jì)算，每戶城鎮(zhèn)居民的住房建筑面積約為120㎡，如商品房銷售價(jià)格1252元/㎡，則一套面積120㎡住房的購房款約為15萬元，是一個(gè)家庭年收入的5。4倍�？梢姡痢林行某菂^(qū)房價(jià)還有一定上漲空間，房地產(chǎn)企業(yè)還有更多利潤空間，由此也將促進(jìn)房地產(chǎn)稅收的增長。
（二）××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)
挑戰(zhàn)之一：國家宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨著國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的加強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)必將趨緩，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必將受到抑制。雖然目前還很難判斷國家的宏觀調(diào)控能否產(chǎn)生長期效應(yīng)，但是房地產(chǎn)開發(fā)投資方面的即期效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。20xx年××中心城區(qū)固定資產(chǎn)投資額為202672萬元，同比增長10。5％，但房地產(chǎn)投資額僅為62452萬元，同比下降8。9％，房地產(chǎn)投資的增幅相對于城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的增幅出現(xiàn)萎縮。由于受國家宏觀政策調(diào)控影響，投資規(guī)模萎縮，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)難以做大。
挑戰(zhàn)之二：經(jīng)濟(jì)規(guī)律作用，擴(kuò)散房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)具有地域特性，其發(fā)展規(guī)律是先集中在中心城區(qū)，特別是交通便利、土地價(jià)格相對較低的地方，然后隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大和土地價(jià)格不斷上漲，逐步向土地價(jià)格較低的周邊縣市擴(kuò)散�！痢练康禺a(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了由中心城區(qū)向周邊縣市擴(kuò)散的趨勢：近三年來，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收逐年在下降，而周邊縣市房地產(chǎn)業(yè)稅收在逐年上升（具體見附表）。由于房地產(chǎn)投資具有這種獨(dú)特的擴(kuò)散性，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)不能像其它產(chǎn)業(yè)那樣集中力量做大做強(qiáng)。
20xx年——20xx年××房地產(chǎn)稅收分中心城區(qū)和周邊縣市統(tǒng)計(jì)表
單位：萬元
年度 房地產(chǎn)稅收合計(jì) 中心城區(qū) 周邊縣市
稅額 比重（%） 稅額 比重（%）
20xx年 4752 1739 36。6 3013 63。4
20xx年 8724 2621 30。0 6103 70。0
20xx年 15402 4499 29。2 10903 70。8
挑戰(zhàn)之三：地理位置劣勢，制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。××中心城區(qū)并不是××行政區(qū)劃中心，行政管理沒有優(yōu)勢。豐城、樟樹、高安、靖安融入省城南昌消費(fèi)圈，銅鼓、宜豐、奉新、上高因離××中心城區(qū)遠(yuǎn)也難以融入到同一個(gè)消費(fèi)圈上，所以，××中心城區(qū)房地產(chǎn)市場對所屬縣市沒有吸附力。僅僅靠××中心城區(qū)居民支撐的房地產(chǎn)市場，是一個(gè)發(fā)育不完善的市場，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)難以做大做強(qiáng)做優(yōu)。
房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所面臨的挑戰(zhàn)，對我市地方稅收增長造成很大影響。
一是稅源不穩(wěn)定。由于受國家宏觀政策調(diào)控等諸多因素的影響，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展形勢不確定，由此帶來房地產(chǎn)稅源不穩(wěn)定。
二是抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。近三年來，地方稅收的高速增長是建立在房地產(chǎn)業(yè)稅收過快增長之上的增長，20xx年××中心城區(qū)房地產(chǎn)對地方稅收增收的貢獻(xiàn)率達(dá)到65。3%，房地產(chǎn)稅收占地稅總收入比例達(dá)到27。4%，加上高度關(guān)聯(lián)的建筑安裝業(yè)稅收，比例高達(dá)65%以上。
一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)較大的波動(dòng)，地稅收入乃至整個(gè)財(cái)政收入就可能會陷入困境。今年1—10月，××中心城區(qū)房地產(chǎn)稅收僅增長10。8％，對地方稅收增收的貢獻(xiàn)率僅為16。1％，拉動(dòng)地方稅收增長2。8個(gè)百分點(diǎn)，大大低于前兩年，致使××中心城區(qū)地方稅收增速由20xx年的21。2％放緩到今年的17。5％。
三是征管難度加大。隨著二手房交易的擴(kuò)大，相關(guān)部門如果不嚴(yán)格控管，二手房交易的稅收管理難度將進(jìn)一步加大，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅征收難以到位等。
三、幾點(diǎn)建議
為實(shí)現(xiàn)××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，促進(jìn)地方稅收持續(xù)、快速、穩(wěn)定增長，我們要積極規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，做到培植稅源、鞏固稅源、實(shí)現(xiàn)稅源相結(jié)合。
建議一：扭牢經(jīng)濟(jì)發(fā)展“牛鼻子”，培植新的地方稅源。經(jīng)濟(jì)決定稅收，經(jīng)濟(jì)發(fā)展是地方稅收增收的力量源泉。要不斷加速擴(kuò)張經(jīng)濟(jì)總量，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而培植穩(wěn)定、可靠的地方稅收稅源，降低地方稅收對房地產(chǎn)業(yè)稅收的依賴程度，減少地方稅收風(fēng)險(xiǎn)。首先，要加快工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)工業(yè)稅收快速增長。要進(jìn)一步改善投資環(huán)境，加大招商引資力度，通過“推出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境”來引進(jìn)××境外的戰(zhàn)略投資伙伴；要改變過去“重項(xiàng)目、輕稅源”的觀念，把有沒有稅收貢獻(xiàn)、貢獻(xiàn)大小作為衡量招商引資成效的重要標(biāo)準(zhǔn)，力求招引項(xiàng)目稅收貢獻(xiàn)最大化。其次，要大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高第三產(chǎn)業(yè)稅收份額。第三產(chǎn)業(yè)地方稅收含量高，把第三產(chǎn)業(yè)當(dāng)作地方稅收的主體稅源加以培植，能促進(jìn)地方稅收持續(xù)穩(wěn)定增長。為此，要繼續(xù)加快發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、飲食和住宿業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)的發(fā)展；要重點(diǎn)扶持法律咨詢、中介服務(wù)等新興行業(yè)的發(fā)展；要著力發(fā)展文化、旅游、體育產(chǎn)業(yè)，培植休閑旅游產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)休閑服務(wù)健康發(fā)展。最后，要加速重點(diǎn)企業(yè)發(fā)展，做大做強(qiáng)支柱稅源。推行扶優(yōu)扶強(qiáng)策略，對市場份額大、銷售形勢好的企業(yè)，在信貸、貼息、土地等方面實(shí)行重點(diǎn)傾斜政策，增強(qiáng)企業(yè)資本運(yùn)作能力和市場開拓能力。大力引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，實(shí)施投大靠強(qiáng)，推進(jìn)開放式重組，不斷擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提高企業(yè)競爭力。
建議二：把住土地供應(yīng)“總閘門”，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。只有房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，房地產(chǎn)稅收才能穩(wěn)定增長，地方稅源才能更加穩(wěn)定可靠。一方面，要把好土地供應(yīng)“總閘門”，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)有序進(jìn)行。土地供應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)的“總閘門”，對房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。相關(guān)資料顯示，××中心城區(qū)尚有未開發(fā)的土地8000多畝，其中政府掌控的有6000多畝。由于土地供應(yīng)的不盡合理，這些尚未開發(fā)的積壓土地，不但沒有形成財(cái)富，反而成為政府的包袱。為此，政府應(yīng)立足高起點(diǎn)規(guī)劃、高品位開發(fā)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效益經(jīng)營，強(qiáng)力推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。要進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)土地儲備、開發(fā)、經(jīng)營機(jī)制，規(guī)范土地交易有形市場，加強(qiáng)對土地一級市場的管理；加大對土地供應(yīng)的調(diào)控力度，實(shí)行靈活的土地供應(yīng)方式，實(shí)現(xiàn)土地資源最大效益的優(yōu)勢配置；在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例；嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，依法制止炒買炒賣土地行為；加大對閑置土地的清理力度，制止囤積土地行為。另一方面，要做強(qiáng)住房消費(fèi)“助推器”，開拓房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)市場。要完善戶籍和流通人口管理辦法，加快農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)有序轉(zhuǎn)移，做旺××中心城區(qū)人氣；適應(yīng)××中心城“江南生態(tài)休閑城市”的定位要求，建設(shè)分布合理、配套完善的普通商品住宅，合理發(fā)展風(fēng)格多樣、功能完善的中高檔商品房；適當(dāng)開發(fā)高檔樓盤，滿足城區(qū)白領(lǐng)精英的住房需求，從而多方式、多層次、多渠道滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求，拓寬房地產(chǎn)消費(fèi)市場。
建議三：用好稅收征管“收割機(jī)”，確保地稅收入顆粒歸倉。通過整合現(xiàn)有征管資源，實(shí)現(xiàn)信息共享，搞好各征管環(huán)節(jié)鏈接，加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)配合，努力挖掘增收潛力，切實(shí)提高房地產(chǎn)業(yè)稅收的征收率，把經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成果真實(shí)反映到稅收收入上來。
一是要大力強(qiáng)化稅收政策宣傳，營造濃厚的納稅氛圍。堅(jiān)持“以人為本”的思想，采取多種形式宣傳，提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅遵從度；
二是要強(qiáng)化稅收征收管理措施，推進(jìn)稅收精細(xì)化管理。既要加強(qiáng)日常稅收輔導(dǎo)，又要加強(qiáng)稅源監(jiān)控；既要完善“以票控稅”，又要加大稅收檢查力度；
三是要建立健全護(hù)稅協(xié)稅網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)聯(lián)合控管的力度。密切與土地管理、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收“一體化”管理，嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”；
四是要加強(qiáng)二手房轉(zhuǎn)讓稅收管理，使之成為房地產(chǎn)稅收新增長點(diǎn)。
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