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房地產(chǎn)開發(fā)中存在問題的調(diào)研報(bào)告范文
幾年來,我市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)得到長足的發(fā)展,對(duì)拉動(dòng)我市社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到一定作用,但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中還存在結(jié)構(gòu)不盡合理、房價(jià)增長過快等突出問題,應(yīng)該引起足夠的重視。
。ㄒ唬、商品住宅銷售價(jià)格偏高,增幅過快
統(tǒng)計(jì)資料顯示,2001年至2005年間,我市商品房銷售價(jià)格一直呈增長態(tài)勢(shì),全市商品住宅的平均銷售價(jià)格分別為750元/平方米、885元/平方米、1020元/平方米、1120元/平方米和1350元/平方米,今年6月末達(dá)到1468元/平方米,價(jià)格增長幅度每年平均以15.8%的速度上漲,今年6月末又比上年末上漲8.7%。海勃灣城區(qū)房價(jià)比海南烏達(dá)兩地高出20%以上。據(jù)調(diào)查,在海勃灣城區(qū)已居住使用多年的舊樓房平均價(jià)格也超過1400元。
。ǘ、舊房拆遷問題導(dǎo)致工期長成本高
我市房地產(chǎn)業(yè)是伴隨著舊城改造的步伐發(fā)展壯大的。城市房屋拆遷是一項(xiàng)民心工程,是各級(jí)政府工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。在有些拆遷區(qū)域,少部分被稱為“釘子”戶的拆遷戶,由于要求補(bǔ)償價(jià)格過高,開發(fā)商難以達(dá)成共識(shí)而影響拆遷,如鉆北小區(qū),從2004年實(shí)施拆遷以來,邊建邊拆,至今還有房屋散落在新樓之中,不能實(shí)施拆遷,使小區(qū)的整體開發(fā)建設(shè)和已建好入住的房屋周邊環(huán)境建設(shè)受到影響。同時(shí)由于拆遷時(shí)間延長也造成大部分已拆遷戶不能按期回遷,使開發(fā)商、購房戶都增加了開發(fā)和購房成本,這也是房價(jià)走高的因素之一。
。ㄈ、商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾顯露
目前我市房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展階段,但市場供給的結(jié)構(gòu)性失衡問題比較突出。主要表現(xiàn)在:一是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)比例較小。二是大戶型住房供應(yīng)過多,而小戶型住房不足。三是高價(jià)位房偏多,中低價(jià)位房少,中低收入家庭能夠承受得起的房少。從商品房供求狀況看,近兩年來我市商品住宅基本不存在空置面積,雖然商品房屋施工面積大幅增長,但居民的購買熱情和礦區(qū)、農(nóng)區(qū)及市外購房者的大量涌入,商品住宅一度達(dá)到供不應(yīng)求的狀況。
。ㄋ模、居民家庭收入與樓價(jià)之比偏高
按照國際原則,在住房信貸制度完備的條件下,收入房價(jià)比為5-6倍比較合理。我國是一個(gè)發(fā)展中國家,烏海市又屬于西部地區(qū),房地產(chǎn)發(fā)展起步晚、起點(diǎn)低,收入房價(jià)比處于國際原則的中低水平。目前海勃灣城區(qū)新建房價(jià)升至平均1500元以上,買一套100平方米的住宅加簡單裝修大約需要18--20萬元,在市中心或環(huán)境較好的小區(qū)購房,房價(jià)還要高一些。2005年我市城市人均可支配收入為10008元,以此測(cè)算收入房價(jià)比為1:6.2,這是平均水平,而目前我市城鎮(zhèn)居民家庭中有60%多沒有達(dá)到全市平均收入水平。年人均收入不足7800元和5100元的家庭各占20%,這些居民家庭收入與樓價(jià)比分別達(dá)1:7.7和1:11.8,由此可見,對(duì)于我市以工礦區(qū)居民為主的工礦城市來講,如今的商品房價(jià)格偏高,超過了現(xiàn)階段大部分居民的支付能力。
。ㄎ澹、重先期開發(fā)輕后期服務(wù)
由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展的認(rèn)識(shí)不足,質(zhì)量意識(shí)不強(qiáng)、有些承諾不兌現(xiàn)、面積出現(xiàn)縮水、配套服務(wù)意識(shí)不強(qiáng),存在總體上的重先期開發(fā)、輕后期配套服務(wù)的傾向。物業(yè)管理不到位,由此引起的糾紛逐年增多,增加了居民購置商品房的顧慮。開發(fā)商長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃意識(shí)不強(qiáng),在某些企業(yè)還存在只重短期效益,忽視長遠(yuǎn)規(guī)劃的現(xiàn)象。
(六)商業(yè)營業(yè)用房空置現(xiàn)象已顯現(xiàn)
2001--2005年,我市商業(yè)營業(yè)用房累計(jì)竣工面積34.5萬平方米,實(shí)際銷售面積為30.8萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房空置現(xiàn)象已顯現(xiàn)。目前部分竣工項(xiàng)目實(shí)際出租使用情況不樂觀,有出現(xiàn)潛在空殼市場的危機(jī),例如鉆石廣場、帝王廣場等商業(yè)區(qū),除外圍臨街房屋出租情況較好,廣場內(nèi)房屋空置現(xiàn)象較嚴(yán)重。一方面容易造成開發(fā)商積壓和占用的資金,影響資金的回籠,不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。另一方面由于大部分房屋已售給購房戶,一些地段出租使用情況不好,在一定程度上投資風(fēng)險(xiǎn)已轉(zhuǎn)嫁到購房戶,也影響今后商用房屋的投資熱情。
日前,國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》,建設(shè)部又最新出臺(tái)《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》,給今后抑制房價(jià)增長增加動(dòng)力。我市應(yīng)盡快將這些政策貫徹實(shí)施,增強(qiáng)對(duì)房價(jià)的調(diào)控能力,規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場的價(jià)格。同時(shí)盡快調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu),加大100平方米以下中小戶型住宅建設(shè),使住宅價(jià)格與居民收入之比落在一個(gè)合理的區(qū)間內(nèi),讓廣大中低收入家庭對(duì)住宅潛在的巨大需求,轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力,以銷售促開發(fā),推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展再上一個(gè)新臺(tái)階。
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